行業(yè)透視 | 地產(chǎn)拆分物業(yè)上市屢破發(fā)，物管企業(yè)如何維持紅利？

來源：智能家居時間：2021-01-28 22:10

導(dǎo) 讀

謀求持續(xù)發(fā)展紅利，物管企業(yè)還需要通過多方整合，提高增值服務(wù)水平和管理運營等能力。

◎ 作者 /沈曉玲、齊瑞琳

1月20日，碧桂園市值沖破2000億大關(guān)，成為物管行業(yè)第一家市值超2000億的物業(yè)公司。但不少房企2020年遭遇上市即破發(fā)，物管公司需要如何改變這類局面？

TOP100有33家關(guān)聯(lián)物管公司已上市。2018年以來物業(yè)管理公司上市熱度持續(xù)， 2020年由于新冠疫情讓物業(yè)得到更多重視，在物業(yè)板塊估值較高的情況下，房企拆分物業(yè)管理公司IPO的步伐明顯加快。且在“三道紅線”下，分拆物業(yè)也成為房企改善財務(wù)的辦法之一，通過股權(quán)融資的方式，有助于降低企業(yè)的負(fù)債水平，因此不少房企將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。作為房企有天然優(yōu)勢的多元化方向，從2014年彩生活上市以來，截至目前TOP200房企中已經(jīng)有37家關(guān)聯(lián)物業(yè)公司上市，其中TOP100房企有33家關(guān)聯(lián)物業(yè)公式上市，TOP50房企中有25家。2021年物業(yè)上市持續(xù)發(fā)力，星盛商業(yè)1月26日登陸港交所，此外新希望服務(wù)、德信服務(wù)及禹佳生活等已經(jīng)遞交招股說明書，融信服務(wù)、中駿集團下所屬物管公司世邦泰和、東原仁知服務(wù)等也有2021年上市計劃。萬科云、富力物業(yè)等未來或?qū)紤]上市。

2020年下半年出現(xiàn)較多上市即破發(fā)。2020年下半年房企拆分物管企業(yè)上市扎堆，但一方面由于融資額度不斷走高，引發(fā)投資者對行業(yè)估值過高的擔(dān)憂；另一方面則是物業(yè)企業(yè)估值定位和實際情況出現(xiàn)偏差，新股發(fā)行都希望有一個高估值，從而導(dǎo)致頻頻破發(fā)。上市首日第一服務(wù)、合景悠活跌幅分別達26.67%和22.95%，頭部房企旗下物業(yè)如世茂服務(wù)和金科物業(yè)也只是勉強持平，2021年后上市的榮萬家和宋都服務(wù)也首日預(yù)冷。從最新收盤日來看，破發(fā)的企業(yè)已經(jīng)超6成。

房企物業(yè)管理市盈率分化。37家房企關(guān)聯(lián)物管公司中，市盈率均值達到44.5倍，總體估值水平較高。有9家市盈率超過60倍，這些物管企業(yè)多背靠有實力的頭部房企，其中如華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)和永升生活服務(wù)市盈率超過100，具有較高的成長性。而如宋都物業(yè)、鑫苑服務(wù)、彩生活和燁星服務(wù)市盈率都在10以下。

就物管企業(yè)來說，營收與規(guī)模的預(yù)期往往是資本市場上表現(xiàn)分化的直接原因。從物管企業(yè)間的營收來看，也呈現(xiàn)出分化的趨勢。以2020年中期為例，營收超過10億的共有16家企業(yè)。其中碧桂園服務(wù)以62.7億元的營收遙遙領(lǐng)先，其也成為第一家市值破2000億的物管企業(yè)。融創(chuàng)服務(wù)20年上半年營收17.91億元，同比增長153%，上市獲得較高估值。規(guī)模方面，在管面積和合約面積通常是關(guān)鍵指標(biāo)。如碧桂園服務(wù)在管面積達到38370萬平方米，恒大物業(yè)大35427萬平方米；有較強的收并購水平的雅生活服務(wù)目前在管面積達40899萬平方米，居上市物管企業(yè)之首，而規(guī)模較小的金融街(000402,股吧)物業(yè)的在管面積只有2100萬平方米。合約面積根據(jù)克而瑞物管發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年末碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、綠城服務(wù)的合約面積和在管面積的比達2以上，雅生活、世茂服務(wù)、旭輝永升服務(wù)及富力物業(yè)的合約在管比在1-2之間，此類房企未來可轉(zhuǎn)化儲備較多，未來規(guī)模增長得以保障，發(fā)展?jié)摿善凇?

外拓能力影響企業(yè)估值。物管企業(yè)之所以出現(xiàn)估值分化也與物業(yè)板塊固有的特點有關(guān)。一方面，不少企業(yè)過于依賴地產(chǎn)母公司，缺乏核心競爭力，同質(zhì)化程度較高。另一方面，尤其是對于一些中小房企拆分的“蚊型”物管公司，母公司輸出有限。因此第三方拓展能力仍舊是重要的衡量因素，如永升生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等物管企業(yè)外拓能力強，融創(chuàng)服務(wù)從2019年起積極尋求獨立第三方委聘，到2020年年中在管面積第三方占比從2019年的0.6%提升至38.2%，第三方管理增長迅速，上市獲得較高市場認(rèn)可度。

謀求持續(xù)發(fā)展紅利，還需要通過多方整合，提高增值服務(wù)水平和管理運營能力。物管行業(yè)是存量＋增量的發(fā)展模式，存量合約面積可支撐短期的規(guī)模增長，除了依靠母公司和外拓之外，其長期發(fā)展還需要找到可持續(xù)增長點。增值服務(wù)盈利水平高，想象空間大，企業(yè)可以通過業(yè)主生活服務(wù)、延長產(chǎn)業(yè)鏈、輸出管理能力等方式尋找增值服務(wù)新空間。增加業(yè)主生活相關(guān)高頻次服務(wù)：近年來不少物管企業(yè)打造自有app與電商合作進行社區(qū)團購等為管物業(yè)業(yè)主提供日常商品服務(wù)消費。整合社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈：如碧桂園服務(wù)在不斷擴大在管規(guī)模的同時，還通過收并購進入新的領(lǐng)域，如收購電梯媒體城市縱橫，垃圾處理、河道治理的福建東飛等，打通社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，提升社區(qū)增值服務(wù)。輸出管理能力，擴大成長半徑：萬科則是通過整合物業(yè)品牌，成立萬物云，其中的Space模塊包含社區(qū)服務(wù)的“萬科物業(yè)”，歸屬商企服務(wù)的“萬物梁行”和全國首個以城市服務(wù)為定位的全新品牌“萬物云城”。通過打造智慧社區(qū)系統(tǒng)，不斷增加科技賦能，同時通過物業(yè)品牌輸出，拓寬成長半徑。

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