金科股份：跨越式發(fā)展完美收官五年內再造一個金科

來源：智能家居時間：2021-04-08 14:32

4月7日，金科股份（000656.SZ）舉辦2020年年度業(yè)績會。金科股份董事長周達，總裁楊程鈞，執(zhí)行副總裁兼財務負責人李華出席。值得注意的是，金科股份實際控制人黃紅云也應邀出席。

金科股份：跨越式發(fā)展完美收官五年內再造一個金科-中國網地產

2020年，金科股份堅持自身戰(zhàn)略不動搖，在復雜多變的市場環(huán)境下能夠快速洞察并且擁抱行業(yè)的變化，實現(xiàn)銷售規(guī)模、利潤持續(xù)增長，實現(xiàn)財務杠桿的持續(xù)優(yōu)化，實現(xiàn)品牌價值的大幅提升。

金科股份董事長周達表示，公司堅定看好房地產行業(yè)中長期發(fā)展趨勢，未來定是機遇與挑戰(zhàn)并存，作為地產企業(yè)必須要提升綜合盈利能力，提升永續(xù)經營能力，才能在未來的行業(yè)當中擁有一席之地。

固根基：銷售規(guī)模強勁增長城市能級顯著提升

2020年，金科股份銷售規(guī)模實現(xiàn)強勁增長，全口徑銷售金額2232億元，同比提升20%。

同時，年報數據顯示，2020年金科股份全口徑銷售面積2240萬平米，同比提升18%，區(qū)域分布更趨優(yōu)化。從銷售占比上來看，華東區(qū)域在2020年銷售占比達到41%，重慶為19%，華中為13%，西南為12%，華南為7%。

對于2021年銷售目標，金科股份總裁楊程鈞表示，2021年，結合市場環(huán)境及公司高質量發(fā)展戰(zhàn)略要求，公司及所投資的公司計劃全年銷售目標不低于2500億元，計劃新開工面積約2900萬平方米，計劃竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米。

2020年，金科股份結算業(yè)績穩(wěn)健增長，公司營業(yè)總收入實現(xiàn)877.04億元，同比提升29.41%。規(guī)模凈利潤為70.3億元，同比提升23.86%。公司盈利能力持續(xù)增強，凈利潤率為11.06%，同比提升了1.68個百分點，公司加全平均凈資產收益率為23.26%，持續(xù)維持在較高的水平。

新增土地儲備方面，2020年集團新增土地投資148宗，土地購置金額892億元，計容建筑面積2364萬平米，樓面單價3773元/平米。樓面價的上升是由于公司區(qū)域布局優(yōu)化以及城市能級進一步提升所造成的樓面單價上升。

周達在業(yè)績會上表示，金科在華東、華中、華南等區(qū)域的銷售金額、土地儲備的厚度在持續(xù)增加，對于重慶和西南的依賴程度在逐年下降。此外，金科在發(fā)展的23年當中，歷來高度重視產品的打造，目前產品力穩(wěn)居行業(yè)前十，形成了較強的產品競爭力。

定方向：堅持高質量發(fā)展戰(zhàn)略打造四位一體生態(tài)協(xié)同

2020年12月15日，公司正式對外發(fā)布了2021-2025年五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

周達強調，戰(zhàn)略規(guī)劃明確了公司未來五年的總體發(fā)展戰(zhàn)略為“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質量發(fā)展戰(zhàn)略，即精耕地產主業(yè)、做強智慧服務，做優(yōu)科技產業(yè)、做實商旅康養(yǎng)，進一步整合產業(yè)鏈生態(tài)圈，擴大價值提供范圍，提供高品質多元化的美好生活產品與服務。

為了更好確保公司總體戰(zhàn)略的實現(xiàn)，金科股份未來五年的總體發(fā)展思路是強力實施“兩轉變、兩升級”，“兩轉變”就是由高速發(fā)展向高質量發(fā)展轉變、由常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅動模式轉變；“兩升級”就是指由單賽道為主向多賽道升級，由傳統(tǒng)地產向科技地產及數字服務產業(yè)升級，從而全面提升公司盈利能力和永續(xù)經營能力，全面打造公司綜合競爭力。

在精耕地產主業(yè)方面，未來五年，金科股份將堅持民生地產與精品住宅相互促進的雙輪驅動發(fā)展模式，在周轉效率型與品質利潤型產品結構之間形成新的著力點和平衡點，不斷提升品牌影響力和利潤率。周達表示，公司計劃到2025年，品質利潤型產品銷售收入占比達到30%以上。

在做優(yōu)科技產業(yè)方面，目前，金科產業(yè)已經進入了全國的22個城市，在建在營項目25個，體量超過1100萬平米。累計招商入園及戰(zhàn)略合作伙伴超過3000家，入園企業(yè)年產值超過2000億元。

在做實商旅康養(yǎng)方面，在以城市商業(yè)為主的大消費板塊，公司將堅持“開發(fā)+資產”雙輪驅動協(xié)同發(fā)展的模式。金科全國商業(yè)個數已經達到44個，總體量達到215萬平米。同時城市綜合體和社區(qū)型社區(qū)綜合體在建和在營項目達到了8個。

在做強智慧服務方面，金科股份的智慧服務集團去年11月17號在港交所掛牌上市。年報數據顯示，截止到2020年年末，智慧服務集團已經進入城市151個，在管面積共計約1.56億平方米，獨立第三方占比48.6%；合約面積共計約2.77億平方米，獨立第三方占比56.3%，規(guī)模與質效有質量增長。

周達表示，2021-2025年，金科智慧服務將繼續(xù)打造城市空間服務、美好生活服務、智慧科技服務，不斷深化“生態(tài)+科技”雙引擎驅動，力爭實現(xiàn)五年10倍的高增長，成為全國領先的智慧生活服務商。

談及對于高質量的理解，周達在業(yè)績會上坦言，金科的高質量發(fā)展觀是效益優(yōu)先、客戶至上、長期主義。其中，效益優(yōu)先就是要將盈利能力放在公司發(fā)展的首要位置，不再單純追求規(guī)模的高速度增長，要持續(xù)為投資者創(chuàng)造更高價值?？蛻糁辽暇褪且掷m(xù)用好產品、好服務贏得客戶口碑，占領客戶心志，持續(xù)滿足客戶對美好生活的需求。長期主義就是要摒棄短期主義，要將長期主義的價值觀融入到公司經營全鏈條，公司要做行業(yè)內的馬拉松長跑冠軍。

夯內功：管理與創(chuàng)新紅利時代全面打造綜合競爭力

當前，房地產行業(yè)已經從過去的土地紅利時代、金融紅利時代進入了管理紅利時代和創(chuàng)新紅利時代。

周達強調，為了更好地實現(xiàn)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略，公司未來五年將通過全國打造投資力、產品力、服務力三大核心競爭力，同時著力提升創(chuàng)新力、運營力、銷售力、人才力、資源整合力五大保障能力體系，全面提升公司的綜合競爭力。

2021年以來，為了切實推動公司的改革創(chuàng)新工作，包括成立改革委員會、設立金科創(chuàng)新研究院、設立改革試驗區(qū)域公司等。大刀闊斧開展PMO管理體系、數字化金科等經營體系改革措施落地。

楊程鈞強調，未來，房地產業(yè)的競爭將是能力的競爭，公司將在運營、營銷、投資、資金等多個環(huán)節(jié)開展全方位的變革和創(chuàng)新，不斷提升公司的核心競爭力，不斷提升經營質效。

有底氣：“三道紅線”全面達標土地儲備充裕均衡

“土地集中供應”和“三道紅線”、“銀行融資兩集中”政策共同構成了土地供給側改革的機制。

周達表示，2020年，金科集團不僅完成了跨越式發(fā)展的各項預期目標，更為重要的是為公司下一步高質量發(fā)展奠定了堅實的基礎。

首先，金科股份的土地儲備充盈，2020年末公司可售面積超過7100萬平米，能夠滿足公司未來三年左右的發(fā)展需求。從可售資源的分布來看，華東區(qū)域公司占比29%，重慶占比19%，西南占比15%，華中占比15%，華南占比10%。

對于2021年“土地集中供應”政策的具體應對措施，楊程鈞表示，一是應對針對22城做好研究，堅持一城一策。二是進一步加大收并購、地產+、勾地、城市更新、代建等拿地比例。三是繼續(xù)堅持合作拿地，實現(xiàn)共贏。

在“土地集中供應”政策下，楊程鈞坦言，公司依然有自身優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在四個方面：一是在城市研究上的優(yōu)勢。公司擁有體系化的城市研究和戰(zhàn)略研究能力，可以做到錯峰拿地和逆周期拿地。二是周轉效率上的優(yōu)勢。三是土地儲備上的優(yōu)勢。因為公司可售面積超7000萬平方米，完全可以實現(xiàn)三年左右的覆蓋，“手中有糧、心中不慌”。四是能級布局上的優(yōu)勢。公司以“二三線為主、一四線為輔”的城市能級布局，在二三線城市有“先發(fā)優(yōu)勢”。

公司現(xiàn)金流穩(wěn)健高質量，經營性現(xiàn)金流入1846億，同比提升18.47%。經營活動產生的先進流量進額為145.08億元，較去年增長了5.5倍。

年報數據顯示，依照“三道紅線”融資新規(guī)，金科股份2020年剔除預收款后的資產負債率69.85%，同比降低5個百分點；凈負債率75.07%，同比降低45個百分點；現(xiàn)金短債比1.34倍。由此，金科股份2020年年度“三道紅線”指標均全部達標。

對于“三條紅線”全線轉綠，周達表示，這主要得益于公司長期以來堅持打造優(yōu)質平臺，對于財務結構提出明確的量化指標，就是要形成負債合理、信用等級優(yōu)良的融資平臺；此外，公司一直堅持有質量的銷售。作為回款來講一直是公司非常重視的一項工作，在2020年公司全口徑的回款率超過了90%，公司的發(fā)展在向經營驅動型進行轉變。最后，公司堅持優(yōu)化融資結構，堅持以銀行的低成本融資為主，同時在這個過程中多元化融資渠道進一步豐富，融資的產品結構、期限結構得到進一步優(yōu)化。

此外，值得注意的是，金科股份2020年負債結構分布合理，一年內到期債務占比33%，兩年內到期債務占比36%，三年及三年以上到期債務占比為31%。同時，公司現(xiàn)金分紅政策穩(wěn)定，持續(xù)兌現(xiàn)投資者對公司的價值，我們在2020年預計現(xiàn)金預分紅為23.99億，分紅比例為35%。同時，公司的股息回報持續(xù)保持行業(yè)領先，股息率為6.81%。

向未來：堅定看好房地產行業(yè)中長期發(fā)展總銷售規(guī)模不低于4500億元

談及未來發(fā)展，周達坦言，金科股份在“四位一體、生態(tài)協(xié)同”高質量發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，對全面達成五年戰(zhàn)略規(guī)劃的各項預期目標，公司管理層充滿信心。

戰(zhàn)略規(guī)劃目標顯示，到2025年公司將實現(xiàn)總銷售規(guī)模不低于4500億元，地產+業(yè)務銷售不低于500億元，持有優(yōu)質資產規(guī)模不低于300億元，力爭進入全國民營企業(yè)前20強，躋身世界500強之列。

金科股份實際控制人黃紅云表示，公司非?？春梅康禺a業(yè)未來的發(fā)展，我們判斷未來房地產市場總量穩(wěn)定，每年仍將保持平穩(wěn)上升趨勢。

黃紅云表示，按照國際慣例，城市化率達到75%房地產市場會出現(xiàn)飽和。為此，未來15年仍然房地產行業(yè)仍將保持中高速運行，預計2021年到2025年，在銷售面積上保持高位增長，銷售金額每年保持持續(xù)增長。

此外，黃紅云分析，未來的房地產市場，分化會進一步加劇，行業(yè)集中度進一步提升。受到一城一策、因城施策等多種因素影響，不同能級城市行情相對獨立，城市群之間的分化、南北之間的分化、東部與西部的分化，以城市性價比衡量為特征的分化將日趨明顯。在房地產企業(yè)層面，也將進一步呈現(xiàn)單一化房企與多元化房企的分化、傳統(tǒng)房企與現(xiàn)代化房企的分化，現(xiàn)代化房企的標志是要擁抱數字科技。

未來，金科股份將繼續(xù)保持效益高、活力強、可持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢，持續(xù)保持客戶滿意、股東滿意、員工滿意、社會滿意的多贏局面。

（責任編輯：甘承浩）

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