金科股份：跨越式發(fā)展完美收官五年內(nèi)再造一個(gè)金科

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-08 14:32

4月7日，金科股份（000656.SZ）舉辦2020年年度業(yè)績(jī)會(huì)。金科股份董事長(zhǎng)周達(dá)，總裁楊程鈞，執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李華出席。值得注意的是，金科股份實(shí)際控制人黃紅云也應(yīng)邀出席。

金科股份：跨越式發(fā)展完美收官五年內(nèi)再造一個(gè)金科-中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

2020年，金科股份堅(jiān)持自身戰(zhàn)略不動(dòng)搖，在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境下能夠快速洞察并且擁抱行業(yè)的變化，實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模、利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿的持續(xù)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的大幅提升。

金科股份董事長(zhǎng)周達(dá)表示，公司堅(jiān)定看好房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)定是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，作為地產(chǎn)企業(yè)必須要提升綜合盈利能力，提升永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，才能在未來(lái)的行業(yè)當(dāng)中擁有一席之地。

固根基：銷售規(guī)模強(qiáng)勁增長(zhǎng) 城市能級(jí)顯著提升

2020年，金科股份銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，全口徑銷售金額2232億元，同比提升20%。

同時(shí)，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年金科股份全口徑銷售面積2240萬(wàn)平米，同比提升18%，區(qū)域分布更趨優(yōu)化。從銷售占比上來(lái)看，華東區(qū)域在2020年銷售占比達(dá)到41%，重慶為19%，華中為13%，西南為12%，華南為7%。

對(duì)于2021年銷售目標(biāo)，金科股份總裁楊程鈞表示，2021年，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境及公司高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略要求，公司及所投資的公司計(jì)劃全年銷售目標(biāo)不低于2500億元，計(jì)劃新開工面積約2900萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積2600萬(wàn)平方米，年末在建面積約7100萬(wàn)平方米。

2020年，金科股份結(jié)算業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，公司營(yíng)業(yè)總收入實(shí)現(xiàn)877.04億元，同比提升29.41%。規(guī)模凈利潤(rùn)為70.3億元，同比提升23.86%。公司盈利能力持續(xù)增強(qiáng)，凈利潤(rùn)率為11.06%，同比提升了1.68個(gè)百分點(diǎn)，公司加全平均凈資產(chǎn)收益率為23.26%，持續(xù)維持在較高的水平。

新增土地儲(chǔ)備方面，2020年集團(tuán)新增土地投資148宗，土地購(gòu)置金額892億元，計(jì)容建筑面積2364萬(wàn)平米，樓面單價(jià)3773元/平米。樓面價(jià)的上升是由于公司區(qū)域布局優(yōu)化以及城市能級(jí)進(jìn)一步提升所造成的樓面單價(jià)上升。

周達(dá)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，金科在華東、華中、華南等區(qū)域的銷售金額、土地儲(chǔ)備的厚度在持續(xù)增加，對(duì)于重慶和西南的依賴程度在逐年下降。此外，金科在發(fā)展的23年當(dāng)中，歷來(lái)高度重視產(chǎn)品的打造，目前產(chǎn)品力穩(wěn)居行業(yè)前十，形成了較強(qiáng)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

定方向：堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略打造四位一體生態(tài)協(xié)同

2020年12月15日，公司正式對(duì)外發(fā)布了2021-2025年五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

周達(dá)強(qiáng)調(diào)，戰(zhàn)略規(guī)劃明確了公司未來(lái)五年的總體發(fā)展戰(zhàn)略為“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，即精耕地產(chǎn)主業(yè)、做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)、做實(shí)商旅康養(yǎng)，進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，擴(kuò)大價(jià)值提供范圍，提供高品質(zhì)多元化的美好生活產(chǎn)品與服務(wù)。

為了更好確保公司總體戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，金科股份未來(lái)五年的總體發(fā)展思路是強(qiáng)力實(shí)施“兩轉(zhuǎn)變、兩升級(jí)”，“兩轉(zhuǎn)變”就是由高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變、由常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)模式轉(zhuǎn)變；“兩升級(jí)”就是指由單賽道為主向多賽道升級(jí)，由傳統(tǒng)地產(chǎn)向科技地產(chǎn)及數(shù)字服務(wù)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，從而全面提升公司盈利能力和永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，全面打造公司綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

在精耕地產(chǎn)主業(yè)方面，未來(lái)五年，金科股份將堅(jiān)持民生地產(chǎn)與精品住宅相互促進(jìn)的雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式，在周轉(zhuǎn)效率型與品質(zhì)利潤(rùn)型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)之間形成新的著力點(diǎn)和平衡點(diǎn)，不斷提升品牌影響力和利潤(rùn)率。周達(dá)表示，公司計(jì)劃到2025年，品質(zhì)利潤(rùn)型產(chǎn)品銷售收入占比達(dá)到30%以上。

在做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)方面，目前，金科產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了全國(guó)的22個(gè)城市，在建在營(yíng)項(xiàng)目25個(gè)，體量超過1100萬(wàn)平米。累計(jì)招商入園及戰(zhàn)略合作伙伴超過3000家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2000億元。

在做實(shí)商旅康養(yǎng)方面，在以城市商業(yè)為主的大消費(fèi)板塊，公司將堅(jiān)持“開發(fā)+資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)協(xié)同發(fā)展的模式。金科全國(guó)商業(yè)個(gè)數(shù)已經(jīng)達(dá)到44個(gè)，總體量達(dá)到215萬(wàn)平米。同時(shí)城市綜合體和社區(qū)型社區(qū)綜合體在建和在營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到了8個(gè)。

在做強(qiáng)智慧服務(wù)方面，金科股份的智慧服務(wù)集團(tuán)去年11月17號(hào)在港交所掛牌上市。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年年末，智慧服務(wù)集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入城市151個(gè)，在管面積共計(jì)約1.56億平方米，獨(dú)立第三方占比48.6%；合約面積共計(jì)約2.77億平方米，獨(dú)立第三方占比56.3%，規(guī)模與質(zhì)效有質(zhì)量增長(zhǎng)。

周達(dá)表示，2021-2025年，金科智慧服務(wù)將繼續(xù)打造城市空間服務(wù)、美好生活服務(wù)、智慧科技服務(wù)，不斷深化“生態(tài)+科技”雙引擎驅(qū)動(dòng)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)五年10倍的高增長(zhǎng)，成為全國(guó)領(lǐng)先的智慧生活服務(wù)商。

談及對(duì)于高質(zhì)量的理解，周達(dá)在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，金科的高質(zhì)量發(fā)展觀是效益優(yōu)先、客戶至上、長(zhǎng)期主義。其中，效益優(yōu)先就是要將盈利能力放在公司發(fā)展的首要位置，不再單純追求規(guī)模的高速度增長(zhǎng)，要持續(xù)為投資者創(chuàng)造更高價(jià)值?？蛻糁辽暇褪且掷m(xù)用好產(chǎn)品、好服務(wù)贏得客戶口碑，占領(lǐng)客戶心志，持續(xù)滿足客戶對(duì)美好生活的需求。長(zhǎng)期主義就是要摒棄短期主義，要將長(zhǎng)期主義的價(jià)值觀融入到公司經(jīng)營(yíng)全鏈條，公司要做行業(yè)內(nèi)的馬拉松長(zhǎng)跑冠軍。

夯內(nèi)功：管理與創(chuàng)新紅利時(shí)代全面打造綜合競(jìng)爭(zhēng)力

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從過去的土地紅利時(shí)代、金融紅利時(shí)代進(jìn)入了管理紅利時(shí)代和創(chuàng)新紅利時(shí)代。

周達(dá)強(qiáng)調(diào)，為了更好地實(shí)現(xiàn)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略，公司未來(lái)五年將通過全國(guó)打造投資力、產(chǎn)品力、服務(wù)力三大核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)著力提升創(chuàng)新力、運(yùn)營(yíng)力、銷售力、人才力、資源整合力五大保障能力體系，全面提升公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

2021年以來(lái)，為了切實(shí)推動(dòng)公司的改革創(chuàng)新工作，包括成立改革委員會(huì)、設(shè)立金科創(chuàng)新研究院、設(shè)立改革試驗(yàn)區(qū)域公司等。大刀闊斧開展PMO管理體系、數(shù)字化金科等經(jīng)營(yíng)體系改革措施落地。

楊程鈞強(qiáng)調(diào)，未來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是能力的競(jìng)爭(zhēng)，公司將在運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、投資、資金等多個(gè)環(huán)節(jié)開展全方位的變革和創(chuàng)新，不斷提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，不斷提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)效。

有底氣：“三道紅線”全面達(dá)標(biāo) 土地儲(chǔ)備充裕均衡

“土地集中供應(yīng)”和“三道紅線”、“銀行融資兩集中”政策共同構(gòu)成了土地供給側(cè)改革的機(jī)制。

周達(dá)表示，2020年，金科集團(tuán)不僅完成了跨越式發(fā)展的各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)，更為重要的是為公司下一步高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

首先，金科股份的土地儲(chǔ)備充盈，2020年末公司可售面積超過7100萬(wàn)平米，能夠滿足公司未來(lái)三年左右的發(fā)展需求。從可售資源的分布來(lái)看，華東區(qū)域公司占比29%，重慶占比19%，西南占比15%，華中占比15%，華南占比10%。

對(duì)于2021年“土地集中供應(yīng)”政策的具體應(yīng)對(duì)措施，楊程鈞表示，一是應(yīng)對(duì)針對(duì)22城做好研究，堅(jiān)持一城一策。二是進(jìn)一步加大收并購(gòu)、地產(chǎn)+、勾地、城市更新、代建等拿地比例。三是繼續(xù)堅(jiān)持合作拿地，實(shí)現(xiàn)共贏。

在“土地集中供應(yīng)”政策下，楊程鈞坦言，公司依然有自身優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是在城市研究上的優(yōu)勢(shì)。公司擁有體系化的城市研究和戰(zhàn)略研究能力，可以做到錯(cuò)峰拿地和逆周期拿地。二是周轉(zhuǎn)效率上的優(yōu)勢(shì)。三是土地儲(chǔ)備上的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)楣究墒勖娣e超7000萬(wàn)平方米，完全可以實(shí)現(xiàn)三年左右的覆蓋，“手中有糧、心中不慌”。四是能級(jí)布局上的優(yōu)勢(shì)。公司以“二三線為主、一四線為輔”的城市能級(jí)布局，在二三線城市有“先發(fā)優(yōu)勢(shì)”。

公司現(xiàn)金流穩(wěn)健高質(zhì)量，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入1846億，同比提升18.47%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的先進(jìn)流量進(jìn)額為145.08億元，較去年增長(zhǎng)了5.5倍。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，依照“三道紅線”融資新規(guī)，金科股份2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.85%，同比降低5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率75.07%，同比降低45個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比1.34倍。由此，金科股份2020年年度“三道紅線”指標(biāo)均全部達(dá)標(biāo)。

對(duì)于“三條紅線”全線轉(zhuǎn)綠，周達(dá)表示，這主要得益于公司長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持打造優(yōu)質(zhì)平臺(tái)，對(duì)于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)提出明確的量化指標(biāo)，就是要形成負(fù)債合理、信用等級(jí)優(yōu)良的融資平臺(tái)；此外，公司一直堅(jiān)持有質(zhì)量的銷售。作為回款來(lái)講一直是公司非常重視的一項(xiàng)工作，在2020年公司全口徑的回款率超過了90%，公司的發(fā)展在向經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)型進(jìn)行轉(zhuǎn)變。最后，公司堅(jiān)持優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持以銀行的低成本融資為主，同時(shí)在這個(gè)過程中多元化融資渠道進(jìn)一步豐富，融資的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。

此外，值得注意的是，金科股份2020年負(fù)債結(jié)構(gòu)分布合理，一年內(nèi)到期債務(wù)占比33%，兩年內(nèi)到期債務(wù)占比36%，三年及三年以上到期債務(wù)占比為31%。同時(shí)，公司現(xiàn)金分紅政策穩(wěn)定，持續(xù)兌現(xiàn)投資者對(duì)公司的價(jià)值，我們?cè)?020年預(yù)計(jì)現(xiàn)金預(yù)分紅為23.99億，分紅比例為35%。同時(shí)，公司的股息回報(bào)持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先，股息率為6.81%。

向未來(lái)：堅(jiān)定看好房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展總銷售規(guī)模不低于4500億元

談及未來(lái)發(fā)展，周達(dá)坦言，金科股份在“四位一體、生態(tài)協(xié)同”高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，對(duì)全面達(dá)成五年戰(zhàn)略規(guī)劃的各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)，公司管理層充滿信心。

戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)顯示，到2025年公司將實(shí)現(xiàn)總銷售規(guī)模不低于4500億元，地產(chǎn)+業(yè)務(wù)銷售不低于500億元，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模不低于300億元，力爭(zhēng)進(jìn)入全國(guó)民營(yíng)企業(yè)前20強(qiáng)，躋身世界500強(qiáng)之列。

金科股份實(shí)際控制人黃紅云表示，公司非常看好房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展，我們判斷未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量穩(wěn)定，每年仍將保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。

黃紅云表示，按照國(guó)際慣例，城市化率達(dá)到75%房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)飽和。為此，未來(lái)15年仍然房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持中高速運(yùn)行，預(yù)計(jì)2021年到2025年，在銷售面積上保持高位增長(zhǎng)，銷售金額每年保持持續(xù)增長(zhǎng)。

此外，黃紅云分析，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，分化會(huì)進(jìn)一步加劇，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。受到一城一策、因城施策等多種因素影響，不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，城市群之間的分化、南北之間的分化、東部與西部的分化，以城市性價(jià)比衡量為特征的分化將日趨明顯。在房地產(chǎn)企業(yè)層面，也將進(jìn)一步呈現(xiàn)單一化房企與多元化房企的分化、傳統(tǒng)房企與現(xiàn)代化房企的分化，現(xiàn)代化房企的標(biāo)志是要擁抱數(shù)字科技。

未來(lái)，金科股份將繼續(xù)保持效益高、活力強(qiáng)、可持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，持續(xù)保持客戶滿意、股東滿意、員工滿意、社會(huì)滿意的多贏局面。

（責(zé)任編輯：甘承浩）

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