買一送一？第二套半價？這么便宜的房子買不買？

來源：智能家居時間：2021-04-01 21:10

“單價7字頭白菜價”

“第二套半價”

“特價6900元起”

“買一送一”

你能想象這些營銷方式是在賣房子？

最近昆明公寓市場就是這么一副降價不要命的架勢。

特價、促銷紛紛上演，首付3萬就行，還有直接帶學位的。這6000、7000的價格，不是比開發(fā)商買地皮都便宜了嗎，作為看客都想知道，昆明公寓到底發(fā)生了啥？

能大幅度降價，說明根本上還是不好賣。從去年開始，昆明公寓市場就開始一路猛跌，前幾天看到的新聞說，有購房者之前花了1400萬買了14套公寓（真有錢啊……），不到一年就損失了300多萬，現(xiàn)在要求開發(fā)商退房。

這位投資者說，他買了這么多公寓本來打算做酒店，全款4套、貸款2套，剩下8套共交了500多萬元的分期款，買的時候11000元/平方米，現(xiàn)在只有8000了，希望開發(fā)商能把8套房的分期款返還。

圖片來源：百度搜索

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，昆明商辦市場存量達1414.70萬平方米，其中公寓市場平均去化周期達53個月，夠賣四年多啊，可見壓力很大（甚至還有去化周期算出99.7個月的）。也正是因此，各大開發(fā)商才使出渾身解數(shù)搞促銷，送車位送學區(qū)，熱點能蹭就蹭。

那么是不是只有昆明出現(xiàn)了這種公寓價格下跌的情況呢？還真不是，長沙據(jù)說也是跌哭了。

前幾天出爐的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，2月份有56個城市房價出現(xiàn)了環(huán)比上漲，其中炒成全國樓市洼地的長沙，環(huán)比漲幅達到了1%，領漲一二線城市。但就在這樣的背景下，長沙的公寓低位運行，2月成交環(huán)比下跌38%，價格也從之前的均價9000，直接跌倒了6000多，跌幅20%+。甚至有力度比較猛烈的樓盤，原單價15800/㎡，入金直降5000，單價剛剛一萬出頭。

之所以掀起特賣潮，也是因為長沙市內(nèi)五區(qū)公寓庫存量繼續(xù)突破歷史最高水平，去化周期增加至30個月，而且面臨競爭紅海，壓力面前，一些開發(fā)商不降價就很難突圍。

說到底，公寓難賣，還是因為大家在認知層面有一種共識：能買住宅絕不買公寓。畢竟公寓的一些缺點還是比較明顯的：

首先是產(chǎn)權年限太短，一般的公寓是40年產(chǎn)權，目前也沒有出臺關于續(xù)期的具體規(guī)定。雖說一般情況下可以繳納土地出讓金然后繼續(xù)使用。但如果產(chǎn)權到期后國家有規(guī)劃需要，是可以收回土地和地上建筑物的，到時候怎么補償安置就不一定了。

另外，如果自住的話，公攤大，梯戶比高，商用水電費高，有的還不通煤氣。長期生活的話，不劃算不說，也不方便。而且現(xiàn)在很多公寓還是沒有學位指標的。

再者，作為投資的話，首付高，轉(zhuǎn)手難度大，基本上不漲個30%就賺不到錢。有人還不知道公寓轉(zhuǎn)手的手續(xù)費有多高，咱們看個例子：

假設買了一套100萬的公寓，等到價格上漲30%即130萬的時候想轉(zhuǎn)手，需要繳納的費用有：

增值稅：（130萬-100萬）*5%=1.5萬

個稅：120萬*3%=3.9萬

印花稅130萬*0.1%=0.13萬

契稅130萬*3%=3.9萬

土地增值稅：（130萬-100萬）*30%=9萬

還有其它雜費，中介費之類的，加一起得20萬了，房子一共才漲了30萬，交上這些費用，基本上啥也沒剩。而且這些費用通常需要買房人承擔，而買公寓的貸款比例通常又比較低，那交易周期自然就很漫長了。有個段子說得好，公寓才是真正的不動產(chǎn)，就是買了之后躺在你名下一動都動不了的那種。

看到這有人就要問了，既然公寓不好賣，開發(fā)商干嘛還要建公寓啊？難道等著賠嗎？

這事兒很好理解，不是開發(fā)商喜歡建公寓，而是由土地性質(zhì)決定的。政府每年規(guī)劃出讓土地的時候，不可能全是住宅用地，而是必須有商業(yè)用地和住宅形成一定的配比。但是如果把這塊商用土地搞成整棟的酒店項目就更難賣了，開發(fā)商畢竟需要快速回籠資金，所以就把這些商業(yè)地產(chǎn)分割成若干小單間出售，這就是公寓了。

反正說來說去吧，公寓無論對開發(fā)商還是對買房者來說，都是一個不那么討喜的選擇。當然了，很多人直接就說“有足夠的錢誰不知道要買住宅”，何況公寓也并不一定是一無是處，比如資金有限的情況下只追求住的舒服點，或者地段好有不錯的租售比，也是可以考慮的。歸根結底，現(xiàn)在“房住不炒”了，到底要怎么選，還是得自己做功課，根據(jù)自己的需求、條件綜合判斷。

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（責任編輯：李顯杰）