買(mǎi)一送一？第二套半價(jià)？這么便宜的房子買(mǎi)不買(mǎi)？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-01 21:10

“單價(jià)7字頭白菜價(jià)”

“第二套半價(jià)”

“特價(jià)6900元起”

“買(mǎi)一送一”

你能想象這些營(yíng)銷(xiāo)方式是在賣(mài)房子？

最近昆明公寓市場(chǎng)就是這么一副降價(jià)不要命的架勢(shì)。

特價(jià)、促銷(xiāo)紛紛上演，首付3萬(wàn)就行，還有直接帶學(xué)位的。這6000、7000的價(jià)格，不是比開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地皮都便宜了嗎，作為看客都想知道，昆明公寓到底發(fā)生了啥？

能大幅度降價(jià)，說(shuō)明根本上還是不好賣(mài)。從去年開(kāi)始，昆明公寓市場(chǎng)就開(kāi)始一路猛跌，前幾天看到的新聞?wù)f，有購(gòu)房者之前花了1400萬(wàn)買(mǎi)了14套公寓（真有錢(qián)啊……），不到一年就損失了300多萬(wàn)，現(xiàn)在要求開(kāi)發(fā)商退房。

這位投資者說(shuō)，他買(mǎi)了這么多公寓本來(lái)打算做酒店，全款4套、貸款2套，剩下8套共交了500多萬(wàn)元的分期款，買(mǎi)的時(shí)候11000元/平方米，現(xiàn)在只有8000了，希望開(kāi)發(fā)商能把8套房的分期款返還。

圖片來(lái)源：百度搜索

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，昆明商辦市場(chǎng)存量達(dá)1414.70萬(wàn)平方米，其中公寓市場(chǎng)平均去化周期達(dá)53個(gè)月，夠賣(mài)四年多啊，可見(jiàn)壓力很大（甚至還有去化周期算出99.7個(gè)月的）。也正是因此，各大開(kāi)發(fā)商才使出渾身解數(shù)搞促銷(xiāo)，送車(chē)位送學(xué)區(qū)，熱點(diǎn)能蹭就蹭。

那么是不是只有昆明出現(xiàn)了這種公寓價(jià)格下跌的情況呢？還真不是，長(zhǎng)沙據(jù)說(shuō)也是跌哭了。

前幾天出爐的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月份有56個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了環(huán)比上漲，其中炒成全國(guó)樓市洼地的長(zhǎng)沙，環(huán)比漲幅達(dá)到了1%，領(lǐng)漲一二線城市。但就在這樣的背景下，長(zhǎng)沙的公寓低位運(yùn)行，2月成交環(huán)比下跌38%，價(jià)格也從之前的均價(jià)9000，直接跌倒了6000多，跌幅20%+。甚至有力度比較猛烈的樓盤(pán)，原單價(jià)15800/㎡，入金直降5000，單價(jià)剛剛一萬(wàn)出頭。

之所以掀起特賣(mài)潮，也是因?yàn)殚L(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)公寓庫(kù)存量繼續(xù)突破歷史最高水平，去化周期增加至30個(gè)月，而且面臨競(jìng)爭(zhēng)紅海，壓力面前，一些開(kāi)發(fā)商不降價(jià)就很難突圍。

說(shuō)到底，公寓難賣(mài)，還是因?yàn)榇蠹以谡J(rèn)知層面有一種共識(shí)：能買(mǎi)住宅絕不買(mǎi)公寓。畢竟公寓的一些缺點(diǎn)還是比較明顯的：

首先是產(chǎn)權(quán)年限太短，一般的公寓是40年產(chǎn)權(quán)，目前也沒(méi)有出臺(tái)關(guān)于續(xù)期的具體規(guī)定。雖說(shuō)一般情況下可以繳納土地出讓金然后繼續(xù)使用。但如果產(chǎn)權(quán)到期后國(guó)家有規(guī)劃需要，是可以收回土地和地上建筑物的，到時(shí)候怎么補(bǔ)償安置就不一定了。

另外，如果自住的話，公攤大，梯戶比高，商用水電費(fèi)高，有的還不通煤氣。長(zhǎng)期生活的話，不劃算不說(shuō)，也不方便。而且現(xiàn)在很多公寓還是沒(méi)有學(xué)位指標(biāo)的。

再者，作為投資的話，首付高，轉(zhuǎn)手難度大，基本上不漲個(gè)30%就賺不到錢(qián)。有人還不知道公寓轉(zhuǎn)手的手續(xù)費(fèi)有多高，咱們看個(gè)例子：

假設(shè)買(mǎi)了一套100萬(wàn)的公寓，等到價(jià)格上漲30%即130萬(wàn)的時(shí)候想轉(zhuǎn)手，需要繳納的費(fèi)用有：

增值稅：（130萬(wàn)-100萬(wàn)）*5%=1.5萬(wàn)

個(gè)稅：120萬(wàn)*3%=3.9萬(wàn)

印花稅130萬(wàn)*0.1%=0.13萬(wàn)

契稅130萬(wàn)*3%=3.9萬(wàn)

土地增值稅：（130萬(wàn)-100萬(wàn)）*30%=9萬(wàn)

還有其它雜費(fèi)，中介費(fèi)之類(lèi)的，加一起得20萬(wàn)了，房子一共才漲了30萬(wàn)，交上這些費(fèi)用，基本上啥也沒(méi)剩。而且這些費(fèi)用通常需要買(mǎi)房人承擔(dān)，而買(mǎi)公寓的貸款比例通常又比較低，那交易周期自然就很漫長(zhǎng)了。有個(gè)段子說(shuō)得好，公寓才是真正的不動(dòng)產(chǎn)，就是買(mǎi)了之后躺在你名下一動(dòng)都動(dòng)不了的那種。

看到這有人就要問(wèn)了，既然公寓不好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商干嘛還要建公寓??？難道等著賠嗎？

這事兒很好理解，不是開(kāi)發(fā)商喜歡建公寓，而是由土地性質(zhì)決定的。政府每年規(guī)劃出讓土地的時(shí)候，不可能全是住宅用地，而是必須有商業(yè)用地和住宅形成一定的配比。但是如果把這塊商用土地搞成整棟的酒店項(xiàng)目就更難賣(mài)了，開(kāi)發(fā)商畢竟需要快速回籠資金，所以就把這些商業(yè)地產(chǎn)分割成若干小單間出售，這就是公寓了。

反正說(shuō)來(lái)說(shuō)去吧，公寓無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商還是對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)不那么討喜的選擇。當(dāng)然了，很多人直接就說(shuō)“有足夠的錢(qián)誰(shuí)不知道要買(mǎi)住宅”，何況公寓也并不一定是一無(wú)是處，比如資金有限的情況下只追求住的舒服點(diǎn)，或者地段好有不錯(cuò)的租售比，也是可以考慮的。歸根結(jié)底，現(xiàn)在“房住不炒”了，到底要怎么選，還是得自己做功課，根據(jù)自己的需求、條件綜合判斷。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：好規(guī)劃網(wǎng)。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：李顯杰）