文/子木

來(lái)源/子木聊房

“2021年，房子到底買不買？”

最近這個(gè)問(wèn)題突然多了起來(lái)，才知道年關(guān)將至，2020馬上要結(jié)束了。

查了一下去年同期事件，才知道首個(gè)新冠病例正是這幾天隱現(xiàn)在武漢市井，不禁心頭一震。如果不提，很多人可能都已經(jīng)忘卻了。

倒回去看，2020年除了疫情，還有汛情、火災(zāi)、豬價(jià)大漲、原油跌穿、蛋殼破裂，無(wú)論窮富，大家日子都不太好過(guò)。

不過(guò)一連串的黑天鵝事件，也讓我們懂得了“禍兮福兮”。

例如在經(jīng)濟(jì)層面，我們第一次跌落至罕見的負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，又通過(guò)內(nèi)需消費(fèi)市場(chǎng)艱難爬坑。

同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，失去房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)馬車也能走出一條新路，雖然是被迫嘗試，但也為今后堅(jiān)持“脫鉤房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”埋下了伏筆。

值得注意的是，今年年尾的樓市，同樣暗流涌動(dòng)：

一方面，深圳、成都、西安等多個(gè)出現(xiàn)萬(wàn)人搖的城市因過(guò)熱紛紛出手調(diào)控，打擊“打新炒房”；另一方面，哈爾濱、平潭、湛江等三四線城市樓市萎靡，爭(zhēng)先出臺(tái)降價(jià)、調(diào)整公積金等“救市”措施。

那么這一切對(duì)2021年的樓市有何寓意？2021年大家到底該不該買房？下面子木用全新的視角幫大家分析解讀。

1

去年同期，我寫過(guò)一篇同名文章，《2020年，房子到底買不買？》，在文中我預(yù)測(cè)了2020年樓市趨勢(shì)，現(xiàn)在看來(lái)，除了疫情導(dǎo)致小陽(yáng)春時(shí)間延后以外，其他判斷均一一應(yīng)驗(yàn)。

例如樓市會(huì)迎來(lái)小陽(yáng)春，但很快會(huì)回歸平靜；2萬(wàn)億流入市場(chǎng)，并不會(huì)掀起樓市大潮；調(diào)控三年之久的一二線城市房?jī)r(jià)將觸底反彈；三四線城市將進(jìn)入重災(zāi)區(qū)……

以此，再結(jié)合著今年行情，可以肯定，2020年是中國(guó)樓市的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2021年則是“新周期”的第一年。

過(guò)去的樓市一直有個(gè)規(guī)律，“三年之小，五年之大”，意思是三年小周期，五年大周期，每到這兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，政策就會(huì)放松，誕生一輪大小漲幅。

但現(xiàn)在，這個(gè)規(guī)律已經(jīng)被完全打破。

今年正值調(diào)控三年，全國(guó)樓市非但沒有放松調(diào)控，反而愈演愈烈，從年中開始，城市房?jī)r(jià)只要有上漲苗頭，均升級(jí)了調(diào)控法令，甚至啟動(dòng)問(wèn)責(zé)制打擊房?jī)r(jià)。

前幾天副總理在房地產(chǎn)重磅會(huì)議講到一句話很重要：“時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦?！?/p>

意味著2021年，當(dāng)局還會(huì)延續(xù)今年對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，不得輕松。至于為何如此堅(jiān)決，在我看來(lái)有兩個(gè)原因。

一是源于疫情之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主線轉(zhuǎn)向“國(guó)內(nèi)大循環(huán)”。我這幾天在讀張占斌張?jiān)洪L(zhǎng)主編的《國(guó)內(nèi)大循環(huán)》，書中收錄了幾十位國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組成員的主要觀點(diǎn)。其中黃奇帆說(shuō)：

“實(shí)現(xiàn)大循環(huán)，主要在于構(gòu)建內(nèi)需體系，癥結(jié)在收入，在就業(yè)。未來(lái)實(shí)現(xiàn)4億多中等收入人群倍增，6億多中低收入人群減半，方可練成?！?/p>

意思很簡(jiǎn)單，實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，人們才能有錢消費(fèi)，在這個(gè)層面上高房?jī)r(jià)是制約大循環(huán)的最主要因素，必須遏制。

其次，經(jīng)歷過(guò)疫情打擊，今年中央對(duì)地方不再設(shè)定GDP增速目標(biāo)。地方不再以此作為政績(jī)?nèi)蝿?wù)，長(zhǎng)期的“博弈矛盾”隨之化解，房?jī)r(jià)失去主觀上漲動(dòng)力。

所以我國(guó)樓市儼然進(jìn)入了以經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的“新周期”。

2

新周期有三個(gè)特征，一是大分化，二是拒炒房，三是良性增長(zhǎng)。

過(guò)去我們?cè)谘芯繕鞘?，房?jī)r(jià)是否上漲是有規(guī)律的，例如輪動(dòng)效應(yīng)：一線城市漲完，環(huán)周邊漲，然后是二線城市、三四線城市。

然而在2020年，你會(huì)看到，除了大灣區(qū)深圳大漲，帶動(dòng)周邊惠州和東莞以外，其他城市的房?jī)r(jià)有的漲有的跌，呈混亂局面。

但我們又在混亂中窺見了新的秩序：

各個(gè)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)跟經(jīng)濟(jì)、居民購(gòu)買力高度相關(guān)，炒作風(fēng)氣退散，市場(chǎng)由剛需主導(dǎo)。

例如今年的北京和上海市場(chǎng)，三年壓制的購(gòu)房需求井噴，疫情之后行情火熱直至年尾，這種由剛需推動(dòng)的市場(chǎng)行情筑實(shí)了底部，房?jī)r(jià)迎來(lái)反彈，當(dāng)然房?jī)r(jià)不會(huì)全面大漲，但地段價(jià)值會(huì)凸顯出來(lái)。

相對(duì)于一二線城市分化，三四線城市則步調(diào)一致，用我去年的預(yù)測(cè)“重災(zāi)區(qū)”并不為過(guò)。

過(guò)去三四線城市的房子賣不出去，地方想的辦法是松綁政策，降低購(gòu)房利率和首付門檻，用“限跌令”卡住房?jī)r(jià)，借用炒房客之手引剛需入市接盤。

但今年不同，從前段時(shí)間繼哈爾濱之后，平潭、湛江等城市提出的救市政策來(lái)看，這次采用的是公積金激勵(lì)和鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)的形式。

明眼兒人都能明白，這意味著三四線城市徹底陷入了困境。

之前還能“繃住”，而現(xiàn)在“禁止炒房客”的利刃懸掛頭頂，松綁調(diào)控就會(huì)被問(wèn)責(zé)，地方?jīng)]辦法，只能退一步讓利，甚至犧牲地價(jià)利益。

可見，2021年的三四線樓市會(huì)愈加艱難，像哈爾濱、平潭這樣鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)打折的現(xiàn)象會(huì)成為普遍現(xiàn)象，而在“買漲不買跌”的情緒中，二手房下跌程度會(huì)更大。

3

那么在2021年的新市場(chǎng)周期中，房子到底買不買呢？到這里大家心里想必有了一些答案。

身處于三四線城市中的你，如果不在城市群，尤其是北方的三四線城市，不用著急，2021年大概率是橫盤陰跌的行情，時(shí)間拉得越長(zhǎng)，開發(fā)商讓利空間越大。

同時(shí)著重關(guān)注二手房市場(chǎng)，2018年棚改權(quán)限收回后，經(jīng)過(guò)2019-2020兩年的洗禮，被三四線套牢的炒房客預(yù)期會(huì)破裂，明年是大量出貨的一年，筍盤如“雨后”般泛濫。

要注意的是，明年三四線城市的「期房」盡量不要買。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，2021年有“三道紅線”監(jiān)管，整體融資能力縮水。尤其是小城市的開發(fā)商，杠桿背得高，自身資金實(shí)力不足，前幾年拿地價(jià)格又高，很難扛住接下來(lái)的漫漫橫盤周期。

無(wú)論是爛尾還是質(zhì)量差，都不是你想看到的。

4

對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，2021年調(diào)控政策穩(wěn)定，那么買房就只能借鑒一個(gè)規(guī)則：

自身周期。

何為自身周期呢？就是你所在的這個(gè)城市被調(diào)控了多久，有沒有進(jìn)入房?jī)r(jià)底部區(qū)間，每個(gè)城市都是不一樣的。

講到這里肯定很多人懵圈了，這么難的問(wèn)題怎么分析？別著急，下面我總結(jié)了幾條規(guī)律給大家，作為判斷依據(jù)：

首先按照正常市場(chǎng)規(guī)律來(lái)講，一般城市遇到嚴(yán)格的調(diào)控政策，需要經(jīng)過(guò)3年左右的擠泡沫時(shí)間，房?jī)r(jià)才會(huì)進(jìn)入底部區(qū)間。

所以今年剛出來(lái)“限購(gòu)限貸”調(diào)控政策的城市，諸如深圳、東莞、寧波、無(wú)錫、南京、西安等城市，不用著急上車，2021年房?jī)r(jià)大概率會(huì)回調(diào)。當(dāng)然如果有與二手房?jī)r(jià)倒掛的新盤上市，還是可以搶的。

其次要關(guān)注經(jīng)過(guò)3-4年調(diào)整，已經(jīng)進(jìn)入或者馬上可能進(jìn)入底部區(qū)間的城市。

在這里要注意表格中“2019年2月”和“2020年12月房?jī)r(jià)”的對(duì)比，如果接近2年的時(shí)間房?jī)r(jià)是增長(zhǎng)的，說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)夯實(shí)基礎(chǔ)，觸底反彈，尤其是調(diào)控時(shí)間達(dá)到3年以上的。諸如北京、上海、成都、重慶、長(zhǎng)沙、合肥等城市。

如果房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的，說(shuō)明房?jī)r(jià)還在回調(diào)周期中，明年還要等待觀望。

不過(guò)調(diào)控達(dá)到3-4年時(shí)間，尤其是20%的回調(diào)幅度已經(jīng)打掉了部分泡沫。在2021年要著重關(guān)注天津、鄭州、濟(jì)南、青島、石家莊等城市，大概率會(huì)見底，具體還要跟蹤數(shù)據(jù)，屆時(shí)我會(huì)根據(jù)成交量和房?jī)r(jià)指數(shù)幫大家推算。

其中山東省是上一輪房?jī)r(jià)撤回最嚴(yán)重的省份，這些城市的經(jīng)濟(jì)基本面值得反思。還有環(huán)北京城市廊坊，相對(duì)于最高點(diǎn)腰斬，目前也進(jìn)入了橫盤筑底階段。

當(dāng)然進(jìn)入底部區(qū)間并不意味著房?jī)r(jià)要馬上反彈，如果購(gòu)房力之前被嚴(yán)重消耗，經(jīng)濟(jì)又跟不上來(lái)，只能落得個(gè)持續(xù)橫盤的下場(chǎng)，2010-2015年超級(jí)大橫盤周期歷歷在目，這點(diǎn)我們都要注意。

5

現(xiàn)在來(lái)看，2020年三四線城市完成了最后的補(bǔ)漲階段，從2015年開始，為期五年的房?jī)r(jià)大周期徹底結(jié)束，2021年是中國(guó)樓市嶄新的一年。

在這新周期中，炒房客被阻擊在外，城市房?jī)r(jià)完全由剛需和經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)。房?jī)r(jià)進(jìn)入底部區(qū)間的可以上車，剛被調(diào)控或者出臺(tái)救市政策的城市，則要耐住性子去等。

經(jīng)過(guò)上一輪周期，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)的房?jī)r(jià)并非只漲不跌，神話已然破滅。

拿廊坊來(lái)說(shuō)，接近50%的回撤，足夠讓一個(gè)家庭的財(cái)富毀滅，而像天津、石家莊、濟(jì)南等城市，20%的回撤，足夠讓一個(gè)普通家庭多背負(fù)十幾年的貸款。

樓市機(jī)會(huì)越來(lái)越少，在“繃緊”的調(diào)控主基調(diào)下，獲利者只存在于5%的人群中。

接下來(lái)買房變得不再著急，但如果買房就一定要靜下心認(rèn)真判斷。

愿2021年，你我共勉，共同迎接。

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