除了特賣還有買一送一，公寓市場(chǎng)怎么了？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-03-30 17:21

這兩天，樓市新聞比較單一，除了三部門聯(lián)合嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)入市，就是各地嚴(yán)查違規(guī)炒作學(xué)區(qū)房，但今天人們對(duì)樓市的認(rèn)知，被公寓市場(chǎng)的另類表現(xiàn)所打破。

長(zhǎng)沙公寓掀起特賣潮

售價(jià)八折七折甚至低至近五折，這不是換季服裝的清倉(cāng)處理，而是3月份長(zhǎng)沙部分公寓樓盤的銷售現(xiàn)實(shí)。在沉重的去化壓力下，原來(lái)的價(jià)格發(fā)生明顯變化。

打響長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)“降價(jià)”第一槍的是新力鉑園公寓。3月10日，“湘江東岸，二環(huán)內(nèi)，江景公寓，總價(jià)30萬(wàn)起，大開發(fā)商放血價(jià)6888元／平……”這樣的推銷語(yǔ)出現(xiàn)在各個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的朋友圈、抖音號(hào)里，有的購(gòu)房者甚至還能收到一對(duì)一的“溫馨提示”。

在成功購(gòu)置該樓盤公寓的市民李波轉(zhuǎn)發(fā)的視頻中，當(dāng)日上午，營(yíng)銷中心已經(jīng)被“搶占”，不少購(gòu)房者手拿資料，緊張地排隊(duì)，等待銷售人員辦理手續(xù)。門外，路邊停放的汽車蜿蜒到了書院南路，長(zhǎng)達(dá)百米。咨詢要靠搶，買房先排隊(duì)，買不買得到全憑運(yùn)氣……他向記者連連感嘆售樓的瘋狂。

引發(fā)購(gòu)房熱潮的是價(jià)格上的瘋狂折扣。單價(jià)6888元／平方米起的商業(yè)公寓，相當(dāng)于在備案價(jià)基礎(chǔ)上打了個(gè)5折。據(jù)悉，該項(xiàng)目在3天時(shí)間里熱銷430套公寓。

隨后，長(zhǎng)沙高鐵新城的明昇壹城、濱江新城的保利天禧等項(xiàng)目迅速跟進(jìn)。占據(jù)極佳地理位置、擁有雙地鐵優(yōu)勢(shì)的上述項(xiàng)目公寓，原單價(jià)1.5萬(wàn)元／平方米上下，如今只要1萬(wàn)元出頭，單價(jià)直降約5000元／平方米。統(tǒng)計(jì)幾個(gè)降價(jià)的公寓樓盤戶型和銷售總價(jià)，基本上花上30多萬(wàn)元，就可以全款購(gòu)置一套30-40平方米的商業(yè)公寓，有些還是帶精裝的。

3月22日，長(zhǎng)沙雨花區(qū)政府旁、長(zhǎng)株潭城際鐵路香樟路站一側(cè)的碧桂園“印象”公寓售樓處，一名置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，雖然公寓沒有學(xué)位，但是由于價(jià)格從原來(lái)的1萬(wàn)元／平方米左右直接降低到了8000元／平方米，4天內(nèi)銷售了400套。最忙的一天，賣到凌晨2點(diǎn)。目前只有幾套30多平方米的公寓能發(fā)售。

據(jù)悉，這并非長(zhǎng)沙公寓第一次刮起降價(jià)風(fēng)。去年9月，長(zhǎng)沙恒大珺悅府將原售價(jià)12500元／平方米的精裝公寓，以7800元／平方米起的特價(jià)促銷，令市場(chǎng)刮目相看，僅3天時(shí)間成交約300套。萬(wàn)科金色夢(mèng)想30-58平方米的公寓，第二套半價(jià)；南山梅溪一方公寓推出一口價(jià)特惠房源，最高優(yōu)惠5.2萬(wàn)元／套……

3月23日晚上，兩位長(zhǎng)沙房地產(chǎn)界人士透露，盡管長(zhǎng)沙這波公寓降價(jià)潮“洶涌”，但可能只是開始。

“商業(yè)公寓雖然不限購(gòu)不限貸，總價(jià)較低，但相對(duì)于住宅而言，公攤大、綠化率低、水電物業(yè)費(fèi)高、土地使用年限短，而且大多無(wú)學(xué)位。這幾年賣得并不好。”長(zhǎng)沙一家房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人劉先生告知，尤為突出的是，商業(yè)公寓供需失衡，去化壓力較大。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓庫(kù)存量繼續(xù)突破歷史最高水平，多達(dá)418萬(wàn)平方米，去化周期增加至近30個(gè)月，成交價(jià)的數(shù)據(jù)卻不斷下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年長(zhǎng)沙公寓成交均價(jià)13111元／平方米，而2020年以來(lái)成交均價(jià)為11750元／平方米。

劉先生說(shuō)，長(zhǎng)沙這5年來(lái)，公寓房?jī)r(jià)經(jīng)歷的大起大落與限購(gòu)也有關(guān)聯(lián)。

2017年3月，長(zhǎng)沙市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)于全市城區(qū)及長(zhǎng)沙縣（限長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)、星沙區(qū)域）進(jìn)行限購(gòu)。6個(gè)月后，長(zhǎng)沙市再度政策加碼，在長(zhǎng)沙本市購(gòu)買的商品住房（含二手住房）上市交易時(shí)間由原來(lái)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿2年后調(diào)整為3年后，將非本市戶籍家庭限購(gòu)所需12個(gè)月以上個(gè)稅或社保證明時(shí)間提高至24個(gè)月，限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)大到長(zhǎng)沙全市行政區(qū)域（暫不含瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)市）范圍內(nèi)。由此，一度上漲的住宅房?jī)r(jià)得到抑制。

住宅限購(gòu)，因?yàn)橐绯鲂酝顿Y需求的涌入，公寓開始吃香。

從2017年開始，憑借“不限購(gòu)”優(yōu)勢(shì)的長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)迎來(lái)一波銷售熱潮。數(shù)據(jù)顯示，2017年公寓年成交量達(dá)97萬(wàn)平方米，首次出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，價(jià)格每平方米破萬(wàn)元。受到市場(chǎng)量?jī)r(jià)均好的刺激，2018年公寓供應(yīng)量暴漲至160萬(wàn)平方米，公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴式供應(yīng)，成交量也達(dá)到近年之最，為120多萬(wàn)平方米。

如今，卻因?yàn)楣┻^(guò)于求，走到了不得不轉(zhuǎn)變的時(shí)刻，降價(jià)成為趨勢(shì)。

在某央企房地產(chǎn)公司供職的趙先生表示，與其他一線城市相比，長(zhǎng)沙的項(xiàng)目商住比為3∶7，甚至更高，即便相對(duì)于其他中部地區(qū)省會(huì)城市，也超出不少。此外，之前長(zhǎng)沙還出現(xiàn)過(guò)同一項(xiàng)目或同一區(qū)域內(nèi)的公寓價(jià)格高于住宅價(jià)格的情況，這明顯不符合市場(chǎng)規(guī)律。

他認(rèn)為，在去化壓力巨大的長(zhǎng)沙，面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)紅海，一些開發(fā)商項(xiàng)目采取以價(jià)換量也是必然。

昆明公寓買一送一

“第二套半價(jià)”、“買一套送一套”還帶學(xué)位……為了完成去化，昆明的公寓開發(fā)商們有多拼？

昆明的公寓市場(chǎng)最近又火了一把，特價(jià)、促銷頻繁上演，大批量“骨折價(jià)”公寓奔涌而來(lái)，價(jià)格不斷跌破市場(chǎng)預(yù)期。

事實(shí)上，從去年以來(lái)，昆明公寓市場(chǎng)就出現(xiàn)了“跌跌不休”狀態(tài)，甚至出現(xiàn)有購(gòu)房者1400多萬(wàn)購(gòu)買了14套公寓，不到一年時(shí)間損300多萬(wàn)，要求開發(fā)商退房的情況。

據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，昆明商辦市場(chǎng)存量達(dá)1414.70萬(wàn)平方米，其中公寓市場(chǎng)平均去化周期達(dá)53個(gè)月（4.4年），去化壓力巨大。

也因此，為了去化，各大開發(fā)商也是八仙過(guò)海各顯神通，降價(jià)促銷、送車位，還開始蹭上學(xué)位房熱點(diǎn)。

事實(shí)上，昆明公寓這股“降價(jià)風(fēng)”始于2020年下半年。

2020年8月，位于呈貢的實(shí)力蝶錦臺(tái)推出了4700元／平方米的精裝公寓，首次將呈貢的精裝公寓價(jià)格拉到了5000元／平方米以下；隨后11月，巫家壩一項(xiàng)目公寓將售價(jià)拉低到約8000元／平方米，以至于惹惱了一位前期曾經(jīng)以11000元／平方米的價(jià)格買了一整層共14套公寓的投資者，要求開發(fā)商退房。

據(jù)報(bào)道，該投資者在2019年11月出資1400多萬(wàn)元買下14套公寓，打算做酒店，全款4套、貸款2套后，剩下8套共交了500多萬(wàn)元分期款，一年后在得知價(jià)格只8000元／平方米時(shí)，表示“真的覺得虧大了！希望開發(fā)商能把8套房的500萬(wàn)元分期款返還。”不到一年時(shí)間，損失300多萬(wàn)元。

而進(jìn)入2021年，昆明公寓產(chǎn)品依然止不住下跌趨勢(shì)，降價(jià)促銷仍是常態(tài)。如近期刷屏昆明中介朋友圈的巫家壩保利天際項(xiàng)目還推出了“買一套公寓，第二套半價(jià)”的促銷措施。

昆明銳理發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，昆明公寓市場(chǎng)自2018年下半年起供應(yīng)量大幅提升，存量隨之逐步增高。截至2020年底，昆明商辦市場(chǎng)存量達(dá)到近6年來(lái)的頂峰，去化周期為99.7個(gè)月。也就是說(shuō)，哪怕是在不新增供應(yīng)的情況下，全部賣完也需要超過(guò)8年，去化壓力巨大。

僅就公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2020年昆明公寓市場(chǎng)整體供大于求，供、銷、價(jià)較2019年均有所下降，全年賣出了103.47萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為9150元／平方米，存量面積約454.22萬(wàn)平方米，需53個(gè)月（約4.4年）才能消化完。

在一昆明資深業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，相比于寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品而言，公寓產(chǎn)品不限價(jià)、更容易變現(xiàn)。隨著越來(lái)越多項(xiàng)目入市，昆明公寓市場(chǎng)供應(yīng)量還將進(jìn)一步加大，供需矛盾也將進(jìn)一步激化，特別是呈貢區(qū)域。

據(jù)了解，2018年1月昆明出臺(tái)的戶籍新政明確，購(gòu)買呈貢公寓即可申請(qǐng)?jiān)诔守暵鋺?，這意味著呈貢成為了昆明唯一一個(gè)購(gòu)買公寓就能申請(qǐng)落戶的區(qū)域。

在呈貢限售及落戶政策的雙重刺激之下，越來(lái)越多客戶開始轉(zhuǎn)投公寓市場(chǎng)。

不僅如此，根據(jù)昆明呈貢信息服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，自2012年起，昆明每年30萬(wàn)人口增長(zhǎng)，三分之一落戶呈貢；再加上隨著區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口、商務(wù)、白領(lǐng)等人流量的增加，預(yù)計(jì)到2020年，呈貢人口將達(dá)到107萬(wàn)。

不過(guò)，昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，目前無(wú)論是呈貢還是昆明整體商辦市場(chǎng)均供大于求，2021年供應(yīng)量預(yù)計(jì)在180萬(wàn)～200萬(wàn)平方米，但成交量預(yù)計(jì)僅100萬(wàn)～120萬(wàn)平方米，價(jià)格也會(huì)受區(qū)位等影響，波動(dòng)較大，整體成交將繼續(xù)呈下滑趨勢(shì)。