這兩天，樓市新聞比較單一，除了三部門聯(lián)合嚴查經營貸等資金違規(guī)入市，就是各地嚴查違規(guī)炒作學區(qū)房，但今天人們對樓市的認知，被公寓市場的另類表現(xiàn)所打破。

長沙公寓掀起特賣潮

售價八折七折甚至低至近五折，這不是換季服裝的清倉處理，而是3月份長沙部分公寓樓盤的銷售現(xiàn)實。在沉重的去化壓力下，原來的價格發(fā)生明顯變化。

打響長沙公寓市場“降價”第一槍的是新力鉑園公寓。3月10日，“湘江東岸，二環(huán)內，江景公寓，總價30萬起，大開發(fā)商放血價6888元／平……”這樣的推銷語出現(xiàn)在各個房產經紀人的朋友圈、抖音號里，有的購房者甚至還能收到一對一的“溫馨提示”。

在成功購置該樓盤公寓的市民李波轉發(fā)的視頻中，當日上午，營銷中心已經被“搶占”，不少購房者手拿資料，緊張地排隊，等待銷售人員辦理手續(xù)。門外，路邊停放的汽車蜿蜒到了書院南路，長達百米。咨詢要靠搶，買房先排隊，買不買得到全憑運氣……他向記者連連感嘆售樓的瘋狂。

引發(fā)購房熱潮的是價格上的瘋狂折扣。單價6888元／平方米起的商業(yè)公寓，相當于在備案價基礎上打了個5折。據悉，該項目在3天時間里熱銷430套公寓。

隨后，長沙高鐵新城的明昇壹城、濱江新城的保利天禧等項目迅速跟進。占據極佳地理位置、擁有雙地鐵優(yōu)勢的上述項目公寓，原單價1.5萬元／平方米上下，如今只要1萬元出頭，單價直降約5000元／平方米。統(tǒng)計幾個降價的公寓樓盤戶型和銷售總價，基本上花上30多萬元，就可以全款購置一套30-40平方米的商業(yè)公寓，有些還是帶精裝的。

3月22日，長沙雨花區(qū)政府旁、長株潭城際鐵路香樟路站一側的碧桂園“印象”公寓售樓處，一名置業(yè)顧問說，雖然公寓沒有學位，但是由于價格從原來的1萬元／平方米左右直接降低到了8000元／平方米，4天內銷售了400套。最忙的一天，賣到凌晨2點。目前只有幾套30多平方米的公寓能發(fā)售。

據悉，這并非長沙公寓第一次刮起降價風。去年9月，長沙恒大珺悅府將原售價12500元／平方米的精裝公寓，以7800元／平方米起的特價促銷，令市場刮目相看，僅3天時間成交約300套。萬科金色夢想30-58平方米的公寓，第二套半價；南山梅溪一方公寓推出一口價特惠房源，最高優(yōu)惠5.2萬元／套……

3月23日晚上，兩位長沙房地產界人士透露，盡管長沙這波公寓降價潮“洶涌”，但可能只是開始。

“商業(yè)公寓雖然不限購不限貸，總價較低，但相對于住宅而言，公攤大、綠化率低、水電物業(yè)費高、土地使用年限短，而且大多無學位。這幾年賣得并不好。”長沙一家房地產公司的負責人劉先生告知，尤為突出的是，商業(yè)公寓供需失衡，去化壓力較大。

數(shù)據顯示，截至今年2月底，長沙市內五區(qū)商業(yè)公寓庫存量繼續(xù)突破歷史最高水平，多達418萬平方米，去化周期增加至近30個月，成交價的數(shù)據卻不斷下滑?？硕饠?shù)據顯示，2019年長沙公寓成交均價13111元／平方米，而2020年以來成交均價為11750元／平方米。

劉先生說，長沙這5年來，公寓房價經歷的大起大落與限購也有關聯(lián)。

2017年3月，長沙市政府下發(fā)了《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對于全市城區(qū)及長沙縣（限長沙經開區(qū)、星沙區(qū)域）進行限購。6個月后，長沙市再度政策加碼，在長沙本市購買的商品住房（含二手住房）上市交易時間由原來取得不動產權屬證書滿2年后調整為3年后，將非本市戶籍家庭限購所需12個月以上個稅或社保證明時間提高至24個月，限購區(qū)域擴大到長沙全市行政區(qū)域（暫不含瀏陽市、寧鄉(xiāng)市）范圍內。由此，一度上漲的住宅房價得到抑制。

住宅限購，因為溢出性投資需求的涌入，公寓開始吃香。

從2017年開始，憑借“不限購”優(yōu)勢的長沙公寓市場迎來一波銷售熱潮。數(shù)據顯示，2017年公寓年成交量達97萬平方米，首次出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，價格每平方米破萬元。受到市場量價均好的刺激，2018年公寓供應量暴漲至160萬平方米，公寓市場呈現(xiàn)井噴式供應，成交量也達到近年之最，為120多萬平方米。

如今，卻因為供過于求，走到了不得不轉變的時刻，降價成為趨勢。

在某央企房地產公司供職的趙先生表示，與其他一線城市相比，長沙的項目商住比為3∶7，甚至更高，即便相對于其他中部地區(qū)省會城市，也超出不少。此外，之前長沙還出現(xiàn)過同一項目或同一區(qū)域內的公寓價格高于住宅價格的情況，這明顯不符合市場規(guī)律。

他認為，在去化壓力巨大的長沙，面臨市場競爭紅海，一些開發(fā)商項目采取以價換量也是必然。

昆明公寓買一送一

“第二套半價”、“買一套送一套”還帶學位……為了完成去化，昆明的公寓開發(fā)商們有多拼？

昆明的公寓市場最近又火了一把，特價、促銷頻繁上演，大批量“骨折價”公寓奔涌而來，價格不斷跌破市場預期。

事實上，從去年以來，昆明公寓市場就出現(xiàn)了“跌跌不休”狀態(tài)，甚至出現(xiàn)有購房者1400多萬購買了14套公寓，不到一年時間損300多萬，要求開發(fā)商退房的情況。

據昆明銳理數(shù)據顯示，截至2020年12月31日，昆明商辦市場存量達1414.70萬平方米，其中公寓市場平均去化周期達53個月（4.4年），去化壓力巨大。

也因此，為了去化，各大開發(fā)商也是八仙過海各顯神通，降價促銷、送車位，還開始蹭上學位房熱點。

事實上，昆明公寓這股“降價風”始于2020年下半年。

2020年8月，位于呈貢的實力蝶錦臺推出了4700元／平方米的精裝公寓，首次將呈貢的精裝公寓價格拉到了5000元／平方米以下；隨后11月，巫家壩一項目公寓將售價拉低到約8000元／平方米，以至于惹惱了一位前期曾經以11000元／平方米的價格買了一整層共14套公寓的投資者，要求開發(fā)商退房。

據報道，該投資者在2019年11月出資1400多萬元買下14套公寓，打算做酒店，全款4套、貸款2套后，剩下8套共交了500多萬元分期款，一年后在得知價格只8000元／平方米時，表示“真的覺得虧大了！希望開發(fā)商能把8套房的500萬元分期款返還。”不到一年時間，損失300多萬元。

而進入2021年，昆明公寓產品依然止不住下跌趨勢，降價促銷仍是常態(tài)。如近期刷屏昆明中介朋友圈的巫家壩保利天際項目還推出了“買一套公寓，第二套半價”的促銷措施。

昆明銳理發(fā)布的數(shù)據顯示，昆明公寓市場自2018年下半年起供應量大幅提升，存量隨之逐步增高。截至2020年底，昆明商辦市場存量達到近6年來的頂峰，去化周期為99.7個月。也就是說，哪怕是在不新增供應的情況下，全部賣完也需要超過8年，去化壓力巨大。

僅就公寓市場來說，2020年昆明公寓市場整體供大于求，供、銷、價較2019年均有所下降，全年賣出了103.47萬平方米，成交均價為9150元／平方米，存量面積約454.22萬平方米，需53個月（約4.4年）才能消化完。

在一昆明資深業(yè)內人士看來，相比于寫字樓、商業(yè)產品而言，公寓產品不限價、更容易變現(xiàn)。隨著越來越多項目入市，昆明公寓市場供應量還將進一步加大，供需矛盾也將進一步激化，特別是呈貢區(qū)域。

據了解，2018年1月昆明出臺的戶籍新政明確，購買呈貢公寓即可申請在呈貢落戶，這意味著呈貢成為了昆明唯一一個購買公寓就能申請落戶的區(qū)域。

在呈貢限售及落戶政策的雙重刺激之下，越來越多客戶開始轉投公寓市場。

不僅如此，根據昆明呈貢信息服務平臺統(tǒng)計，自2012年起，昆明每年30萬人口增長，三分之一落戶呈貢；再加上隨著區(qū)域內流動人口、商務、白領等人流量的增加，預計到2020年，呈貢人口將達到107萬。

不過，昆明銳理數(shù)據顯示，目前無論是呈貢還是昆明整體商辦市場均供大于求，2021年供應量預計在180萬～200萬平方米，但成交量預計僅100萬～120萬平方米，價格也會受區(qū)位等影響，波動較大，整體成交將繼續(xù)呈下滑趨勢。

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