觀點地產(chǎn)網(wǎng) 依然是線上會議的形式，林中、林峰和林偉三兄弟罕見地同框出現(xiàn)在旭輝的業(yè)績發(fā)布會上。

3月25日午間，旭輝控股發(fā)布2020年年度業(yè)績公告。下午，旭輝董事局主席林中、副主席林偉、CEO林峰攜執(zhí)行總裁陳東彪、CFO楊欣等管理層出席業(yè)績會并答媒體問。

慣于打造區(qū)域集團是旭輝的一大風格，因此近兩年每到業(yè)績會，高管陣容中除了幾個“常駐嘉賓”外，一般還會搭配上一個區(qū)域總一同現(xiàn)身，如去年中期業(yè)績會出席的上海區(qū)域總裁方軼群。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，今年的投資者業(yè)績會現(xiàn)場出席的是旭輝西南區(qū)域集團總裁張波，而現(xiàn)身媒體業(yè)績會的，則是來自山東的山東旭輝銀盛泰合作平臺總裁李揚。于2020年，山東旭輝銀盛泰銷售額超過223億元，較2017年雙方初次合作時的73億元增長了205.48%。

在區(qū)域集團的發(fā)展決定了總體來說，旭輝2020年銷售總額約為2310億元，同比增長為15%，剛剛過線年初既定的2300億目標。結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)收入為718億元，同比增長27%。

自去年放緩了規(guī)模增速之后，旭輝這一份“求穩(wěn)”的心態(tài)在今年也同樣延續(xù)了下來。根據(jù)計劃，旭輝今年整體銷售目標是2650億元，同比2020年增幅接近15%。

當然，謹慎也只是基于旭輝自身的發(fā)展節(jié)奏而言，林中表示，對于中國的房地產(chǎn)業(yè)自己依然是個堅定的“看多派”。在他看來，在中國城市化率到75%之前，房地產(chǎn)行業(yè)都將會是一個非常好的行業(yè)。

“中國房地產(chǎn)市場容量非常巨大，未來行業(yè)的年度交易額我相信會突破20萬億，我也相信未來十年平均每年的銷售額應(yīng)該會超過17萬億，因為我們房價每年還有5%-8%的增長，面積方面雖然增幅慢，但還是正增長?！?/p>

對市場分析判斷之后，林中也指出，如今行業(yè)集中度在提高。在一些新的政策下面，穩(wěn)健均衡的頭部企業(yè)迎來了更大的發(fā)展空間。

“在去杠桿時代，未來不會出現(xiàn)黑馬?！绷种袙伋隽艘粋€結(jié)論，未來20年是穩(wěn)健均衡發(fā)展的頭部企業(yè)們做厚做實的“黃金時代”。

利潤“破百”與拿地減少

和2019年相比，旭輝2020年各項財務(wù)數(shù)據(jù)的變化中多了一絲“內(nèi)生型”的意味。

在提到去年利潤表現(xiàn)時，CFO楊欣顯得頗為欣喜，其介紹說，旭輝去年凈利潤是119億元，也是旭輝首次利潤額突破百億，同比增長29%。歸母核心凈利潤為80億元，同比增長16%，ROE保持在24.2%。

截至2020年底，旭輝的總資產(chǎn)規(guī)模為3793億元，凈資產(chǎn)規(guī)模約為863億元，其中預(yù)收款約為746億元，三項數(shù)據(jù)的復(fù)合增長率分別為36%、35%和43%。

說到這時，楊欣有些自豪地表示，旭輝2020年有息負債規(guī)模只比2019年增長了1%左右。具體來看，于2020年底，旭輝的總債務(wù)為1047.15億元，同比2019年增長0.98%?！八云鋵嵭褫x的業(yè)績增長更多依賴的是經(jīng)營杠桿，通過經(jīng)營杠桿來驅(qū)動規(guī)模的增長。”

不過，嚴控債務(wù)規(guī)模，往往也意味著旭輝放棄了一部分通過杠桿來加快擴張的機會。

數(shù)據(jù)顯示，于2020年底，旭輝現(xiàn)金手頭現(xiàn)金約為511.55億元，比2019年底的589.68減少了13.25%。反映到拿地端，旭輝去年共新增了60個項目，較2019年減少了19個；新增項目的總規(guī)劃建筑面積約為1310萬平方米，較2019年減少了13.82%。

當然，拿地的減少除了和現(xiàn)金流有關(guān)外，也與旭輝拿地策略出現(xiàn)了一些改變有關(guān)。在其2020年新增貨值中，有90%位于一二線城市。也正因為此，旭輝2020年的平均土地收購成本約為每平方米7001元，較2019年的每平方米5425元增長了29%。

平均拿地成本的較大提升，引起了不少投資者的注意。有參會投資者介紹，林中在投資者會上也對于這一問題特意做了解釋。

據(jù)轉(zhuǎn)述，林中指出，成本升高是因為旭輝去年在上海、北京、南京、杭州、廈門等很好的城市拿了一批很好的項目所致?！斑@些項目不可能是低地價的，房價貴，地價也高?！本o接著，林中也表示，這些項目貨值較大，價格也會較高。對旭輝明年的銷售目標有巨大的助力。

從數(shù)據(jù)上看，長三角城市群仍是旭輝擴儲的重點區(qū)域，2020年新拿地貨值達到了616億元。此外，京津冀城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群分別新增了187億、134億和154億元貨值。

除了進一步向高能級的城市側(cè)重投資外，旭輝也進一步減少了在招拍掛市場拿地的頻率。

據(jù)了解，在旭輝2020年1310萬平方米新增土儲中，除了正常的招拍掛渠道外，通過一級開發(fā)、商業(yè)勾地、收并購等渠道新增的土儲占比達到了51%。2019年時，這一數(shù)字只有33%。

這一變化所帶來最為直觀的影響是在利潤表現(xiàn)上。據(jù)投資者介紹，林峰在業(yè)績介紹時便表示，多元化渠道拿地利潤往往會遠超招拍掛項目，而旭輝51%的多元化拿地，能夠帶來超過3倍的銷投比。

在銷售規(guī)模難以重現(xiàn)幾年前的高速時，旭輝也選擇將更多精力放在提升利潤表現(xiàn)上?！岸伎颗牡乜隙ㄎ磥砟愕拿鷥衾麎毫容^大，所以我們一定要多元拿地?！?/p>

在林中看來，未來能夠存活下來的對手都是行業(yè)里的高手，大多數(shù)不會有明顯的短板，那要如何做到先人一步？“我們要在某一個方面領(lǐng)先很多是很難的，我們一直希望領(lǐng)先半目，我們在所有環(huán)節(jié)都要領(lǐng)先半目，都能領(lǐng)先1%，加起來就很厲害。”

他打了個比方說，以前是拿望遠鏡看投資機會，未來還要拿放大鏡去看。望遠鏡的是大趨勢，而放大鏡看的則是微觀的結(jié)構(gòu)性差異化機會。

“長租將是物業(yè)后第二個很成功的業(yè)務(wù)”

當被問到未來的發(fā)展規(guī)劃時，林中表示，旭輝想要做的只是跑贏自己和跑贏行業(yè)?！靶褫x公司內(nèi)部不會定行業(yè)排名目標，同樣也不會定拿地的目標，我認為行業(yè)的排名是一個結(jié)果?！?/p>

事實上，這一思路在旭輝拿地結(jié)構(gòu)的變化中也能管窺一二。當各項指標不再追求速度，而是致力做到各方面“均好”時，旭輝希望通過多元化的業(yè)態(tài)發(fā)展去拿到多一分的行業(yè)優(yōu)勢。

旭輝2020年招拍掛以外的拿地中，包括了新拿的12個商業(yè)綜合體。

管理層介紹說，旭輝目前手上共有20個在開發(fā)的項目，今年計劃會竣工交付6個，明年7個，后年同樣至少有7個。“未來三年旭輝的租金增長率應(yīng)該是維持50%以上，2023年租金應(yīng)該可以超過20億。”

林中介紹說，旭輝每年會有10%的拿地資金投在商業(yè)項目上，今年計劃新增商業(yè)項目15—20個之間。

有投資者告訴觀點地產(chǎn)新媒體，林中在投資者會上也同樣提到了這一問題，其還表示，旭輝希望打造出一個生態(tài)型的業(yè)務(wù)平臺。在這平臺中除了住宅開發(fā)、商業(yè)辦公等業(yè)務(wù)之外，還包括了物業(yè)、長租、健康養(yǎng)老、科技IT和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投等。

被行業(yè)稱做“戰(zhàn)略家”的林中，也給出了自己的預(yù)測。

“二十年后再看，可能中國最大的物業(yè)服務(wù)生活公司是地產(chǎn)行業(yè)，可能中國最大的住宅租賃公司是地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的，可能最大的養(yǎng)老社區(qū)運營機構(gòu)是地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的，可能未來持有商業(yè)最大的也是地產(chǎn)公司。”

具體來看，林中拿養(yǎng)老業(yè)務(wù)做了一個類比：“現(xiàn)在的養(yǎng)老就是十年前的物業(yè)，這么一說大家可能就容易理解了，十年前物管大家也沒看上，后來變成一個千億級的市場?！?/p>

去年11月，旭輝在蘇州落地了其首個康養(yǎng)社區(qū)。“旭輝去年就在布局養(yǎng)老，在蘇州有一個項目，北京有兩個，即將在上海還會有三個?！?/p>

同時，林中也指出，養(yǎng)老屬于是戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，旭輝一定要布局，但不會擴張很多。其表示，旭輝其實是在為十年后做準備。在他的預(yù)測中，十年后的養(yǎng)老將跟現(xiàn)在的物業(yè)一樣，必然會成長為一個萬億級的市場，也一定會出現(xiàn)市值千億級以上的企業(yè)。

不過，旭輝在養(yǎng)老領(lǐng)域仍算得上是一個“新兵”。其更為熟稔的，自然是已經(jīng)涉足多年的長租公寓業(yè)務(wù)。到目前為止，旭輝的長租公寓管理規(guī)模約在7.4萬間左右?！白赓U公寓其實我們做得比較早，經(jīng)過幾年的摸索，現(xiàn)在已經(jīng)找到了一條很好的戰(zhàn)略道路?！?/p>

對于長租公寓業(yè)務(wù)，林中顯然寄予著厚望?！拔蚁嘈潘艹蔀槲覀兝^物業(yè)以后第二個非常成功的房地產(chǎn)+的業(yè)務(wù)?！庇蟹婚g猜測，林中這句話或許也意味著長租公寓將有望成為旭輝繼物業(yè)之后又一個有能力分拆上市的平臺。

以下為旭輝控股集團有限公司2020年度業(yè)績會問答實錄摘選：

現(xiàn)場提問：旭輝彰泰有一個很重磅的戰(zhàn)略合作，想問目前這個合作進展如何，旭輝還會有進一步跟其他房企進行類似合作的計劃嗎？第二，旭輝在利潤這塊接下來有怎樣的發(fā)展指標和增長率。

林中：旭輝跟彰泰合作在年初簽了框架性的意向以后，財務(wù)團隊、審計團隊、法務(wù)團隊進場以后在積極展開工作，現(xiàn)在還在做財務(wù)審計和財務(wù)核算的工作，預(yù)計這項工作應(yīng)該會到3月底會有一個準確的數(shù)字出來，進而還會有一輪，兩輪，根據(jù)審計出來的數(shù)字對框架合同進行一些磋商，所以可能我們要在4月份以后才會有一些最新的東西會公布。

第二關(guān)于后續(xù)的合作，旭輝我相信合作應(yīng)該會很廣闊的，因為旭輝其實是業(yè)內(nèi)被評為最具有合作精神的伙伴，旭輝也善于為合作伙伴著想，特別是旭輝希望能找有共同價值觀，共同產(chǎn)品理念，以及共同經(jīng)營策略的合作伙伴。我相信未來旭輝應(yīng)該會在企業(yè)級的合作上還是會有新的案例給大家看到。

同步旭輝也會去創(chuàng)新一些合作的模式。因為旭輝這幾年的發(fā)展也得益于這些合作伙伴對于旭輝的支持，比如說包括旭輝的戰(zhàn)略合作伙伴恒基中國，我們也合作很多項目。比如說我們跟GIC的合作，進而跟銀盛泰的合作，相信我們合作的道路會越來越寬廣，合作模式會越來越多樣。

楊欣：旭輝2020年首次利潤過百億，達到119億，從未來三年旭輝給到資本市場指引來看，我們主營業(yè)務(wù)，銷售還是會維持15%以上的增長，利潤也會維持兩位數(shù)的增長，旭輝一直以來都保持增收也要增利。在我們的經(jīng)營理念當中，我們既要考慮業(yè)績的增長，同樣我們也要考慮利潤的增厚，更要考慮財務(wù)的穩(wěn)健，所以對旭輝同時來說，既要、也要、又要，這實際上已經(jīng)是深入人心。

從另外一個角度看，旭輝未來三年，或者再往遠一點看，十年二十年，旭輝可持續(xù)性業(yè)務(wù)收入增長也是可以期待的。舉一個例子，旭輝未來三年租金業(yè)務(wù)收入增長，復(fù)合增長率可以達到50%，這也是從一個維度來解析，從林董給公司的規(guī)劃來看，20、30年后旭輝業(yè)務(wù)收入，總利潤當中50%將來源于非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，所以公司業(yè)務(wù)增長和利潤增長一定是同步的。

現(xiàn)場提問：請問一下集中供地對旭輝購地舉措將產(chǎn)生什么樣的影響，公司在運營方面會如何調(diào)整和應(yīng)對？第二個，未來旭輝在行業(yè)排名上有沒有進一步的目標，會不會向前十沖刺？

陳東彪：三次供地我相信一定會帶來一些變化，首先它會有利，因為它對增量，大家明顯的增量的確定，所以對那些資金良好，穩(wěn)健發(fā)展的，全國性布局的企業(yè)是一個利好。當然同時因為它是三次集中供地，也會帶來集中入市，在集中入市上競爭會加劇，其實也因為競爭也有利于卓越運營，精細管理的企業(yè)。比如說你對這個城市了解清楚，比如說你能提供拳頭產(chǎn)品，我相信這些在旭輝都是有良好的競爭力。

比如說我們還是要提供給客戶創(chuàng)新的服務(wù)，如剛剛介紹的透明工廠。三次集中供地是有利于我們那些卓越營運，精細管理的企業(yè)?！叭小毕?，沒有一家企業(yè)可以在同樣的時間里面獲取很多土地，所以這個時候有利于會增大企業(yè)合作。旭輝是一個合作精神的企業(yè)，所以對三集中的供地我相信對旭輝有更多的一些機會。

林中：旭輝公司內(nèi)部不會定行業(yè)排名目標，同樣也不會定拿地的目標，旭輝堅持有質(zhì)量的增長和可持續(xù)的發(fā)展，我認為行業(yè)的排名是一個結(jié)果，不是追求經(jīng)營管理工作的目的，旭輝更應(yīng)該是扎扎實實的把自己的經(jīng)營管理工作做好，卓越運營，精益管理，精準投資，提升多元化拿地的能力，提升開發(fā)和持有的能力。

我認為這樣做好以后，我們追求的是跑贏自己，今天比去年、明年比今年有沒有進步，我們跑贏這個行業(yè)，不落伍。所以我們在內(nèi)部是不會去有這個目標，也不會去選擇這個目標，我們擔心講了這個目標以后我們動作會變形，不該拿的地去拿了，不該做的事做了，就為了一個規(guī)模。所以我們還是圍繞自己有質(zhì)量的增長，可持續(xù)的發(fā)展。

現(xiàn)場提問：剛才提到說手上有30多座商業(yè)運營項目可以未來三年去推出來，想問明年推出多少，地產(chǎn)項目明確目標是未來收入要占總收入的一半，會不會有一些其他的機會，我們可能去收并購其他一些非住宅的項目的機會？永升方面，你們很支持永升的發(fā)展，它被機構(gòu)做空以后，會不會有一些實際的行動，像回購、增持那些穩(wěn)定投資者的舉措？

林中：旭輝在發(fā)展商業(yè)，我們現(xiàn)在目前手上有20個在開發(fā)的項目，今年大概會竣工交付6個，明年7個，后年至少7個，2023年交付投入可以收租是7個。從2021—2023年旭輝租金增長率應(yīng)該是維持50%以上，2023年租金應(yīng)該可以超過20億，初步看了一下至少超過20億。

每年會有大概10%的拿地資金是可以投在商業(yè)項目上，今年計劃新增商業(yè)項目15—20個之間。商業(yè)的發(fā)展策略我們有幾個方面，比如說我們大部分還是拿地自己蓋，但是在有些地方，比如說在北京上海，在一些好的準一線城市，市中心其實已經(jīng)沒有空地了，所以有時候收并購也是，合作跟收并購也是很好的方案，就類似這次五棵松的模式，你要在西三環(huán)買一塊地怎么可能，沒有地了。你要在上海市中心南京路上拿一塊地不可能，但是我們發(fā)現(xiàn)有很多舊的項目有合作或收購改造的機會。

但是在新城市(300778,股吧)，我們就有直接拿地的機會，我們在上海的新城，上海規(guī)劃了五個新城，其實也有很多，因為原來新城住宅是一個空白，商業(yè)配套也是個空白，隨著新城的蓬勃發(fā)展，人口的導(dǎo)入，所以它就會有商業(yè)的需求，在這些地方是我們未來有商業(yè)的重點。很多中國的城市，因為城市化進程產(chǎn)生了很多新的人口聚集區(qū)，在這些聚集區(qū)里面有商業(yè)需求，所以商業(yè)未來發(fā)展空間還是非常大的。但是我們采取的策略是一個多樣的，不同城市里面有不同的策略。

第二個你剛才講到關(guān)于健康養(yǎng)老領(lǐng)域，租賃公寓做的怎么樣。其實我們做的還是比較早的，長租公寓已經(jīng)通過幾年的摸索，已經(jīng)找到了一條非常好的戰(zhàn)略道路，所以對它未來幾年發(fā)展非常有信心，我相信它能成為我們繼物業(yè)以后第二個非常成功的房地產(chǎn)+的業(yè)務(wù)。

養(yǎng)老我們也是提早布局，教育也是提早布局，在這個業(yè)務(wù)發(fā)展過程中靠自身發(fā)展，也要靠有合適的收并購。我認為這不矛盾，我們可以幾條腿走路，自身發(fā)展合作包括收并購，我認為都是我們可以用的，但是核心是要圍繞我們的戰(zhàn)略來，核心是要圍繞著我們有質(zhì)量的發(fā)展來。

第二個問題就是永升被估空機構(gòu)出來報告，其實我也沒在意，因為他們給我看了一下報告，我覺得沒什么實質(zhì)性的東西。永升的股價也沒有太多的波動，但是作為大股東，也會非常關(guān)注這些問題，有則改之，無則加勉，別人能對我們提出批評，提出這些指責，我們都是本著這個態(tài)度，所以我們會把自己內(nèi)部規(guī)范的更好。比如說關(guān)聯(lián)交易，其實我們已經(jīng)是業(yè)內(nèi)很低的。但永升的股價如果偏離價值太多，而且是人為造成的，大股東從維護小股東利益，從維護市場，大股東一定會增持。我們內(nèi)部是有一個線的，只要低過那個線，可能大股東就會去增持，我們每年都會去評價一下我們的價值跟價格的偏離度，一旦低了我們非常愿意增持，因為那是個最好的投資。

現(xiàn)場提問：旭輝和山東銀盛泰的合作非常良好，能否分享一下雙方日常是如何優(yōu)勢互補的？林董剛才提到選擇合作伙伴需要價值觀趨同，選擇收并購標的有沒有具體的標準？

李揚：首先我們在山東是兩家集團基于股權(quán)方面的合作，和一般的項目合作不太一樣。我們在山東全省域境內(nèi)會以山東旭輝銀盛泰為主體進行開發(fā)管理，公司會有相對完整的組織架構(gòu)，有董事會、監(jiān)事會，核心管理團隊和下設(shè)的公司。董事會會對整個企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略來做制定，同時來審核指導(dǎo)在機制設(shè)定，人才管理，包括組織方面的工作，以及年度的經(jīng)營目標和指標。同時我們也授權(quán)經(jīng)營管理團隊對日常的經(jīng)營，包括項目運營來做管理。監(jiān)事會會定期的來對經(jīng)營結(jié)構(gòu)，以及一些管理過程做監(jiān)督審核，也幫助經(jīng)營管對來不斷的提升經(jīng)營的效率和經(jīng)營的結(jié)果。所以說相對比較完整的運營的架構(gòu)。

經(jīng)過三年的運營也取得一定的成績。這三年之所以能取得一定的業(yè)績，也是基于幾點，剛才林董提到的，旭輝和銀盛泰在不管是企業(yè)的發(fā)展的理念，兩位企業(yè)家創(chuàng)始人在整個經(jīng)營理念，包括我們對于未來的戰(zhàn)略上實際上是相通的，特別是兩家企業(yè)的文化是高度融合的，兩位企業(yè)家經(jīng)常會說相似者相融，同道者同行，山東銀盛泰也是這句話比較好的詮釋。山東銀盛泰集團設(shè)立之處對于山東大的戰(zhàn)略制定和布局，我們以濟南和青島為核心，針對山東特定對下面三四線城市全面布局和開發(fā)。兩個企業(yè)不斷向山東銀盛泰賦能，旭輝在整個產(chǎn)品打造包括項目開發(fā)運營管理上有非常的經(jīng)驗，不斷向團隊賦能。

林中：關(guān)于合作的事情，包括收購標的跟資產(chǎn)質(zhì)量的判斷這些，我認為合作對我們來看是分兩類，一類是企業(yè)合作，一個是項目合作。項目合作就比較簡單一點，難的是企業(yè)合作，因為企業(yè)合作相當于旭輝有個兒子或女兒，對方有個女兒或兒子要組成一個新的家庭，這個就是旭輝第一個從戰(zhàn)略層面考慮，戰(zhàn)略層面合作是不是對旭輝的整體戰(zhàn)略有幫助。我經(jīng)常講要結(jié)婚不是兩個人的事，是兩個家族的事。第二個其實我們看是不是理念相同，三觀一致。第三個才看合作資產(chǎn)的質(zhì)量行不行。這種企業(yè)級的合作，我認為是可遇不可求的，但大部分的合作，項目層面的合作就比較簡單，也就比較容易推廣一點。

在企業(yè)級的合作里面，旭輝也要看重很多，有些人找我們合作，還有一些資產(chǎn)質(zhì)量比較好，我們更看中未來合作能不能1+1大于2，就像我們在山東跟銀盛泰的合作，從73億每年都有增長，到現(xiàn)在200多億。這種企業(yè)級的合作我認為數(shù)量不可能太多，因為它幾個條件一擺就可遇不可求。但是我們還是要加大項目層面的合作，項目層面合作我們其實數(shù)量蠻多的。

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