觀點(diǎn)直擊 | 凈利增速放緩中海拋“馬拉松論”與4000億自信(實(shí)錄)

來源：智能家居時間：2020-08-25 08:02

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 正值房企們密集發(fā)布中報(bào)的階段，市場上出現(xiàn)了融資端口收緊的消息，盛傳的新規(guī)對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線”控制有息債務(wù)規(guī)模，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

幾家歡喜幾家愁，三道紅線均未觸及的中海應(yīng)該算是“歡喜”的一家。

8月24日，中海于線上舉行2020年中期業(yè)績發(fā)布會。主席顏建國、副主席羅亮、行政總裁張智超、副總裁郭光輝出現(xiàn)于深圳會場，而財(cái)務(wù)總監(jiān)呂世杰則現(xiàn)身于香港會場。

中期報(bào)告顯示，上半年，中海營業(yè)收入上升11%至886.3億元，經(jīng)營溢利為312.6億元，股東應(yīng)占溢利為205.3億元，同比下降3.7%，核心凈利潤為179.4億元，同比上升0.3%，凈利潤率23.2%。每股基本盈利1.87元，同比下降3.7%。

主要經(jīng)營數(shù)據(jù)微漲或微降，反映這家龍頭房企的放緩態(tài)勢，或者稱之為相對乏力。在整場業(yè)績會中，管理層提及最多的是“穩(wěn)字當(dāng)頭”。

顏建國甚至還提出了“馬拉松”論述：企業(yè)的發(fā)展是一場馬拉松，要穩(wěn)中求好、穩(wěn)中求快、不急不躁，在嚴(yán)控風(fēng)險的前提下努力實(shí)現(xiàn)又好又快的發(fā)展。

他多次強(qiáng)調(diào)，“中海要求有利潤的銷售、有質(zhì)量的增長，更加注重價值創(chuàng)造，相信合理控制負(fù)債，不盲目加杠桿，公司的規(guī)模和利潤也能實(shí)現(xiàn)較快的成長。”

這也是顏建國對于上述中海未觸碰融資紅線的解釋之一。截至6月末，中海的資產(chǎn)負(fù)債率59.77%，扣除預(yù)售賬款后的凈負(fù)債率57.8%，凈負(fù)債比率32.7%，流動流動比率為2.3倍。

“中海曾經(jīng)歷了1997年的金融風(fēng)暴，當(dāng)時由于負(fù)債率相對比較高，面臨破產(chǎn)的風(fēng)險，教訓(xùn)是極為深刻的?！鳖伣▏忉?，自那之后，中海內(nèi)部對負(fù)債率以及現(xiàn)金杠桿設(shè)立了嚴(yán)格的紅線。

信心的來源

但在追求規(guī)模的房地產(chǎn)市場中，高周轉(zhuǎn)、快節(jié)奏仍為主流韻律。發(fā)展速度較慢一些的中海還是會被市場人士冠以“保守”的前綴。

在顏建國看來，“過去五六年，房企們加的杠桿比較高、發(fā)展速度特別快，相較而言，大家感覺到中海比較保守，但是公司在保持60%以下負(fù)債情況下，銷售也實(shí)現(xiàn)了快速增長?！?/p>

數(shù)據(jù)披露，2018年以及2019年，中海分別實(shí)現(xiàn)銷售增速29.8%、25.2%，銷售增長控制在20%-30%之間。而今年上半年，中海合約銷售額實(shí)現(xiàn)4.2%的增長。

具體數(shù)據(jù)為，報(bào)告期內(nèi)，中海實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額增長4.2%至1720.1億元，對應(yīng)銷售面積為954萬平方米，增長3.5%。此外，六月單月，中海系列公司實(shí)現(xiàn)銷售合約額575.6億元，同比增長32.3%，創(chuàng)集團(tuán)單月銷售新紀(jì)錄。

按照顏建國的說法，中海這兩年半的增長速度處于行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的位置。但由于疫情影響，在時間進(jìn)度上，中海上半年的銷售情況目標(biāo)完成率確實(shí)稍弱一些。

當(dāng)時制定“十三五”目標(biāo)時，2020年中海的銷售目標(biāo)要達(dá)到4000億港幣。不過，張智超在會上仍強(qiáng)調(diào)了完成該目標(biāo)的信心，他稱目標(biāo)雖有一定的挑戰(zhàn)性，但是管理層依舊堅(jiān)定要兌現(xiàn)對于市場的承諾。

他坦言，疫情對中海的影響同樣也很大：“基本一個半月的時間是沒有銷售的，另外也造成了供貨的延后，而6月份出現(xiàn)中海最大規(guī)模單月銷售合約額便是因?yàn)榧泄┴?。?/p>

顏建國也強(qiáng)調(diào)，這兩年半的增長速度中海處于行業(yè)里面領(lǐng)先的位置，同時利潤規(guī)模、利潤率在行業(yè)內(nèi)都名列前茅。中海最為津津樂道的便是凈利潤率，畢竟行業(yè)內(nèi)凈利潤率保持15%以上的也不過寥寥幾家。

不容忽視的事實(shí)是，中海核心凈利潤的增速近幾年放緩了不少。2016-2019年中海核心凈利潤增速分別為13.82%、9.21%、8.30%、10.1%，如今降至0.3%，是近幾年的最低水平。

而毛利率、凈利潤率、核心凈利潤率等數(shù)值同比去年同期也是呈現(xiàn)下降趨勢，盈利能力等指標(biāo)也被質(zhì)疑。2020年中期，中海實(shí)現(xiàn)毛利率、凈利潤率、核心凈利潤率分別為30.6%、23.3%、20.2%，同比去年同期分別減少4.3個百分點(diǎn)、3.5個百分點(diǎn)、2.2個百分點(diǎn)。

一參加中海中期投資者會的資本人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，顏建國在會上提到，在政府限價的條件下，中海的凈利潤率在“十四五”期間大概率還是會有所下降，這種情況下規(guī)模必須保持適度增長。

中海一直秉持的原則是規(guī)模為利潤服務(wù)。比起規(guī)模的大幅度增長，中海更樂于調(diào)整利潤與負(fù)債，保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流水平。

2020年上半年，中海銷售回款錄得927.9億元，境內(nèi)外債務(wù)資金流入共達(dá)319.1億元，共計(jì)流入資金約為1247億元。

與此同時，中海上半年須歸還到期債務(wù)164.5億元，資本支出為746.5億元（其中用于支付地價為417.8億元，建安相關(guān)支出為323.1億元），稅務(wù)費(fèi)用、分銷費(fèi)用、行政費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的支付則為240.9億元，流出資金總額1154.9億元，與流入資金總額相差不多。

中海在控制收入與支出方面，向來平衡得較好，一投資者評價中海為“不加杠桿的增長”。而在顏建國掌權(quán)這幾年，中海在手現(xiàn)金確實(shí)一直控制在1000億港元左右。截至2020年6月30日止，中海持有現(xiàn)金1113.8億元。

充?，F(xiàn)金流狀況為中海下半年的投資和發(fā)展留出比較大空間和余地。張智超透露，下半年是重點(diǎn)供貨的階段，中海將積極抓好供貨和銷售，下半年供貨大概占61%。

承壓的部分

其實(shí)仔細(xì)換算一下，中海上半年對于銷售目標(biāo)的完成率已有五成左右。但中海年初定下的其他目標(biāo)，包括買地指標(biāo)、竣工面積等完成率都較為遜色。

由于2019年的結(jié)轉(zhuǎn)交樓面積低于市場預(yù)期，中海今年設(shè)定了16%的增長目標(biāo)，在疫情影響停工下，2020年要達(dá)到目標(biāo)竣工面積1900萬平方米，此前郭光輝便已對此表示內(nèi)部深感壓力。

截至上半年，中海系列公司（不含中海宏洋）在中國內(nèi)地21個城市共50個項(xiàng)目竣工，竣工的總面積達(dá)732萬平方米，僅完成目標(biāo)的39%左右。

在權(quán)益拿地指標(biāo)上，上半年中海亦同樣未達(dá)成目標(biāo)。盡管在土地市場上頗為積極，也發(fā)出了尋地計(jì)劃，但最終中海拿下的地塊并不算多。

期內(nèi)，中海于13個城市合共新增21幅土地，新增總樓面面積為582萬平方米，實(shí)際權(quán)益面積562萬平方米，總地價555.1億元，權(quán)益地價522.8億元。截至2020年6月30日止，中海系列公司擁有總土地儲備為9006萬平方米，對應(yīng)貨值達(dá)1.3萬億元，華北區(qū)、北方區(qū)仍占據(jù)較多土儲。

截至8月21日，中海共吸納36宗土地，完成全年1400億元拿地權(quán)益目標(biāo)的56%，當(dāng)中50.6%的新增土地位于粵港澳大灣區(qū)、京津冀和長三角都市圈，而占比最大的是京津冀，為30.6%，大灣區(qū)僅占比7%。

分布方面，郭光輝在會上稱，中海土地儲備要集中于各主流城市的中心區(qū)域，總土儲對應(yīng)貨值中87%分布于一二線城市。

中報(bào)顯示，2020年初至今，中海獲取的土地也不乏大宗地塊，包括上海紅旗村項(xiàng)目、武漢漢陽建橋項(xiàng)目、太原綜改區(qū)項(xiàng)目、上海建國東路項(xiàng)目等項(xiàng)目，每個項(xiàng)目可售貨值均達(dá)數(shù)百億。

土儲亦代表著規(guī)模，保持銷售增長背后的邏輯，是土儲的增長。近些年，土地儲備不斷轉(zhuǎn)化為銷售之下，中海的總土地儲備未見明顯增長，其對于土儲的渴求比同梯度的房企要大得多。

資本人士透露，在投資者會上，關(guān)于買地這件事，顏建國提出公開市場里面中海要更加勤奮，用更多的機(jī)會拿到符合投資標(biāo)準(zhǔn)的土地，而非公市場方面要做很多工作，去年還專門成立了非公市場合作部，跟同行、政府合作，來進(jìn)行勾地。上述完成一半多拿地份額里，35%來自非公開市場。

中海上半年雖然腳步仍有些跟不上，但是也沒有放棄一絲機(jī)會。除了內(nèi)地市場，中海在香港市場同樣表現(xiàn)積極。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體會上了解到，今年上半年，香港市場一共拍賣了6宗土地，中海就參與了其中3宗土地的競買。

會上罕見地提及了中海在香港房地產(chǎn)市場的情況，距離上一次在公開市場提到已經(jīng)過去3年多。2016年度業(yè)績會上，當(dāng)時中海董事會主席還是肖肖，其表示中海在香港已有多年發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，未來不會放棄香港市場。

發(fā)展到2019年，中海在香港的項(xiàng)目銷售達(dá)到97.67億港元，為香港房地產(chǎn)市場的銷冠。

資料顯示，1985年，中海第一個自主拿地、自主開發(fā)的項(xiàng)目就是位于香港大埔墟慈安路上的海寶花園，當(dāng)時獲得香港市民爭相搶購，并打響了中海的知名度。1997年，因受到亞洲金融危機(jī)的影響，中海才開始將發(fā)展的目光投向了國內(nèi)。后于2010年、2013年等節(jié)點(diǎn)，中海重新活躍于香港市場，直至2016年后，中海在香港土地市場上的身影已經(jīng)不少見。

呂世杰稱，今年上半年銷售非常理想，目前中海在香港可銷售的數(shù)量總資產(chǎn)超過1300億港元，如果有合適的投資機(jī)會，還是會積極參與投資標(biāo)的。

而按照管理層的說法，中海會繼續(xù)加大對港澳地區(qū)的投入，力爭進(jìn)入港澳房地產(chǎn)前列的位置。

以下為中國海外發(fā)展有限公司2020中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答整理實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：近期市場盛傳對房企融資進(jìn)一步加強(qiáng)管控，設(shè)置三條紅線分類監(jiān)管，如果該項(xiàng)政策實(shí)施，對中海會有什么樣的影響？

顏建國：公司關(guān)注到了相關(guān)媒體的報(bào)道，也看到媒體列出來行業(yè)內(nèi)一些企業(yè)的名單，其中中海沒有觸碰一條紅線。中海一直堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)策略，保持合理的負(fù)債率，保持充裕的現(xiàn)金。對照市場上三條紅線來看，截至今年6月末，中海的資產(chǎn)負(fù)債率59.77%，處于行業(yè)最低的區(qū)間，扣除預(yù)售賬款后的負(fù)債率57.8%，凈負(fù)債比率32.7%。

在金融政策方面，針對房地產(chǎn)企業(yè)精準(zhǔn)施策、一城一策，公司認(rèn)為有利于行業(yè)健康發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策中，這兩年已經(jīng)進(jìn)行了精準(zhǔn)調(diào)控，表現(xiàn)為因城施策、一城一策，今年又表現(xiàn)為一企一策的導(dǎo)向，進(jìn)一步堅(jiān)持了房住不炒的定位。尤其是今年國際形勢下，這項(xiàng)政策的出臺具有十分重大的意義。

中海發(fā)展策略是穩(wěn)健經(jīng)營、高質(zhì)量發(fā)展，這項(xiàng)政策和公司的發(fā)展是相吻合的。中海曾經(jīng)歷1997年的金融風(fēng)暴，當(dāng)時由于負(fù)債率相對比較高，面臨破產(chǎn)的風(fēng)險，教訓(xùn)是極為深刻的。自那之后，中海的經(jīng)營是穩(wěn)字當(dāng)頭，尤其是對于負(fù)債率以及現(xiàn)金杠桿，在公司內(nèi)部設(shè)立了嚴(yán)格的紅線。

總結(jié)公司數(shù)十年的發(fā)展策略，有三個特點(diǎn)：第一，企業(yè)的發(fā)展是一場馬拉松，要穩(wěn)中求好、穩(wěn)中求快、不急不躁，在嚴(yán)控風(fēng)險的前提下努力實(shí)現(xiàn)又好又快的發(fā)展。中海的負(fù)債率始終保持在行業(yè)的最低的區(qū)間，銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前十，利潤規(guī)模，利潤率都處于行業(yè)領(lǐng)先地位。公司要求有利潤的銷售、有質(zhì)量的增長，更加注重價值創(chuàng)造，相信合理控制負(fù)債，不盲目加杠桿，公司的規(guī)模和利潤也能實(shí)現(xiàn)較快成長。

過去五六年，房企們加的杠桿比較高、發(fā)展速度特別快，相比較而言，會感覺到中海比較保守，發(fā)展速度慢一點(diǎn)，但是公司在保持60%以下的負(fù)債情況下，銷售還是實(shí)現(xiàn)了快速的增長。2018年銷售增速29.8%，2019年25.2%，今年上半年實(shí)現(xiàn)了4.2%的增長，兩年半的增長速度在行業(yè)里面是領(lǐng)先的，同時利潤規(guī)模、利潤率都名列前茅。相信進(jìn)入房地產(chǎn)下半場，行業(yè)競爭是誰能活下去、活的好、活的久，作為有41年歷史的中海，目標(biāo)是百年基業(yè)，穩(wěn)健經(jīng)營、高質(zhì)量發(fā)展是長期不變的策略。

第二，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，為股東創(chuàng)造價值，提升回報(bào)水平。派息總額、派息比率穩(wěn)步穩(wěn)定提升，除了社會責(zé)任以外，在商業(yè)方面要為股東創(chuàng)造價值，在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面體現(xiàn)股東回報(bào)，中海一直保持規(guī)模、利潤穩(wěn)健增長。2019年公司利潤總額跨越400億元，利潤規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，去年全年派息總額超過100億，派息比率從17.8%提升為28.4%，過去幾年股息收益率在3%-4.5%，達(dá)到或超過了理財(cái)產(chǎn)品的收益。

最后一點(diǎn)，是堅(jiān)守主航道。近兩年，中海明確推出了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，將7—8%的資源投入到商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營開發(fā)里面，提升抵御周期波動風(fēng)險的能力，為中長期發(fā)展創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，同時將2%左右的資源投入到教育、養(yǎng)老、物流、供應(yīng)鏈管理等業(yè)務(wù)，培育未來的利潤增長點(diǎn)。這三類企業(yè)，公司的目標(biāo)都是要進(jìn)入行業(yè)頭部，當(dāng)然具體發(fā)展要循序漸進(jìn)，一步一步打好基礎(chǔ)。

現(xiàn)場提問：中海今年是否仍然保持4000億港幣的銷售目標(biāo)？

張智超：在時間進(jìn)度上，上半年銷售目標(biāo)完成比率稍弱一些。雖然上半年經(jīng)歷了疫情的影響，管理層依舊堅(jiān)定要兌現(xiàn)對市場的承諾，即“十三五”末要達(dá)到4000億港幣銷售合約額的目標(biāo)。這個目標(biāo)對公司有一定的挑戰(zhàn)性，需要充分努力，加上后面市場的契機(jī)才能更好地完成。

中海一直堅(jiān)守高質(zhì)量的發(fā)展。在上半年中國房地產(chǎn)銷售額因?yàn)橐咔榈挠绊懴陆盗?.4%，這個過程中，頭部企業(yè)大部分也出現(xiàn)了負(fù)增長。應(yīng)該說，疫情對公司的影響同樣也很大，基本上一個半月的時間是沒有銷售的，另外造成供貨的延后，出現(xiàn)了6月份中海最大規(guī)模單月銷售合約額，這也是因?yàn)樵瓉淼墓┴浹舆t導(dǎo)致6月份集中供貨。

中海保持了整個市場的態(tài)勢，在市場下跌5.4%和大多數(shù)同行負(fù)增長的情況下，公司逆勢達(dá)到4.2%增長，增長是來之不易的。從另一角度看，上半年銷售回款增速優(yōu)于銷售合約額的增速，達(dá)到8.4%的增速。這種情況下，中海在今年上半年實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營型現(xiàn)金流為正的較好狀況。在下半年的經(jīng)營上，給投資和發(fā)展留出比較大的空間和余地。在下半年的市場里，中海將積極的抓好供貨和銷售，下半年是重點(diǎn)供貨的階段，整個供貨大概要占到61%。

下半年只要在不出現(xiàn)疫情重大反復(fù)、經(jīng)濟(jì)的重大狀況，公司還是比較有信心完成全年4000億港幣的目標(biāo)。

現(xiàn)場提問：香港目前疫情仍在反彈，中海在香港推盤的計(jì)劃是否會受到影響，對下半年香港一手樓盤的開發(fā)會不會有影響？

呂世杰：現(xiàn)在香港的經(jīng)濟(jì)面臨比較嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，主要是因?yàn)橐咔榈挠绊懀窃趪鴥?nèi)龐大經(jīng)濟(jì)后盾以及香港國際市場地位的影響下，香港的經(jīng)濟(jì)長期來看還是比較有機(jī)會穩(wěn)健發(fā)展的。另一方面，香港的土地資源非常稀缺，土地供應(yīng)有限，在利息環(huán)境還是有機(jī)會的，在剛性需求推動下，香港市場中長期還是穩(wěn)健向好的。雖然在疫情的影響下，香港的新房市場影響比較小，可以說房價是比較平穩(wěn)，但是數(shù)量還是不少的，二手市場觀望的情況比較濃厚。

對于中海來說，因?yàn)橄愀凼枪镜陌l(fā)源地，集團(tuán)還是會繼續(xù)加大對港澳地區(qū)的投入，力爭進(jìn)入港澳房地產(chǎn)前列的位置。2019年，中海在香港的項(xiàng)目銷售達(dá)到97.67億港元，是香港房地產(chǎn)市場的銷冠。

今年上半年，中海在香港的銷售情況非常理想，目前公司在香港可銷售的總貨值超過1300億港元。如果有合適的投資機(jī)會，項(xiàng)目達(dá)到公司要求，公司還是會積極參與投資標(biāo)的。比如，今年上半年香港市場拍賣了6宗土地，中海就參與了其中3宗土地的競買。

（責(zé)任編輯：徐帥）