觀點地產(chǎn)網(wǎng)4月21日下午，招商蛇口(001979,股吧)2019年業(yè)績說明會正式召開，這也是剩余不多的上市房企業(yè)績會之一。

　　最初該公司曾計劃在3月中下旬召開，因為疫情影響而延后。目前A股尚未發(fā)布業(yè)績的大型房企包括陽光城(000671,股吧)、金地等。

　　當(dāng)天出席的管理層包括董事長許永軍、董事總經(jīng)理蔣鐵峰、董事常務(wù)副總經(jīng)理劉偉、 副總經(jīng)理聶黎明、財務(wù)總監(jiān)黃均隆、副總經(jīng)理兼董事會秘書劉寧。其中，這是蔣鐵峰第一次以總經(jīng)理身份出現(xiàn)在業(yè)績會上。

　　自2015年吸收合并重組上市以來，每年業(yè)績會地點的選擇都像是招商蛇口對代表項目的一次展示。從深圳蛇口希爾頓酒店到價值工廠，到太子灣上的郵輪，再到文化藝術(shù)中心，莫不如是。

　　許永軍說，今年原計劃選在深圳國際會展中心，但因疫情未能成行，該項目號稱中國最大的會展中心。

　　招商蛇口在2019年給股東提供了豐厚的分紅，分紅比例40%遠超萬科、保利等房企，過去一年該公司還成功將物業(yè)、房產(chǎn)信托推上市。

　　資本市場對于招商蛇口長期關(guān)注的問題，也在這一次業(yè)績會上集中體現(xiàn)：資產(chǎn)價值如何體現(xiàn)，公司估值如何修復(fù)，銷售增速如何提升……

　　就像一個天賦滿滿的球員，始終被期望進入一線天王的行列。以“穩(wěn)”為核心的管理層，承受了很多來自外界的期望。

　　業(yè)績的釋放

　　因此，當(dāng)董事長許永軍在業(yè)績會開場時強調(diào)，招商蛇口梳理出綜合發(fā)展是公司未來的發(fā)展模式，而且為未來40年奠定了 “巨大空間”的同時，投資者還是把目光投向了他們最為關(guān)心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2019年招商蛇口累計實現(xiàn)簽約金額2204.7億元，同比增長29.3%，完成年度目標110.2%。相比之下，2017年、2018年該公司簽約銷售增長分別為52.54%、51.26%，隨著銷售規(guī)模擴大，2019年銷售增速有所回調(diào)。

　　同樣，招商蛇口近年來在土地投入上持續(xù)加大，2016-2019年拿地總金額分別達到885億元、882億元、954億元及976億元。蔣鐵峰介紹，截止今年一季度，公司未銷售土地總儲備達4100萬平方米，其中一二線分別占21%、54%。

　　根據(jù)以銷定產(chǎn)的思路，招商蛇口為今年制定了2500億元銷售目標，同比增長13.4%。為此，該公司準備了可售貨值4000多億元，其中年內(nèi)新增貨值占2400億元，僅二三季度新增貨值便占1680億元。粗略計算，只需去化率62.5%便可達標。

　　而對于規(guī)模，提問環(huán)節(jié)剛開始，管理層就被問及是否有提升銷售排名的計劃。

　　質(zhì)效均衡一直是央企、國企在發(fā)展上的追求，類似問題在過往也被提及，許永軍此次給出同樣的答復(fù)：“招商蛇口的理念是'規(guī)模、質(zhì)量、效益'，從去年開始公司就把質(zhì)量放第一位，效益放第二位，規(guī)模第三位?！?/p>

　　劉寧也表示，回顧過去四年，公司的主題是“穩(wěn)”。

　　另外一組自4月20日披露業(yè)績便受到投資者關(guān)注的數(shù)據(jù)，來自主要盈利指標。2019年招商蛇口營業(yè)收入976.72億元，同比增長10.64%，來自地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)有所放緩。

　　分行業(yè)看，社區(qū)開發(fā)與運營占845.54億元，同比增長7.45%。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，去年招商蛇口合并報表范圍內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)收入894.36億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積513.84萬平方米，相比之下公司竣工面積1021萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)面積占竣工面積50%，2018年這一數(shù)據(jù)為84%。

　　有投資者對觀點地產(chǎn)新媒體表示，結(jié)轉(zhuǎn)竣工面積比回調(diào)或反映出招商蛇口有意放緩結(jié)轉(zhuǎn)速度，已竣工未結(jié)算資源都留到了今明年。截止到去年底，該公司預(yù)收賬款834.86億元，同比增長38%。

　　凈利潤增速方面，2019年招商蛇口歸母凈利潤160.33億元，同比增長5.20%；歸母扣非凈利潤124.73億元。期內(nèi)非經(jīng)常性損益35.60億元，同比增長453%，其中僅將5項物業(yè)注入招商局房托，就貢獻非流動資產(chǎn)處置損益42.86億元。

　　而對于未來利潤問題，許永軍表達了不確定性，他提及未來房地產(chǎn)行業(yè)保持利潤增速的挑戰(zhàn)很大，現(xiàn)在又受到疫情影響：“（公司）基礎(chǔ)很好，挑戰(zhàn)很大，我們心中有數(shù)……目前在不斷研究，不斷評估（影響因素）?！?/p>

　　而在股權(quán)激勵計劃方面，根據(jù)2016年招商蛇口披露的股票期權(quán)首次授予計劃，股權(quán)激勵解鎖的條件包括，前一個完整財年歸母扣非凈利潤三年復(fù)合增長率不低于13%。而過去三年，招商蛇口該數(shù)據(jù)復(fù)合增長11.82%左右，或?qū)е碌谌蓹?quán)激勵計劃無法解鎖。

　　對此，許永軍就表示，股權(quán)激勵只是一個系統(tǒng)的手段之一。隨著形勢變化、業(yè)務(wù)架構(gòu)變化，公司會制定出一系列與細分市場行業(yè)特點相適應(yīng)的激勵措施：“我們在2020年會拿出一套針對不同板塊的措施?？偠灾?，激勵是一個綜合性的手段?！?/p>

　　大資管年代

　　梳理發(fā)展模式，招商蛇口將按照快周轉(zhuǎn)(T+3)、階段性持有運營(T+10)和片區(qū)綜合運營(T+30)的三類發(fā)展策略組合產(chǎn)品線，這種“前港-中區(qū)-后城”模式也是它近幾年所強調(diào)的。

　　儲備豐富綜合開發(fā)運營經(jīng)驗同時，招商蛇口布局項目也將獲得一些政策優(yōu)勢及區(qū)位優(yōu)勢。比如在海南博鰲綜合開發(fā)25平方公里土地，三亞深?？萍汲钦嫉?5平方公里，今年4月還布局了大連太平灣港區(qū)13.86平方公里土地。

　　劉偉在業(yè)績會上介紹部分產(chǎn)業(yè)園模式時稱，去年公司在園區(qū)標準化、商業(yè)模式、運營能力、產(chǎn)業(yè)聚集能力等方面發(fā)力，今后將圍繞產(chǎn)業(yè)組織能力、產(chǎn)融結(jié)合能力等發(fā)展。

　　“在那里會孕育出招商蛇口新的增長點”。

　　且經(jīng)過多年推進，招商蛇口目前在深圳前海、蛇口的土地儲備，也被外界解讀為中短期的重要增長點。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，招商蛇口在前海土地整備范圍內(nèi)共擁有土儲建面455.84萬平方米（不含人才用房），截至2019年底未開工儲備為428.84萬平方米；在蛇口太子灣共計擁有土儲建面170萬平方米，去年底有61.1萬平方米未開工。

　　時間表方面，許永軍透露，前海土地公司計劃8-10年開發(fā)完畢，其中銷售、持有比例將根據(jù)鋪排而定；蛇口太子灣目前已完成1/3，未來三四年要全部完成。

　　無論是前海、蛇口還是其它地方的土儲，綜合開發(fā)業(yè)態(tài)也預(yù)示著持有型物業(yè)將成為招商蛇口未來核心之一。許永軍坦承，公司關(guān)注持有物業(yè)中長期規(guī)劃，預(yù)計未來五年內(nèi)持有型物業(yè)的資產(chǎn)達到1500億元左右，占總資產(chǎn)1/4。

　　“持有物業(yè)是未來存量時代的一種基本功。”許永軍如是表述。

　　因此不難理解，招商蛇口將2020年定義為“資管年”所暗藏的發(fā)展邏輯，該公司在梳理業(yè)務(wù)的同時，也在通過組織架構(gòu)調(diào)整等方式，試圖釋放持有型物業(yè)的價值。

　　蔣鐵峰則介紹，招商蛇口未來三年進入持有物業(yè)密集開業(yè)期，目前已開業(yè)運營面積286萬平方米，在建445萬平方米，預(yù)計三年內(nèi)建成并入市300萬平方米。

　　他進而解釋“資管年”的含義：2019年公司已成立資管中心，2020年將搭建統(tǒng)一資產(chǎn)管理平臺，嘗試輕重分離、建管分離，對業(yè)務(wù)進行重整、整合，統(tǒng)一持有型物業(yè)的品牌與產(chǎn)品線。

　　在輕重分離構(gòu)想中，新近重組的A股物業(yè)平臺招商積余扮演了重要角色。

　　分管招商積余的聶黎明表示，招商蛇口在總部層面成立資產(chǎn)管理中心，作為重資產(chǎn)管理平臺，而招商積余將作為持有物業(yè)的輕資產(chǎn)運營平臺。因此目前招商積余在做架構(gòu)調(diào)整，下一步將對招商蛇口商業(yè)運營管理、酒店以及公寓運營管理等方面的組織架構(gòu)進行調(diào)整。

　　許永軍也多次提及招商積余，字里行間透露著對該平臺的滿意：“未來我們要把持有型物業(yè)的管理，成熟一個就要放到積余，所以積余是持有物業(yè)的平臺?！?/p>

　　他甚至提出，招商積余的定位是“要做中國領(lǐng)先的資產(chǎn)運營管理服務(wù)商”。

　　但對招商積余在商業(yè)運營管理上的傾斜，或許會削弱招商局置地這一H股平臺的地位。過往招商局置地曾被外界認為是招商蛇口主要的商業(yè)平臺，在2018年與招商蛇口修訂不競爭協(xié)議時，也表示計劃轉(zhuǎn)型拓展輕資產(chǎn)管理平臺。

　　估值的體現(xiàn)

　　與組織架構(gòu)相匹配的是管理制度上的調(diào)整，蔣鐵峰作為去年下半年被聘任的招商蛇口總經(jīng)理，也被視為這方面工作的推手之一。

　　被問及上任后為公司帶來的變化時，蔣鐵峰介紹稱，公司目前首先抓精細化管理，向管理要效益，包括對標業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的同行。同時對業(yè)務(wù)類型進行了架構(gòu)梳理，并按照不同業(yè)務(wù)采用相應(yīng)模式進行管理以及公司在全國幾百個資產(chǎn)，保留核心資產(chǎn)，整改或處理效益不高的資產(chǎn)等。

　　他還重點提及考核及激勵制度的調(diào)整，包括2020年員工干部能上能下等“六能機制”，構(gòu)建人效體系，引入人效調(diào)節(jié)系數(shù)，強化一線激勵、資源向一線傾斜等，“我們今年特別強調(diào)了以業(yè)績論英雄，工資、獎金和績效高度掛鉤的舉措。”

　　招商蛇口在年報中也提及，截至2019年末，公司累計125個項目實施實際跟投，跟投總金額5.06億元，占跟投項目資金峰值0.24%；其中去年新增跟投項目58個，新增跟投本金2.43億元。

　　資本市場方面，估值幾乎是投資者與招商蛇口之間日常的話題，從前海土地整備到銷售業(yè)績再到分紅政策，招商蛇口持續(xù)釋放利好還未對估值產(chǎn)生明顯拉動作用。

　　一位投資者表達了自己的意見：分紅比例40%以上，不如從分紅里拿一部分出來回購，另外公司也應(yīng)用自有資金回購。

　　對此，負責(zé)市值管理的劉寧就回應(yīng)：“招商蛇口與其它公司相比更具特點，長期項目的比例還比較大?！彼穸嘶刭彽拇蛩?，表示股價受到很多因素影響，堅信只要公司把業(yè)務(wù)做好，就會得到廣大投資者的支持。

　　蔣鐵峰也回應(yīng)稱，很多人關(guān)心股價、市值的問題，實際上歸根到底，只要把公司的整體盈利做上去，分紅、股價自然就上去了。“這是我們最重要的基礎(chǔ)工作?！?/p>

　　業(yè)績會行將結(jié)束，有投資者追問，未來招商蛇口釋放價值的方式會不會更多元化？

　　許永軍接過了話茬：“我們也是多角度考慮怎么釋放價值，有一些按照產(chǎn)品的方式，也有一些按股權(quán)的方式，資產(chǎn)處理的方式?！彼匀ツ旯酒煜路客谢鹕鲜袨槔?，認為這體現(xiàn)了把資產(chǎn)變成資金，再變回資產(chǎn)的良性循環(huán)。

　　以下為招商蛇口2019年業(yè)績說明會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：疫情對全球郵輪產(chǎn)業(yè)形成巨大沖擊，是否對蛇口下一步的戰(zhàn)略構(gòu)成影響？對郵輪業(yè)務(wù)的未來投入和發(fā)展公司是怎么考慮的？

　　許永軍：疫情對郵輪事業(yè)肯定有影響，但是一定是短期的。招商蛇口郵輪產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略沒變，因為郵輪發(fā)展，是招商局發(fā)展郵輪產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的一部分。

　　郵輪產(chǎn)業(yè)是幾個內(nèi)容構(gòu)成的，叫做“船、港、城、娛、購、游”。其中，跟郵輪相關(guān)的“城”，叫做以郵輪產(chǎn)業(yè)為中心的城市建設(shè)，像太子灣，以及湛江、煙臺的郵輪港口，這都是構(gòu)成的一個體系，不會因為疫情的發(fā)生就改變中長期策略。

　　現(xiàn)場提問：公司曾經(jīng)屬于行業(yè)的第一梯隊，未來是否有進一步提升行業(yè)排名的計劃？

　　許永軍：2020年公司銷售目標是2500億元。從招商局、招商蛇口的理念是六個字、三句話，就是“規(guī)模、質(zhì)量、效益”，對招商蛇口而言，策略從去年已經(jīng)開始，就是把質(zhì)量放在第一位，效益排在第二位，規(guī)模排在第三位。規(guī)模不能不要，但是要做有效益、有質(zhì)量的規(guī)模。

　　現(xiàn)場提問：根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)常規(guī)的兩年預(yù)測期結(jié)算的慣例，公司2019年業(yè)績應(yīng)當(dāng)大部分為2017年的銷售，但是公司2017年的銷售業(yè)績和權(quán)益數(shù)據(jù)明顯增長的背景下，為什么2019年歸母利潤只有5%的增長？

　　黃均?。菏紫龋N售額和權(quán)益銷售額的增長，與歸母凈利潤增長沒有直接關(guān)系。歸母凈利潤的構(gòu)成除了受到房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤影響，還受到投資收益和減值等因素的影響。

　　其次，不同項目銷售額的實現(xiàn)和實際入伙結(jié)轉(zhuǎn)之間存在著時間差，2017年銷售額當(dāng)中，含有比較多深圳區(qū)域的商辦整售，這些商辦整售由于受到精裝修工期和回收等因素影響，所以跟房地產(chǎn)的快周轉(zhuǎn)有所差別，這個時間超過兩年。

　　最后，從房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)來看，2019年結(jié)轉(zhuǎn)項目當(dāng)中，不僅僅是2017年的銷售貢獻，也有來自2018年和2019年的貢獻，2017年這部分貢獻不足60%。

　　毛利率下降主要是兩方面原因引起的，一是受到限價和市場下滑影響，二是深圳地區(qū)高毛利的雙璽項目2019年結(jié)轉(zhuǎn)量比2018年減少了18%，這也就是受到不同區(qū)域、不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響。

　　除以上情況外，基于穩(wěn)健的考慮，我們2019年計提了20.9億減值，比2018年多計提了11億。

　　現(xiàn)場提問：未來兩三年利潤復(fù)合增長是否能看到一個更積極的結(jié)果？

　　許永軍：今年招商蛇口要開始做新的五年規(guī)劃，公司每年都有三年規(guī)劃，都是滾動式的，每年都做得挺實。但是具體數(shù)額不方便披露，因為上市公司信披等方面限制。

　　從歷史來看，公司每年歸母利潤總額都是持續(xù)平衡增長。未來要保持原有增速，尤其是利潤方面的增速，對行業(yè)來說挑戰(zhàn)都很大。再加上疫情影響，我們也在綜合評估這個影響有多大。

　　只能說招商蛇口基礎(chǔ)很好、挑戰(zhàn)很大，我們心中有數(shù)。

　　現(xiàn)場提問：結(jié)合今明兩年的增長，是不是管理層會力爭再新推一期股權(quán)激勵？如果有的話，大致的時間表會是怎么樣的？

　　許永軍：股權(quán)激勵只是激勵一個系統(tǒng)手段之一，隨著形勢變化，隨著招商蛇口業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化，我們會制定出一系列跟細分市場行業(yè)特點相適應(yīng)的激勵措施。

　　根據(jù)各個板塊的特點，招商蛇口在2020年會拿出一套針對不同板塊的措施。總而言之，激勵是一個綜合性的手段。

　　現(xiàn)場提問：T+30的模式會怎么去解決或者發(fā)揮自己的特長？

　　劉偉：招商蛇口做園區(qū)一定是產(chǎn)業(yè)為核心，以產(chǎn)業(yè)興園，我們叫PBC模式（前港、中區(qū)、后城），一旦產(chǎn)業(yè)興旺以后，對物流的需求，對未來城市需求的空間都會出現(xiàn)。

　　按照這一理念，這些年也越來越聚焦。比如說去年我們就在園區(qū)的標準化、商業(yè)模式、園區(qū)運營能力，以及產(chǎn)業(yè)聚集能力方面發(fā)力。

　　今后一段時間也將圍繞著產(chǎn)業(yè)組織能力、園區(qū)運營能力和產(chǎn)融結(jié)合能力發(fā)展，招商蛇口不僅是做一個房東，做一個空間，還要投資優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。也許在T+30會孕育出招商蛇口新的增長點，這是我們更精彩的地方。

　　現(xiàn)場提問：公司中長期目標如何？如果增加持有資產(chǎn)比重，未來分紅比例會不會受影響？

　　許永軍：關(guān)于開發(fā)業(yè)務(wù)和持有物業(yè)中長期規(guī)劃，未來1-5年招商蛇口持有型物業(yè)資產(chǎn)會達到1500億左右，占到總資產(chǎn)1/4。

　　持有物業(yè)是標志著未來存量時代到來的一個基本功，其中一個層面就是招商積余，未來簡單來說，要把持有型物業(yè)成熟一個就放到積余，所以說積余是持有物業(yè)的平臺。

　　公司內(nèi)部也成立了資產(chǎn)運營管理中心，統(tǒng)籌招商蛇口整個持有型物業(yè)的經(jīng)營、管理、發(fā)展一系列問題。

　　聶黎明：第一方面，公司對持有物業(yè)的管理架構(gòu)進行了調(diào)整，在招商蛇口總部層面成立了資產(chǎn)管理中心，作為全國統(tǒng)一的資產(chǎn)管理平臺，將對所有持有物業(yè)從融、投、建、管、退進行全方位管理，代表招商蛇口作為重資產(chǎn)的管理平臺。

　　第二方面，完善管理體系，目前對整個持有物業(yè)的管理體系，按照持有運營的邏輯，在當(dāng)期實現(xiàn)經(jīng)營效益的提高，在遠期來講，是持有物業(yè)資產(chǎn)價值的提高，在這些方面進行運營管理體系的完善。

　　第三方面，提高持有運營能力，整個體系、機制以及人才隊伍在持續(xù)進行優(yōu)化，打造適合持有物業(yè)經(jīng)營效益提高和資產(chǎn)升值的機制和體系，也會建立和共享有助于提高運營效率的資源。

　　總之，公司會從架構(gòu)、體系、資源、機制和能力等方面，提高持有物業(yè)運營的績效，為公司總體發(fā)展做出更大貢獻。我們也相信，未來分紅比例不會受到公司持有物業(yè)發(fā)展的影響。

　　現(xiàn)場提問：2019年公司綜合資金成本是4.92%，未來公司在融資結(jié)構(gòu)、融資方式方面會有怎樣的安排？資金成本下降的空間幅度有多大？

　　黃均?。宏P(guān)于融資結(jié)構(gòu)、融資方式的問題，為了應(yīng)對疫情，全世界流動性都有寬松的趨勢。公司將會抓住這個流動性寬松機會，適當(dāng)提升中長期借款比重，以應(yīng)對好外部市場周期性的調(diào)整，保障公司資金的安全。抓住市場流動性寬裕的窗口期，提高公開市場直接融資份額，降低資金成本。加強新渠道開拓，增加一些權(quán)益性融資，助力公司發(fā)展。

　　融資方式上，公司年初已經(jīng)完成了對所有新的利率計價模式的調(diào)整，對所有銀行借款均已經(jīng)采取了LPR定價，實行浮動利率，以更好地享受未來一段降息周期帶來的持續(xù)性收益，也會加大供應(yīng)鏈金融，進一步用好和用足，加大覆蓋范圍。

　　公司2020年主要會加大一些保理方面的業(yè)務(wù)，提高資金使用效率，在常規(guī)的流貸、開發(fā)貸方式以外，還將考慮通過金融產(chǎn)品來盤活應(yīng)收款。應(yīng)收款增大是因為我們有更多的商辦整售，這一塊的應(yīng)收款逐步在提高，所以用這種方式來提升資金回籠的效率。

　　融資空間下降方面，因為利率下降的空間跟市場降息力度相關(guān)。不知道之后還會不會繼續(xù)降息，幅度和力度有多大，但是公司一直以來都保持著資金成本優(yōu)勢，未來依然有這個信心，保持在房企當(dāng)中資金成本的領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　現(xiàn)場提問：公司怎么看未來兩年的房地產(chǎn)市場？作為深圳市場主要玩家，怎么看深圳樓市？

　　聶黎明：在疫情影響之下，全國房地產(chǎn)市場都受到一些影響，但是從總體來看，國內(nèi)是房住不炒的政策環(huán)境，對未來的房地產(chǎn)市場，我們總體認為是穩(wěn)定的。剛才報告里面也講了，我們會圍繞一二線城市，以及大都市圈周邊具有好的發(fā)展前景的三四線城市，繼續(xù)加大投資。

　　具體到深圳，我們認為深圳房地產(chǎn)市場目前還是持續(xù)健康發(fā)展的狀態(tài)，最近深圳市也出臺了一系列政策，穩(wěn)定和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　但是深圳市由于供給不足的狀況還會長期存在，在房住不炒情況下，政府會加大土地供應(yīng)量，同時也會對價格進行嚴格管控。

　　具體而言，一方面是怎么做適合客戶需要的產(chǎn)品和提供好的服務(wù)，提升公司的市場份額和回報的水平。

　　另一方面是綜合發(fā)展的問題，這一塊在深圳顯得尤為突出，在深圳如果單獨做住宅產(chǎn)品，是沒有前景的，所以綜合發(fā)展能力就顯得更為重要。

　　現(xiàn)場提問：公司如何做市值管理？是否會想辦法加大回購力度？

　　劉寧：對股價的影響因素是非常多的，從這4年走過來，原來的招商地產(chǎn)是一個快周轉(zhuǎn)公司，這4年我們不斷地跟市場展現(xiàn)招商蛇口是一個穩(wěn)健的、綜合類公司。只要招商蛇口把業(yè)務(wù)做好，把經(jīng)營做好，會得到廣大投資者的支持，股價就會有效果。

　　回購方式市場上很喜歡用，感覺可以對股價有比較正面影響。但是，回購都是使用真金白銀，做這個事情要適度，因為還有很多很好的項目要拿，所以公司要謹慎使用回購方式。

　　現(xiàn)場提問：請問蔣總，未來一段時間招商蛇口的戰(zhàn)略、運營、投資、考核、激勵等多個方面，可能會帶來一些什么樣的變化？

　　蔣鐵峰：先講一下大致的原則，現(xiàn)在首先是希望抓一些精細化管理，向管理要效益，主要的思想就是，首先要做對標管理，對標業(yè)內(nèi)一些優(yōu)秀同行。因為公司的物業(yè)類型比較多，有酒店、住宅、商辦、郵輪等各種各樣的業(yè)務(wù)類型，我們把業(yè)務(wù)類型進行了架構(gòu)梳理，每種業(yè)務(wù)類型按照商業(yè)邏輯、管理模式進行管理，追求的目標，每一個業(yè)務(wù)板塊都要以卓越的目標來做到。

　　在投資這一側(cè)，我們要保持理性。今年投資額會比去年有一定加大，因為現(xiàn)在周轉(zhuǎn)率逐步有所提升?，F(xiàn)在對投資的布局，對投資測算的精確性，對投資后能不能兌現(xiàn)拿地時的承諾，做到當(dāng)時的盈利標準，這些都是我們今年重點去做的。

　　持有物業(yè)管理方面，成立了資產(chǎn)管理中心之后，最近密集地把全國幾百項資產(chǎn)進行了梳理，我們也會進行精細化的分類管理。核心資產(chǎn)我們堅決持有，這些項目的回報目前都不錯。還有一些產(chǎn)品做產(chǎn)融結(jié)合，可以回流一部分資金，避免占用資金太長，也能支持公司持續(xù)發(fā)展。

　　對經(jīng)營效益不高、業(yè)績不達標的，我們會加大力度整改、提升，如果還得不到改善，就會進行堅決處理。

　　考核和激勵方面，今年特別強調(diào)了以業(yè)績論英雄，工資、獎金和績效高度掛鉤，加大了內(nèi)部改革，公開、公平、公正地選擇干部。

　　公司全國公開選聘了一批優(yōu)秀的年輕干部去當(dāng)各城市總經(jīng)理，目前來看他們的表現(xiàn)都非常不錯。我們在人才上能上能下、能進能出、能多能少，提出這六能，力度也非常大。

　　現(xiàn)場提問：未來會對招商積余提出什么樣的要求？或者一些什么樣的改革計劃？從目前的合而未改，到未來對招商積余會進行怎么樣的改造？

　　聶黎明：目前很多工作都在緊鑼密鼓地推進，在招商積余重組上市之后，關(guān)于改革以及融合、融效的工作，一刻也沒有停止，在前不久招商積余經(jīng)過多輪討論，發(fā)布了戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　招商積余緊跟著馬上會啟動組織架構(gòu)大調(diào)整，原中航物業(yè)總部和招商物業(yè)總部將會進行大的改革和調(diào)整。

　　另外，招商蛇口為了體現(xiàn)對招商積余的支持，以及提升招商蛇口持有物業(yè)運營的能力，招商蛇口商業(yè)運營板塊與招商積余商業(yè)運營板塊的整合也即將開始。

　　現(xiàn)場提問：公司在蛇口太子灣、前海有規(guī)模很大的儲備，未來兩三年大概多少可售貨值？

　　許永軍：前海是按照8-10年開發(fā)完畢，這是有時序性的，將近500多萬的建面，當(dāng)然開發(fā)完是不是有些要銷售，有些要持有，都根據(jù)鋪排來定。

　　蛇口太子灣170萬建面，現(xiàn)在已經(jīng)基本完成了1/3多，未來三四年也要按照進度完成。

　　現(xiàn)場提問：公司是不是認為目前這個時間點是一個比較好的拿地時間點？有沒有比較明確的拓展方向？

　　蔣鐵峰：招商蛇口今年更關(guān)注拿地的平衡性，關(guān)注貨地比，希望地價不能太高。所以堅定一點，不拿地王，貨地比比較安全，重點在省會城市、強三線城市擴展。

　　目前已經(jīng)進入了大概70個城市，不會再主動積極拓展新的城市，在目前城市里面盡量深耕，并希望提高在所進城市的權(quán)益比，提高操盤項目數(shù)量。

　　2020年拿地金額規(guī)劃應(yīng)該會超過2019年，在保證效益和質(zhì)量的前提下，規(guī)模也能夠得到穩(wěn)定增長，在行業(yè)內(nèi)不掉隊。

（責(zé)任編輯：徐帥 ）

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