最怕空氣突然安靜，最怕朋友突然的關(guān)心。

過去一周，招商蛇口（001979.SZ）一連經(jīng)歷三起“大事件”。7月13日，招商蛇口發(fā)布2020年上半年業(yè)績預(yù)告，歸屬于上市公司股東凈利潤預(yù)計(jì)同比下降超八成；7月16日，雖然遲到但從不會缺席的315晚會上，招商蛇口位于杭州的項(xiàng)目因裝修不達(dá)標(biāo)等問題遭到央視點(diǎn)名批評；7月17日，招商蛇口發(fā)布公告稱，公司收到深交所重組類許可問詢函，涉及此前宣布收購南油集團(tuán)股份的6大問題。

對于招商蛇口而言，2020年下半場難言樂觀。尤其是今年恰逢招商蛇口“5年內(nèi)重回地產(chǎn)十強(qiáng)”的最后一年。

重組遭問詢 不確定性增加

收購南油集團(tuán)剩余24%的股權(quán)并加碼前海，引入中國平安作為戰(zhàn)略投資者，招商蛇口的夢想正一步步變成現(xiàn)實(shí)，卻發(fā)現(xiàn)夢想實(shí)現(xiàn)的道路上總是充滿荊棘。

6月7日晚間，招商蛇口發(fā)布公告稱，公司擬以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式向深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”）購買其持有的南油集團(tuán)24%的股權(quán)。其中，現(xiàn)金支付的部分由招商蛇口向平安資管非公開發(fā)行股份募集配套資金。而平安資管則為中國平安保險(xiǎn)股份有限公司（下稱“中國平安”）的投資管理人。

7月13日，招商蛇口發(fā)布具體發(fā)行草案，其中以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及現(xiàn)金方式支付的對價(jià)分別為1.76億元、33.42億元和35.18億元，分別占本次交易對價(jià)的 2.5%、47.5%和 50%。本次交易完成后，南油集團(tuán)將成為上市公司的全資下屬公司。

來源：招商蛇口公告

公告顯示，此次收購在考慮深投控所持上市公司新發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債按照初始轉(zhuǎn)股價(jià)格全部轉(zhuǎn)股的情況下，假設(shè)深投控所持上市公司本次新發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債均以16.60元/股進(jìn)行轉(zhuǎn)股，本次交易完成后深投控將持有上市公司 2.54%的股份，平安人壽將持有上市公司 2.67%的股份，均不超過上市公司總股份的5%，根據(jù)《股票上市規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定，本次交易不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

來源：招商蛇口公告

資料顯示，南油集團(tuán)旗下?lián)碛猩钲谇昂?quán)屬土地的綜合開發(fā)業(yè)務(wù)，擁有前海23萬平方米權(quán)屬土地。招商蛇口表示，此次收購?fù)瓿?，進(jìn)一步增強(qiáng)了招商蛇口對于前海自貿(mào)投資的控制，也有利于上市公司提高其在前海片區(qū)享有的資源價(jià)值，使上市公司的整體價(jià)值得到有效提升，有助于增強(qiáng)上市公司的核心競爭力。 

五天后，深交所便就此收購草案對招商蛇口提出重組類許可問詢，其中涉及土地評估、交易價(jià)格、股價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)、股份來源等6大問題。

其中，對于土地方面的問詢主要包括土地評估以及土地使用年限方面。土地評估方面，深交所主要問詢對比2019年12月增資前海自貿(mào)投資的評估過程，說明此次收購涉及主要土地資產(chǎn)的評估方法、評估假設(shè)、核心參數(shù)選取等的差異及原因，前后評估結(jié)果變化是否符合所處土地市場的變化趨勢及相關(guān)土地規(guī)劃、開發(fā)進(jìn)展，并進(jìn)一步分析此次評估結(jié)果的合理性。

此外，報(bào)告書顯示，南油集團(tuán)原 W7 部分地塊、G1 地塊、G2 地塊被調(diào)整為公共配套用地，存在被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)，深交所表示招商蛇口此次評估過程未考慮相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；南油集團(tuán)下屬公司持有的 T102-0049 地塊、T102-0230地塊到期后能否進(jìn)行續(xù)期存在不確定性，此次評估系按照正常續(xù)期無需補(bǔ)交地價(jià)作為評估前提。深交所問詢包括土地被收回或未能正常續(xù)期可能對交易標(biāo)的未來經(jīng)營的影響，對相關(guān)地塊的評估作價(jià)未考慮前述風(fēng)險(xiǎn)因素是否合理，以及是否有利于維護(hù)上市公司利益。

股價(jià)方面，報(bào)告書顯示，剔除 2019 年利潤分配影響后，發(fā)行股份及可轉(zhuǎn)換債券初始轉(zhuǎn)股價(jià)格分別為 15.77 元/股、16.60 元/股，除上市公司派發(fā)紅利、送紅股、轉(zhuǎn)增股本或配股等除息、除權(quán)行為外，未約定其他調(diào)整情形。深交所要求招商蛇口結(jié)合當(dāng)前股價(jià)情況等，分析說明選擇前述參考價(jià)格的主要考慮，本次交易未設(shè)置發(fā)行價(jià)格、轉(zhuǎn)股價(jià)格調(diào)整機(jī)制的合理性，是否有利于維護(hù)公司利益及中小股東的合法權(quán)益。 

股份來源方面，報(bào)告書顯示，此次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的金額為35.18億元，全部按照初始轉(zhuǎn)股價(jià)格16.60元/股轉(zhuǎn)股后的股份數(shù)量為2.01億股。此次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的股份來源為公司發(fā)行的股份或公司因回購股份形成的庫存股。招商蛇口需說明可轉(zhuǎn)換債券轉(zhuǎn)股的股份來源的具體確定方式。 

深交所表示，招商蛇口需在7月24日前將有關(guān)說明材料報(bào)送深交所。截至發(fā)稿時(shí)，招商蛇口尚未回復(fù)深交所，不過，后續(xù)的重組仍面臨較大的不確定性。

凈利大降 口碑受傷

近幾年，招商蛇口一直在想方設(shè)法重回行業(yè)前十。

2015年，合并重組后的招商蛇口將業(yè)務(wù)擴(kuò)展為社區(qū)、園區(qū)及郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營三大板塊。彼時(shí)，招商蛇口內(nèi)部給出目標(biāo)：5年內(nèi)，重回房地產(chǎn)行業(yè)十強(qiáng)。

2017年，招商蛇口完成千億目標(biāo)，達(dá)到1128億元。2019年，招商蛇口完成簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%，兩年時(shí)間實(shí)現(xiàn)1000億到2000億的跨越，房企排名第12位。2020年，招商蛇口將銷售目標(biāo)定為2500億元，同比增長11.34%。

在銷售規(guī)模增長之際，招商蛇口的其他財(cái)務(wù)指標(biāo)卻出現(xiàn)放緩。年報(bào)顯示，2019年招商蛇口收獲毛利338.43億元，毛利率約為34.65％，較2018年下降了4.8個(gè)百分點(diǎn)。此外，2017年-2019年，招商蛇口營收增速依次為18.02％、16.25％、10.64％；歸母凈利潤增速依次為28.06％、20.42％、5.20％，增速不斷放緩。值得注意的是，招商蛇口2019年扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤同比下降14.55%。

數(shù)據(jù)來源：房企年報(bào)

同期，招商蛇口的銷售費(fèi)用達(dá)到22億，同比增長42%；財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)到27.2億，同比增長13.26%，三費(fèi)費(fèi)用率連年增長極大地侵蝕了招商蛇口的部分利潤。

7月10日，招商蛇口發(fā)布6月銷售簡報(bào)。簡報(bào)稱，2020年上半年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1107.13億元，同比增長約9.41%，首次躋身房企銷售排行榜前十。然而，雖然簽約銷售額上漲，但招商蛇口上半年業(yè)績并不理想。7月14日，招商蛇口發(fā)布上半年業(yè)績預(yù)告，歸屬股東凈利潤為8億元-10億元，較去年同期49億元下降79.6%-83.7%，基本每股收益約0.04元-0.06 元，而2019年同期為0.6元。

來源：招商蛇口公告

招商蛇口表示，期內(nèi)歸母凈利潤預(yù)計(jì)同比下降較多，主要因?yàn)槿ツ晖诠就ㄟ^增資擴(kuò)股轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。同時(shí)，自今年初新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，招商蛇口采取了減租免租、暫緩開工等措施，經(jīng)營業(yè)務(wù)受到不同程度的影響，營業(yè)收入和投資收益均較預(yù)期減少。

然而，利潤下降并未影響招商蛇口的拿地?zé)崆?。?jù)華創(chuàng)證券研報(bào)顯示，2020年上半年，招商蛇口總拿地金額為641億元，同比增長61.5%，拿地額占同期銷售額的57.9%，較2019年底增長12.5個(gè)百分點(diǎn)，拿地權(quán)益占比從2019年底的53%提升至64%。業(yè)內(nèi)人士分析，按照上半年的速度繼續(xù)拿地，招商蛇口今年的拿地規(guī)?；?qū)⒊^千億元。

其中，不乏高溢價(jià)率及高樓面價(jià)地塊。6月15日，招商蛇口以24.1億元將江蘇徐州的一宗住宅地塊收入囊中，溢價(jià)率超過138%；7月3日，招商蛇口以44億元拿下上海虹口區(qū)地塊，樓面價(jià)達(dá)到8.1萬元/平方米，刷新虹口區(qū)樓面單價(jià)新紀(jì)錄。

截至2019年底，招商蛇口總土地儲備為4109萬平方米，其中，2019年新增計(jì)容建筑面積1423萬平方米，同比增長4.9%。不過，2019年新增土儲同比增速4.9%，遠(yuǎn)低于2016-2018年的土儲增速。業(yè)內(nèi)人士分析，2020年招商蛇口加速拿地，或是有意快速增加土地儲備以給予未來銷售規(guī)模充分的支撐。需要注意的是，在盈利能力變差后，拿地過多或?qū)⑼聘哒猩躺呖诘呢?fù)債水平。

業(yè)績堪憂的情況之下，招商蛇口再次遭遇暴擊。在7月16日的315晚會上，央視花費(fèi)了十幾分鐘的時(shí)間，集中曝光了廣州萬科尚城、招商杭州春秋華庭的精裝修縮水等問題。資料顯示，該項(xiàng)目雖然裝修標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)6000元/平，但還是沒能避免衛(wèi)生間漏水，地板發(fā)黑、煤氣泄漏等一系列問題。

招商蛇口在隨后也立即發(fā)布致歉聲明，并表示業(yè)主所提報(bào)修問題均已得到處理。但對央企招商蛇口的口碑造成極大的傷害。

過去一周，對招商蛇口來講并不輕松。不過，不知在引入平安戰(zhàn)投、加碼前海這樣的大動作之后，招商蛇口能否扭轉(zhuǎn)頹勢？

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