最怕空氣突然安靜，最怕朋友突然的關心。

過去一周，招商蛇口（001979.SZ）一連經(jīng)歷三起“大事件”。7月13日，招商蛇口發(fā)布2020年上半年業(yè)績預告，歸屬于上市公司股東凈利潤預計同比下降超八成；7月16日，雖然遲到但從不會缺席的315晚會上，招商蛇口位于杭州的項目因裝修不達標等問題遭到央視點名批評；7月17日，招商蛇口發(fā)布公告稱，公司收到深交所重組類許可問詢函，涉及此前宣布收購南油集團股份的6大問題。

對于招商蛇口而言，2020年下半場難言樂觀。尤其是今年恰逢招商蛇口“5年內重回地產(chǎn)十強”的最后一年。

重組遭問詢 不確定性增加

收購南油集團剩余24%的股權并加碼前海，引入中國平安作為戰(zhàn)略投資者，招商蛇口的夢想正一步步變成現(xiàn)實，卻發(fā)現(xiàn)夢想實現(xiàn)的道路上總是充滿荊棘。

6月7日晚間，招商蛇口發(fā)布公告稱，公司擬以發(fā)行股份、可轉換公司債及支付現(xiàn)金的方式向深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”）購買其持有的南油集團24%的股權。其中，現(xiàn)金支付的部分由招商蛇口向平安資管非公開發(fā)行股份募集配套資金。而平安資管則為中國平安保險股份有限公司（下稱“中國平安”）的投資管理人。

7月13日，招商蛇口發(fā)布具體發(fā)行草案，其中以發(fā)行股份、可轉換公司債及現(xiàn)金方式支付的對價分別為1.76億元、33.42億元和35.18億元，分別占本次交易對價的 2.5%、47.5%和 50%。本次交易完成后，南油集團將成為上市公司的全資下屬公司。

來源：招商蛇口公告

公告顯示，此次收購在考慮深投控所持上市公司新發(fā)行可轉換公司債按照初始轉股價格全部轉股的情況下，假設深投控所持上市公司本次新發(fā)行的可轉換公司債均以16.60元/股進行轉股，本次交易完成后深投控將持有上市公司 2.54%的股份，平安人壽將持有上市公司 2.67%的股份，均不超過上市公司總股份的5%，根據(jù)《股票上市規(guī)則》等相關規(guī)定，本次交易不構成關聯(lián)交易。

來源：招商蛇口公告

資料顯示，南油集團旗下?lián)碛猩钲谇昂鄬偻恋氐木C合開發(fā)業(yè)務，擁有前海23萬平方米權屬土地。招商蛇口表示，此次收購完成，進一步增強了招商蛇口對于前海自貿投資的控制，也有利于上市公司提高其在前海片區(qū)享有的資源價值，使上市公司的整體價值得到有效提升，有助于增強上市公司的核心競爭力。 

五天后，深交所便就此收購草案對招商蛇口提出重組類許可問詢，其中涉及土地評估、交易價格、股價參考標準、股份來源等6大問題。

其中，對于土地方面的問詢主要包括土地評估以及土地使用年限方面。土地評估方面，深交所主要問詢對比2019年12月增資前海自貿投資的評估過程，說明此次收購涉及主要土地資產(chǎn)的評估方法、評估假設、核心參數(shù)選取等的差異及原因，前后評估結果變化是否符合所處土地市場的變化趨勢及相關土地規(guī)劃、開發(fā)進展，并進一步分析此次評估結果的合理性。

此外，報告書顯示，南油集團原 W7 部分地塊、G1 地塊、G2 地塊被調整為公共配套用地，存在被政府收回的風險，深交所表示招商蛇口此次評估過程未考慮相關風險；南油集團下屬公司持有的 T102-0049 地塊、T102-0230地塊到期后能否進行續(xù)期存在不確定性，此次評估系按照正常續(xù)期無需補交地價作為評估前提。深交所問詢包括土地被收回或未能正常續(xù)期可能對交易標的未來經(jīng)營的影響，對相關地塊的評估作價未考慮前述風險因素是否合理，以及是否有利于維護上市公司利益。

股價方面，報告書顯示，剔除 2019 年利潤分配影響后，發(fā)行股份及可轉換債券初始轉股價格分別為 15.77 元/股、16.60 元/股，除上市公司派發(fā)紅利、送紅股、轉增股本或配股等除息、除權行為外，未約定其他調整情形。深交所要求招商蛇口結合當前股價情況等，分析說明選擇前述參考價格的主要考慮，本次交易未設置發(fā)行價格、轉股價格調整機制的合理性，是否有利于維護公司利益及中小股東的合法權益。 

股份來源方面，報告書顯示，此次發(fā)行可轉換債券的金額為35.18億元，全部按照初始轉股價格16.60元/股轉股后的股份數(shù)量為2.01億股。此次發(fā)行可轉換債券的股份來源為公司發(fā)行的股份或公司因回購股份形成的庫存股。招商蛇口需說明可轉換債券轉股的股份來源的具體確定方式。 

深交所表示，招商蛇口需在7月24日前將有關說明材料報送深交所。截至發(fā)稿時，招商蛇口尚未回復深交所，不過，后續(xù)的重組仍面臨較大的不確定性。

凈利大降 口碑受傷

近幾年，招商蛇口一直在想方設法重回行業(yè)前十。

2015年，合并重組后的招商蛇口將業(yè)務擴展為社區(qū)、園區(qū)及郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營三大板塊。彼時，招商蛇口內部給出目標：5年內，重回房地產(chǎn)行業(yè)十強。

2017年，招商蛇口完成千億目標，達到1128億元。2019年，招商蛇口完成簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%，兩年時間實現(xiàn)1000億到2000億的跨越，房企排名第12位。2020年，招商蛇口將銷售目標定為2500億元，同比增長11.34%。

在銷售規(guī)模增長之際，招商蛇口的其他財務指標卻出現(xiàn)放緩。年報顯示，2019年招商蛇口收獲毛利338.43億元，毛利率約為34.65％，較2018年下降了4.8個百分點。此外，2017年-2019年，招商蛇口營收增速依次為18.02％、16.25％、10.64％；歸母凈利潤增速依次為28.06％、20.42％、5.20％，增速不斷放緩。值得注意的是，招商蛇口2019年扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤同比下降14.55%。

數(shù)據(jù)來源：房企年報

同期，招商蛇口的銷售費用達到22億，同比增長42%；財務費用達到27.2億，同比增長13.26%，三費費用率連年增長極大地侵蝕了招商蛇口的部分利潤。

7月10日，招商蛇口發(fā)布6月銷售簡報。簡報稱，2020年上半年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額1107.13億元，同比增長約9.41%，首次躋身房企銷售排行榜前十。然而，雖然簽約銷售額上漲，但招商蛇口上半年業(yè)績并不理想。7月14日，招商蛇口發(fā)布上半年業(yè)績預告，歸屬股東凈利潤為8億元-10億元，較去年同期49億元下降79.6%-83.7%，基本每股收益約0.04元-0.06 元，而2019年同期為0.6元。

來源：招商蛇口公告

招商蛇口表示，期內歸母凈利潤預計同比下降較多，主要因為去年同期公司通過增資擴股轉讓子公司股權產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。同時，自今年初新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，招商蛇口采取了減租免租、暫緩開工等措施，經(jīng)營業(yè)務受到不同程度的影響，營業(yè)收入和投資收益均較預期減少。

然而，利潤下降并未影響招商蛇口的拿地熱情。據(jù)華創(chuàng)證券研報顯示，2020年上半年，招商蛇口總拿地金額為641億元，同比增長61.5%，拿地額占同期銷售額的57.9%，較2019年底增長12.5個百分點，拿地權益占比從2019年底的53%提升至64%。業(yè)內人士分析，按照上半年的速度繼續(xù)拿地，招商蛇口今年的拿地規(guī)?；驅⒊^千億元。

其中，不乏高溢價率及高樓面價地塊。6月15日，招商蛇口以24.1億元將江蘇徐州的一宗住宅地塊收入囊中，溢價率超過138%；7月3日，招商蛇口以44億元拿下上海虹口區(qū)地塊，樓面價達到8.1萬元/平方米，刷新虹口區(qū)樓面單價新紀錄。

截至2019年底，招商蛇口總土地儲備為4109萬平方米，其中，2019年新增計容建筑面積1423萬平方米，同比增長4.9%。不過，2019年新增土儲同比增速4.9%，遠低于2016-2018年的土儲增速。業(yè)內人士分析，2020年招商蛇口加速拿地，或是有意快速增加土地儲備以給予未來銷售規(guī)模充分的支撐。需要注意的是，在盈利能力變差后，拿地過多或將推高招商蛇口的負債水平。

業(yè)績堪憂的情況之下，招商蛇口再次遭遇暴擊。在7月16日的315晚會上，央視花費了十幾分鐘的時間，集中曝光了廣州萬科尚城、招商杭州春秋華庭的精裝修縮水等問題。資料顯示，該項目雖然裝修標準高達6000元/平，但還是沒能避免衛(wèi)生間漏水，地板發(fā)黑、煤氣泄漏等一系列問題。

招商蛇口在隨后也立即發(fā)布致歉聲明，并表示業(yè)主所提報修問題均已得到處理。但對央企招商蛇口的口碑造成極大的傷害。

過去一周，對招商蛇口來講并不輕松。不過，不知在引入平安戰(zhàn)投、加碼前海這樣的大動作之后，招商蛇口能否扭轉頹勢？

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