話企丨招商蛇口，急了？

來源：智能家居時(shí)間：2021-08-06 17:50

“三道紅線”以及各類調(diào)控政策的高壓下，擴(kuò)展融資渠道成了各大房企發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)。而擔(dān)保作為房企有效的短期融資工具，逐漸成為房企的重要融資手段之一。

其中值得注意的是，招商蛇口(001979,股吧)在最近的短短20天內(nèi)共為8家子公司提供了擔(dān)保，原因均為項(xiàng)目開發(fā)需要，通過融資機(jī)構(gòu)借款補(bǔ)充資金。不僅如此，子公司還反向?yàn)檎猩躺呖趽?dān)保了100億元永續(xù)債、80億元銀行借款。

對(duì)于本已處在“綠檔”安全線內(nèi)的招商蛇口來說，頂著加劇債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也要頻頻擔(dān)保，究竟為何？

20天8次擔(dān)保

招商蛇口又雙叒叕擔(dān)保了。

8月4日晚間，招商蛇口連續(xù)發(fā)布兩則公告稱，將為旗下2個(gè)項(xiàng)目公司擔(dān)保。其中，為持股34%的珠海雍景華越房地產(chǎn)有限公司提供不超過1.36億元的擔(dān)保；全資子公司上海招商置業(yè)有限公司按24.5%的持股比例為平湖市卓耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供不超過1.96億元的擔(dān)保。

而這僅僅是近期招商蛇口頻頻擔(dān)保的一個(gè)縮影。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)(博客,微博)不完全統(tǒng)計(jì)，近20天以來，招商蛇口已經(jīng)為旗下8個(gè)項(xiàng)目公司提供了擔(dān)保。其中，8月3日，招商蛇口為青島藍(lán)灣網(wǎng)谷擔(dān)保9億元；8月2日，招商蛇口為合肥招盛擔(dān)保9.68億元；7月31日，為武漢招城置業(yè)擔(dān)保2億元。

截至8月4日，招商蛇口及控股子公司的對(duì)外擔(dān)保余額（不包括子公司為客戶提供的銷售按揭擔(dān)保）為501.55億元，對(duì)合并報(bào)表外單位提供的擔(dān)保余額為42.46億元，合計(jì)544.01億元。

這意味著，8個(gè)月左右的時(shí)間，招商蛇口擔(dān)保額達(dá)到了2020年企業(yè)歸母凈利潤122.53億元的4.44倍，幾乎相當(dāng)于2017-2020年連續(xù)4年的歸母凈利潤之和。

一位業(yè)內(nèi)專家表示，擔(dān)保本身較為正常，但是頻頻擔(dān)保容易讓外界認(rèn)為企業(yè)資金面出現(xiàn)了問題。尤其是為財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不好的企業(yè)提供擔(dān)保則無疑會(huì)加劇房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

而這恰好是本輪招商蛇口擔(dān)保企業(yè)的共同點(diǎn)。財(cái)經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在招商蛇口擔(dān)保的8個(gè)企業(yè)中，最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)營收均為0。在凈利潤方面，1家企業(yè)凈利潤為0，6家企業(yè)凈利潤告負(fù)，最高虧損708萬元；僅有青島藍(lán)灣網(wǎng)谷1家企業(yè)凈利潤為正，為29萬元。擔(dān)保來的資金，無一例外，均為因項(xiàng)目公司開發(fā)或建設(shè)需要。

只是，招商蛇口自身還需要子公司的擔(dān)保。7月30日晚，招商蛇口發(fā)布公告稱，因生產(chǎn)經(jīng)營需要向中原信托申請(qǐng)永續(xù)債權(quán)投資，總金額不超過100億元，全資子公司深圳地產(chǎn)為此提供擔(dān)保。6月30日，招商蛇口也曾因生產(chǎn)經(jīng)營需要向招商銀行(600036,股吧)深圳分行申請(qǐng)授信額度80億元，深圳地產(chǎn)同樣為此提供擔(dān)保。

不僅如此,盡管在“綠檔”內(nèi)，但招商蛇口似乎在“錢”上仍存有一定的壓力。據(jù)公開資料顯示，7月28日，招商蛇口南寧邕寧項(xiàng)目以1.44億元引入新城控股(601155,股吧)。7月22日，招商蛇口擬以30%股權(quán)為揚(yáng)州威盛置業(yè)實(shí)施企業(yè)增資，募集資金不低于1.05億元。6月29日，招商蛇口擬以29%股權(quán)為南通項(xiàng)目公司增資，募集資金不低于8.7億元。

對(duì)于自身現(xiàn)金流還難以保證充足的情況下，卻還不斷為旗下企業(yè)擔(dān)保是否會(huì)為公司帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)的疑問，截至發(fā)稿前，招商蛇口并未回復(fù)。

在上述專家看來，這些被擔(dān)保的企業(yè)應(yīng)該是招商蛇口今年搶地時(shí)的馬甲公司，現(xiàn)在要面臨的是抓緊時(shí)間趕工?！耙?yàn)椴恢朗裁磿r(shí)候新的調(diào)控就又出來了，趕緊開工趕緊出貨，萬一又出新調(diào)控，導(dǎo)致這么多項(xiàng)目壓手上就不值當(dāng)了?！?/p>

拿地銷售比超50%

正如上述專家所言，2021年前7個(gè)月招商蛇口的確是在土地市場加速“搶地”。

據(jù)中指研究院發(fā)布的2021年1-7月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜顯示，招商蛇口前7個(gè)月拿地金額為705億元，位列第5位。在長三角、粵港澳、京津冀、中西部4個(gè)城市群拿地金額top10榜單中，招商蛇口均在列。其中，在長三角拿地金額top10榜單中，其甚至以412億元沖進(jìn)TOP3行列。

而在2020年，招商蛇口僅以405億元位列全國榜單第14位，而且并未進(jìn)入粵港澳、京津冀、中西部top10榜單，長三角top10榜單僅以224億元位列第8位。

這樣的拿地節(jié)奏似乎與房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢(shì)相背離。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-7月，TOP100企業(yè)拿地總額18057億元，同比下降3.0個(gè)百分點(diǎn)，門檻值為41億元，與去年同期相比略有下降。

按照“拿地銷售比不超過40%”的標(biāo)準(zhǔn)來看，招商蛇口已遠(yuǎn)超標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口上半年拿地銷售比達(dá)到51%，位列第8位。同期，百強(qiáng)房企中只有23家投銷比超過40%。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，一般而言如此大手筆拿地對(duì)房企的現(xiàn)金流壓力和融資、開發(fā)能力都是一個(gè)考驗(yàn)?！澳玫劁N售比不能超過40%”的規(guī)定是從行業(yè)監(jiān)管角度希望降低房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流壓力的一種政策宣示，但是并不代表每家具體企業(yè)如果超越了這一指標(biāo)就一定會(huì)爆發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，具體的各家企業(yè)是否會(huì)爆發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)還和企業(yè)自身的周轉(zhuǎn)能力、現(xiàn)金流管控能力以及融資能力與融資資源有關(guān)。

在上述專家看來，招商蛇口此種速度拿地，拿地銷售比例確實(shí)有點(diǎn)高，很顯然是為了加速拓展規(guī)模。

而招商蛇口管理層早已道出了沖刺的想法。招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰在2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，十四五規(guī)劃期間，希望公司一定要穩(wěn)定在前10強(qiáng)，排名能夠逐步提升，目標(biāo)是維持每年雙數(shù)增長的速度。并且要實(shí)現(xiàn)百億商業(yè)收入、落地百個(gè)大型集中商業(yè)。

沖刺的意味不言而喻。但對(duì)于企業(yè)下半年是否還將繼續(xù)搶地的疑問，截至發(fā)稿，財(cái)經(jīng)網(wǎng)并未獲得對(duì)方回復(fù)。

現(xiàn)在沖刺晚了嗎？

如今的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走到了管理紅利時(shí)代，龍頭房企已經(jīng)開始精細(xì)化管理，企業(yè)此時(shí)再?zèng)_規(guī)模有些晚了是房地產(chǎn)行業(yè)的一種主流看法和未來走勢(shì)的判斷，雖然并不完全絕對(duì)。

對(duì)于招商蛇口從過去“溫和型”房企過渡至“激進(jìn)型”房企，柏文喜分析認(rèn)為這一方面和企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)，另一方面也和企業(yè)對(duì)宏觀形勢(shì)、行業(yè)大勢(shì)與自身資源和能力的判斷有關(guān)。

“也許招商蛇口認(rèn)為在目前流動(dòng)性充裕、通脹預(yù)期高企且行業(yè)發(fā)展受到較多政策面限制的情況下，憑借自身特有的資源和能力，正是大舉入場，低價(jià)獲取資源以實(shí)現(xiàn)彎道超車機(jī)會(huì)和攫取超額周期性利潤的好時(shí)機(jī)?！?/p>

事實(shí)上，招商蛇口的確多次在公開場合表明，當(dāng)下是企業(yè)沖刺的好時(shí)機(jī)。在2020年遭遇增收未增利的尷尬情形后，蔣鐵峰在2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表態(tài)稱，在“三道紅線”和集中供地政策限制下，招商蛇口這樣的穩(wěn)定性房企，在獲取資源、規(guī)模增長方面或?qū)⒂懈啾憷?，而這個(gè)機(jī)會(huì)正是招商蛇口實(shí)現(xiàn)規(guī)?？缭降臋C(jī)會(huì)。“大家看我們今年和明年，肯定會(huì)逐步得到一定改善?！?/p>

8月6日，有投資者提問企業(yè)董秘，”您覺得中國房地產(chǎn)是夕陽產(chǎn)業(yè)了嗎？您還看好中國房地產(chǎn)的未來的發(fā)展嗎？”對(duì)此，招商蛇口回復(fù)稱，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，未來五年不變的是“房住不炒”的定位、變化的是長效機(jī)制將更加完善，雖然行業(yè)利潤空間逐年收窄，但預(yù)計(jì)未來5-10年將是房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模的峰值時(shí)代，也是房企做大規(guī)模的最后窗口期，機(jī)會(huì)仍存。

盡管招商蛇口對(duì)自身發(fā)展信心滿滿，但是投資者似乎并不“買賬”。據(jù)同花順(300033,股吧)數(shù)據(jù)顯示，截至8月6日收盤，招商蛇口股價(jià)今年已下跌2.88元/股，跌幅高達(dá)23.7%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)僅下跌5.5%。

按照招商蛇口一心重回的top10房企市值來看，招商蛇口的表現(xiàn)還存在著不小的差距。在中指院公布的2021年1-7月全國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售業(yè)績top100中，位列第10位的為龍湖集團(tuán)。截至8月6日收盤，龍湖集團(tuán)總市值為2126億元，而招商蛇口的總市值為734億元，中間還有兩個(gè)招商蛇口的差距。

在上述專家看來，招商蛇口今年的操作更可能是“趕鴨子上架”，沒辦法了?！澳繕?biāo)已經(jīng)說出來了，現(xiàn)在不趕緊撐大（規(guī)模），后面卡企業(yè)的指標(biāo)更嚴(yán)格，預(yù)計(jì)下半年調(diào)控還是趨緊?！?/p>

在引入平安期望落空之后，招商蛇口的規(guī)模擴(kuò)張本已少了一份支撐，而外界環(huán)境的轉(zhuǎn)冷，無疑又增添了幾分壓力。對(duì)于還想繼續(xù)穩(wěn)住top10地位的招商蛇口來說，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是土地就能滿足的，恐怕還需要更多思量。

文/王亞靜（責(zé)編：高雅）

（責(zé)任編輯： HN666）