觀點(diǎn)直擊 | 富力去杠桿：李思廉說(shuō)年底凈負(fù)債要再降10個(gè)點(diǎn)(實(shí)錄)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-25 08:02

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 疫情之下，房企們的半年度業(yè)績(jī)報(bào)告注定不會(huì)太光鮮。

富力也一樣。今年上半年，富力在營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)兩個(gè)重要指標(biāo)上，都出現(xiàn)了3年來(lái)的首次下跌。其中，營(yíng)業(yè)額錄得335.91億元，同比下降4.63%；凈利潤(rùn)同比跌6%至39.17億元。

而且從利潤(rùn)的構(gòu)成看，富力半年39.17億元凈利潤(rùn)內(nèi)，還主要靠超過(guò)20億元的其他收益支撐，包括14.96億元的物業(yè)重估收益。大家可以嘗試扣除物業(yè)重估收益部分，再來(lái)看看該公司的凈利潤(rùn)率表現(xiàn)。

但當(dāng)行業(yè)整體環(huán)境不佳，這是大部分開發(fā)商都會(huì)出現(xiàn)的通病。

對(duì)于富力來(lái)說(shuō)，我們重點(diǎn)來(lái)觀察幾個(gè)指標(biāo)：銷售與交付，土地，以及負(fù)債水平，它們都各有特點(diǎn)。

銷售交付達(dá)標(biāo)

雖然上面提到，富力半年?duì)I業(yè)額同比下降4.63%到335.91億元，但若只觀察主業(yè)，即物業(yè)銷售的營(yíng)業(yè)額卻有308億元，同比上升3%。

這是由于富力交付了比預(yù)期中更多的房屋。完成協(xié)議銷售目標(biāo)，以及完成更高的交樓目標(biāo)

，是富力維護(hù)公司財(cái)務(wù)健康的最基礎(chǔ)準(zhǔn)則。前者保證了現(xiàn)金流，后者體現(xiàn)了營(yíng)收的能見度。

根據(jù)年初管理層透露，富力提出約939萬(wàn)平方米的龐大交付計(jì)劃，當(dāng)中預(yù)計(jì)上半年完成312萬(wàn)平方米，下半年完成627萬(wàn)平方米。事實(shí)上截止半年度，富力已實(shí)現(xiàn)了交付335萬(wàn)平方米，數(shù)據(jù)比去年同期增長(zhǎng)17%。

“由于一些施工方面的情況?！甭?lián)席主席李思廉說(shuō)，富力或需要將全年交樓目標(biāo)微降2%至910萬(wàn)平米（比去年實(shí)際完成情況830萬(wàn)平方米，增加約一成），換句話說(shuō)下半年只需完成575萬(wàn)平方米，壓力會(huì)小一點(diǎn)。

銷售方面，截至半年富力權(quán)益銷售額為510.6億元，同比下降15.21%，為年度目標(biāo)1520億元的33.6%。

傳統(tǒng)來(lái)說(shuō)，富力去年推盤節(jié)奏通常是“四六開”，推盤高峰集中于下半年。銷售則是上半年完成三分之一，下半年完成三分之二，尤其在第四季度富力一般會(huì)進(jìn)行大力度的促銷活動(dòng)。

按此計(jì)算，富力今年上半年的節(jié)奏也基本符合規(guī)律?！颁N售目標(biāo)1520億左右是不變的?！崩钏剂硎?，他看到目前國(guó)家的政策和市場(chǎng)的情況，很大概率是穩(wěn)定的，所以還是會(huì)按部就班地鋪排。

據(jù)介紹，接下來(lái)的時(shí)間內(nèi)，富力將推出16個(gè)全新項(xiàng)目以及約2300億元的可售資源，以達(dá)成銷售目標(biāo)。

土地謹(jǐn)慎基調(diào)

由于去年年中開始實(shí)施減少拿地的策略，富力的土地儲(chǔ)備一直處于下降的趨勢(shì)。

截至2019年中期，富力還擁有6100萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，到年末這個(gè)數(shù)字變?yōu)?790萬(wàn)平方米，最新?lián)碛袘?yīng)占的土地儲(chǔ)備可售建筑面積約為5683萬(wàn)平方米。

但在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，由于降負(fù)債的要求，富力的總體拿地策略仍不會(huì)發(fā)生變化，“由于我們有大量的舊城改造項(xiàng)目在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)中，所以招拍掛方面接下來(lái)會(huì)放慢一點(diǎn)，集中的招拍掛都是短平快的項(xiàng)目?！崩钏剂f(shuō)。

在報(bào)告中，富力對(duì)何為“短平快項(xiàng)目”作出明確定義：在十二個(gè)月內(nèi)，能產(chǎn)生現(xiàn)金流回報(bào)快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。

他提出：“大型的一百多億的我們盡量不參與，大多數(shù)招拍掛都是控制在10億金額左右?！备涣υ诒M量縮減開支。

在此指引下，富力上半年購(gòu)置了243萬(wàn)平方米權(quán)益可售面積的土地，合同金額為60億元，對(duì)應(yīng)平均土地價(jià)格2469元/平方米。

但對(duì)富力來(lái)說(shuō)，舊城舊村改造項(xiàng)目的擴(kuò)容是幾乎沒(méi)有限制的。上半年，富力在城市更新方面的動(dòng)作頗多，包括4月份簽下中山下閘片區(qū)舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目改造面積約21.1萬(wàn)平方米；6月成為廣州南沙東涌鎮(zhèn)大同村舊改合作企業(yè)，項(xiàng)目改造范圍99.5萬(wàn)平方米。

最近8月19日，富力更直接拿下廣州番禺石壁一二三四村總用地面積約為104.8萬(wàn)平方米的改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資120億元。

截至目前，富力在全國(guó)擁有80多個(gè)項(xiàng)目處于城市更新的不同階段，其中，92%位于一線及二線城市，以及54%位于粵港澳大灣區(qū)。其中，廣州、太原、西安是富力舊改版圖中最重點(diǎn)的三個(gè)城市。

轉(zhuǎn)化方面，上半年富力將3個(gè)項(xiàng)目（相等于建筑面積129萬(wàn)平方米）轉(zhuǎn)化為460億元的可售資源。而未來(lái)十八個(gè)月，富力則希望能轉(zhuǎn)化900萬(wàn)平方米的舊改，以產(chǎn)生2000億元的潛在可售資源。

負(fù)債問(wèn)題

負(fù)債水平可能是各大房企近期最掛念的一件事情。

就最近熱烈討論的“三條紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于 100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。富力是被認(rèn)為是踩線最多的企業(yè)之一。

根據(jù)半年報(bào)資料，富力剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為70.22%（在H股報(bào)表中，主要是剔除了合同負(fù)債，但合同負(fù)債不能完全和預(yù)收款對(duì)等，所以上面的數(shù)字有可能小于70%）。

目前，富力擁有短期負(fù)債加長(zhǎng)期負(fù)債當(dāng)期部分約748億元，對(duì)應(yīng)360億元現(xiàn)金。

而富力現(xiàn)時(shí)的凈負(fù)債率為約177%，雖然超過(guò)100%，但相較以往已有好轉(zhuǎn)，特別是當(dāng)今年年初的時(shí)候，這個(gè)比率還是接近200%。同時(shí)，年初管理層曾提出，2020年內(nèi)可以將凈負(fù)債率下降到185%以內(nèi)，目前來(lái)看已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。

“2020年到2021年度，我們還是會(huì)再減輕負(fù)債。”李思廉指，除自身財(cái)務(wù)安全的綜合考慮外，他還希望能通過(guò)降杠桿提高評(píng)級(jí)，改善在資本市場(chǎng)的形象。

對(duì)于降低凈負(fù)債率，富力在過(guò)去半年下了不少功夫，期內(nèi)富力已經(jīng)處理了108億元的境內(nèi)債券?！拔磥?lái)9個(gè)月，我們可能都會(huì)在國(guó)內(nèi)外處理250億到300億債務(wù)?！崩钏剂Q，這些債務(wù)有超過(guò)一半會(huì)有重組的安排，其他的就靠資金和銷售來(lái)抵消。

除此之外，去年提到的“可能出售一些重資產(chǎn)項(xiàng)目，從長(zhǎng)遠(yuǎn)減輕負(fù)擔(dān)”，目前也在考慮范圍。李思廉宣布，無(wú)論是投資物業(yè)或者發(fā)展項(xiàng)目，富力都有出售的計(jì)劃，會(huì)出售一些股權(quán)。他形容這是“減磅”。

只是，“由于商業(yè)物業(yè)的談判一般都慢一點(diǎn)，也牽涉著要有一些公司的重組、稅務(wù)的安排”，所以最近披露的消息不多。

按李思廉的想法，到年底富力的凈負(fù)債率降能在177%的基準(zhǔn)上，再降10個(gè)點(diǎn)左右。

以下為廣州富力地產(chǎn)股份有限公司2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：由于降負(fù)債，下半年是否有出售資產(chǎn)，包括商業(yè)物業(yè)的計(jì)劃？公司上半年結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率有所下降，未來(lái)有什么指引？公司在分拆物管方面是否有計(jì)劃？

李思廉：我們有減磅計(jì)劃，由于商業(yè)物業(yè)的談判一般都慢一點(diǎn)，也牽涉著要有一些公司的重組、稅務(wù)的安排。但是無(wú)論是在投資物業(yè)，或者發(fā)展項(xiàng)目，我們都有出售的計(jì)劃。

在未來(lái)的一段時(shí)間，今年2020年到2021年度，我們還是會(huì)再減輕負(fù)債，因?yàn)橐鐾暌恍p輕負(fù)債，評(píng)級(jí)才有得升，所以我們還是要先做事，然后評(píng)級(jí)才會(huì)調(diào)整。

在債務(wù)方面，未來(lái)9個(gè)月，我們可能都會(huì)在國(guó)內(nèi)外處理250億到300億的債務(wù)，中間超過(guò)一半已經(jīng)會(huì)有一些重組的安排，其他的都會(huì)靠資金和銷售來(lái)抵消。

毛利率方面，下半年的銷售，由于加入了一些高毛利的項(xiàng)目、一些舊改的項(xiàng)目，特別是廣州、太原、西安都會(huì)有項(xiàng)目入市，預(yù)期毛利率會(huì)提升。策略方面還是隨行就市，由于成本比較低，我們相信毛利率都會(huì)加大。

物管方面，因?yàn)閷?duì)于物管在H股體系之下，我們實(shí)在很難做太多的安排，所以去年按照公允值賣了出去。至于往后的計(jì)劃，暫時(shí)在籌備當(dāng)中，暫時(shí)沒(méi)有短期的計(jì)劃。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：舊城改造方面，下半年會(huì)有多少可以轉(zhuǎn)化？到年底，負(fù)債率下降的目標(biāo)是多少？

李思廉：下半年因?yàn)楝F(xiàn)在剩下四個(gè)月左右，近期可以繼續(xù)轉(zhuǎn)化的只有幾百萬(wàn)平方米，暫時(shí)非常順利。

包括廣州，我們超過(guò)一半的舊村改造的轉(zhuǎn)化都在珠三角，西安、太原，這三個(gè)是我們的主戰(zhàn)場(chǎng)，有好幾個(gè)舊城改造項(xiàng)目同時(shí)在洽談中。其實(shí)還有一些華北的城市，也是在密鑼緊鼓當(dāng)中。

負(fù)債率方面，2020年6月30日已經(jīng)從199%減到177%，相信年底會(huì)再降10個(gè)點(diǎn)左右。年初的目標(biāo)已經(jīng)在年中的時(shí)候完成了，我們希望再?gòu)倪@個(gè)比例大概到年底再下降到160%多，這是我們短期的目標(biāo)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)下半年是不是也是保持原來(lái)訂立的銷售目標(biāo)1520億，會(huì)不會(huì)想上調(diào)更多？可不可以介紹一下下半年內(nèi)地樓市的策略或你們的拿地政策？

李思廉：銷售目標(biāo)1500億左右是不變的。

目前如果我們看國(guó)家的政策和市場(chǎng)的情況，很大概率是整個(gè)市場(chǎng)都穩(wěn)定。國(guó)家調(diào)控除了房?jī)r(jià)不讓它漲之外，其實(shí)也不鼓勵(lì)它下跌，因?yàn)闋可娴浇鹑谙到y(tǒng)、銀行按揭體制。從各方專家的意見、國(guó)務(wù)院透出來(lái)的信息，我們都相信保持穩(wěn)定的概率是最大的，無(wú)論是整個(gè)銷售量、均價(jià)等方面。

接下來(lái)的拿地政策，我們會(huì)以舊城舊村改造為主，短平快的招拍掛項(xiàng)目我們也會(huì)參與。

由于我們有大量的舊城改造項(xiàng)目在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)中，所以招拍掛方面接下來(lái)會(huì)放慢一點(diǎn)，集中的招拍掛都是短平快的項(xiàng)目。大型的、一百多億的我們盡量不參與，大多數(shù)都是控制在10億元價(jià)格左右的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于交付目標(biāo)，公司今年定下了939萬(wàn)平方米的交付目標(biāo)，上半年已經(jīng)完成了335萬(wàn)平方米，全年來(lái)看有沒(méi)有希望超過(guò)年初的目標(biāo)？

李思廉：我們大概微調(diào)全年的交樓為910萬(wàn)平方米，微微減少了2%左右。可能由于有些施工的情況，8月份會(huì)再確認(rèn)一下。

（責(zé)任編輯：徐帥）