觀點地產(chǎn)網(wǎng) 疫情之下，房企們的半年度業(yè)績報告注定不會太光鮮。

富力也一樣。今年上半年，富力在營業(yè)額和凈利潤兩個重要指標上，都出現(xiàn)了3年來的首次下跌。其中，營業(yè)額錄得335.91億元，同比下降4.63%；凈利潤同比跌6%至39.17億元。

而且從利潤的構(gòu)成看，富力半年39.17億元凈利潤內(nèi)，還主要靠超過20億元的其他收益支撐，包括14.96億元的物業(yè)重估收益。大家可以嘗試扣除物業(yè)重估收益部分，再來看看該公司的凈利潤率表現(xiàn)。

但當行業(yè)整體環(huán)境不佳，這是大部分開發(fā)商都會出現(xiàn)的通病。

對于富力來說，我們重點來觀察幾個指標：銷售與交付，土地，以及負債水平，它們都各有特點。

銷售交付達標

雖然上面提到，富力半年營業(yè)額同比下降4.63%到335.91億元，但若只觀察主業(yè)，即物業(yè)銷售的營業(yè)額卻有308億元，同比上升3%。

這是由于富力交付了比預期中更多的房屋。完成協(xié)議銷售目標，以及完成更高的交樓目標

，是富力維護公司財務健康的最基礎準則。前者保證了現(xiàn)金流，后者體現(xiàn)了營收的能見度。

根據(jù)年初管理層透露，富力提出約939萬平方米的龐大交付計劃，當中預計上半年完成312萬平方米，下半年完成627萬平方米。事實上截止半年度，富力已實現(xiàn)了交付335萬平方米，數(shù)據(jù)比去年同期增長17%。

“由于一些施工方面的情況?！甭?lián)席主席李思廉說，富力或需要將全年交樓目標微降2%至910萬平米（比去年實際完成情況830萬平方米，增加約一成），換句話說下半年只需完成575萬平方米，壓力會小一點。

銷售方面，截至半年富力權(quán)益銷售額為510.6億元，同比下降15.21%，為年度目標1520億元的33.6%。

傳統(tǒng)來說，富力去年推盤節(jié)奏通常是“四六開”，推盤高峰集中于下半年。銷售則是上半年完成三分之一，下半年完成三分之二，尤其在第四季度富力一般會進行大力度的促銷活動。

按此計算，富力今年上半年的節(jié)奏也基本符合規(guī)律?！颁N售目標1520億左右是不變的。”李思廉表示，他看到目前國家的政策和市場的情況，很大概率是穩(wěn)定的，所以還是會按部就班地鋪排。

據(jù)介紹，接下來的時間內(nèi)，富力將推出16個全新項目以及約2300億元的可售資源，以達成銷售目標。

土地謹慎基調(diào)

由于去年年中開始實施減少拿地的策略，富力的土地儲備一直處于下降的趨勢。

截至2019年中期，富力還擁有6100萬平方米土地儲備，到年末這個數(shù)字變?yōu)?790萬平方米，最新?lián)碛袘嫉耐恋貎淇墒劢ㄖ娣e約為5683萬平方米。

但在未來一段時間內(nèi)，由于降負債的要求，富力的總體拿地策略仍不會發(fā)生變化，“由于我們有大量的舊城改造項目在結(jié)轉(zhuǎn)當中，所以招拍掛方面接下來會放慢一點，集中的招拍掛都是短平快的項目?！崩钏剂f。

在報告中，富力對何為“短平快項目”作出明確定義：在十二個月內(nèi)，能產(chǎn)生現(xiàn)金流回報快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項目。

他提出：“大型的一百多億的我們盡量不參與，大多數(shù)招拍掛都是控制在10億金額左右。”富力在盡量縮減開支。

在此指引下，富力上半年購置了243萬平方米權(quán)益可售面積的土地，合同金額為60億元，對應平均土地價格2469元/平方米。

但對富力來說，舊城舊村改造項目的擴容是幾乎沒有限制的。上半年，富力在城市更新方面的動作頗多，包括4月份簽下中山下閘片區(qū)舊改項目，項目改造面積約21.1萬平方米；6月成為廣州南沙東涌鎮(zhèn)大同村舊改合作企業(yè)，項目改造范圍99.5萬平方米。

最近8月19日，富力更直接拿下廣州番禺石壁一二三四村總用地面積約為104.8萬平方米的改造項目，預計投資120億元。

截至目前，富力在全國擁有80多個項目處于城市更新的不同階段，其中，92%位于一線及二線城市，以及54%位于粵港澳大灣區(qū)。其中，廣州、太原、西安是富力舊改版圖中最重點的三個城市。

轉(zhuǎn)化方面，上半年富力將3個項目（相等于建筑面積129萬平方米）轉(zhuǎn)化為460億元的可售資源。而未來十八個月，富力則希望能轉(zhuǎn)化900萬平方米的舊改，以產(chǎn)生2000億元的潛在可售資源。

負債問題

負債水平可能是各大房企近期最掛念的一件事情。

就最近熱烈討論的“三條紅線”：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于 100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。富力是被認為是踩線最多的企業(yè)之一。

根據(jù)半年報資料，富力剔除預收款后的資產(chǎn)負債率約為70.22%（在H股報表中，主要是剔除了合同負債，但合同負債不能完全和預收款對等，所以上面的數(shù)字有可能小于70%）。

目前，富力擁有短期負債加長期負債當期部分約748億元，對應360億元現(xiàn)金。

而富力現(xiàn)時的凈負債率為約177%，雖然超過100%，但相較以往已有好轉(zhuǎn)，特別是當今年年初的時候，這個比率還是接近200%。同時，年初管理層曾提出，2020年內(nèi)可以將凈負債率下降到185%以內(nèi)，目前來看已經(jīng)實現(xiàn)。

“2020年到2021年度，我們還是會再減輕負債?！崩钏剂?，除自身財務安全的綜合考慮外，他還希望能通過降杠桿提高評級，改善在資本市場的形象。

對于降低凈負債率，富力在過去半年下了不少功夫，期內(nèi)富力已經(jīng)處理了108億元的境內(nèi)債券?！拔磥?個月，我們可能都會在國內(nèi)外處理250億到300億債務。”李思廉稱，這些債務有超過一半會有重組的安排，其他的就靠資金和銷售來抵消。

除此之外，去年提到的“可能出售一些重資產(chǎn)項目，從長遠減輕負擔”，目前也在考慮范圍。李思廉宣布，無論是投資物業(yè)或者發(fā)展項目，富力都有出售的計劃，會出售一些股權(quán)。他形容這是“減磅”。

只是，“由于商業(yè)物業(yè)的談判一般都慢一點，也牽涉著要有一些公司的重組、稅務的安排”，所以最近披露的消息不多。

按李思廉的想法，到年底富力的凈負債率降能在177%的基準上，再降10個點左右。

以下為廣州富力地產(chǎn)股份有限公司2020年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：由于降負債，下半年是否有出售資產(chǎn)，包括商業(yè)物業(yè)的計劃？公司上半年結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率有所下降，未來有什么指引？公司在分拆物管方面是否有計劃？

李思廉：我們有減磅計劃，由于商業(yè)物業(yè)的談判一般都慢一點，也牽涉著要有一些公司的重組、稅務的安排。但是無論是在投資物業(yè)，或者發(fā)展項目，我們都有出售的計劃。

在未來的一段時間，今年2020年到2021年度，我們還是會再減輕負債，因為要做完一些減輕負債，評級才有得升，所以我們還是要先做事，然后評級才會調(diào)整。

在債務方面，未來9個月，我們可能都會在國內(nèi)外處理250億到300億的債務，中間超過一半已經(jīng)會有一些重組的安排，其他的都會靠資金和銷售來抵消。

毛利率方面，下半年的銷售，由于加入了一些高毛利的項目、一些舊改的項目，特別是廣州、太原、西安都會有項目入市，預期毛利率會提升。策略方面還是隨行就市，由于成本比較低，我們相信毛利率都會加大。

物管方面，因為對于物管在H股體系之下，我們實在很難做太多的安排，所以去年按照公允值賣了出去。至于往后的計劃，暫時在籌備當中，暫時沒有短期的計劃。

現(xiàn)場提問：舊城改造方面，下半年會有多少可以轉(zhuǎn)化？到年底，負債率下降的目標是多少？

李思廉：下半年因為現(xiàn)在剩下四個月左右，近期可以繼續(xù)轉(zhuǎn)化的只有幾百萬平方米，暫時非常順利。

包括廣州，我們超過一半的舊村改造的轉(zhuǎn)化都在珠三角，西安、太原，這三個是我們的主戰(zhàn)場，有好幾個舊城改造項目同時在洽談中。其實還有一些華北的城市，也是在密鑼緊鼓當中。

負債率方面，2020年6月30日已經(jīng)從199%減到177%，相信年底會再降10個點左右。年初的目標已經(jīng)在年中的時候完成了，我們希望再從這個比例大概到年底再下降到160%多，這是我們短期的目標。

現(xiàn)場提問：請問下半年是不是也是保持原來訂立的銷售目標1520億，會不會想上調(diào)更多？可不可以介紹一下下半年內(nèi)地樓市的策略或你們的拿地政策？

李思廉：銷售目標1500億左右是不變的。

目前如果我們看國家的政策和市場的情況，很大概率是整個市場都穩(wěn)定。國家調(diào)控除了房價不讓它漲之外，其實也不鼓勵它下跌，因為牽涉到金融系統(tǒng)、銀行按揭體制。從各方專家的意見、國務院透出來的信息，我們都相信保持穩(wěn)定的概率是最大的，無論是整個銷售量、均價等方面。

接下來的拿地政策，我們會以舊城舊村改造為主，短平快的招拍掛項目我們也會參與。

由于我們有大量的舊城改造項目在結(jié)轉(zhuǎn)當中，所以招拍掛方面接下來會放慢一點，集中的招拍掛都是短平快的項目。大型的、一百多億的我們盡量不參與，大多數(shù)都是控制在10億元價格左右的。

現(xiàn)場提問：關于交付目標，公司今年定下了939萬平方米的交付目標，上半年已經(jīng)完成了335萬平方米，全年來看有沒有希望超過年初的目標？

李思廉：我們大概微調(diào)全年的交樓為910萬平方米，微微減少了2%左右?？赡苡捎谟行┦┕さ那闆r，8月份會再確認一下。

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