觀點(diǎn)直擊 | 莫斌談平穩(wěn)發(fā)展碧桂園10%增長(zhǎng)與融資安全（實(shí)錄）

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-26 08:01

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 正如以往半年報(bào)，8月25日，主席楊國(guó)強(qiáng)并無(wú)出現(xiàn)在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，依舊是總裁莫斌帶隊(duì)，常務(wù)副總裁程光煜及首席財(cái)務(wù)官伍碧君隨行。

近日關(guān)于總裁莫斌離職的消息盛傳，外界也期待從本人口中聽(tīng)到事情的真?zhèn)巍，F(xiàn)場(chǎng)，莫斌也直面了這一傳言：“我也不知道為什么有這個(gè)傳言。這里我也想傳達(dá)我的一個(gè)堅(jiān)定的信念，我的職業(yè)生涯一定是在碧桂園結(jié)束的，一直會(huì)跟隨碧桂園走到底?！?/p>

人事波瀾只是業(yè)績(jī)會(huì)的一個(gè)小插曲，這場(chǎng)中報(bào)會(huì)議的重點(diǎn)，更在于剖析疫情之下這家龍頭房企呈現(xiàn)出來(lái)的業(yè)績(jī)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

疫情的影響真實(shí)且不可避免地反映在房企們的中報(bào)上，碧桂園也不例外。開(kāi)竣工及交付受影響下，上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約為1849.6億元，同比減少8.4%；凈利潤(rùn)約為219.3億元，同比下降5.2%；歸屬本公司股東的凈利潤(rùn)為141.3億元，毛利約為448.9億元，也均有小幅下降。

從另一些指標(biāo)看，碧桂園也通過(guò)加快回款、降低借貸成本、管控銷管費(fèi)來(lái)抵消現(xiàn)金、盈利受壓的情況。上半年，碧桂園權(quán)益回款率達(dá)94%，融資成本同比下降49個(gè)基點(diǎn)至5.85%；銷管費(fèi)占收入7.3%，同比降低近2個(gè)百分點(diǎn)。

在對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)及發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行拆解之后，莫斌更愿意外界從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)打量碧桂園的發(fā)展。

其稱，“平穩(wěn)健康發(fā)展的市場(chǎng)，對(duì)碧桂園就是最大的利好?！?/p>

“實(shí)現(xiàn)全年10%的增長(zhǎng)目標(biāo)”

疫情的影響，曾一度對(duì)房企們的銷售帶來(lái)重創(chuàng)，尤其是在高峰期的2、3月份。對(duì)于碧桂園，上半年，其實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額2669.5億元，同比下降5.32%。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的任務(wù)也更多放在了下半年，目前銷售恢復(fù)情況如何？下半年有多少貨量待推出？怎么鋪排銷售？這都是碧桂園亟須解答的問(wèn)題，尤其以往這家房企的銷售鋪排重心都是放在上半年。

程光煜對(duì)此稱，雖在1、2月份因疫情影響同比明顯下滑，但3月之后單月銷售已恢復(fù)到比去年同期略好的水平，目前前7月已與去年基本持平。

“整體的銷售情況得到了很好的恢復(fù)，我們有信心在8月份（累計(jì)銷售）超過(guò)去年的同期水平。”

下半年，碧桂園預(yù)計(jì)新推權(quán)益貨量約人民幣4784億元，加上6月底帶入的1628億元貨量，整體權(quán)益可售貨量約6412億元。去化率方面，雖上半年全域去化率是62%，但其預(yù)計(jì)全年去化率可以達(dá)到67%。

“隨著時(shí)間的推移，第三季度銷售增長(zhǎng)是可以期待的，實(shí)現(xiàn)全年10%的增長(zhǎng)目標(biāo)，我們將努力做到最好?！蹦蠓Q。

按此計(jì)算，全年權(quán)益銷售將至少達(dá)到6000億以上的權(quán)益銷售。以近幾年的權(quán)益比推算，碧桂園在全口徑銷售上將大概率跨過(guò)8000億門檻。

具體到銷售結(jié)構(gòu)，一二線與三四線平衡也一直是外界觀察碧桂園的一個(gè)重要視角。從上半年銷售情況看，接近40%來(lái)自一二線城市，60%的銷售來(lái)源是三四線城市，土地拓展方面新增權(quán)益土地金額占比為45：55，與去年全年基本持平。

莫斌也在現(xiàn)場(chǎng)披露一組數(shù)據(jù)，碧桂園所布局的三四線城市自3月起平均每月銷售同比上升11%，優(yōu)于一二線城市銷售的同比變化水平，即三四線城市在銷售恢復(fù)中同比反彈更明顯。

對(duì)于疫情之下房企更多集中在一二線城市發(fā)展以抵御風(fēng)險(xiǎn)，程光煜則回應(yīng)稱公司對(duì)于三四線城市長(zhǎng)期看好。同時(shí)，其表示碧桂園在三四線城市的具體項(xiàng)目選擇上也會(huì)相對(duì)慎重，會(huì)仔細(xì)地研究它的供求關(guān)系，以及是否匹配投資標(biāo)準(zhǔn)，去進(jìn)行審慎的拓展和投資。

程光煜再次重申了布局理念：“我們對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有明顯的偏好，只是根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的呈現(xiàn)，在一至六線市場(chǎng)均衡布局。”

“融資信號(hào)對(duì)于碧桂園是安全的”

近來(lái)融資收緊的信號(hào)，也使得業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于融資端口的關(guān)注比往常多了不少。

從年報(bào)數(shù)據(jù)上看，截至6月，碧桂園有息負(fù)債總額下降至3420.4億元，同比下降了7.5%；銀行及其他借款當(dāng)中，約691.64億元、1400.06億元和62.88億元分別須于一年內(nèi)、一年至五年內(nèi)和五年后償還，現(xiàn)金短債比為1.9倍。

在凈借貸比率方面，上半年則錄得58.1%，同比基本持平，但相比去年末46.3%則顯得杠桿水平略有上漲。

“我們還是會(huì)朝著更加良性的方向去走，負(fù)債從2018年開(kāi)始階段性的有一些變化，但是凈借貸比率是維持在70%以下這個(gè)紅線，我們?cè)谏鲜幸詠?lái)一直沒(méi)有變過(guò)。”伍碧君對(duì)此稱。

而在融資成本這一維度上的改變，應(yīng)該是碧桂園在進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)管控之后樂(lè)于見(jiàn)到的結(jié)果。上半年，碧桂園錄得加權(quán)平均借貸成本為5.85%，相比去年底下降了49個(gè)基點(diǎn)。

這也可從今年發(fā)債的利率水平可以得到驗(yàn)證。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，今年以來(lái)碧桂園多筆美元債票據(jù)利率水平均有一到兩個(gè)點(diǎn)的下降，而在7月份碧桂園發(fā)的三筆債中，利率少見(jiàn)地控制在了4字頭。

事實(shí)上，自去年以來(lái)碧桂園一直在對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化，力求健康的財(cái)務(wù)水平以及穩(wěn)定的凈借貸比率，因?yàn)檫@直接影響著碧桂園信用評(píng)級(jí)的提高，從而進(jìn)一步影響融資渠道及融資成本。

從信用評(píng)級(jí)看，目前碧桂園獲惠譽(yù)給予投資級(jí)的BBB-企業(yè)信用評(píng)級(jí)，標(biāo)普和穆迪則距投資級(jí)一級(jí)之遙。另?yè)?jù)了解，有投資者發(fā)布的會(huì)議紀(jì)要顯示，管理層表示事實(shí)上目前碧桂園已達(dá)到標(biāo)普和穆迪的評(píng)級(jí)要求。

整體向好之下，近日住建部、央行召開(kāi)房企座談會(huì)，同時(shí)市場(chǎng)上也盛傳融資三道紅線的新規(guī)，似乎讓房企的融資局面又變得緊張。

在伍碧君看來(lái)，這個(gè)融資信號(hào)對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)仍是安全的?！霸谌齻€(gè)監(jiān)控指標(biāo)里碧桂園都屬于比較好的狀態(tài)，資產(chǎn)負(fù)債率我們也會(huì)再進(jìn)一步下降，2019年年底是83%，到今年中期是81.6%?！?/p>

對(duì)杠桿的把控也在某種程度上控制著投資開(kāi)發(fā)的力度。從拿地來(lái)看，今年上半年碧桂園有所減弱，權(quán)益獲取的土地開(kāi)支是770億；而去年同期則是支出約1100億左右，同比下降三成，拿地銷售比為28%左右，為歷年最低水平。

程光煜對(duì)此稱，全年土地開(kāi)支計(jì)劃還是跟2019年相若，即為1600億，目標(biāo)不變?！敖衲晗掳肽晡覀儠?huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況和機(jī)會(huì)呈現(xiàn)的情況，動(dòng)態(tài)地去調(diào)節(jié)投資的強(qiáng)度，總體保證我們補(bǔ)充的貨量是等于或者多于銷售貨量。”

而在多元化投資上，外界仍舊期待看到實(shí)際的量產(chǎn)和利潤(rùn)產(chǎn)出。僅從數(shù)據(jù)上看，上半年碧桂園在研發(fā)費(fèi)用上支出約10.3億元，同時(shí)因?yàn)檠舆t了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和交付，及新業(yè)務(wù)版塊前期投入，引起合并報(bào)表稅前虧損約9.4億元。

對(duì)此伍碧君解釋稱，虧損主要是由于機(jī)器人、農(nóng)業(yè)、碧優(yōu)選等多元板塊尚處于投入狀態(tài)，但碧桂園會(huì)努力盡快形成銷售，讓現(xiàn)金流盡快打平。

莫斌也希望通過(guò)業(yè)務(wù)的具體進(jìn)展讓外界多一些耐心與信心。其以業(yè)務(wù)重頭建筑機(jī)器人舉例，披露現(xiàn)在已經(jīng)有50款正在研究，有35款已經(jīng)進(jìn)入了工地測(cè)試。

“按計(jì)劃是在明年進(jìn)行小批量的生產(chǎn)，后年能夠有一些營(yíng)業(yè)收入的獲得?！?/p>

以下是碧桂園2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：近日住建部、央行召開(kāi)房企的座談會(huì)，聽(tīng)說(shuō)碧桂園也參會(huì)了，同時(shí)市場(chǎng)上也傳言融資三道紅線的新規(guī)，想請(qǐng)問(wèn)一下房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，這個(gè)信號(hào)的釋放對(duì)你們來(lái)講是安全還是危險(xiǎn)的？公司下半年的融資計(jì)劃和公開(kāi)拿地計(jì)劃會(huì)不會(huì)因此做出一定的調(diào)整？

伍碧君：這個(gè)信號(hào)是安全的還是危險(xiǎn)的，我覺(jué)得對(duì)我們來(lái)說(shuō)是安全的，因?yàn)檎F(xiàn)在出臺(tái)的每一個(gè)政策，都是為了房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。公司在2018年提出行穩(wěn)致遠(yuǎn)之后，可以看到碧桂園的財(cái)務(wù)指標(biāo)都是處于比較良性的狀態(tài)。

目前對(duì)我們來(lái)說(shuō)，凈借貸比是58%，現(xiàn)金短債比是1.9倍，這都是處于比較良性的，在三個(gè)監(jiān)控指標(biāo)里都屬于比較好的狀態(tài)，資產(chǎn)負(fù)債率我們會(huì)再進(jìn)一步下降，2019年年底是83%，到今年中期是81.6%。

因?yàn)槲覀冇斜容^多、比較好的土地儲(chǔ)備，所以我們?cè)谶M(jìn)一步降低負(fù)債總額的前提下，可以保持一個(gè)比較好的規(guī)模，也會(huì)讓指標(biāo)越來(lái)越良性，所以我覺(jué)得這個(gè)動(dòng)作應(yīng)該是會(huì)讓房地產(chǎn)更加安全和穩(wěn)健，對(duì)我們的管理不會(huì)有大的影響和變化。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：疫情后公司銷售的表現(xiàn)是不是已經(jīng)恢復(fù)到之前的水平？疫情對(duì)于交付會(huì)不會(huì)也帶來(lái)一些影響？公司對(duì)于今后派息的政策和負(fù)債的看法如何？

程光煜：今年上半年尤其在1、2月份，由于疫情的影響，銷售同比有比較明顯下滑的，但是到3月份之后，銷售就恢復(fù)到比去年同期還略好的水平，經(jīng)過(guò)1-7月份的努力，累計(jì)同比已經(jīng)是接近去年同期的水平了。我們有信心在8月份超過(guò)去年的同期水平，因此整體的銷售情況已得到很好的恢復(fù)。

上半年的交付從確認(rèn)收入有所體現(xiàn)，上半年的交付是有一定影響的，我們預(yù)計(jì)對(duì)全年交付的影響有限。

伍碧君：目前派息的政策是維持在一個(gè)比較穩(wěn)定的比例，當(dāng)然不排除后期我們會(huì)考慮更為股東著想，目前還是維持一個(gè)比較穩(wěn)定的比例。負(fù)債方面還是會(huì)朝著更加良性的方向去走，公司負(fù)債從2018年開(kāi)始階段性的有一些變化，但是凈借貸比率是維持在70%以下這個(gè)紅線，我們?cè)谏鲜幸詠?lái)一直沒(méi)有變過(guò)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年以來(lái)疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的總體影響都是比較大的，1—6月碧桂園的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)同比都有所下滑，請(qǐng)問(wèn)具體的原因？

伍碧君：確實(shí)今年由于疫情的原因，有兩個(gè)月是處于開(kāi)工停滯的狀態(tài)，所以在交樓量上比去年同期是有所下滑。利潤(rùn)有所下降有兩個(gè)原因，第一是跟交樓量下降有關(guān)，第二是市場(chǎng)在2017年底、2018年處于比較熱的行業(yè)，那段時(shí)間買的地到現(xiàn)在開(kāi)始交樓，所以毛利率就有所下降，這兩個(gè)原因使我們今年上半年的利潤(rùn)比預(yù)期的要低一些。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：舊改項(xiàng)目方面，3月份的時(shí)候提到過(guò)全年希望舊改可以轉(zhuǎn)化800億到1000億的貨值，請(qǐng)問(wèn)上半年轉(zhuǎn)化了多少，下半年的目標(biāo)會(huì)是多少？會(huì)否預(yù)期毛利率有再改善的空間？

程光煜：關(guān)于舊改這里全年800-1000億的權(quán)益貨值的目標(biāo)不變，上半年截止到6月30日一共轉(zhuǎn)化了328億的舊改貨值，就是轉(zhuǎn)化成二級(jí)開(kāi)發(fā)的貨值，所以總體全年的目標(biāo)不變，上半年的轉(zhuǎn)化的效率也符合計(jì)劃。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：碧桂園一直堅(jiān)持覆蓋三四線的發(fā)展戰(zhàn)略，這一次的疫情房企紛紛集中在一二線城市發(fā)展以抵御風(fēng)險(xiǎn)，碧桂園在戰(zhàn)略規(guī)劃上會(huì)有什么樣的變化？如果仍然堅(jiān)持三四線發(fā)展，是出于哪方面的考慮？

程光煜：碧桂園一直強(qiáng)調(diào)一到六線的市場(chǎng)均衡的布局，經(jīng)營(yíng)程度和實(shí)際的投資的結(jié)果也基本印證了這樣一個(gè)安排。我們?cè)谌珖?guó)所有的省、市、自治區(qū)大部分的地級(jí)市都有項(xiàng)目，一二線城市我們覆蓋百分之百，三線城市覆蓋了接近90%多，是一個(gè)相對(duì)均衡的布局，哪里有機(jī)會(huì)我們?nèi)ツ睦锏牟呗浴?/p>

疫情的影響，對(duì)于公司在一二線還是三四線布局的影響現(xiàn)在看到并不大。同時(shí)對(duì)于三四線城市我們長(zhǎng)期看好，是因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的發(fā)展，以及城鎮(zhèn)化有序的進(jìn)行，給中國(guó)所有的城鎮(zhèn)都帶來(lái)發(fā)展的紅利，尤其是今年國(guó)家重視基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，以及300萬(wàn)人以下的城市的人口增長(zhǎng)的情況，這都給我們提供了比較廣闊的成長(zhǎng)空間。

當(dāng)然，在三四線城市的具體項(xiàng)目選擇上，我們也會(huì)相對(duì)慎重，會(huì)仔細(xì)地研究它的供求關(guān)系，以及是否匹配我們的投資標(biāo)準(zhǔn)，去進(jìn)行審慎的拓展和投資，所以我們對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有明顯的偏好，我們只是根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的呈現(xiàn)，在一到六線市場(chǎng)均衡布局。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才提到交付項(xiàng)目的利潤(rùn)率下降和之前買地比較貴有關(guān)，今年前7個(gè)月的銷售價(jià)格平均也比去年有所降低，大概降低7%左右，想問(wèn)一下這個(gè)是主要因?yàn)橐咔閱?？公司?huì)不會(huì)采取什么辦法提高利潤(rùn)率？

程光煜：我先回復(fù)一下關(guān)于價(jià)格的問(wèn)題，今年上半年的價(jià)格同比、環(huán)比都比去年有下降，主要原因是成交結(jié)構(gòu)的影響。舉幾個(gè)例子，比如說(shuō)第一個(gè)，今年加大了對(duì)車位銷售的安排，車位的占比提升了，車位是一個(gè)相對(duì)低單價(jià)的產(chǎn)品。第二個(gè)，裝修的產(chǎn)品也在銷售里面下降了幾個(gè)百分點(diǎn)，還有高層的占比在整個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)里也上升了。

這些產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響，都系統(tǒng)地影響了我們的均價(jià)。當(dāng)然關(guān)于疫情的影響，確實(shí)在認(rèn)購(gòu)口徑，我們今年上半年的均價(jià)最低是在2月份，簽約的口徑看最低是在3月份，在二三月份疫情的影響消除之后，從3月份開(kāi)始到7月份，我們的均價(jià)是在穩(wěn)步提升的，所以我們有信心在以后逐步的改善現(xiàn)在的均價(jià)水平和改善我們的收益水平。

莫斌：剛才我也說(shuō)了，在平穩(wěn)健康發(fā)展的市場(chǎng)里面對(duì)碧桂園就是最大的利好，因?yàn)樵谄椒€(wěn)健康發(fā)展的市場(chǎng)里面，房住不炒，所有房地產(chǎn)價(jià)格上升的趨勢(shì)就是平緩的，如果說(shuō)誰(shuí)的競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)，誰(shuí)在這種情況下的利潤(rùn)總額和空間就最大。

碧桂園做一到六線布局的時(shí)候，本身競(jìng)爭(zhēng)力就集聚了相當(dāng)?shù)牧α?，現(xiàn)在我們進(jìn)一步提升我們的競(jìng)爭(zhēng)力。我們主要是在6個(gè)方面發(fā)力，第一是高效率，第二是成本力，第三是影響力，第四是營(yíng)銷力，第五是服務(wù)力，第六是科技力，形成合力，我相信對(duì)我們的盈利空間和市場(chǎng)占有率的提升都有很大的正面的作用。

我們現(xiàn)在通過(guò)成本力持續(xù)的提升，從2019年新開(kāi)盤的項(xiàng)目來(lái)看，原來(lái)的目標(biāo)成本和現(xiàn)在做的成本相比較，全周期做完之后可以節(jié)約出來(lái)差不多50億以上。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：想請(qǐng)問(wèn)一下2020年中期碧桂園地產(chǎn)的總?cè)藬?shù)下降也比較多，可否介紹一下相關(guān)的情況？

程光煜：從中報(bào)顯示，我們是8.8萬(wàn)人，大概下降了1.39萬(wàn)人。這部分的人員，一個(gè)是之前年報(bào)的時(shí)候講的一樣，有一部分人員進(jìn)行了有序的轉(zhuǎn)崗，把一些輔助類的職位，比如說(shuō)保潔、保安、案場(chǎng)服務(wù)、綠化以及維修這類的服務(wù)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)剝離出去了。還有一部分人員是有核心聯(lián)盟的公司，我們把它挪到非上市公司里面去了，這里面涉及到7000人左右。

第二個(gè)主要的影響是，因?yàn)榻衲暌咔榈挠绊?，我們大幅度地加?qiáng)了線上銷售，利用新的科技，加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，這部分使得我們案場(chǎng)進(jìn)行直接銷售服務(wù)的人員也減少了3000多人，這樣構(gòu)成了人數(shù)減少主要的部分。

與此同時(shí)，我們的人數(shù)總體來(lái)講是保持穩(wěn)定的，我們還在今年開(kāi)展了最高2000人校招的計(jì)劃，同時(shí)我們新業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，下半年我們會(huì)新增不低于3500人，補(bǔ)充四大板塊的新業(yè)務(wù)。所以總體來(lái)講我們的員工人數(shù)和服務(wù)于碧桂園業(yè)務(wù)的人數(shù)是相對(duì)穩(wěn)定的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年開(kāi)始市場(chǎng)上就有關(guān)于莫總要從碧桂園離職的傳聞，今年7月份又再傳了一次，而且傳得更火，請(qǐng)問(wèn)莫總是不是在個(gè)人的職業(yè)發(fā)展上面有什么新的考慮？

莫斌：我也不知道為什么要傳言，反正每次有傳言的時(shí)候我基本上也是不理會(huì)的，這里我也想通過(guò)你們傳達(dá)我的一個(gè)堅(jiān)定的信念，我的職業(yè)生涯一定是在碧桂園結(jié)束的，一直會(huì)跟隨碧桂園走到底。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)碧桂園上半年的銷售和市場(chǎng)推廣的成本下降了24%，原因在哪兒？

程光煜：這跟今年上半年疫情的客觀影響和我們主動(dòng)積極采取了線上營(yíng)銷的方式是有很大關(guān)系的，比如說(shuō)從2019年6月份我們開(kāi)始進(jìn)行鳳凰云的線上直銷，到今年正好是受到疫情的影響之后，線上營(yíng)銷也是處在一個(gè)成熟的階段，它的費(fèi)用是比線下?tīng)I(yíng)銷的費(fèi)用有很明顯的節(jié)省。

與此同時(shí)我們也在推廣的精準(zhǔn)度等等方面做了相應(yīng)的管理提升，因此有一個(gè)比較好的改善，大概比去年降低了20%多，從去年的4.5%到今年的3.7%。

（責(zé)任編輯：徐帥）