觀點(diǎn)直擊 | 莫斌談平穩(wěn)發(fā)展碧桂園10%增長與融資安全（實(shí)錄）

來源：智能家居時間：2020-08-26 08:01

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 正如以往半年報，8月25日，主席楊國強(qiáng)并無出現(xiàn)在業(yè)績會現(xiàn)場，依舊是總裁莫斌帶隊(duì)，常務(wù)副總裁程光煜及首席財務(wù)官伍碧君隨行。

近日關(guān)于總裁莫斌離職的消息盛傳，外界也期待從本人口中聽到事情的真?zhèn)巍，F(xiàn)場，莫斌也直面了這一傳言：“我也不知道為什么有這個傳言。這里我也想傳達(dá)我的一個堅定的信念，我的職業(yè)生涯一定是在碧桂園結(jié)束的，一直會跟隨碧桂園走到底?！?/p>

人事波瀾只是業(yè)績會的一個小插曲，這場中報會議的重點(diǎn)，更在于剖析疫情之下這家龍頭房企呈現(xiàn)出來的業(yè)績發(fā)展態(tài)勢。

疫情的影響真實(shí)且不可避免地反映在房企們的中報上，碧桂園也不例外。開竣工及交付受影響下，上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約為1849.6億元，同比減少8.4%；凈利潤約為219.3億元，同比下降5.2%；歸屬本公司股東的凈利潤為141.3億元，毛利約為448.9億元，也均有小幅下降。

從另一些指標(biāo)看，碧桂園也通過加快回款、降低借貸成本、管控銷管費(fèi)來抵消現(xiàn)金、盈利受壓的情況。上半年，碧桂園權(quán)益回款率達(dá)94%，融資成本同比下降49個基點(diǎn)至5.85%；銷管費(fèi)占收入7.3%，同比降低近2個百分點(diǎn)。

在對各項(xiàng)數(shù)據(jù)及發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行拆解之后，莫斌更愿意外界從更長遠(yuǎn)的市場環(huán)境來打量碧桂園的發(fā)展。

其稱，“平穩(wěn)健康發(fā)展的市場，對碧桂園就是最大的利好。”

“實(shí)現(xiàn)全年10%的增長目標(biāo)”

疫情的影響，曾一度對房企們的銷售帶來重創(chuàng)，尤其是在高峰期的2、3月份。對于碧桂園，上半年，其實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額2669.5億元，同比下降5.32%。

業(yè)績增長的任務(wù)也更多放在了下半年，目前銷售恢復(fù)情況如何？下半年有多少貨量待推出？怎么鋪排銷售？這都是碧桂園亟須解答的問題，尤其以往這家房企的銷售鋪排重心都是放在上半年。

程光煜對此稱，雖在1、2月份因疫情影響同比明顯下滑，但3月之后單月銷售已恢復(fù)到比去年同期略好的水平，目前前7月已與去年基本持平。

“整體的銷售情況得到了很好的恢復(fù)，我們有信心在8月份（累計銷售）超過去年的同期水平。”

下半年，碧桂園預(yù)計新推權(quán)益貨量約人民幣4784億元，加上6月底帶入的1628億元貨量，整體權(quán)益可售貨量約6412億元。去化率方面，雖上半年全域去化率是62%，但其預(yù)計全年去化率可以達(dá)到67%。

“隨著時間的推移，第三季度銷售增長是可以期待的，實(shí)現(xiàn)全年10%的增長目標(biāo)，我們將努力做到最好?！蹦蠓Q。

按此計算，全年權(quán)益銷售將至少達(dá)到6000億以上的權(quán)益銷售。以近幾年的權(quán)益比推算，碧桂園在全口徑銷售上將大概率跨過8000億門檻。

具體到銷售結(jié)構(gòu)，一二線與三四線平衡也一直是外界觀察碧桂園的一個重要視角。從上半年銷售情況看，接近40%來自一二線城市，60%的銷售來源是三四線城市，土地拓展方面新增權(quán)益土地金額占比為45：55，與去年全年基本持平。

莫斌也在現(xiàn)場披露一組數(shù)據(jù)，碧桂園所布局的三四線城市自3月起平均每月銷售同比上升11%，優(yōu)于一二線城市銷售的同比變化水平，即三四線城市在銷售恢復(fù)中同比反彈更明顯。

對于疫情之下房企更多集中在一二線城市發(fā)展以抵御風(fēng)險，程光煜則回應(yīng)稱公司對于三四線城市長期看好。同時，其表示碧桂園在三四線城市的具體項(xiàng)目選擇上也會相對慎重，會仔細(xì)地研究它的供求關(guān)系，以及是否匹配投資標(biāo)準(zhǔn)，去進(jìn)行審慎的拓展和投資。

程光煜再次重申了布局理念：“我們對市場沒有明顯的偏好，只是根據(jù)實(shí)際的市場機(jī)會的呈現(xiàn)，在一至六線市場均衡布局。”

“融資信號對于碧桂園是安全的”

近來融資收緊的信號，也使得業(yè)績會現(xiàn)場對于融資端口的關(guān)注比往常多了不少。

從年報數(shù)據(jù)上看，截至6月，碧桂園有息負(fù)債總額下降至3420.4億元，同比下降了7.5%；銀行及其他借款當(dāng)中，約691.64億元、1400.06億元和62.88億元分別須于一年內(nèi)、一年至五年內(nèi)和五年后償還，現(xiàn)金短債比為1.9倍。

在凈借貸比率方面，上半年則錄得58.1%，同比基本持平，但相比去年末46.3%則顯得杠桿水平略有上漲。

“我們還是會朝著更加良性的方向去走，負(fù)債從2018年開始階段性的有一些變化，但是凈借貸比率是維持在70%以下這個紅線，我們在上市以來一直沒有變過?！蔽楸叹龑Υ朔Q。

而在融資成本這一維度上的改變，應(yīng)該是碧桂園在進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)管控之后樂于見到的結(jié)果。上半年，碧桂園錄得加權(quán)平均借貸成本為5.85%，相比去年底下降了49個基點(diǎn)。

這也可從今年發(fā)債的利率水平可以得到驗(yàn)證。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，今年以來碧桂園多筆美元債票據(jù)利率水平均有一到兩個點(diǎn)的下降，而在7月份碧桂園發(fā)的三筆債中，利率少見地控制在了4字頭。

事實(shí)上，自去年以來碧桂園一直在對財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化，力求健康的財務(wù)水平以及穩(wěn)定的凈借貸比率，因?yàn)檫@直接影響著碧桂園信用評級的提高，從而進(jìn)一步影響融資渠道及融資成本。

從信用評級看，目前碧桂園獲惠譽(yù)給予投資級的BBB-企業(yè)信用評級，標(biāo)普和穆迪則距投資級一級之遙。另據(jù)了解，有投資者發(fā)布的會議紀(jì)要顯示，管理層表示事實(shí)上目前碧桂園已達(dá)到標(biāo)普和穆迪的評級要求。

整體向好之下，近日住建部、央行召開房企座談會，同時市場上也盛傳融資三道紅線的新規(guī)，似乎讓房企的融資局面又變得緊張。

在伍碧君看來，這個融資信號對于碧桂園來說仍是安全的。“在三個監(jiān)控指標(biāo)里碧桂園都屬于比較好的狀態(tài)，資產(chǎn)負(fù)債率我們也會再進(jìn)一步下降，2019年年底是83%，到今年中期是81.6%?！?/p>

對杠桿的把控也在某種程度上控制著投資開發(fā)的力度。從拿地來看，今年上半年碧桂園有所減弱，權(quán)益獲取的土地開支是770億；而去年同期則是支出約1100億左右，同比下降三成，拿地銷售比為28%左右，為歷年最低水平。

程光煜對此稱，全年土地開支計劃還是跟2019年相若，即為1600億，目標(biāo)不變?！敖衲晗掳肽晡覀儠鶕?jù)市場的情況和機(jī)會呈現(xiàn)的情況，動態(tài)地去調(diào)節(jié)投資的強(qiáng)度，總體保證我們補(bǔ)充的貨量是等于或者多于銷售貨量。”

而在多元化投資上，外界仍舊期待看到實(shí)際的量產(chǎn)和利潤產(chǎn)出。僅從數(shù)據(jù)上看，上半年碧桂園在研發(fā)費(fèi)用上支出約10.3億元，同時因?yàn)檠舆t了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和交付，及新業(yè)務(wù)版塊前期投入，引起合并報表稅前虧損約9.4億元。

對此伍碧君解釋稱，虧損主要是由于機(jī)器人、農(nóng)業(yè)、碧優(yōu)選等多元板塊尚處于投入狀態(tài)，但碧桂園會努力盡快形成銷售，讓現(xiàn)金流盡快打平。

莫斌也希望通過業(yè)務(wù)的具體進(jìn)展讓外界多一些耐心與信心。其以業(yè)務(wù)重頭建筑機(jī)器人舉例，披露現(xiàn)在已經(jīng)有50款正在研究，有35款已經(jīng)進(jìn)入了工地測試。

“按計劃是在明年進(jìn)行小批量的生產(chǎn)，后年能夠有一些營業(yè)收入的獲得?！?/p>

以下是碧桂園2020年中期業(yè)績會問答實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：近日住建部、央行召開房企的座談會，聽說碧桂園也參會了，同時市場上也傳言融資三道紅線的新規(guī)，想請問一下房地產(chǎn)作為一個資金密集型的行業(yè)，這個信號的釋放對你們來講是安全還是危險的？公司下半年的融資計劃和公開拿地計劃會不會因此做出一定的調(diào)整？

伍碧君：這個信號是安全的還是危險的，我覺得對我們來說是安全的，因?yàn)檎F(xiàn)在出臺的每一個政策，都是為了房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。公司在2018年提出行穩(wěn)致遠(yuǎn)之后，可以看到碧桂園的財務(wù)指標(biāo)都是處于比較良性的狀態(tài)。

目前對我們來說，凈借貸比是58%，現(xiàn)金短債比是1.9倍，這都是處于比較良性的，在三個監(jiān)控指標(biāo)里都屬于比較好的狀態(tài)，資產(chǎn)負(fù)債率我們會再進(jìn)一步下降，2019年年底是83%，到今年中期是81.6%。

因?yàn)槲覀冇斜容^多、比較好的土地儲備，所以我們在進(jìn)一步降低負(fù)債總額的前提下，可以保持一個比較好的規(guī)模，也會讓指標(biāo)越來越良性，所以我覺得這個動作應(yīng)該是會讓房地產(chǎn)更加安全和穩(wěn)健，對我們的管理不會有大的影響和變化。

現(xiàn)場提問：疫情后公司銷售的表現(xiàn)是不是已經(jīng)恢復(fù)到之前的水平？疫情對于交付會不會也帶來一些影響？公司對于今后派息的政策和負(fù)債的看法如何？

程光煜：今年上半年尤其在1、2月份，由于疫情的影響，銷售同比有比較明顯下滑的，但是到3月份之后，銷售就恢復(fù)到比去年同期還略好的水平，經(jīng)過1-7月份的努力，累計同比已經(jīng)是接近去年同期的水平了。我們有信心在8月份超過去年的同期水平，因此整體的銷售情況已得到很好的恢復(fù)。

上半年的交付從確認(rèn)收入有所體現(xiàn)，上半年的交付是有一定影響的，我們預(yù)計對全年交付的影響有限。

伍碧君：目前派息的政策是維持在一個比較穩(wěn)定的比例，當(dāng)然不排除后期我們會考慮更為股東著想，目前還是維持一個比較穩(wěn)定的比例。負(fù)債方面還是會朝著更加良性的方向去走，公司負(fù)債從2018年開始階段性的有一些變化，但是凈借貸比率是維持在70%以下這個紅線，我們在上市以來一直沒有變過。

現(xiàn)場提問：今年以來疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的總體影響都是比較大的，1—6月碧桂園的營業(yè)收入和利潤同比都有所下滑，請問具體的原因？

伍碧君：確實(shí)今年由于疫情的原因，有兩個月是處于開工停滯的狀態(tài)，所以在交樓量上比去年同期是有所下滑。利潤有所下降有兩個原因，第一是跟交樓量下降有關(guān)，第二是市場在2017年底、2018年處于比較熱的行業(yè)，那段時間買的地到現(xiàn)在開始交樓，所以毛利率就有所下降，這兩個原因使我們今年上半年的利潤比預(yù)期的要低一些。

現(xiàn)場提問：舊改項(xiàng)目方面，3月份的時候提到過全年希望舊改可以轉(zhuǎn)化800億到1000億的貨值，請問上半年轉(zhuǎn)化了多少，下半年的目標(biāo)會是多少？會否預(yù)期毛利率有再改善的空間？

程光煜：關(guān)于舊改這里全年800-1000億的權(quán)益貨值的目標(biāo)不變，上半年截止到6月30日一共轉(zhuǎn)化了328億的舊改貨值，就是轉(zhuǎn)化成二級開發(fā)的貨值，所以總體全年的目標(biāo)不變，上半年的轉(zhuǎn)化的效率也符合計劃。

現(xiàn)場提問：碧桂園一直堅持覆蓋三四線的發(fā)展戰(zhàn)略，這一次的疫情房企紛紛集中在一二線城市發(fā)展以抵御風(fēng)險，碧桂園在戰(zhàn)略規(guī)劃上會有什么樣的變化？如果仍然堅持三四線發(fā)展，是出于哪方面的考慮？

程光煜：碧桂園一直強(qiáng)調(diào)一到六線的市場均衡的布局，經(jīng)營程度和實(shí)際的投資的結(jié)果也基本印證了這樣一個安排。我們在全國所有的省、市、自治區(qū)大部分的地級市都有項(xiàng)目，一二線城市我們覆蓋百分之百，三線城市覆蓋了接近90%多，是一個相對均衡的布局，哪里有機(jī)會我們?nèi)ツ睦锏牟呗浴?/p>

疫情的影響，對于公司在一二線還是三四線布局的影響現(xiàn)在看到并不大。同時對于三四線城市我們長期看好，是因?yàn)橹袊慕?jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的發(fā)展，以及城鎮(zhèn)化有序的進(jìn)行，給中國所有的城鎮(zhèn)都帶來發(fā)展的紅利，尤其是今年國家重視基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，以及300萬人以下的城市的人口增長的情況，這都給我們提供了比較廣闊的成長空間。

當(dāng)然，在三四線城市的具體項(xiàng)目選擇上，我們也會相對慎重，會仔細(xì)地研究它的供求關(guān)系，以及是否匹配我們的投資標(biāo)準(zhǔn)，去進(jìn)行審慎的拓展和投資，所以我們對市場沒有明顯的偏好，我們只是根據(jù)實(shí)際的市場機(jī)會的呈現(xiàn)，在一到六線市場均衡布局。

現(xiàn)場提問：剛才提到交付項(xiàng)目的利潤率下降和之前買地比較貴有關(guān)，今年前7個月的銷售價格平均也比去年有所降低，大概降低7%左右，想問一下這個是主要因?yàn)橐咔閱?？公司會不會采取什么辦法提高利潤率？

程光煜：我先回復(fù)一下關(guān)于價格的問題，今年上半年的價格同比、環(huán)比都比去年有下降，主要原因是成交結(jié)構(gòu)的影響。舉幾個例子，比如說第一個，今年加大了對車位銷售的安排，車位的占比提升了，車位是一個相對低單價的產(chǎn)品。第二個，裝修的產(chǎn)品也在銷售里面下降了幾個百分點(diǎn)，還有高層的占比在整個產(chǎn)品結(jié)構(gòu)里也上升了。

這些產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響，都系統(tǒng)地影響了我們的均價。當(dāng)然關(guān)于疫情的影響，確實(shí)在認(rèn)購口徑，我們今年上半年的均價最低是在2月份，簽約的口徑看最低是在3月份，在二三月份疫情的影響消除之后，從3月份開始到7月份，我們的均價是在穩(wěn)步提升的，所以我們有信心在以后逐步的改善現(xiàn)在的均價水平和改善我們的收益水平。

莫斌：剛才我也說了，在平穩(wěn)健康發(fā)展的市場里面對碧桂園就是最大的利好，因?yàn)樵谄椒€(wěn)健康發(fā)展的市場里面，房住不炒，所有房地產(chǎn)價格上升的趨勢就是平緩的，如果說誰的競爭力最強(qiáng)，誰在這種情況下的利潤總額和空間就最大。

碧桂園做一到六線布局的時候，本身競爭力就集聚了相當(dāng)?shù)牧α?，現(xiàn)在我們進(jìn)一步提升我們的競爭力。我們主要是在6個方面發(fā)力，第一是高效率，第二是成本力，第三是影響力，第四是營銷力，第五是服務(wù)力，第六是科技力，形成合力，我相信對我們的盈利空間和市場占有率的提升都有很大的正面的作用。

我們現(xiàn)在通過成本力持續(xù)的提升，從2019年新開盤的項(xiàng)目來看，原來的目標(biāo)成本和現(xiàn)在做的成本相比較，全周期做完之后可以節(jié)約出來差不多50億以上。

現(xiàn)場提問：想請問一下2020年中期碧桂園地產(chǎn)的總?cè)藬?shù)下降也比較多，可否介紹一下相關(guān)的情況？

程光煜：從中報顯示，我們是8.8萬人，大概下降了1.39萬人。這部分的人員，一個是之前年報的時候講的一樣，有一部分人員進(jìn)行了有序的轉(zhuǎn)崗，把一些輔助類的職位，比如說保潔、保安、案場服務(wù)、綠化以及維修這類的服務(wù)，從房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)剝離出去了。還有一部分人員是有核心聯(lián)盟的公司，我們把它挪到非上市公司里面去了，這里面涉及到7000人左右。

第二個主要的影響是，因?yàn)榻衲暌咔榈挠绊?，我們大幅度地加?qiáng)了線上銷售，利用新的科技，加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)營銷，這部分使得我們案場進(jìn)行直接銷售服務(wù)的人員也減少了3000多人，這樣構(gòu)成了人數(shù)減少主要的部分。

與此同時，我們的人數(shù)總體來講是保持穩(wěn)定的，我們還在今年開展了最高2000人校招的計劃，同時我們新業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，下半年我們會新增不低于3500人，補(bǔ)充四大板塊的新業(yè)務(wù)。所以總體來講我們的員工人數(shù)和服務(wù)于碧桂園業(yè)務(wù)的人數(shù)是相對穩(wěn)定的。

現(xiàn)場提問：去年開始市場上就有關(guān)于莫總要從碧桂園離職的傳聞，今年7月份又再傳了一次，而且傳得更火，請問莫總是不是在個人的職業(yè)發(fā)展上面有什么新的考慮？

莫斌：我也不知道為什么要傳言，反正每次有傳言的時候我基本上也是不理會的，這里我也想通過你們傳達(dá)我的一個堅定的信念，我的職業(yè)生涯一定是在碧桂園結(jié)束的，一直會跟隨碧桂園走到底。

現(xiàn)場提問：請問碧桂園上半年的銷售和市場推廣的成本下降了24%，原因在哪兒？

程光煜：這跟今年上半年疫情的客觀影響和我們主動積極采取了線上營銷的方式是有很大關(guān)系的，比如說從2019年6月份我們開始進(jìn)行鳳凰云的線上直銷，到今年正好是受到疫情的影響之后，線上營銷也是處在一個成熟的階段，它的費(fèi)用是比線下營銷的費(fèi)用有很明顯的節(jié)省。

與此同時我們也在推廣的精準(zhǔn)度等等方面做了相應(yīng)的管理提升，因此有一個比較好的改善，大概比去年降低了20%多，從去年的4.5%到今年的3.7%。

（責(zé)任編輯：徐帥）