戲說地產(chǎn)《天龍八部》看掃地僧如何化解高杠桿GDP戾氣

天龍八部》中有個掃地僧，知道蕭遠山、慕容博、鳩摩智和天竺僧波羅星偷學少林派絕技，于是他就在旁邊放一本佛經(jīng)。

佛經(jīng)可以化解習武的戾氣。

“不料居士沉迷于武學，于正宗佛法卻置之不理，將這兩部經(jīng)書撇在一旁?！?/p>

蕭遠山、慕容博雖然學會不少少林絕技，但每天總有那么幾個時辰如萬針攢刺，徹骨疼痛。

令狐沖學會吸星大法吸取了很多人的內(nèi)力之后，必須去少林寺修煉《易筋經(jīng)》來化解身上的戾氣，否則就要走火入魔而死。

段譽也是，吸取那么多雜七雜八的內(nèi)力，最后是在枯榮大師的引導下，馴服了體內(nèi)亂竄的真氣，學會了六脈神劍。

一、高周轉(zhuǎn)是化解高杠桿的唯一方法

房地產(chǎn)行業(yè)，因為采取預售制，就像吸星大法，吸取六個錢包的首付，同時吸取銀行借款、非銀借款等等。

所以是高杠桿。

打個比方，2億元的項目資本金，你需要借款8億元。

如果采取456周轉(zhuǎn)模式：4個月開盤，5個月回籠資金，6個月資金再周轉(zhuǎn)。

也就是2億的本金、6個月的時間，做了10億的房地產(chǎn)開發(fā)的生意。

就算20%的銷售毛利，2億本金，毛利2億。

激水之疾，至于漂石。

快。

高周轉(zhuǎn)是解決高杠桿、獲得高收益的唯一方法。

但是，預售許可證的取得是有條件的。

首先，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得五證：土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書和建設(shè)工程施工許可證書。這就要求開發(fā)企業(yè)已投入的工程建設(shè)資金需達到總金額的25%以上，且已經(jīng)確定施工具體計劃和竣工時間，建立了商品房預售賬戶。

其他等等條件。

所以，從勘測、設(shè)計、施工、監(jiān)理到銷售都要求快。

因為快，才會出現(xiàn)生產(chǎn)事故。

前幾天，廣西玉林碧桂園工地發(fā)生電梯墜落事故，碧桂園高周轉(zhuǎn)門派的掌門。

黑馬美地置業(yè)2019年10月在貴陽出現(xiàn)了8死2傷的事故。

美地置業(yè)2019年合同銷售破千億，2015年還只有110億元，五年十倍，正宗黑馬。

因為快，才會出現(xiàn)房子質(zhì)量問題。

另一匹黑馬，2019年12月，中梁控股在浙江義烏的在建樓盤“西江雅苑”被央視點名為“豆腐渣”樓盤。

中梁控股2016年銷售190億元，2019年銷售1525億元，四年八倍，黑的發(fā)亮。

因為快，才會出現(xiàn)合作方的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)商擴張時選擇和區(qū)域的小開發(fā)商合作，奧園在湖南臨澧的項目就遭遇了合作方滑鐵盧，以至于發(fā)生二把手成老賴的烏龍。

奧園少數(shù)股東權(quán)益占比59%，在TOP50房企中排名靠前。

奧園也是黑馬，2015年銷售152億元，2019年銷售1181億元，五年七倍。

高杠桿、高周轉(zhuǎn)帶來的高收益面前，出現(xiàn)這些問題是必然。這不是哪家企業(yè)的問題，而是行業(yè)的特點。碧桂園、中梁控股、美的置業(yè)、中國奧園只是典型代表。

話說回來，同樣是追求快，他們比那些小的開發(fā)商出問題的幾率更小。

融資就是吸星大法，高周轉(zhuǎn)就是一陽指。

他們的吸星大法已經(jīng)非常厲害，并且也學會了一陽指，至少在現(xiàn)階段能夠爭霸武林。

那些學會了吸星大法，但卻沒有學會如何高周轉(zhuǎn)的就比較慘了。

比如，2014年的綠城，今年的泰禾。

五年以前，品質(zhì)綠城最終嫁入中交。

此刻，院子曉風殘月，泰禾頭插稻草。

還有更慘的：

比如千億貨值的福晟賣身世茂。它是吸星大法也沒學好，高周轉(zhuǎn)也沒學會。

還有更慘的：

比如很多年之前第一次提出“銷債比”的孫宏斌。

其實老孫的順馳才是高周轉(zhuǎn)的開山鼻祖，但怎奈當初內(nèi)力不夠。

二、高周轉(zhuǎn)才有資格活下來

2009-2012年，2015-2017年，這兩輪房企的擴張?zhí)菀琢?，以至很多房企錯把形勢當能力。

勝兵先勝而后求戰(zhàn)，敗兵先戰(zhàn)而后求勝。

陽光城曾經(jīng)很危險。

騰蛟董事長飛龍在天，陽光城的融資從2014年末的202億元，飆升到2017年的1134億元。

有息借款三年五倍。

體內(nèi)真氣膨脹，但沒有轉(zhuǎn)化為一陽指。從預收賬款上，同期的合約銷售沒有那么有效率。

林董過人之處在于請來了“雙斌”。

在“雙斌”的騰挪化解下，陽光城體內(nèi)的真氣穩(wěn)定下來，并且比較成功激發(fā)出一陽指。

2019年末融資余額1123億元，連續(xù)三年融資余額持平的情況下，融資結(jié)構(gòu)改變了，合約銷售上來了，2019年銷售超過2000億元。

再看泰禾，2015年末融資余額446億元，2018年末是1375億元，三年三倍。2018年末非銀融資占比61%，非銀融資成本高達9.17%。

同期，銷售效率提振效果甚微，結(jié)果吸星大法吸取的內(nèi)力體內(nèi)亂竄，走火入魔。

同為閩系，明發(fā)殘喘，福晟跌倒，泰禾踉蹌。

陽光城站穩(wěn)了。

站穩(wěn)之后，下一步該當如何？

前幾日公告，“雙斌”這一屆繼續(xù)留在陽光城，這解決了陽光城現(xiàn)階段最大的不確定性。

另外一個不確定性是下一步到底怎么走。

任督二脈通了一脈，還差一脈。

這時候來個戰(zhàn)投推一把，很有可能決定陽光城下一步的方向：

是更從容一點的走碧桂園曾經(jīng)走過的路？

還是類似龍湖、新城的運營地產(chǎn)之路？

在陽光城繼續(xù)在碧桂園玩過的那套游戲，對“雙斌”來說駕輕就熟，但邊界已到，未來的挑戰(zhàn)性不夠。

戰(zhàn)投會來嗎？戰(zhàn)投會帶來新方向嗎？

三哥的個人意見：陽光城的戰(zhàn)投也許會遲到，但不會缺席。

當然，急是急不來的。做好自己，然后摸著石頭過河才是正確答案。

三、周期已死？

房地產(chǎn)行業(yè)從1998年開始，向上的周期已經(jīng)22年了。

只有兩年是負增長：

2008年、2014年。

2008年末四萬億來襲，2015年開始“去庫存”。

梁朝偉說：明明說好是三年，可三年之后又三年，三年之后又三年......

你以為周期到了，可它就是不到。

到后來，你以為周期已經(jīng)被消滅了。

終于，一次次假的“狼來了”之后，你學會了高杠桿、高周轉(zhuǎn)，猛然回頭，卻發(fā)現(xiàn)人家已經(jīng)開始做新能源、機器人以及養(yǎng)豬了。

22年來，除了2008年和2014年，銷售面積增速最低的年份是2018年（1.30%）、2019年(1.50%)。

強弩之末。

月滿則虧，水滿則溢。

《周易》講的就是周而復始，萬物更替。

《圣經(jīng)舊約全書》的開頭兩頁說：七天組成一周。

周期只會遲到，不會缺席。

這是宏觀面臨的問題，也是所有房企面前的問題。更是擺在陽光城、中梁、奧園、美的、中南建設(shè).....這些高周轉(zhuǎn)房企面前的的問題。

以前放了佛經(jīng)讓你去看，去化解戾氣，你卻在GDP秘笈修煉之路上狂奔不止。

現(xiàn)在呢，只恨沒有掃地僧。

最后，高杠桿下的全國人民都不得站出來，變身掃地僧，成為化解風險的代價。

四、沒有對錯，只要你會修改規(guī)則

追求高周轉(zhuǎn)的黑馬們錯了嗎？

沒有錯。商人不以盈利為目的就是浪費社會資源，是可恥的。

追求品質(zhì)的泰禾錯了嗎？

沒有錯。慢工出細活，但不適應高周轉(zhuǎn)時代。

《鋼鐵是怎樣煉成的》中的人民和集體農(nóng)莊中好吃懶做的人，是同一群人。

寫過水稻理論畝產(chǎn)超過多少萬斤科普短文的科學家是錢學森。

他們錯了嗎？都沒錯。

那么是時代錯了？

時代沒有對錯，只有物競天擇，適者生存。

即便有錯，把規(guī)則改一下，就對了。

比如，前有房價不計入CPI降低物價指數(shù)。

今有打算調(diào)整編制，拉升十年來不曾變化的3000點上證指數(shù)。

下一步，是不是直接每個人先發(fā)一個億呢？

這樣大家都是億萬富翁了。

(完)

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