去杠桿對(duì)于房企而言，既是一塊很好的“試金石”，也是通往高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“慢時(shí)代”的房地產(chǎn)行業(yè)仍有廣闊天地，大有可為。只要能真正解決這個(gè)時(shí)代的痛點(diǎn)，終究會(huì)獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。

日前，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，貸款規(guī)模受限對(duì)于房企利空，房企未來(lái)的經(jīng)營(yíng)存在巨大隱憂。

自“房住不炒”定位明確以來(lái)，有關(guān)部門對(duì)房企融資行為持續(xù)作出規(guī)范，防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)。從防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿勢(shì)在必行。

凈資產(chǎn)收益率（ROE）是衡量公司運(yùn)用自有資本效率的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)，體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力。指標(biāo)值越高，說(shuō)明投資帶來(lái)的收益越高。而根據(jù)有關(guān)分析方法，ROE取決于凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)（資產(chǎn)負(fù)債率越高，權(quán)益乘數(shù)越大），要提升ROE，就需要從提升凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率三個(gè)角度來(lái)進(jìn)行。

在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代，行業(yè)投資和銷售都處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，房子不愁賣。房企為了維持較高的ROE，大多選擇了一種“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的模式。事實(shí)證明，這種方式也非常見(jiàn)效。數(shù)據(jù)顯示，2006年至2009年，房地產(chǎn)上市公司盈利能力大幅提升，ROE從不到4%提高到12%，此后房企的ROE持續(xù)穩(wěn)定在這一較高水平。

然而，高杠桿是一把“雙刃劍”，面對(duì)較大的市場(chǎng)波動(dòng)，高杠桿往往意味著高風(fēng)險(xiǎn)，這也是近年來(lái)資本市場(chǎng)給房企遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均市盈率估值的原因之一。經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)是周期之母，遠(yuǎn)有日本房地產(chǎn)泡沫、近有美國(guó)次貸危機(jī)，這些源發(fā)自房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)最終引爆了全面的金融危機(jī)。近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)增速不斷下滑，在樓市調(diào)控政策下，一些城市房?jī)r(jià)回調(diào)，高杠桿帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，因現(xiàn)金流問(wèn)題倒閉的房企開(kāi)始增多。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2018年至2019年這兩年房企償債規(guī)模成倍增長(zhǎng)，2020年償債規(guī)模約9154億元，同比增長(zhǎng)28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬(wàn)億元大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。無(wú)論是落實(shí)“房住不炒”要求，還是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局。

那么，杠桿降下來(lái)，周轉(zhuǎn)率保持合理水平后，就相當(dāng)于給房企判了“死刑”么？顯然不是。

在地產(chǎn)“慢時(shí)代”中，凈利率成為更為關(guān)鍵的指標(biāo)。要維持較高的盈利能力，就需要房企打破“路徑依賴”，轉(zhuǎn)型升級(jí)，改變過(guò)去粗放的經(jīng)營(yíng)模式，向管理要效益，向創(chuàng)新要效益。過(guò)去一年，頭部房企萬(wàn)科一直在強(qiáng)調(diào)一個(gè)理念：地產(chǎn)經(jīng)歷了土地紅利、金融紅利，如今進(jìn)入到管理紅利階段。對(duì)于管理紅利，萬(wàn)科認(rèn)為關(guān)鍵在五點(diǎn)：創(chuàng)造價(jià)值、建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、長(zhǎng)期主義、科技賦能、精細(xì)運(yùn)營(yíng)。提升效率，降低成本，從而提高凈利率，管理紅利恰恰可以解決“慢時(shí)代”房企的發(fā)展問(wèn)題。

可以說(shuō)，去杠桿對(duì)于房企而言，既是一塊很好的“試金石”，也是通往高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。畢竟，房地產(chǎn)市場(chǎng)體量巨大，除了新房銷售，存量市場(chǎng)的住房租賃、城市更新、物業(yè)服務(wù)等都是萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，而且行業(yè)仍然存在諸多痛點(diǎn)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“慢時(shí)代”的房地產(chǎn)行業(yè)仍有廣闊天地，大有可為。只要能真正解決這個(gè)時(shí)代的痛點(diǎn)，終究會(huì)獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。比如僅僅成立兩年多的貝殼，因?yàn)槔脭?shù)字技術(shù)提升了二手房交易效率，在美股上市后市值很快超過(guò)了萬(wàn)科和保利的總和。

當(dāng)然，更重要的是，在轉(zhuǎn)變發(fā)展模式的陣痛期，房企要努力控制好債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，改善資產(chǎn)負(fù)債表。畢竟，活下來(lái)才是前提。

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