年末，房地產(chǎn)行業(yè)悄悄變天了。房地產(chǎn)市場上，除了此起彼伏的調(diào)控，還有房企動態(tài)值得關(guān)注。房企中，要數(shù)央企的嗅覺最為靈敏，常常起著政策風(fēng)向標的作用。據(jù)中新經(jīng)緯報道 ，11月房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目共24個，其中19為央企轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目股權(quán)，超越前10月之和。2020年前10個央企轉(zhuǎn)讓旗下地產(chǎn)項目累計才15個。

圖源：中新經(jīng)緯轉(zhuǎn)讓項目的出資或主管部門都是央企，包括華僑城、招商局、中化集團、電力建設(shè)集團等，轉(zhuǎn)讓項目大多處于虧損狀態(tài)，多數(shù)資不抵債。其中，招商局、華僑城和中化集團三家，在國資委批準以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企名單中。如此密集地轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)股權(quán)項目，央企降杠桿，逃離房地產(chǎn)意圖十分明顯。

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走了，房地產(chǎn)沒大錢賺了。過去，由于房地房實在太過賺錢，央企、國企紛紛涉足房地產(chǎn)開發(fā)，從中牟利。憑借著得天獨厚的資金優(yōu)勢，對民營房企形成碾壓之勢。2010年，國家發(fā)布退房令，要求78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，僅留下16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，堅決禁止中央企業(yè)違規(guī)開展違規(guī)房地產(chǎn)投資?？上В鄶?shù)央企放不下繁榮、暴利的房地產(chǎn)市場，“退房令”遲遲無法落實?！巴朔苛睢毕掳l(fā)當(dāng)年，只有14家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出。此后，再無大波瀾。今年為“退房令”10周年，1月20日國資委再次重申“退房令”要求央企把握主業(yè)投資方向，“不得為規(guī)避主業(yè)監(jiān)管要求，通過參股等方式開展中央企業(yè)投資項目負面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)等禁止類業(yè)務(wù)?！比钗迳甑摹巴朔苛睢保^去一直收效甚微。為何在11月，央企紛紛轉(zhuǎn)讓手中的房地產(chǎn)項目，當(dāng)起了令行禁止的乖孩子？“玩的轉(zhuǎn)就留著，玩不轉(zhuǎn)就轉(zhuǎn)”，一位曾經(jīng)任職央企的網(wǎng)友評價道。對于央企來說，拋掉虧損或資不抵債的房地產(chǎn)項目，能夠更好的回收資本，回歸經(jīng)營主業(yè)跑道，彌補業(yè)績虧損或降低負債杠桿。當(dāng)經(jīng)營房地產(chǎn)不如經(jīng)營主業(yè)時，央企也就在“退房令”下，順水推舟舍棄高杠桿房地產(chǎn)項目了。

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離2021年全面實行“三道紅線”政策不到一個月了。房企融資不易，若踩中紅線，融資將難上加難?！叭兰t線，四檔管理”政策主要內(nèi)容為：

紅線1：凈負債率大于100%

紅線2：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%

紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍

三線全踩進紅檔、不能增加有息負債

踩中兩條進橙檔，有息負債年增速不得超過5%

踩中一條進黃檔，有息負債年增速不得超過10%

未踩線為綠檔，有息負債年增速不得超過15%

對于房企來說，資金就是規(guī)模擴張的生命之源。作為勞動力和資金密集的產(chǎn)業(yè)，沒有足夠的資本，高周轉(zhuǎn)那一套就再也玩不通了。房地產(chǎn)央企一般杠桿率和負債率不高。對于華僑城、招商局和中化集團央企開發(fā)商來說，更多是一種積極的表態(tài)，在帶頭降杠桿、降負債方面，起到表率作用。

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央企拋售地產(chǎn)項目背后，還有兩個無法忽視的重要市場信息。

一是深圳“打新熱”中，新華社批評文章中，提及的房地產(chǎn)稅。深圳住宅新舊房價倒掛，引發(fā)打新?lián)尫刻桌麩岢?，甚至出現(xiàn)多人代持現(xiàn)象。新華社指出在“增加供給、新房限價之外” ，“加強對持有環(huán)節(jié)的調(diào)控，讓稅收杠桿發(fā)揮更大作用。建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為?！?1月初，財政部部長劉昆在《建立現(xiàn)代財稅體制》中闡述，“十四五”房地產(chǎn)稅立法繼續(xù)推進。按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。雖說從立法到落實還有漫長的時間，但是越來越強的風(fēng)聲，也足以令非房地產(chǎn)央企，識相地退場。

二是，防范金融風(fēng)險，嚴防錢流入房地產(chǎn)。銀保監(jiān)會主席郭樹清近日在《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》中指出：房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀?！薄?/p>

這意味著，為防范金融風(fēng)險，房企降杠桿勢在必行，嚴防嚴控炒房增加居民杠桿的行為。央企離開房地產(chǎn)，時也，勢也！可以預(yù)見，這輪拋售資產(chǎn)，降杠桿潮還是序章。在融資趨緊的環(huán)境中，一些開發(fā)商將降杠桿降負債，促回款擺在頭號位置。為達到“三道紅線”要求，還會有更多企業(yè)轉(zhuǎn)讓或售賣資產(chǎn)項目。

房地產(chǎn)水大魚大時代一去不返，依然在戰(zhàn)斗的房企提質(zhì)增效，精耕細作才能活下去，活得好。

來源：樓市相對論

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