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“據(jù)財(cái)聯(lián)社記者報(bào)道，央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)公司明日（8月20日）起在北京面談，目前，已有多家房企收到通知，并將赴京與監(jiān)管部門進(jìn)行溝通。

知情人士透露，監(jiān)管部門召集部分房企面談，或?yàn)榱私庑袠I(yè)對融資新規(guī)的反應(yīng)?！?/p>

據(jù)21世紀(jì)此前報(bào)道，監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，出臺了一項(xiàng)房地產(chǎn)融資新規(guī)——

并設(shè)置了“三道紅線”：

紅線一：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；

紅線二：凈負(fù)債率不得大于100%；

紅線三：現(xiàn)金短債比不得大于1倍

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，新規(guī)對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，則不得新增有息負(fù)債；如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過5%；碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過15%。目前，新規(guī)的真實(shí)性已經(jīng)得到了多位業(yè)內(nèi)人員的證實(shí)，但表示目前尚未收到具體文件。

很明確是——

本次新規(guī)劍指高負(fù)債房企，定向打擊。

2

新規(guī)的底層邏輯，引導(dǎo)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

抑制房地產(chǎn)過于繁榮繼續(xù)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

一家TOP20上市房企副總裁表示，“這次監(jiān)管層釋放的信號是非常清晰的，就是要求房企管住有息負(fù)債，同時(shí)降低負(fù)債率，如果做不到，房企融資受到的限制會(huì)非常大。這次對房地產(chǎn)公司是一件大事，房企應(yīng)該認(rèn)真對待，盡快按照指示調(diào)整自身的負(fù)債結(jié)構(gòu)。但負(fù)債率短期內(nèi)是很難調(diào)下來，對短期融資會(huì)受到很大沖擊?！?/p>

總結(jié)來說就是，從本次融資新規(guī)開始，信貸政策具體落地，監(jiān)管部門已經(jīng)下就決心全面控制房企的有息負(fù)債。

什么是有息負(fù)債？有息負(fù)債是相對無息負(fù)債而言的。無息負(fù)債通俗來說是由于欠款而無償占用別人的資金；而有息負(fù)債，指的是銀行長期借款、發(fā)行債券等。二者的區(qū)別在于，前者可以無償占用他人資金，尤其是壟斷性企業(yè)；后者則需支付越高的利息

據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7379億元，整體融資規(guī)模占2019年全年的62.5%。其中7月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行109筆，累計(jì)約1234億元，同比上升6%。

這意味著，假如繼續(xù)放縱房企高息密集融資，勢必會(huì)將房企乃至整個(gè)樓市進(jìn)一步推向債務(wù)深淵，增加系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

受疫情影響，今年上半年房地產(chǎn)融資環(huán)境有所放松，土地市場火熱，房企高杠桿拿地，早已引發(fā)了高層關(guān)注。在需求端，調(diào)控政策雖沒有放松，但依舊要防止地產(chǎn)過熱，調(diào)控途徑由需求端向供給端傳導(dǎo)，箭矛自然要對準(zhǔn)開發(fā)商。

維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定至關(guān)重要。

同時(shí)，抑制房地產(chǎn)過熱繼續(xù)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)同樣重要。

某房企高層指出：“監(jiān)管部門不僅是對房企有息負(fù)債的增加進(jìn)行限制，同時(shí)借新還舊也進(jìn)行了一定比例的限制融資，主要還是為了引導(dǎo)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，控制流向房地產(chǎn)。”

今年上半年制造業(yè)、基建投資增速表現(xiàn)不及房地產(chǎn)，為保證國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的順暢運(yùn)行，勢必要控制房價(jià)和地價(jià)，防止房地產(chǎn)過于繁榮擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

因?yàn)?，沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)做支撐的房地產(chǎn)業(yè)終是空中樓閣。

所以，目前規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿的行為已經(jīng)是勢在必行。而這同時(shí)也響應(yīng)了中央關(guān)于‘房住不炒’和嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)等指示。未來，如何在限制有息負(fù)債增長的同時(shí)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡將是一個(gè)十分嚴(yán)峻的問題。

3

釋放了什么信號？

房地產(chǎn)融資趨緊的信號已經(jīng)發(fā)出，降價(jià)潮不遠(yuǎn)了。

新規(guī)的落地，將意味著開發(fā)商的“苦日子”要來了。

苦日子下，生存是關(guān)鍵。

開發(fā)商或降價(jià)回籠資金，下半年樓市可能迎來降價(jià)潮！

對于房企來說，現(xiàn)金流實(shí)在是太重要了。

于房企而言，來錢渠道只有兩條：一是融資、二是賣房。

當(dāng)融資的大門被政策關(guān)閉，房企只能靠賣房迅速回籠資金，努力度過下半年的難關(guān)。

政策如果嚴(yán)格執(zhí)行，房企下半年一定是圍繞加速回款展開一些動(dòng)作，包括降價(jià)促銷、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等行為。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，像融創(chuàng)、華夏幸福、恒大、富力、金科、金輝等房企觸碰了三道融資紅線，下半年將徹底無法融資，同時(shí)沒有央企的背景，上半年拿地還花了很多錢，此類房企將背負(fù)更大的現(xiàn)金流壓力，下半年降價(jià)優(yōu)惠可期！

下半年有買房需求的朋友，可以關(guān)注起來了！

附——

觸碰到融資紅線的房企名單，以供大家參考：

 數(shù)據(jù)來源：鼎諾投資

文章部分內(nèi)容來源財(cái)聯(lián)社、網(wǎng)易報(bào)道

轉(zhuǎn)自：樓市相對論

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