新京報(bào) 記者：段文平 徐倩 程維妙

近日，網(wǎng)傳的房地產(chǎn)融資“345新規(guī)”引來(lái)很多熱議，其真實(shí)性仍存疑。不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在大勢(shì)之下，下半年融資收緊是大概率事件。

兩次高層會(huì)議喊話房地產(chǎn)，釋放政策收緊信號(hào)，外加多個(gè)城市接連從需求端、土地供給端加碼樓市調(diào)控，市場(chǎng)猜想下半年房地產(chǎn)融資政策將收緊。

近日，網(wǎng)傳監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)“345新規(guī)”，旨在控制房企有息負(fù)債規(guī)模。8月19日有媒體進(jìn)一步報(bào)道，央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)公司8月20日起在北京面談，或?yàn)榱私庑袠I(yè)對(duì)融資新規(guī)的反應(yīng)。 “345新規(guī)”是真是假？如果是真，對(duì)于房企影響幾何？下半年房地產(chǎn)融資是否會(huì)收緊？

“三道紅線”真假？

此前，據(jù)財(cái)經(jīng)類媒體報(bào)道，“345新規(guī)”對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線”，具體為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

具體來(lái)看，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

事實(shí)上，由于力度較大、影響面廣、操作難度大，市場(chǎng)對(duì)于傳聞中的“345新規(guī)”，多是圍觀態(tài)度，真實(shí)性有待商榷。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“這種監(jiān)管必然需要央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)來(lái)實(shí)施，不太像是真的，因?yàn)椴环铣ＷR(shí)?！?/p>

但是隨著部分房企人士表示接到相關(guān)通知，使得傳聞多了些真實(shí)性。有TOP10房企告訴新京報(bào)記者，此前已經(jīng)收到融資新規(guī)的通知，但是沒(méi)有收到正式的政策性文件，同時(shí)也收到開(kāi)會(huì)通知，與金融監(jiān)管升級(jí)有關(guān)。

不過(guò)，另外兩位不愿具名的華東房企集團(tuán)副總裁均表示“不太清楚具體情況”。其中一位高管表示，傳聞中的事情可能是有的，個(gè)人理解可能窗口指導(dǎo)的概率更大，如果是政策，那就不是召集幾個(gè)企業(yè)來(lái)開(kāi)會(huì)的事情了。另一位高管也表示，如果收緊，是一件很正常的事情，目的是把資金截流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，具體還要看如何操作，但是期待不要“一刀切”。

對(duì)此，新京報(bào)記者8月20日向多位金融監(jiān)管人士求證，均未獲得證實(shí)。

哪些房企高負(fù)債？

近些年來(lái)，在規(guī)模刺激下，內(nèi)地房企加速周轉(zhuǎn)，伴隨著的則是普遍增高的負(fù)債指標(biāo)，這給企業(yè)經(jīng)營(yíng)增加了諸多風(fēng)險(xiǎn)。目前房企的負(fù)債情況如何？

圖片說(shuō)明：截至2019年底，50房企負(fù)債指標(biāo)一覽。圖片來(lái)源：天風(fēng)證券研究所

海通證券研究報(bào)告顯示，根據(jù)wind數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)了全市場(chǎng)有 2019 年報(bào)數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)，共224家。如果以剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率（采用（負(fù)債合計(jì)-預(yù)收款項(xiàng)-合同負(fù)債）／（資產(chǎn)總額-預(yù)收賬款-合同負(fù)債）×100%）大于 70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍這三項(xiàng)作為風(fēng)險(xiǎn)衡量指標(biāo)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，224家企業(yè)中有51家均超過(guò)這三項(xiàng)預(yù)警線，45家超過(guò)了其中的兩項(xiàng)，60家超過(guò)了其中的一項(xiàng)，68家三項(xiàng)指標(biāo)均沒(méi)有超過(guò)。

如果按照網(wǎng)傳的“345新規(guī)”，海通證券認(rèn)為，上述近半企業(yè)會(huì)受到影響，224家企業(yè)中有至少109家在2019年的帶息債務(wù)增速要高出標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)需要降低債務(wù)增速。

天風(fēng)證券則按照房企剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為70%、凈負(fù)債率為100%、貨幣短債比為1這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)銷售額較高的50家房企進(jìn)行劃分。統(tǒng)計(jì)來(lái)看，3個(gè)條件均滿足的房企共14家，滿足2個(gè)條件的10家，滿足1個(gè)條件的14家，全部不滿足的12家。天風(fēng)證券認(rèn)為，如果按照上述3條標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房企進(jìn)行管控，大型房企的債務(wù)融資將普遍受到影響，一些回款較差的中小型房企可能出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)暴露。

億翰智庫(kù)首席分析師張化東告訴記者，如果按網(wǎng)傳的“345新規(guī)”實(shí)施，對(duì)頭部企業(yè)影響并不是很大，但對(duì)于小型甚至是一些中型房企來(lái)說(shuō)，會(huì)有一定程度的影響，勢(shì)必會(huì)增加財(cái)務(wù)成本。

此外，如果通過(guò)負(fù)債指標(biāo)來(lái)對(duì)房企融資進(jìn)行限制，則可能會(huì)倒逼企業(yè)優(yōu)化報(bào)表、增加合作。天風(fēng)證券認(rèn)為，即使按照3條標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房企債務(wù)進(jìn)行管控，可能也難以完全限制房企的債務(wù)融資，且可能加劇房企將債務(wù)向表外轉(zhuǎn)移的力度。據(jù)其分析，從房企近幾年的財(cái)報(bào)來(lái)看，少數(shù)股東權(quán)益占比明顯提升，無(wú)論是表內(nèi)通過(guò)少數(shù)股東權(quán)益進(jìn)行“明股實(shí)債”的融資，還是將債務(wù)放到表外以規(guī)避表內(nèi)債務(wù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，都可能會(huì)進(jìn)一步加劇。當(dāng)然，合聯(lián)營(yíng)企業(yè)同樣屬于房地產(chǎn)企業(yè)，其同樣會(huì)受到房企融資政策的監(jiān)管，具體的監(jiān)管措施尚需進(jìn)一步觀察。

融資收緊是大概率事件

傳言真?zhèn)危形吹玫奖O(jiān)管層的證實(shí)，但是下半年房企融資收緊或?qū)⑹谴蟾怕适录?/p>

今年上半年，隨著國(guó)內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸復(fù)工復(fù)產(chǎn)，在宏觀資金寬松的大背景下，房企境內(nèi)融資環(huán)境得以改善，多種因素下，部分城市諸如深圳、東莞、南京、杭州等樓市高熱，“搶房”“漲價(jià)”“高價(jià)地”的聲音不斷。

近日，陽(yáng)光控股執(zhí)行董事、陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁、全球合伙人吳建斌在公開(kāi)場(chǎng)合演講時(shí)也稱，上半年受到疫情的影響，國(guó)家在財(cái)政政策、貨幣政策方面采取了比去年同期寬松的政策，土地市場(chǎng)出現(xiàn)火熱，家家都在加杠桿。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)銷售快速恢復(fù)，帶動(dòng)居民中長(zhǎng)期信貸持續(xù)大規(guī)模增加。2020年6-7月，新增居民中長(zhǎng)期貸款歷史上首次連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)6000億。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)問(wèn)題以及資金流向房地產(chǎn)而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)等引發(fā)關(guān)注。

7月份以來(lái)，各地加碼樓市政策，包括深圳、東莞、南京、寧波等城市，從需求端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。而國(guó)務(wù)院舉行房地產(chǎn)座談會(huì)以及中央政治局會(huì)議的召開(kāi)，均強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，釋放收緊信號(hào)。

天風(fēng)證券認(rèn)為，從房企融資端進(jìn)行調(diào)控，與前期對(duì)需求端的調(diào)控一脈相承。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，下半年房企融資的“好日子”已經(jīng)基本結(jié)束，整體很難再有類似上半年的低成本融資水平，即使是財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企也會(huì)面臨這一挑戰(zhàn)。在國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主的發(fā)展導(dǎo)向上，未來(lái)房地產(chǎn)融資收緊將是大概率事件。

新京報(bào)記者 段文平 徐倩 程維妙 

編輯 武新 校對(duì) 李項(xiàng)玲

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