8月房企融資繼續(xù)井噴 “三道紅線”預(yù)期壓力下?lián)屪ゴ翱谄?/h1>
來(lái)源：智能家居 時(shí)間：2020-09-03 09:27

8月房企融資繼續(xù)井噴，“三道紅線”預(yù)期壓力下?lián)屪ゴ翱谄?/p>

新京報(bào) 記者：袁秀麗

在房企發(fā)債需求居高不下的背景下，全年融資規(guī)?；?qū)⑼黄迫f(wàn)億。

剛剛過(guò)去的8月，房企紛紛抓緊融資窗口期，盡可能加快儲(chǔ)備資金以應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定因素。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月融資成本繼續(xù)降低，融資規(guī)模仍處高位。

不過(guò)，在今年最后4個(gè)月，房企預(yù)期面臨融資監(jiān)管壓力、全年銷售業(yè)績(jī)壓力的同時(shí)，還將面臨債務(wù)大幅增加的困局。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下，全年融資規(guī)?；?qū)⑼黄迫f(wàn)億。

8月融資成本再降，房企密集發(fā)債

因?yàn)槭芫硟?nèi)融資規(guī)模上漲拉動(dòng)，貝殼研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，1-8月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約8816億元，融資規(guī)模與去年同期基本保持一致，占比去年全年的74.7%。

從今年1-8月房企在境內(nèi)、境外的整體融資走勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)一增一減的勢(shì)頭，據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模4472億元，同比增長(zhǎng)14.5%。海外債發(fā)行規(guī)模3324億元，同比下降18.6%。

而在8月單月，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模690億元，同比增長(zhǎng)7.6%，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，8月境內(nèi)債券單月發(fā)現(xiàn)超過(guò)659億，同比上漲了5.1%，繼續(xù)延續(xù)了7月境內(nèi)融資井噴的勢(shì)頭——7月房企境內(nèi)融資712億，6月這一數(shù)據(jù)為448億。

相比之下，8月份房企海外債融資規(guī)模為451億元，環(huán)比7月份回落6.3%，但是同比仍然大增175.0%。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也證實(shí)了房企美元債發(fā)行處于高位，8月單月房企累計(jì)發(fā)行的美元債高達(dá)65.6億美元（447.98億元），相比2019年同期8月的23.8億美元上漲了176%。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，市場(chǎng)傳聞房企融資收緊的情況下，總體數(shù)據(jù)顯示房企融資依然在井噴。特別是8月下半月，房企密集發(fā)布大額融資。

張大偉進(jìn)一步表示，從融資渠道來(lái)看，房企越來(lái)越重視境內(nèi)融資。雖然境外融資收緊，但最近境內(nèi)融資明顯放開。7月單月房企融資超過(guò)700億，8月繼續(xù)高位，而且呈現(xiàn)利率降低，數(shù)量增加的趨勢(shì)。

從融資成本來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，信用債、海外債融資成本均出現(xiàn)下降。8月單月，信用債平均利率4.57%，同比下降0.66%，海外債平均利率7.09%，同比下降0.64%。

對(duì)此，張大偉分析稱，目前房企融資的難度處于歷史最低水平，平均融資成本也非常低，平均融資成本票面利率集中，約為4%-5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期的6%-8%。

2020年1-8月房地產(chǎn)行業(yè)海外債、信用債發(fā)行情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理。

“三道紅線”盛傳，房企加速儲(chǔ)備資金

“目前，大部分企業(yè)銷售增加，銷售問(wèn)題有所緩和，但房企依然增加一切融資手段，盡量大額度融資。”張大偉解釋稱，一方面是在融資成本降低的情況下，房企融資積極性提高；另一方面是針對(duì)最近融資政策可能收緊的傳聞，也使得房企抓緊儲(chǔ)備資金。

8月，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《求是》雜志刊登文章指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！?。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)盛傳融資收緊的“三道紅線”，種種跡象都在預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)。

據(jù)悉，“三道紅線”分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。拿地銷售比是否過(guò)高、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管黃靖表示，關(guān)于房企融資“三道紅線”尚未正式發(fā)布，但無(wú)論是吹風(fēng)，還是召開內(nèi)部座談會(huì)，種種跡象都說(shuō)明有這個(gè)趨勢(shì)。因此，從目前來(lái)看，未來(lái)房企融資環(huán)境整體偏緊，但不同房企融資難度呈現(xiàn)差異：目前財(cái)務(wù)狀況未觸及三道紅線的房企，受到限制較少，未來(lái)融資相對(duì)容易；三道紅線都亮紅燈的房企，則會(huì)受到較多限制，未來(lái)融資會(huì)相對(duì)困難。

黃靖解釋稱，從目前來(lái)看，企業(yè)加杠桿進(jìn)行規(guī)模發(fā)展的路徑可能是被堵死了，但是要關(guān)上一扇門的同時(shí)，也打開了另一扇窗。房企可以通過(guò)提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，加速銷售推盤去化，提升內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。

到期債務(wù)將大增68%，業(yè)內(nèi)稱部分房企或以價(jià)換量

2020年各月房企到期債務(wù)規(guī)模

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，貝殼研究院整理。

“三道紅線”猶如達(dá)摩利克斯劍，對(duì)于杠桿率比較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，最近融資壓力有所增加。事實(shí)上，在政策收緊的預(yù)期下，最近房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全。

從房企近期償債方面看，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，2020年9-12月到期債務(wù)規(guī)模約3603億元，較2019年同期2149億規(guī)模大幅增加68%，房企償債壓力驟升，其中11月到期債務(wù)規(guī)模最大，超千億達(dá)1071億元。

貝殼研究院分析認(rèn)為，未來(lái)9-12月房企將面臨土地成本上漲以及償債壓力上升的困局，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下，預(yù)計(jì)全年融資規(guī)模將突破萬(wàn)億。

但從融資趨勢(shì)上看，貝殼找房分析人士認(rèn)為，境外債市維持不穩(wěn)定預(yù)期，而在境內(nèi)融資方面，8月金融監(jiān)管升級(jí)信號(hào)加強(qiáng)，9-12月境內(nèi)金融監(jiān)管力度將持續(xù)升級(jí)，融資環(huán)境較上半年收緊預(yù)期增強(qiáng)。

中指研究院也認(rèn)為，在“穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向”思路引導(dǎo)下，下半年宏觀貨幣環(huán)境仍將相對(duì)寬松，但資金支持重點(diǎn)仍是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)金融堅(jiān)持審慎管理，企業(yè)融資、個(gè)人住房貸款等方面政策將從緊。盛傳的融資新規(guī)對(duì)房企影響差異明顯，其警醒目的較強(qiáng)，更多的是提醒房企不斷優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抵御系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。

結(jié)合實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的業(yè)績(jī)壓力來(lái)看，貝殼找房分析人士認(rèn)為，房企下半場(chǎng)或面臨更為艱難處境，不排除多家房企將選擇以價(jià)換量的方式搶占客戶資源。而在更多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企都擔(dān)憂銷售壓力，因此當(dāng)前加大對(duì)融資的投入以備無(wú)患。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 李世輝

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