住建部調(diào)研深圳召集開發(fā)商中介座談:希望樓市以穩(wěn)為主

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-07 22:35

這幾天，東莞、杭州、寧波等熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控相繼升級(jí)，或?qū)Ψ课蒌N售價(jià)格作明確指導(dǎo)，或進(jìn)一步嚴(yán)格購房資格認(rèn)證條件。作為這波樓市上漲行情的領(lǐng)頭羊，深圳調(diào)控收緊的靴子何時(shí)落地，似乎只是時(shí)間問題。

7月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹赴深圳調(diào)研，并與深圳市住建局、萬科、華潤置地等在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商，以及深圳貝殼等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代表舉行了座談會(huì)。

“此次調(diào)研的主要意義還是希望樓市以穩(wěn)為主，在促進(jìn)內(nèi)需上有一定貢獻(xiàn)，但不希望出現(xiàn)明顯上漲和樓市炒作。畢竟除深圳外，其他城市房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)，包括房價(jià)稍有上漲苗頭的東莞在政策上也堵住了。有些地方房價(jià)還在下跌?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

　　當(dāng)前處于半年節(jié)點(diǎn)時(shí)期，從此次調(diào)研內(nèi)容看很可能預(yù)示著下半年調(diào)控政策的走向，畢竟以往幾次大的調(diào)控定調(diào)來臨之前，住建部都會(huì)對(duì)主要城市進(jìn)行一番調(diào)研。有消息稱，前不久住建部還去上海進(jìn)行了調(diào)研。

　　這次調(diào)研說了啥？

　　中國房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，此次深圳調(diào)研會(huì)主要討論了上半年樓市運(yùn)行情況及存在問題、房地產(chǎn)長效機(jī)制方案落實(shí)情況等方面。

　　會(huì)上，幾位企業(yè)代表分別發(fā)言。華潤置地華南大區(qū)總經(jīng)理蔣慕川表示，深圳最大問題是人多地少，導(dǎo)致深圳商品房供不應(yīng)求，房價(jià)上漲壓力大，優(yōu)質(zhì)區(qū)域一二手房價(jià)格倒掛嚴(yán)重。他提議，希望深圳能夠擴(kuò)容，政府持續(xù)加大土地供應(yīng)力度。

　　深圳土地資源稀缺，一直以來宅地供應(yīng)緊張。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計(jì)，2015——2018年4年間，深圳只成功出讓了18宗純居住用地，平均每年有4.5宗。2019年，深圳加大土地供應(yīng)，共成功出讓11宗居住用地，總面積共計(jì)約31萬平方米，總建筑面積約131.1萬平方米。

　　萬科集團(tuán)合伙人譚華杰則認(rèn)為，深圳問題在于開發(fā)率低。目前全球除中國以外沒有一個(gè)國家規(guī)定開發(fā)率控制在50%以內(nèi)，日本東京登記的開發(fā)率為70%，很多居民還住獨(dú)立屋，足以說明利用好開發(fā)率就能改善居住環(huán)境。深圳是全中國開發(fā)率最高的城市，但也就40%的開發(fā)率，希望中國在開發(fā)率上可以借鑒日本等國家政策。

　　關(guān)于深圳開發(fā)率問題其實(shí)提了很多年。有深圳當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士稱，東京、巴黎都沒設(shè)基本農(nóng)田，對(duì)核心城市來說這些可以通過技術(shù)指標(biāo)在全國騰挪，從而騰出大量建設(shè)用地，這次也是希望國家在生態(tài)保護(hù)、基本農(nóng)田保護(hù)方面給深圳開個(gè)口子。

　　此次調(diào)研會(huì)上，譚華杰與卓越集團(tuán)副總裁陳林還同時(shí)提議，加快深圳“商改住”政策的落地實(shí)施。陳林建議，考慮允許將部分閑置商辦物業(yè)改為租賃性住房，但首先要面對(duì)兩個(gè)難題，一是土地合同用地性質(zhì)如何更改，二是學(xué)位配套矛盾如何解決。

　　譚華杰則認(rèn)為，國內(nèi)寫字樓嚴(yán)重過剩，市場去化壓力極大，深圳未來三年新增寫字樓供應(yīng)量可以滿足未來25年需求。

　　這些意見都提到了點(diǎn)子上。

　　深圳樓市旺火

　　在四個(gè)一線城市中，上半年的深圳樓市率先恢復(fù)至疫情前水平，一路升溫。部分新房項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“萬人搖號(hào)”“日光盤”等現(xiàn)象，“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”重現(xiàn)江湖。二手房市場則出現(xiàn)部分片區(qū)過熱、價(jià)格虛高情況。

　　從官方數(shù)據(jù)看，2020年上半年深圳一二手住宅網(wǎng)簽成交6.07萬套，同比上升24.34%。其中，新房住宅合計(jì)成交1.67萬套，同比減少5.4%；二手房住宅成交4.4萬套，同比增加41.2%，并達(dá)到去年全年二手房成交量的57%，創(chuàng)下自2016年之后又一次新高。

　　尤其是6月份，深圳二手住宅成交量沖破萬套，達(dá)到10594套，刷新了4年以來的紀(jì)錄。

　　李宇嘉表示，上次“破萬套”還是在2016年3月份，那時(shí)是近10年來深圳樓市最火爆時(shí)期。即便是去年“雙11”取消豪宅稅，疊加先行示范區(qū)效應(yīng)，12月份二手住房成交量也沒有破萬套。

　　值得注意的是，上半年深圳新房住宅成交同比減少的背后是新房市場供應(yīng)的緊缺。數(shù)據(jù)顯示，深圳上半年預(yù)售新房住宅為8157套，同比下跌54%。大量購房者只能瞄向二手房市場。

　　有當(dāng)?shù)胤科笕耸糠Q，因疫情沖擊供應(yīng)鏈，深圳上半年新房供應(yīng)還不夠廣州的零頭，但成交1.67萬套，把庫存消化了，在售庫存降到6-7月。

　　火爆的行情下深圳房價(jià)再度領(lǐng)漲全國。上半年，深圳二手房漲幅在全國排名第二，第一名是江蘇連云港。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3-5月深圳二手房價(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.6%，在全國70個(gè)大中城市分別排名第1、第2、第2；同比漲幅分別為9.7%、10.3%、12.0%，在全國70個(gè)大中城市分別排名第5、第3、第2。

　　同時(shí)，深圳與另外3個(gè)一線城市房價(jià)差距進(jìn)一步拉大，6月份二手房均價(jià)比北京高20%，比上海貴36%，是廣州的2.09倍。就在去年底，深圳房價(jià)僅比北京高4%左右，比上海高20%，是廣州的1.83倍。

　　碰觸了監(jiān)管底線

　　值得注意的是，深圳樓市投資投機(jī)購房近年來一直高于其他城市。

　　據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2015-2016年房價(jià)漲勢(shì)最盛時(shí)，投資性購房比例從20%上升到40%，甚至更高；投資客中，非深戶籍比例在40%左右。除去那些最火爆年份，深圳樓市也常常有著30%投資客比例。

　　據(jù)深圳中原估計(jì)，今年3月以來深圳樓市中入市的投資需求比例約占40%左右?！胺孔〔怀础闭菄覙鞘姓{(diào)控底線。

　　而今，深圳樓市不僅處于輿論的風(fēng)口浪尖，同時(shí)也引起監(jiān)管部門高度關(guān)注，樓市監(jiān)管不斷升級(jí)。先有新盤“捂盤惜售”被處罰，后傳出部分低利息房抵貸資金流入房地產(chǎn)市場消息。

　　4月，央行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳住建局、深圳中小企業(yè)服務(wù)局、深圳市場監(jiān)督局五部門集中調(diào)查深圳樓市，官方表態(tài)稱將加強(qiáng)“喝茶費(fèi)”“捂盤惜售”“惡意控盤”等亂象市場監(jiān)管，嚴(yán)控嚴(yán)管炒樓現(xiàn)象。

　　5月底，深圳市住建局對(duì)二手房掛牌價(jià)格虛高的涉事樓盤進(jìn)行核查，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手房掛牌價(jià)格進(jìn)行排查，責(zé)令涉事中介機(jī)構(gòu)將掛牌價(jià)格明顯高于近期真實(shí)成交均價(jià)的房源全部下架。

　　但顯然，這些監(jiān)管升級(jí)政策仍未能阻擋深圳樓市暴發(fā)的步伐。

　　調(diào)控會(huì)收緊嗎？

　　如果說2020年上半年房地產(chǎn)調(diào)控以寬松刺激為主，現(xiàn)在隨著部分城市房價(jià)明顯上漲，調(diào)控收緊的信號(hào)開始出現(xiàn)。

　　7月第一周，寧波、杭州、東莞等房價(jià)明顯上漲城市房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策已經(jīng)出現(xiàn)加碼。

　　7月2日，東莞為加大力度打擊捂盤惜售行為，從8月1日起，對(duì)申請(qǐng)預(yù)售的商品住房項(xiàng)目提出新規(guī)定，其中要求總建筑面積3萬平方米及以下的，須一次性申請(qǐng)預(yù)售；尾期建筑面積低于3萬平方米的，也須一次性申請(qǐng)預(yù)售。

　　同日，杭州明確提出支持自住需求，抑制投機(jī)炒房，其中規(guī)定，以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式取得的住房，自商品住房合同網(wǎng)簽備案之日起，5年內(nèi)不得上市交易。

　　7月6日，寧波市提出穩(wěn)房地產(chǎn)市場“十條”新政，包括保持土地市場平穩(wěn)、擴(kuò)大限購范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場銷售管理等。

　　“進(jìn)一步說明部分城市非但不會(huì)松綁購房政策，反而會(huì)進(jìn)一步加碼。當(dāng)前政策調(diào)控依然是以‘房住不炒’為前提，若出現(xiàn)各類炒作等現(xiàn)象，政策升級(jí)和收緊都是大概率事件。”上海房地產(chǎn)資深專家嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

　　不過，下半年樓市調(diào)控如何定調(diào)還有一個(gè)很重要的考量就是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)程度，但無論怎樣，房住不炒都是底線。

　　同時(shí)，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從上半年深圳約30余房地產(chǎn)項(xiàng)目已入市情況看，下半年或仍有60-70個(gè)新盤將面市，有望緩解深圳市場房源供應(yīng)緊張的局面，讓房價(jià)趨于平穩(wěn)。

文章來源：中國房地產(chǎn)報(bào)