樓市長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)了？剛剛，住建部央行跟房企定了，釋放了4大信號(hào)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-23 15:25

幾天前，就傳出央行和住建部正召集部分開發(fā)商會(huì)談，而且時(shí)間就在這兩天，談的主要是關(guān)于融資方面的問題。8月23日消息，8月20日，住建部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。還有其他部門也都參與了此會(huì)。

雖然這不是第一次搞這種規(guī)模的會(huì)，但是今年有著非同尋常的意義。眾所周知，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房企對(duì)資金的敏感度非常高，所以，資金的任何一個(gè)小動(dòng)作都牽扯到開發(fā)商們敏感的神經(jīng)。

此前就傳，是為了解行業(yè)對(duì)融資新規(guī)的反應(yīng)，才召集了開發(fā)商們一起研究，同時(shí)也基本坐實(shí)了前不久盛傳的關(guān)于三大紅線的言論。結(jié)合此次會(huì)的前前后后，根據(jù)判斷，可以得出一些結(jié)論，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)何去何從？不難看出，有一些釋放出來(lái)的信號(hào)還是非常明顯的，希望大家能夠去客觀解讀。

1、繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒不動(dòng)搖，這是基本國(guó)策。

雖然房住不炒不一定是千年大計(jì)，但是絕對(duì)是未來(lái)5-10年里不會(huì)動(dòng)搖的國(guó)策。這也決定了未來(lái)調(diào)控的方向和標(biāo)準(zhǔn)。一方面嚴(yán)厲打擊炒作，一方面又極大增加住房供給，或者說(shuō)從供給端調(diào)整結(jié)構(gòu)，滿足大家的住房需求。

這次會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的手段，落實(shí)城市主體責(zé)任，這就非常明確了未來(lái)的調(diào)控方向，房住不炒，需要地方加強(qiáng)落實(shí)的主體責(zé)任，一旦不能夠嚴(yán)格執(zhí)行，會(huì)采取何種懲罰措施，我相信一定會(huì)有的。

2、穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期依然是調(diào)控方向和手段。

穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，這是調(diào)控的主題，既是目標(biāo)，也是手段。如果不是為了維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定，也沒有必要把開發(fā)商召集起來(lái)了，干脆直接宣布就行了。也一定會(huì)向開發(fā)商征求意見，聽聽他們的心聲和建議，這是此會(huì)的一個(gè)目的。

最終目的還是希望市場(chǎng)能夠平穩(wěn)過渡，為什么說(shuō)過渡呢？是因?yàn)橛凶兓覀兊氖袌?chǎng)面臨著巨大的變化。而具體的是啥？接下來(lái)的內(nèi)容中我會(huì)說(shuō)到。

3、融資環(huán)境發(fā)生改變，“拆東墻，補(bǔ)西墻”成為過去式，必須適應(yīng)資金流向?qū)嶓w。

其實(shí)在召集開發(fā)商之前，就已經(jīng)有傳，相關(guān)部門設(shè)置了融資三大紅線，以達(dá)到持續(xù)收緊開發(fā)商融資的目標(biāo)?！叭龡l紅線”即：剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

而這次會(huì)正是坐實(shí)了之前的傳聞，也就是說(shuō)，看來(lái)開發(fā)商融資環(huán)境的變化是真的，開發(fā)商必須迅速適應(yīng)新的環(huán)境和規(guī)則。會(huì)上說(shuō)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

所以，對(duì)融資監(jiān)管的加大是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。有業(yè)內(nèi)人士稱，“監(jiān)管部門收緊房企融資，主要是防止開發(fā)商盲目擴(kuò)大，定向調(diào)控高負(fù)債企業(yè)。”但無(wú)論如何，給開發(fā)商融資戴上了“緊箍咒”，這對(duì)開發(fā)商表面是收緊，實(shí)際上是好事，為什么？如果不這么做，那將意味著什么相信每個(gè)人心里都有數(shù)。

新規(guī)的底層邏輯，就是引導(dǎo)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，抑制房地產(chǎn)過于繁榮繼續(xù)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

洗牌是一定的，但是對(duì)于大房企來(lái)說(shuō)不見得都是壞事。開發(fā)商的確沒有以前那么輕松了，會(huì)不會(huì)降價(jià)回籠資金呢？這個(gè)應(yīng)該是開發(fā)商的未來(lái)戰(zhàn)略層面的重要部署吧。

4、長(zhǎng)效機(jī)制真的要來(lái)了？除了資金監(jiān)管，就是租購(gòu)并舉的住房制度。

這次會(huì)議提出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則?？梢钥闯觯@是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。

而另一部分則是租購(gòu)并舉的住房制度。會(huì)上表示，完善住房租賃市場(chǎng)金融支持政策體系，加快形成“租購(gòu)并舉”住房制度。這與前面的幾個(gè)政策是相關(guān)的，需要在住房供給上調(diào)控，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。對(duì)于財(cái)稅機(jī)制也被當(dāng)做是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，本次會(huì)議沒提，但是相信不久的將來(lái)也必然會(huì)有新的進(jìn)展。

把開發(fā)商召集起來(lái)，實(shí)際上也是希望開發(fā)商能夠積極參與到租賃市場(chǎng)中來(lái)，因?yàn)橐矔?huì)有政策上的分扶持，比如完善住房租賃市場(chǎng)金融支持政策體系，這是給開發(fā)商未來(lái)的一條轉(zhuǎn)型之路，更是給購(gòu)房者的一個(gè)可選擇的住房之路。