觀點直擊 | 毛利率下降 “二代”中南建設(shè)不打算沖前10（實錄）

來源：智能家居時間：2020-08-26 08:00

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 和去年時間的差不多，中南建設(shè)(000961,股吧)舉行了2020半年度業(yè)績發(fā)布會。受疫情的影響，今年的會議以視頻直播、電話聯(lián)絡(luò)等方式進(jìn)行，董事局主席陳錦石、董事兼副總經(jīng)理陳昱含、CFO辛琦及董事會秘書梁潔等管理層出席了活動。

管理層身后是一面純紅色的背景板。使用“紅色”作為背景板，對于中南建設(shè)而言，意味簡單明了。活動正式開始后，在簡短介紹過后，梁潔率先站起來，手持著麥，開始介紹過去半年公司取得的成績。

2020年上半年，中南建設(shè)實現(xiàn)營業(yè)收入296.9億元，同比增長27.32%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤20.5億元，同比增長56.2%，基本每股盈利0.54元，同比增長54.06%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率9.11%，同比增長2.36個百分點。

透過現(xiàn)場業(yè)績介紹PPT看到，中南建設(shè)將上述增長數(shù)據(jù)都進(jìn)行“標(biāo)紅”。但在業(yè)績增長之余，我們?nèi)匀荒軌蚩吹狡湓诿省N售方面則稍遜一籌。

在長達(dá)一個多小時業(yè)績會中，雖然上半年整體錄得不錯的表現(xiàn)，但是在行業(yè)形勢愈加艱難的情況下，外界或許更加關(guān)心的是今年下半年，乃至未來一段時間里，中南建設(shè)的“實力”如何。因為除了銷售和規(guī)模之外，如何盈利或許才是關(guān)鍵所在。

毛利率與凈負(fù)債率“雙下降”

于業(yè)績會前一天，中南建設(shè)公布了2020年中期的業(yè)績報告。

從報告來看，營收超過一半來自于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，占比達(dá)到了64.71%，建筑施工、酒店及其他占比分別為30.38%和5.21%，上述三項業(yè)務(wù)對應(yīng)的收入額分別為208.26億元、96.81億元、16.77億元，同比分別增長35.07%、22.03%、54.02%。

但比收入增長更快的是營業(yè)成本，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、酒店及其他三項業(yè)務(wù)的成本分別為167.86億元、86.06億元、13.59億元，對應(yīng)的增幅為42.14%、23.19%及66.82%。因此，三項業(yè)務(wù)的毛利率均出現(xiàn)了不同程度的下滑。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)下滑4.01個百分點。

會上，對于下滑的毛利率，中南建設(shè)管理層逐一進(jìn)行了解釋。

其中，梁潔坦言道：“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是受歷史項目影響最大的一塊，因此上半年毛利率是19.4%，比去年同期下降了4個百分點，但比去年全年還是高一些。建筑業(yè)務(wù)11.1%，也比去年同期下降個0.84個百分點，比去年全年高一些?！?/p>

陳昱含認(rèn)為，毛利率下滑部分原因也在于房地產(chǎn)行業(yè)趨勢發(fā)生改變，利潤空間在逐漸下降，也就是說此前房地產(chǎn)的紅利在逐漸消退，未來則更加看重經(jīng)營杠桿和經(jīng)營質(zhì)量。而在之前的發(fā)展中，中南建設(shè)在土儲、融資方面不具備的優(yōu)勢，更多的是靠高效周轉(zhuǎn)和運營。

“利潤下降，這是一個不爭的事實。因為確實之前對比房地產(chǎn)行業(yè)來說，這是非常特別高的利潤空間，我覺得不是特別正常的現(xiàn)象?！?/p>

辛琦則認(rèn)為，利潤下滑一部分也是與三四年前房企在進(jìn)行全國布局時，建立新團(tuán)隊，爭搶新市場土儲資源等帶來的后果。

“這也跟2017年、2016年土地市場的火熱有一定關(guān)系，部分房企在完成全國布局，新進(jìn)華南、中西部城市，都是所謂‘三新’，新進(jìn)城市、新團(tuán)隊、新市場。大家都進(jìn)去，搶地是搶得比較兇猛的。確實今年整個行業(yè)利潤空間往下走或者偏低，也跟當(dāng)年的投資有一定關(guān)系?！?/p>

隨后，梁潔繼續(xù)介紹，受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算的影響，整體毛利率會有一些波動，但凈利有所提升。上半年，中南建設(shè)毛利率為17.28%，同比下降2.63個百分點。這也意味著其目前面臨著增收不增利的問題。

講完整體營收情況后，梁潔接著開始介紹公司資產(chǎn)和負(fù)債情況。據(jù)介紹，于2020年6月末，中南建設(shè)總資產(chǎn)為3229.03億元，同比上升11%，凈資產(chǎn)上升了16.8%，股東權(quán)益上升6%；總負(fù)債為2889.36億元，下降1.29%，凈資產(chǎn)負(fù)債率下降21.22個百分點。

關(guān)于凈資產(chǎn)率下降，中南建設(shè)管理層表示，“主要是有息負(fù)債增加沒有那么快，凈資產(chǎn)增加更快一些，所以總負(fù)債率在下降，不僅如此，凈負(fù)債率也下降得更明顯一些。”

但對比目前下降的負(fù)債而言，投資者或許更加關(guān)心，在“三道紅線”傳聞下，中南建設(shè)如何對應(yīng)和解決未來融資問題。

對于這個問題，作為CFO的辛琦率先表態(tài)。他認(rèn)為限制融資并不是一件壞事，這將有利于降低行業(yè)信用風(fēng)險，也與今年上半年部分的頭部企業(yè)出現(xiàn)信用危機(jī)、債務(wù)違約有很大的關(guān)系。同時，也倒逼房企在“股+債”模式里，在“股”的端口需要做更多的努力。而限制融資對于中南建設(shè)而言，將進(jìn)一步加快快周轉(zhuǎn)和縮短工期，“對我們來說形成正向壓力”。

陳昱含緊接著補(bǔ)充道：“中南建設(shè)的經(jīng)營特點是屬于總體負(fù)債率是較高，但有息負(fù)債在行業(yè)內(nèi)確實較低，一方面體現(xiàn)出我們更注重經(jīng)營效率，即無息經(jīng)營杠桿更高一些。也是由于我們底子薄，凈資產(chǎn)不夠厚，所以在有息融資方面，本來就不是特別激進(jìn)。因此我們受到政策影響是較小的?！?/p>

“沒有打算非要沖10強(qiáng)”

在中南建設(shè)管理層介紹業(yè)績和回答業(yè)績、財務(wù)數(shù)據(jù)相關(guān)問題時，坐在演講臺中間位置的陳錦石一直保持著沉默，時而點頭、時而張望。

但當(dāng)投資者問到公司未來是否會沖擊行業(yè)前十強(qiáng)時，他的神色開始發(fā)生了細(xì)微的變化，隨后笑著靠近麥說道：“終于輪到我說話了”。

陳錦石接著說道：“現(xiàn)在一直在16、17名徘徊，這是我們最希望的，一般控制在15左右就夠了，沒有打算非要沖10強(qiáng)，因為還有各種外來因素，把控還是問題。從這一次三道紅線來看，中央是在關(guān)注我們，沒有必要被關(guān)注了、盯住了，這也不是最佳狀態(tài)，所以我們控制在15到20之間。”

2020年上半年，中南建設(shè)實現(xiàn)合同銷售金額813.9億元，銷售面積609.1萬平方米，同比分別增加0.2%、減少5.7%。到了7月份，其累計合同銷售金額992億元，比上年同期增長3.4%；累計銷售面積731.8萬平方米，比上年同期減少3.4%。

關(guān)于上半年的銷售和供貨情況，陳昱含總結(jié)，供銷兩面是先抑后仰的呈現(xiàn)，在一季度的時候，確實疫情的突發(fā)讓公司也未能幸免，同比下降是30%，但二季度這一塊公司奮起直追、調(diào)整策略，所以在二季度整體是追平去年同期，在供、銷實現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

“在1-7月份來說，尤其是7月份是實現(xiàn)了同期30%的增幅，在1-7月份我們也完成997億的規(guī)模，較同期來說是上升了3.4個點左右”，陳昱含說道。

對于今年2300億元的銷售目標(biāo)，陳昱含認(rèn)為，雖然有一定難度，但信心還是非常充足，過程中鋪排節(jié)奏也是前低后高，三季度爭取可以在1400、1500億元左右。而在全年供貨方面，總貨值為2700億元左右，上半年1000億元左右，下半年在1600-1700億元。

中南建設(shè)的信心則來自公司提高了周轉(zhuǎn)效率，由去年同期的7.7個月提升到目前的6.8個月?！昂艽蟪潭壬?，我們在加速周轉(zhuǎn)今年新增土儲供貨，這也給我們很大信心去完成（銷售目標(biāo)）。在目前的環(huán)境下，這個目標(biāo)肯定不輕松，我們要警惕接下來的政策回調(diào)，包括疫情是不是在四季度有反撲?！?/p>

而在“補(bǔ)倉貨值”方面，上半年，中南建設(shè)新增項目45個，規(guī)劃建筑面積合計約689萬平方米，平均地價約4400元/平方米，較2019年約5200元/平方米的拿地成本有所下降。

就今年的土地投資計劃，中南建設(shè)管理層透露，今年600億元的權(quán)益投資額，1800億元的新增貨值，目前完成年度目標(biāo)的50%左右，其中后5個月更加積極。在四季度可能會出現(xiàn)反周期的機(jī)會，這是有利于公司在取得利潤上的修復(fù)。

另據(jù)觀點指數(shù)2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP100顯示，中南建設(shè)位居第17名，而在7月份的排名則為第19名，下滑兩個名次。

盡管排名有所下滑，但對于女兒陳昱含重新接管中南建設(shè)的董事、副總經(jīng)理及中南置地董事長、總裁等職務(wù)，陳錦石洋溢著“喜悅”?！皬倪@八個月的情況來看，整個房地產(chǎn)由陳昱含帶領(lǐng)大家去操盤，從半年度的成績來看，還是不錯。隨著職業(yè)經(jīng)理人逐步在歷練過程中，陳昱含應(yīng)該說是超乎我的想象，逐步變成我為幫她打工?！?/p>

談完陳昱含的工作后，陳錦石最后應(yīng)主持人的要求做最后的總結(jié)。在這種分工下，他表示未來自己將更多擔(dān)任監(jiān)事的工作?！拔覀冎g現(xiàn)在有很好的分工，我主要站在監(jiān)事這一頭，站在大股東這一頭，對他們經(jīng)營成果進(jìn)行考量，我們盡量做到不干預(yù)、不參與?！?/p>

以下是江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司2020半年度業(yè)績發(fā)布會問答環(huán)節(jié)實錄：

現(xiàn)場提問：今年上半年，特別是臨近6、7月份的時候，有很多表現(xiàn)比較好土拍市場及銷售單價增速比較快的城市都陸續(xù)出臺了調(diào)控措施，像深圳、南京、杭州、寧波等，這對中南建設(shè)的上半年銷售及未來銷售的影響是什么樣的？

第二，未來土地投資的城市能級布局，是否仍然集中現(xiàn)有幾大都市圈的基礎(chǔ)上進(jìn)行深耕、還是說會持續(xù)擴(kuò)大城市布局的數(shù)量以謀求規(guī)模的增長？

陳昱含：關(guān)于城市調(diào)控的影響，中南建設(shè)在城市投資上，我們有一個叫“競合”和“不競合”的說法，意思說在圍繞著高能級的都市圈和城市這一塊做布局，但我們會去找裂縫、找洼地，即會回避掉熱點區(qū)域，即真正回避掉高地價，這一塊我們是把握小周期的紅利，回避掉冒頭就槍打出頭鳥的概率，這是要回避政策風(fēng)險。

高能級城市周邊真正會有一個斷裂帶、也有一個高能級的，受到人才策略、高能級還會有高鐵的建設(shè)，包括城市化的進(jìn)程、高能級產(chǎn)業(yè)的迭代升級，其實它會出現(xiàn)一個很大的空間。這一塊空間領(lǐng)域上，相對來說政策干擾是比較少，而且靈活度比較高。所以這方面一定是我們的重點策略，這能夠給我們做到速度、整個利潤的體現(xiàn)，這是我們在競合、不競合的說法上面的，這也是一個投資策略。

第二投資布局方面，這還是之前的布局，即持續(xù)的、穩(wěn)定的在長三角、珠三角及核心中西部城市，我們對長三角這一塊會深入得更深一些，我們會做到像昆山、太倉這些非常有質(zhì)量的3、4線城市，尤其在百強(qiáng)的3、4線城市這一塊會深入下去，但像中西部城市，我們還是在核心的主城，比如西安、成都、重慶，我們沒有下沉到更深的城市上面，這是我們核心的布局范圍。

辛琦：可能紅環(huán)線以東的省會城市里，我們還沒有進(jìn)南昌，我們也不會再去，就在我們深耕的區(qū)里，希望能夠把我們單城市的產(chǎn)量提升上來，單盤挺難的，因為我們還是以10-15萬方的中小體量項目為主，這個策略短期也不會做出改變，但可能會在深耕的城市里面增加項目數(shù)量，這樣把單城市的產(chǎn)量可以提升上來，這樣更有利于節(jié)約化用人、有效提升人均效能。

現(xiàn)場提問：剛剛提到權(quán)益比例的杠桿，制約權(quán)益比例主要是哪些因素，是追求增長速度還是財務(wù)杠桿？

陳昱含：第一，對于中南建設(shè)來說，我們權(quán)益相對行業(yè)來內(nèi)是比較高，尤其去年同期在79%，今年同期在69%，還是在一定程度上，整個權(quán)益杠桿，即在權(quán)益比例上還是比較高的。對于權(quán)益這一塊，說實話，當(dāng)然大家都希望拿到自己這一塊來，但如果在市場上跟人家直面競爭，你沒有辦法去確保完全都是自己的，那你就沒有合作，如果不打開去合作，那你可能就拿不到地，這是一個現(xiàn)實情況。

第二，一定程度上，我們對權(quán)益這一塊也看得比較重，因為對于我們來說，還是要去找尋一些能夠跟我們同類、有共同經(jīng)營上價值觀的公司進(jìn)行合作，因為這樣也保障整個周轉(zhuǎn)效率，我們不會犧牲說為了拿到地而去跟別人放大合作，我們會根據(jù)這一塊去選擇，也會過濾掉一些可能跟我們經(jīng)營價值觀上不是太一致的。

我們更講究是周轉(zhuǎn)效率，尤其中南建設(shè)是一家高周轉(zhuǎn)的公司，這一點是我們特別看中的，在周轉(zhuǎn)、整個成長方面我們會去做一個權(quán)衡，不會一味說把它放在60%或者70%，我們沒有一個特定的意義在那邊。

辛琦：除了跟土拍市場的激烈程度有一定關(guān)系外，它也跟同時某一個特定條件下，大家的合作意向有一定關(guān)系，最后是一個結(jié)果，而不是主動選擇的東西，這是第一。

第二補(bǔ)充一點，我們在過去，尤其現(xiàn)在進(jìn)入結(jié)算周期的項目里面，我們更多強(qiáng)調(diào)操盤權(quán)、讓度了一些并表權(quán)，所以你看我們并表的范圍比權(quán)益比還要低。在2019年新貨的土地里面我們的權(quán)益比是比較高，包括杭州的艮北，西安的百花村、廈門的詳安、濟(jì)南、青島的一些項目都是100%權(quán)益。

當(dāng)然如果沒有那么競爭的土拍市場或者大家對利潤的追求，那誰都想自己100%干。對于一線的戰(zhàn)區(qū)，他們更多愿意都是我干、全部由我操盤，但有時候市場選擇可能不是我們能夠左右的。

另外一點，在一些深耕的區(qū)里，比如南通，我們有一些比較長期的合作伙伴，所謂的“巴鐵”，我們也希望大家能夠一起合作，大家就共有的空間，尤其是南通，長三角一體化作為最收益的城市，現(xiàn)在的土拍市場的競爭之激烈，確實是在長三角的比其他城市來得更猛烈，在這個過程中，可能去聯(lián)合一些伙伴們，也會減少你的競爭對手，這對于我們來說也是必然的選擇。

現(xiàn)場提問：能不能做出一個判斷，隨著競爭激烈程度或者隨著國家的調(diào)控，或者壓縮盈利空間等等因素，未來的權(quán)益比例的趨勢是往上走還是不確定？

梁潔：這個很難判斷，但有一定可以判斷，即頭部房企之間的合作可能會越來越多，尤其大家最后這個市場份額會越來越向頭部房企集中的話，頭部房企之間的合作會越來越多，中小房企的生存空間可能會被進(jìn)一步的壓縮，這是可以得出的判斷結(jié)果。

但對于單個企業(yè)來說，未來的權(quán)益比是高還是低，這個是很難判斷，這跟未來土地市場的冷熱程度有一定關(guān)系，跟國家政策的調(diào)控走向有一定的關(guān)系。

辛琦：如果單純追求利潤，大家會選擇自己來做。但作為一個快速周轉(zhuǎn)的公司來說，肯定還是傾向于合作，才能有更大的規(guī)模。對于權(quán)益比例，隨著企業(yè)之間的交易成本變化，國家政策對交易成本的約束而變化，它沒有一個固定的比例。

實際上，從我們來說，不僅是借助權(quán)益比例的提高擴(kuò)大規(guī)模，其實過去可能更多的借助速度、周轉(zhuǎn)杠桿及客戶杠桿，我們的財務(wù)杠桿空間是有的，因為我們有息負(fù)債的規(guī)模一直在行業(yè)內(nèi)是比較低，從這個角度，財務(wù)杠桿還是有空間。雖然現(xiàn)在來說，國家政策相對行業(yè)來說可能會有更多的約束，但我們應(yīng)該還是有空間的。

未來還有一個趨勢是，可能很多金融機(jī)構(gòu)會成為你的權(quán)益投資人，因為現(xiàn)在對于信托的額度管控，我覺得將來金融機(jī)構(gòu)的主動管理，包括風(fēng)控，對于這個適應(yīng)程度會越來越高，選取一些優(yōu)質(zhì)項目，讓金融機(jī)構(gòu)成為你的權(quán)益合作伙伴，這個可能未來也會成為行業(yè)呈現(xiàn)出的另外態(tài)勢。

現(xiàn)場提問：關(guān)于行業(yè)的盈利空間這一塊，大家怎么看？行業(yè)內(nèi)是怎么看？因為今年上半年的報表一出來，大家都看到了毛利率都下降了很多，有4個點到5個點?，F(xiàn)在國家又在政策方面進(jìn)行更強(qiáng)大的控制、管理，即說毛利率空間說現(xiàn)在，未來的趨勢還是繼續(xù)往下斜、往下走？還是基本上維持，還是一個什么樣？

陳昱含：從目前的政策來看和宏觀環(huán)境來看，剛剛也表述出有三個方面，第一對于利潤的下降、第二融資收緊、第三行業(yè)的分化。我覺得這是一定會有這三個方面的表現(xiàn)，尤其利潤下降，這是一個不爭的事實。

因為之前對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，這是非常特別高的利潤空間放在那邊，我覺得非常不是特別正常的現(xiàn)象，因為那時候的入門門檻比較低，更多只要有地、只要能夠拿到錢，相對來說就可以隨著房價上漲，他可能產(chǎn)品做不對，有可能在產(chǎn)品品質(zhì)、生產(chǎn)鏈條上的管理上可能不是特別好，但依然可以做好。為什么呢？因為這更多是金融工具，房地產(chǎn)這一塊很多是投資行為，所以這是有很高的容錯空間存在。

但現(xiàn)在其實不是你說土儲多、融資方面就可以表達(dá)，而更看重經(jīng)營杠桿，即更看重經(jīng)營質(zhì)量，對中南建設(shè)來說，之前我們在土儲方面、融資方面不是我們的優(yōu)勢，我們就是靠著高效周轉(zhuǎn)和運營起來，相對來說，反而我們影響會小一些，因為我們沒有那么大的影響面。

但確實對于整個行業(yè)來說，即使利潤空間是有下降，但它依然比其他行業(yè)要高出很多，大家一直在說，我們要回歸制造業(yè)，把經(jīng)營底的數(shù)據(jù)拿出來，無論ROE也好還是毛利也好，比起這些行業(yè)來說房地產(chǎn)還是非常穩(wěn)健。

整個宏觀環(huán)境的調(diào)控，我覺得是讓整個成為能夠有質(zhì)量、能夠穩(wěn)健發(fā)展的行業(yè)，而不是受制于說很大，忽高忽低，風(fēng)險性會帶給整個國家經(jīng)濟(jì)的不確定性會更高，所以整個要保證個穩(wěn)定性。

就這一點來講，房地產(chǎn)可能他的利潤在下行，但它也是為后期的利潤托了一個底，同樣它也成為非常穩(wěn)健杠桿的行業(yè)。

辛琦：今年上半年，公布業(yè)績的頭部房企都有不同程度的往下走，這也跟2016年、2017年土地市場的火熱有一定關(guān)系，包括部分頭部房企在這個時候完成全國布局，新進(jìn)的一些城市，比如很多房企都在華南、在中西部的布局。

所謂“三新”都是新進(jìn)城市，新團(tuán)隊、新市場。在這個過程中，尤其華南是很明顯，大家都進(jìn)去，都對他的未來非?？春谩Ｊ聦嵣?，進(jìn)去這一波，大家搶地是搶得比較兇猛的。所以從這個角度來講，確實今年整個行業(yè)往下走或者偏低，也跟當(dāng)年的投資有一定關(guān)系。2018年、2019年的土地市場的熱度可能略有下降。

整個行業(yè)經(jīng)過那么多年，回報率已經(jīng)下來很多了，我認(rèn)為在這個階段，基本上會維持在這個盤面，除非國家再出更緊的一些政策，實際上，調(diào)控也調(diào)了這些多年了，價格帽子封住，也封了那么多年，所以基本上也就是維持這個水平了。

現(xiàn)場提問：雖然公司目前的現(xiàn)金流能覆蓋短期負(fù)債，但現(xiàn)實三道紅線傳聞下，房企融資將更加艱難，公司如何看待當(dāng)下的融資環(huán)境，如三道紅線確定落后，公司將如何應(yīng)對？

辛琦：這個問題是必問項，我相信各大房企業(yè)績發(fā)布會都會被問到，我們也關(guān)注到這個事情，我們覺得監(jiān)管層出臺了這么一個政策，對整個行業(yè)而言，我們覺得不是個壞事，是讓行業(yè)越來越規(guī)范，將來行業(yè)里出信用風(fēng)險概率是在降低。出臺這個政策也跟今年上半年部分的頭部企業(yè)出現(xiàn)信用危機(jī)、債務(wù)違約有很大的關(guān)系。

限制負(fù)債增長規(guī)模，對于頭部房企來講，可能會更加穩(wěn)定。年報里大家都提到行穩(wěn)致遠(yuǎn)，可能就變成現(xiàn)實了。我覺得將來再逆市飄紅，彎道超車這個事可能就變得越來越難了。倒過來說，對行業(yè)的穩(wěn)定是會有幫助的，我覺得慢慢的也會像，這是針對房企、針對金融機(jī)構(gòu)的雙管齊下的長效機(jī)制，這對于政策本身，我們是更像去打消部分房企狂飆突進(jìn)的念想。

這也跟我們這三年去穩(wěn)增長、保安全、把交付做好、把結(jié)轉(zhuǎn)利潤做好，跟我們的策略是不謀而合的。我們希望我們每年新凈增的融資額，不要超過合約額的增速。

雖然合約額，過去四年里是增加了很多的，但我們有息負(fù)債的增幅，一直跑輸銷售合約額的增速，我們并不依賴于高有息負(fù)債去擴(kuò)張。同時，也看到在有息負(fù)債跟合約額的對標(biāo)關(guān)系里，我們是TOP30里最低者之一，是這個行業(yè)里面比較低的。

因為我們一直希望用高周轉(zhuǎn)策略來應(yīng)對成長需求，我們一直需要在運營端口，像運營端要增速、要效益。

這個政策落地后，作為監(jiān)管政策我們必須得服從。這也要求我們在加大權(quán)益類的合作，這個政策也逼著我們，在股+債的模式里，可能在股的端口需要做更多的努力。當(dāng)然，跟信托新規(guī)去對標(biāo)來看的話，可能金融機(jī)構(gòu)做股的概率也會變得更多一些，這對于我們來講還是要積極有效去應(yīng)對，問題不是很大。

從另外一個角度讓我們從快速的周轉(zhuǎn)，快速的、有效的縮短工期，包括在試點的快建體系，做更多推廣，保證成本沒有大增加情況下提升結(jié)利，包括把利潤結(jié)轉(zhuǎn)出來之后，增厚凈資產(chǎn)。對于我們來講，可能這個表越做越漂亮，將來給自己爭取空間，這也形成正向壓力，但一定要堅持住好的。

不太幸運的是，可能香港公司里會在股權(quán)融資上面，他們的增發(fā)可能不太受限制，A股公司里可能挺難，短期也不會放開的。但對于我們來講，可能會在項目的合作層面里，進(jìn)一步的會增大權(quán)益類的合作。

陳昱含：中南建設(shè)的經(jīng)營特點是屬于總體負(fù)債率是較高，但有息負(fù)債在行業(yè)內(nèi)確實較低，一方面體現(xiàn)出我們更注重經(jīng)營效率，即無息經(jīng)營杠桿更高一些，同時由于我們底子薄，我們凈資產(chǎn)不夠厚，所以在有息的融資方面，我們本來就不是特別的激進(jìn)，所以受到政策影響是較小的。

梁潔：在現(xiàn)在的環(huán)境下，可能股權(quán)合作，房地產(chǎn)企業(yè)有很大的主動空間，因為流動性充裕，好的資產(chǎn)稀缺性在提高。雖然政策上對房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)性的融資做了更多的約束，但實際上來說，如果房地產(chǎn)企業(yè)可以提供好回報的資產(chǎn)，其實他的合作空間不小。

從這個角度來說，如果我們可以提供穩(wěn)定好的回報率，我相信這些項目的空間會越來越大，尤其在信托新規(guī)、在合規(guī)性的要求下，單純?nèi)ヒ揽抗潭ɑ貓蟮耐顿Y選擇，其實會越來越受到政策約束，像這種主動的股權(quán)合作，在項目層面可能會越來越多，所以這個空間還是很大的。當(dāng)政府給你關(guān)上了一扇窗的時候，其實有一扇門已經(jīng)打開了。

現(xiàn)場提問：上半年公司的銷售去化率，并表口徑的銷售回款率，推盤貨量有信心完成年初提及的15%，2300億左右的目標(biāo)嗎？

陳昱含：我們的去化率大概是在60-70左右，這還是在當(dāng)前的市場，我們還是穩(wěn)住了整個的穩(wěn)定銷售。信心方面，我們對今年信心是非常充足的，雖然有一定難度，但在過程中我們之前鋪排的節(jié)奏也是前低后高。

這一定程度上，我們1-7月份完成997億元，我們也在搶收三季度，三季度爭取可以在1400-1500左右，這樣在全年的目標(biāo)是有信心的。很大程度上在加速周轉(zhuǎn)今年新增的土儲的供貨，這也是給我們很大信心可以去完成的，當(dāng)然在目前的環(huán)境下，這個目標(biāo)肯定是不輕松，而且我們要警惕接下來的政策回調(diào)，包括疫情是不是在四季度有反捕。

如果說這一塊再帶來影響的話，那確實對這個不確定性就會有很大的影響了，但我相信國家在這方面會有很穩(wěn)定的整個態(tài)勢這一塊的掌控。

梁潔：并表的權(quán)益回款率是85%左右，差異不大，不管是操盤還是非操盤，我們回款率基本都在這個水平上，這也跟上半年的銷售結(jié)構(gòu)有關(guān)系。我們是二季度發(fā)力追回了很多，對于回款來講，有一個按揭放款的物理時間周期。

現(xiàn)場提問：從推盤角度，年初的投資者見面會提出大概2700億左右，上半年大概有1000億多一些，下半年可能在1600、1700億的情況，實際現(xiàn)金流的收支、全年現(xiàn)金流情況如何？

梁潔：這是必問項。如果年度銷售合約額實現(xiàn)2300億的話，實際上先成立于權(quán)益占比，權(quán)益占比大概65%左右，回款率是85%左右。用權(quán)益來表達(dá)的，大概是1250億左右的回款，其他的現(xiàn)金收入，包括建筑和其他板塊的，大概有140-150億的兩項收入水平。

土地支出可能權(quán)益可以做到600億，但現(xiàn)在看起來有差異，我們可能在完成新增貨值1800億基礎(chǔ)上，不一定非要支出那么多。從上半年貨地比做出很多改善，按600億來測算，整個建安成本支出在400億左右，占整個回款比例35%左右。

營銷費、管理費用，兩項相加是5%-6%的水平，應(yīng)該在70億左右的水平。其他運營支出，建筑的、包括其他板塊運營支出大概150億左右，利息支出65億左右，稅金支出是85億萬，大概占回款的8%水平，分紅支出10.5億。

債務(wù)凈增按照年初的鋪排，大概新增是70億-80億之間的水平，我們估計當(dāng)年現(xiàn)金會的變化可能增加70億左右，基本上是這樣的水平。當(dāng)然，PPP的長期投資可能還要作為減項，把這個算進(jìn)去可能有50億左右。整個現(xiàn)金流會凈增75億左右。

現(xiàn)場提問：公司有未來幾年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)前十目標(biāo)嗎？未來房地產(chǎn)公司會不會產(chǎn)生萬億以上的銷售額巨頭？

陳錦石：現(xiàn)在一直在17、16名徘徊，這是我們最希望的，我們一般控制在15名左右就夠了，沒有打算非要沖10強(qiáng)。因為不僅還有一些外來的各種因素，把控還是問題，因為太大了之后，這一次從三條紅線來看，中央是在關(guān)注我們，沒有必要被他們關(guān)注、盯住了，如果被盯住了、關(guān)注了這也不是最佳狀態(tài)，所以我們控制在15左右，在20-15之間。

陳昱含：在這種情況下，像前幾年橫空出生的高增長，外部環(huán)境已經(jīng)不存在了，想要實現(xiàn)萬億還是很難的，包括現(xiàn)在宇宙第一房企在實現(xiàn)萬億這條路上還是很難的。從外部環(huán)境上來說，確實很難具有這樣的高增長的體現(xiàn)，因為從這一次融資收緊的幾個政策來看，把我們鎖定的范圍是非常有限的，在這個空間里面能夠做到有質(zhì)量，這就是非常不錯的發(fā)展規(guī)劃了。

現(xiàn)場提問：能否了解陳昱含和主席現(xiàn)在在公司分工大致怎么樣？

陳錦石：實際上，從這八個月的情況來看，整個房地產(chǎn)由陳昱含帶領(lǐng)大家去操盤，從半年度的成績來看，還是不錯，隨著陳昱含職業(yè)經(jīng)理人逐步在歷練過程中，應(yīng)該說是非常尊重的、是超乎我的想象，我的分工和她的分工，逐步變我為幫她打工了。

陳昱含：實際上，我們半年度的成績，還是取之于管理團(tuán)隊的努力，而且是前幾年打下的基礎(chǔ)。我們跟主席的分工，準(zhǔn)確來說，從2017年9月份開始，我們就跟董事會有非常明確的授權(quán)范圍，比如在投資上設(shè)定了一個授權(quán)，我們是新進(jìn)城市需要跟主席報備匯報，在一些不確定性大的城改、大收購、大的兼并購項目上，這可能需要跟主席進(jìn)行報告的。其他一般性的投資，都是我們置地總部這一塊做整個經(jīng)營管理。以投資業(yè)務(wù)展開來說，我們是有一個非常明確的授權(quán)機(jī)制在履行。

一定程度上，管理團(tuán)隊從前到后都已經(jīng)完成了整個管理鏈條，整個審批流程，基本上這一塊是完善的。主席更多是站在投資人的角度看公司，跟很多股東一樣，他對我們的調(diào)研、對我們的發(fā)展、后續(xù)經(jīng)營質(zhì)量、交付的質(zhì)量是非常關(guān)注的，而且跟很多股東、投資人都差不多，也是喜歡去我們售樓處、去工地轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，這對于我們來說是一種促進(jìn)，可以讓我們在這種前提下做好項目、做好經(jīng)營生產(chǎn)，做好整個經(jīng)營質(zhì)量，為股東創(chuàng)造更高的利益，這是非常良性的循環(huán)。

（責(zé)任編輯：徐帥）