房企年報(bào)季｜“二代”接班中南建設(shè)陳昱含的考題

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-27 20:30

繼4月26日晚間發(fā)布年報(bào)業(yè)績(jī)后，4月27日中南建設(shè)(000961,股吧)召開2020年度線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。會(huì)上，中南建設(shè)掌舵人陳錦石正式對(duì)外宣布陳昱含即將全面接班的消息，并表示“希望投資者對(duì)年輕人有信心。”

地產(chǎn)“二代”走到臺(tái)前，中南建設(shè)的發(fā)展“生涯”也由黑馬轉(zhuǎn)為白馬。從過去一年的表現(xiàn)來看，陳昱含選擇的策略要相對(duì)保守，但或是受到政策及外部環(huán)境因素的影響，不過這一策略顯然要繼續(xù)延續(xù)。陳昱含更是在業(yè)績(jī)會(huì)上直言，“未來中南建設(shè)的驚喜會(huì)少一些，但是確定性會(huì)多一些?！睆哪壳暗陌l(fā)展情況來看，中南建設(shè)少數(shù)股東權(quán)益大漲265.2%，總負(fù)債規(guī)模也達(dá)到了3108.9億元，“二代”接班后，留給陳昱含的挑戰(zhàn)依然不小。

投資收益占利潤(rùn)總額40.79%

2020年，中南建設(shè)整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入786億元，同比增長(zhǎng)9.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)70.8億元，同比增長(zhǎng)70%；綜合毛利率17.29%，同比微增0.54個(gè)百分點(diǎn)。

回應(yīng)毛利率表現(xiàn)，中南建設(shè)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦在會(huì)上表示，2020年在很多頭部房企毛利率下降的同時(shí)，中南反而略有上升，這方面與結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目在早期的投資布局有很大關(guān)系。從行業(yè)來講，毛利率逆勢(shì)上升的可能性不大，雙集中供地后將進(jìn)一步壓縮毛利空間，中南建設(shè)亦是如此，但公司的凈利還有一定的改善空間。

中南建設(shè)董事會(huì)秘書梁潔則補(bǔ)充稱，公司毛利率之所以會(huì)出現(xiàn)逆勢(shì)提升，這方面改善也與過去毛利率較低有關(guān)。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑業(yè)務(wù)，是中南建設(shè)營(yíng)收的核心。2020年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)新開工面積約1357萬平方米，同比減少3.5%，完成竣工面積約1349萬平方米，同比增長(zhǎng)42.6%。由于竣工項(xiàng)目并表比例有所下降，中南建設(shè)2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入585.7億元，同比增長(zhǎng)13.5%。結(jié)算毛利率19.14%，同比增加1.21個(gè)百分點(diǎn)。

建筑業(yè)務(wù)方面，2020年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入222億元，同比微增0.09%，且其毛利率為8.65%，同比還下降0.36個(gè)百分點(diǎn)。

主營(yíng)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，并不能回答凈利潤(rùn)大漲的原因。記者查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，中南建設(shè)非主營(yíng)業(yè)務(wù)中投資收益貢獻(xiàn)很大，非并表項(xiàng)目確認(rèn)的投資收益達(dá)到42.9億元，占利潤(rùn)總額的比例高達(dá)40.79%。這或許可以解釋，中南建設(shè)凈利潤(rùn)大漲的原因。

利潤(rùn)指標(biāo)與股權(quán)激勵(lì)掛鉤

凈利潤(rùn)“走高”的背后，也與中南建設(shè)先后推出兩次股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃相關(guān)聯(lián)。

記者了解到，2018年8月中南建設(shè)第七次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過了《2018年股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃（草案）及摘要》及其他相關(guān)議案，決定設(shè)立2018年股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃（簡(jiǎn)稱“2018年計(jì)劃”）。2018年計(jì)劃擬向激勵(lì)對(duì)象授予期權(quán)23260萬份，其中首次授予21580萬份，預(yù)留1680萬份。

上述股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，也設(shè)置了業(yè)績(jī)考核指標(biāo)，而該項(xiàng)指標(biāo)與凈利潤(rùn)相掛鉤。激勵(lì)對(duì)象行權(quán)需要滿足中南建設(shè)業(yè)績(jī)考核要求和個(gè)人業(yè)績(jī)考核要求。對(duì)于公司業(yè)績(jī)，行權(quán)將對(duì)分年度進(jìn)行績(jī)效考核，考核年度為2018年、2019年和2020年，對(duì)應(yīng)業(yè)績(jī)考核目標(biāo)分別為考核年度公司歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)相對(duì)2017年的增長(zhǎng)幅度分別不低于240%、560%和1060%。激勵(lì)對(duì)象只有在年度績(jī)效滿足考核要求的前提下，才能行使當(dāng)期權(quán)益。

中南建設(shè)需要在2018至2020年三年內(nèi)，錄得歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)分別不低于20.5億元、39.8億元以及69.95億元。

2019年，中南建設(shè)再次發(fā)布股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，擬向激勵(lì)對(duì)象授予期權(quán)13837萬份。同時(shí)，業(yè)績(jī)考核目標(biāo)在上一期的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步要求2021年公司歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)相對(duì)2017年的增長(zhǎng)幅度分別不低于1408%，即歸母凈利潤(rùn)需達(dá)到約91億元。

年報(bào)顯示，2020年中南建設(shè)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)70.8億元，可以說“壓線”完成了凈利潤(rùn)指標(biāo)。而2019年中南建設(shè)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為41.6億元，也可以說是“壓線”完成。2021年，中南建設(shè)只需再次“壓線”即可。

少數(shù)股東權(quán)益大漲265.2%

陳凱出走后，“房二代”陳昱含接替了中南建設(shè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

發(fā)布會(huì)接近尾聲，陳錦石因“有大項(xiàng)目要談”需提前退場(chǎng)。退場(chǎng)之前，陳錦石也正式對(duì)外宣布陳昱含即將全面接班的消息。陳錦石表示，年輕人一批一批開始涌現(xiàn)，自己帶領(lǐng)的一幫老“隊(duì)伍”會(huì)逐步逐步退下?！瓣愱藕诠居?3年的工作經(jīng)驗(yàn)，她已經(jīng)成熟了，在本屆董事會(huì)換屆后，董事長(zhǎng)、法人會(huì)交給她擔(dān)任，希望投資者對(duì)年輕人有信心?！?/p>

從過去一年的表現(xiàn)來看，陳昱含選擇的策略要相對(duì)保守，但或是受到政策及外部環(huán)境因素的影響，顯然這一策略要繼續(xù)延續(xù)。陳昱含更是在業(yè)績(jī)會(huì)上直言，“未來中南建設(shè)的驚喜會(huì)少一些，但是確定性會(huì)多一些?！睆哪壳暗陌l(fā)展情況來看，留給陳昱含的挑戰(zhàn)依然不小。

年報(bào)顯示，2019年中南建設(shè)的少數(shù)股東權(quán)益為53.83億元，而2020年其少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)了265.2%達(dá)到196.62億元，占總權(quán)益的比重也由上年的20%提升至40.66%。

但記者注意到，中南建設(shè)2020年的凈利潤(rùn)中，少數(shù)股東損益為7.26億元，占比僅為9.3%，權(quán)益與利潤(rùn)“倒掛”現(xiàn)象明顯。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，少數(shù)股東權(quán)益占比較大，主要有兩方面原因。第一種是對(duì)于一些外部投資者是比較依賴的，其在持股方面力度大，但比較分散，同時(shí)持股需要給予較大的回報(bào)；第二種是企業(yè)合作的項(xiàng)目比較多，通過大量合作來加快規(guī)模增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)成長(zhǎng)比較依賴此類合作關(guān)系。

在中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來，少數(shù)股東權(quán)益與利潤(rùn)的差額，是識(shí)別企業(yè)“明股實(shí)債”的重要指標(biāo)之一。如果二者之間長(zhǎng)期差別較大，那大概率存在“明股實(shí)債”的可能。目前大多數(shù)房企通過“明股實(shí)債”的方式來優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表，這樣可以降低企業(yè)整體負(fù)債率，獲得融資也更為方便。但“明股實(shí)債”的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，“隱形”負(fù)債無法查有所據(jù)，會(huì)導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真和誤判。

“三條紅線”最晚明年達(dá)標(biāo)

截至2020年底，中南建設(shè)的總負(fù)債規(guī)模達(dá)到了3108.9億元，比年初增加17.9%。其中，有息負(fù)債規(guī)模為799億元，比年初增加14.3%。

得益于少數(shù)股東權(quán)益的大幅增長(zhǎng)，中南建設(shè)的“三道紅線”指標(biāo)降檔明顯。截至2020年末，中南建設(shè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.8%，較上年同期下降4.2個(gè)百分點(diǎn)；負(fù)債率為97.8%，較上年同期大幅下降71.6個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為（扣除掉受限資金）為1.04。

針對(duì)“三道紅線”問題，陳昱含回應(yīng)稱，從“三道紅線”全踩，到目前降檔至“黃檔”，中南建設(shè)保持持續(xù)“降負(fù)”態(tài)勢(shì)，有信心最晚明年底實(shí)現(xiàn)“三條紅線”達(dá)標(biāo)。

北京商報(bào)記者盧揚(yáng) 王寅浩

（責(zé)任編輯：李顯杰）