作者 | 王迪

出品 | 焦點財經

在2021年跨界演講中，羅振宇講了一個論點：規(guī)模是問題的解藥，規(guī)模也是問題的根源。作為中南建設（000961.SZ）既定接班人，陳昱含對此深有體會。

所以，在4月27日下午舉行的中南建設2020年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，陳昱含為中南建設在后開發(fā)時代開出了四道解局“藥方”：

一、堅持可持續(xù)發(fā)展，形成增速和經營質量有效平衡。2021年中南建設貨值將在2700億元左右，銷售去化率希望達到70%以上，銷售規(guī)模在2500億左右，以3倍獲地比為目標，未來將兼顧發(fā)展及質量的發(fā)展，保持每年增速10%的底線，未來銷售規(guī)模希望達到5000億元。

二、把卓越經營打造成中南的優(yōu)勢競爭的標簽。中南建設未來將推進產品標準化，提升生產效率，提升產品的競爭力，圍繞改善型住宅、文旅及小鎮(zhèn)等其他產品發(fā)力，讓產品競爭力上一個新的臺階。

三、兩主兩輔多聯(lián)動，加強中南特色的永續(xù)經營能力。堅持中南建設旗下建筑及地產兩大完整上下游產業(yè)鏈建設，聯(lián)動城鄉(xiāng)兩大布局，重點關注2021年美麗鄉(xiāng)村建設、都市圈、大基建領域等十四五規(guī)劃的重點，組織合力及競爭合力，加強商業(yè)及住宅聯(lián)動項目的獲取，提升優(yōu)質項目的獲取能力。

四、強化人才護城河，為職業(yè)經理人賦能。2021年中南建設會以有競爭力的薪酬、體系化的管理培訓讓貢獻者得到回報，有信心將中南建設打造成人才高地。

在鼓勵穩(wěn)健而非狼性的大基調之下，房企快速增長紅利已過，中南建設已經邁入2000億門檻，走過規(guī)?？焖侔l(fā)展“青春期”，如何形成增速和經營質量有效平衡成為根本。

作為成長性公司，中南建設在2020年在行業(yè)整體毛利率下滑的情況之下實現(xiàn)毛利率增長，歸屬上市公司股東的凈利潤實現(xiàn)同比增長70.0%，盈利雙收；權益凈利率9%，同比提高3.2%；2020年加權平均凈資產收益率達到28.18%，同比增長6.60個百分點。

陳昱含表示，未來中南建設將保持每年增速10%底線，以理性的安排，講好中南的好故事，或早或晚會達到5000億目標。

陳昱含之外，中南建設董事長陳錦石、中南建設董秘梁潔、中南建設副總裁兼CFO辛琦等高管也一同出席該場發(fā)布會，不過，陳錦石將更多發(fā)揮的空間留給了女兒，并以洽談項目為由早早離席。

一切無一例外的向外界透露一種信號：接班穩(wěn)步推進，“中南的未來屬于年輕人，對年輕人更看好”。陳錦石表示，年輕人一批一批開始涌現(xiàn)，帶領的一幫老的會逐步退下，董事會換屆后，中南建設董事長和法人會交給陳昱含，在“十四五”末，將有針對性地把整個公司的掌控人就交給她。

新團隊、新規(guī)劃、新戰(zhàn)略、新思想，攜“新”而來的中南建設又會呈現(xiàn)怎樣的新景象？

產品戰(zhàn)略：多元及地產業(yè)務二八分立    關注大基建、裝配式建筑等新領域

對于中南建設未來要走高質發(fā)展之路，陳昱含與父親陳錦石高度一致。陳錦石的理解是需求在變，普惠性地產不會有較大發(fā)展優(yōu)勢。而陳昱含認為，要向內看，在效率及質量方面要做好地產的基本盤。

就2020年的表現(xiàn)來看，中南建設指標逐漸上揚。其中，房地產業(yè)務實現(xiàn)合同銷售金額2238.3億元，合同銷售面積1685.3萬平方米，分別同比增長14.2%和9.4%。銷售金額中一、二線城市占比41%；2020年實現(xiàn)建筑業(yè)務全年新增合同額306.8億元，同比增長10.4%。3億元以上項目達33個，在新增合同額中占比62%。

據(jù)陳昱含預測，2021年的地產形式上不見得比2020年好，需要搶銷售，強融資，未來房企的競爭要更加的標準化，提升集采化率。對此，她提出卓越運營會成為長時間中南建設的主旋律，“不能把雞蛋放在一個籃子里邊”。

陳昱含指出，未來中南建設將堅持旗下建筑及地產兩大完整上下游產業(yè)鏈建設，實現(xiàn)多元業(yè)務的協(xié)同，聯(lián)動城鄉(xiāng)兩大布局，重點關注2021年美麗鄉(xiāng)村建設、都市圈、大基建領域等領域，實現(xiàn)業(yè)務聯(lián)動發(fā)展。

建筑及地產業(yè)務在行業(yè)地位已經有相對的話語權，現(xiàn)在的目標則是更健康更有序地實現(xiàn)發(fā)展。對此，陳昱含對內部企業(yè)發(fā)展有一定的目標，希望實現(xiàn)有序的競爭，提升管理精細度及投資精準性。

“多元化業(yè)務占到2成，地產領域占到8成。以后的協(xié)同業(yè)務會反映在大基建領域，尤其是在城鄉(xiāng)振興領域，地產及建筑實現(xiàn)協(xié)同，通過文旅小鎮(zhèn)、PPP等項目擴展產品領域。中年建設未來在深耕城市將形成現(xiàn)金流滾資產，每年能夠實現(xiàn)一二線城市拿到核心商業(yè)資產，達到對沖市場及跨越周期的目的。”

對于未來裝配式建筑的前景，陳昱含認為，裝配建筑可以減少建安成本，契合國家整體發(fā)展戰(zhàn)略，未來產業(yè)工人的優(yōu)勢會凸顯出來，對行業(yè)有好處，對效率提升及環(huán)境創(chuàng)造有重要意義，鋼結構及裝配建筑是未來的趨勢。

區(qū)域戰(zhàn)略：集中供地帶來下沉機會   設戰(zhàn)區(qū)注重縱向發(fā)展

多元產業(yè)聯(lián)動，把握投資窗口期。在區(qū)域戰(zhàn)略方面，陳昱含則認為城市應該適度下沉，把握城市洼地，降低拿地成本，提升銷售均價，以此實現(xiàn)規(guī)模的排名轉化成規(guī)模排名及報表兩者的綜合考量。

她認為，雙集中供地確實給了房企一些資金調度壓力，讓買地實現(xiàn)了從“零售”到“批發(fā)”的轉變，這為企業(yè)帶來了機遇。深耕某一城市的企業(yè)會獲得更好的紅利，可以更快地做出適配的選擇。中南建設市占率不高，這反而給予其公開取地的機會，做到提前下沉的動作，尋找洼地城市，提升投資精準度上邊的能力。

“我們三四線城市主要在長三角；中西部核心城市前幾年是圍繞著核心城市；大灣區(qū)大概率在城市更新方面。城市的數(shù)量不會用數(shù)量換規(guī)模，而是通過市占率來提升，我們在城市布局方面還有更大的空間，我們也有信心進行深耕。未來中南建設依舊會遵循一二三四線梯度布局的策略， 堅持一二線“四五”，三四線“五五”的原則進行拿地?！?/p>

年報顯示，截至目前，中南建設目前已進入內地112個城市，覆蓋全國400毫米等降水線以東多數(shù)人口密集省份，開發(fā)項目主要集中在長三角區(qū)域和山東，在珠三角區(qū)域、福建、湖南、河南、京津冀區(qū)域以及沈陽、西安、武漢、成都、重慶、昆明、貴陽、南寧等中心城市亦有項目。新增項目107個，項目規(guī)劃建筑面積合計1,523萬平方米，新增項目平均地價約5,002元/平方米，較2019年平均水平有所下降，投資成本進一步優(yōu)化。

針對業(yè)績區(qū)域不均衡，陳昱含作出了分析，區(qū)域差異性這是由于政策上的影響而決定的，“花無百日紅”，拿地的不確定性讓城市業(yè)績呈現(xiàn)出“過山車式”的體驗。

對此，她表示，中南建設已經設置區(qū)域戰(zhàn)區(qū)。城市的確定性不存在團隊中，未來中南建設會給區(qū)域更多的縱深發(fā)展的機會。

“單一城市不可避免地會出現(xiàn)‘過山車’式的業(yè)績。未來考驗的是，企業(yè)對城市深耕的程度及對城市的認知，我們會本著‘先做對，再做好，再做快’的原則，在容錯的市場空間中，給優(yōu)秀的區(qū)域總更大的自由度，實現(xiàn)戰(zhàn)區(qū)的合縱，使能者體現(xiàn)更大的成就感?！?/p>

財務策略：增加少數(shù)股東權益  最晚明年實現(xiàn)"三道紅線"全綠

“三道紅線”加持，降杠桿成為中南建設的必答題。2020年，中南建設負債率實現(xiàn)大幅優(yōu)化，三道紅線降至黃檔，發(fā)展安全墊持續(xù)增厚，為規(guī)模增長加固“保險杠”，僅在“剔除預收款后的資產負債率大于70%”一項中有踩線。

年報顯示，2020年中南建設總負債率86.54%，比2019年末下降4.23個百分點。此外，凈資產負債率97.27%，同比下降71.12個百分點，而在資產端、負債端同時剔除預收賬款之后的負債率僅為79.76%，同比下降4.20個百分點。

管理層在業(yè)績會上也作出了降負債的后續(xù)承諾：“有序降低負債，增加合作，增加少數(shù)股東權益，對資產負債方面進行控制，一個項目出來之后，需要動態(tài)進行管控，快速做大凈資產，明年實現(xiàn)三道紅線全綠?！?/p>

年報顯示，2020年末，中南建設一年內到期所有有息負債233.7億元，在有息負債中占比29.25%，較2019年末下降5.06%，長短期結構更加均衡。有息負債中銀行貸款占比約52%，非銀金融機構貸款占比約22%，債券占比約26%。

具體來看，中南建設2020年總負債3108.9億元，比年初增加17.9%；預收賬款1202.9億元，比年初減少2.5%；有息負債799億元，比年初增加14.3%；2020年中南建設總資產3592.5億元，比年初增加23.6%；凈資產483.6億元，比年初增加80.3%；股東權益287億元，比年初增加33.9%；少數(shù)股東權益196.6億元，比年初增加265.2%；

現(xiàn)金方面，中南建設現(xiàn)金“安全墊”持續(xù)增厚。中南建設2020年現(xiàn)金余額328.6億元，相比2019年末增加29.3%，現(xiàn)金短債比為1.41，比2019年末進一步提高，扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比為1.04，符合國家重點房地產企業(yè)資金檢測和融資管理規(guī)則基本要求。

針對中南建設對外擔保頻繁的現(xiàn)狀，管理層的解釋是：“我們擔保都是為融資服務的，我們的融資也不是很高，我們去年有息負債799億，擔保的量也不是很高，所以壓力不大。面對‘三道紅線”我們集中度較少也是一種優(yōu)勢?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2021年中南建設對外擔保的勢頭不減。僅在1月份，中南建設共發(fā)生16次擔保事件，涉及擔保金額69.33億元。截至2月4日，中南建設及控股子公司對外擔保余額為670.21億元，占公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的312.61%。

中南建設管理層也曾表示，“三道紅線”不是壞事，對行業(yè)穩(wěn)定有所助益。同時，也倒逼中南建設在“股+債”模式里，在“股”的端口需要做更多的努力。

自今年初陳凱離職后，陳錦石便將中南建設的房地產業(yè)務平臺中南置地，全權交予陳昱含打理，由總裁升任為董事長。這一舉措，當時也被業(yè)界解讀為陳凱輔佐二代上位后功成身退。如今，業(yè)績會之上，在中南建設工作13年的陳昱含獨當一面，思路、語言表達大有“虎父無犬女”之勢，中南建設的“黑馬”轉“白馬”或許指日可待。

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