圖中人物從左到右依次為：龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉、董事長吳亞軍、首席財務官趙軼

“長期原則是龍湖的主要原則，短期目標要讓位于長期目標，難看的事要弄出來，有風險要亮出來，龍湖是比較簡單的，丑媳婦能見公婆，漂亮媳婦也能見公婆”，2020年的業(yè)績會中，龍湖集團董事長吳亞軍再次談到了龍湖的長期戰(zhàn)略。

明勢定行，是龍湖2020年業(yè)績會的主題詞，也是其過往一年銷售表現(xiàn)的最佳概括。去年，龍湖的合同銷售額同比增長11.6%至2706.1億元，營業(yè)收入同比增長22.2%至1845.5億元。至此，龍湖已經(jīng)連續(xù)六年保持了簽約金額的兩位數(shù)增長。

分區(qū)域來看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域的合同銷售額在集團占比分別為31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。其中，長三角的簽約金額超過了800億元，西部及環(huán)渤海區(qū)域超過了600億元，華南區(qū)域則突破了400億元。

堅持有利潤的增長

面對充滿挑戰(zhàn)與不確定性的2020年，龍湖集團的一系列財務指標都維持在了較優(yōu)水準。報告期內(nèi)，龍湖實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤200億元，剔除公平值變動等影響后的歸母核心凈利潤186.9億元，同比增長20.2%；毛利540.3億元，同比增長6.4%；毛利率29.3%，核心稅后利潤率14.7%，核心權益后利潤率10.1%。

在布局策略方面，龍湖堅定布局一二線高能級城市，并適度下沉到環(huán)都市圈衛(wèi)星城，這些城市經(jīng)濟發(fā)達，人口眾多，且對周邊地區(qū)有著巨大的虹吸效應。報告期內(nèi)，龍湖新增121幅地塊，首入唐山、三亞、蘭州等8城，新增土地儲備建筑面積2567萬平米，權益面積1847萬平米，平均權益收購成本僅5687元/平米。

截至2020年底，龍湖集團的總土儲累計達到7400萬平方米，權益面積達5279萬平方米，業(yè)務遍及環(huán)渤海、西部、長三角、華南、華中五大城市群的63個城市，約90%的貨量都集中于高能級城市。

在業(yè)內(nèi)看來，盡管沒有規(guī)模的突進，龍湖卻保持了利潤的長效穩(wěn)定增長，加之其超高的財務安全邊際，都將助力龍湖未來繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

在行業(yè)房企紛紛面臨“增收不增利”困局的當下，龍湖所交出的成績單堪稱亮眼，但這并未讓龍湖的高管們感到輕松。在業(yè)績會上，龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉表示，看到這份財報，龍湖并沒有多么激動和興奮。面對不斷變化的房地產(chǎn)行業(yè)，龍湖每天都保持著危機感。

這種危機感主要來自于三個方面。首先，龍湖是否還在客戶心中擁有一席之地，這是龍湖最大的危機來源，龍湖不會為了追求短期的財務指標而忽略了客戶；其次，龍湖目前已有幾萬名員工，不少年輕人帶著夢想來到龍湖，公司不能讓他們失望；再次，公司是否充分利用有限的資源，為社會做出了應有的貢獻。

相比單純的規(guī)模追求，龍湖更在意回款和利潤?！皩τ诤灱s規(guī)模，維持在十名左右就比較滿意。因為龍湖的整體權益占比較高，超過了70%，我們始終強調(diào)有回款的簽約、有利潤的增長，這對龍湖非常重要?！鄙勖鲿苑Q。

龍湖判斷，隨著地價成本的上升、融資環(huán)境的趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)過往“暴利”的時代已經(jīng)過去，房企整體毛利率將逐漸回歸到20%至30%的區(qū)間。但是，龍湖希望做到25%至30%的水平。

劍指2021年，龍湖將銷售目標定為3100億元，同比增幅約15%。目前，龍湖的可售貨源約有94%集中在一二線城市。

“我們依然覺得永遠在路上，我們要保持高度警覺、保持饑渴，保持對社會、國家的敬畏，做好龍湖的本分?！鄙勖鲿苑Q。

多航道業(yè)務賦能

圍繞“空間即服務”戰(zhàn)略，龍湖逐漸建立起更多面向未來的能力。今年初，公司正式推出全新品牌“塘鵝”，將房屋租售、房屋裝修增設為集團新的主航道業(yè)務。

自此，龍湖的主航道業(yè)務進一步迭代為C1地產(chǎn)開發(fā)、C2商業(yè)運營、C3租賃住房、C4智慧服務、C5房屋租售、C6房屋裝修六大板塊。

值得一提的是，“塘鵝”的前身是龍湖智慧服務租售中心，后者自2008年以來，運營經(jīng)驗已逾10年。

“龍湖在戰(zhàn)略執(zhí)行之初，通過精確計算劃定了刻度，即每年把回款10%作為上限，投入到持有型物業(yè)部分，這個可以一直保持到現(xiàn)在。

隨著近幾年回款增加，除了投資天街等商業(yè)之外，龍湖也投資一些重資產(chǎn)的冠寓、參與物業(yè)收并購以及塘鵝業(yè)務等?！痹跇I(yè)績會上，邵明曉稱。

在他看來，這樣既能夠保證公司地產(chǎn)主業(yè)的穩(wěn)健增長，又能讓公司圍繞“空間即服務”戰(zhàn)略，做出更大的延伸。

不止于地產(chǎn)業(yè)務的高增長，龍湖的服務引擎表現(xiàn)同樣可圈可點。2020年，龍湖經(jīng)營性收入達135.7億元，同比增長33%，5年復合增長率達42%。其中，物業(yè)投資業(yè)務收入（不含稅租金收入）同比增長30.9%至75.8億元；物業(yè)管理及其他收入同比增長34.9%至59.9億元。

盡管受到疫情沖擊，龍湖商業(yè)仍然守時、保質(zhì)地新開10座商場，商業(yè)租金增長23%至58.2億元，商場銷售額增長14%至305億元。2021年，龍湖預計新開11座商場，收入有望達到85億元。

截至去年底，龍湖已在全國范圍內(nèi)累計開業(yè)49座商場，在手商業(yè)項目超過100個，分布于27座城市，已開業(yè)商場建筑面積達481萬平方米，整體出租率達96.9%。

作為響應國家“租購并舉”政策，順勢推出的租賃住房品牌龍湖冠寓，截至去年底，已開業(yè)房間數(shù)量達到9萬間，租金收入18.1億元，同比增幅55%，成為集團經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻源。在第三方機構的統(tǒng)計中，冠寓開業(yè)超過六個月的房源出租率高達93.3%，品牌影響力穩(wěn)居行業(yè)前三。

今年，龍湖再為“冠寓”定下了租金收入達到25億元，開業(yè)房間數(shù)達到11萬間的增長目標?！叭绻皇鞘艿揭咔橛绊?，冠寓在2020年就已經(jīng)實現(xiàn)盈利了”，邵明曉稱。不過，相比規(guī)模，龍湖更在意租賃住房業(yè)務的穩(wěn)健。

據(jù)邵明曉介紹，“冠寓”的管理團隊很年輕，所服務的客群也偏年輕化，這樣的管理團隊更容易知曉客戶的真實需求。此外，龍湖的融資成本一直較低，這是公司做好租賃業(yè)務的優(yōu)勢所在。近期，政府再次提到保障性租賃住房的建設，龍湖也會借著這個東風，繼續(xù)把這項業(yè)務做好。

作為龍湖品牌最富溫情的一環(huán)，龍湖智慧服務持續(xù)在物管領域釋放出更大的影響力。2020年，龍湖智慧服務基本完成了在一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，收入達到58.4億元（合并抵消前收入約為77億元），同比增長36%，實際管理面積達1.72億平米，業(yè)主滿意度連續(xù)十二年超過90%。

物管行業(yè)正逐漸成長為極富前景的行業(yè)。中信證券研報預計，未來3至5年，物業(yè)管理市場總體規(guī)模將增加至24080億元，其中，住宅物業(yè)管理市場規(guī)模增加至15360億元，增值服務市場規(guī)模擴張至4224億元，市場容量進一步打開。

自與資本市場相關聯(lián)起，收并購、規(guī)模擴張就成為了標注在物企身上揮之難去的標簽，龍湖智慧服務也不例外。今年3月，龍湖智慧服務以12.73億元總價收購了億達服務100%股權，再度引發(fā)了業(yè)內(nèi)關于其或被分拆上市的猜想。

但是，吳亞軍又一次給出了否認的答案。業(yè)績會上，吳亞軍強調(diào)，“龍湖智慧服務作為整個空間即服務大業(yè)務板塊中的一環(huán)，沒有分拆上市的計劃，我們更關注這個業(yè)務的健康發(fā)展，更關注用戶的服務體驗，包括它的成長性”。

有業(yè)內(nèi)人士評價稱，六大航道業(yè)務整齊有序，相互借力，既注重各航道自有的商業(yè)邏輯與運營，亦看重充分凝聚、協(xié)同所帶來的效能，成為了驅(qū)動龍湖集團新一輪成長的六大引擎。

財務盤面安全穩(wěn)健

弱環(huán)境之下是強者的比拼，哪怕是微弱的環(huán)境，仍要考慮有所增長，這就是強者的姿態(tài)。其中，“強”不是要強、好強，而是在危難之中依然能夠保持抗風險的韌性，吳亞軍曾如是說。

負債和融資能力的強弱，是體現(xiàn)房企風險把控情況及能否長足發(fā)展的晴雨表。截至2020年末，龍湖的凈負債率僅有46.5%，現(xiàn)金短債比為4.24倍，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為67%，按照“三道紅線”融資新規(guī)來看，龍湖三項數(shù)據(jù)全部達標，處于綠檔。

事實上，2016年至2020年，龍湖集團的凈負債率一直保持在54%以下，現(xiàn)金短債比保持在3倍以上，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率保持在70%以下，連續(xù)5年處在“三道紅線”綠檔水平。

一直以來，龍湖都是憑借著“潔癖般的自律”向前發(fā)展，邵明曉稱?！拔覀儠r刻提醒自己，不能濫占用金融資源，不能去做高息的融資。這么多年，在這個行業(yè)里，很多公司做前融、非標，而龍湖從來沒有做過前融或非標，沒有過資管計劃、沒用過影子銀行”。

按照“三道紅線”的規(guī)定，龍湖未來能夠保持15%的信貸增長規(guī)模。2020年，龍湖的平均借貸成本僅4.39%，平均貸款年限6.59年，在手現(xiàn)金為778.3億元，這也是其應對市場變化的信心和底氣。

憑借長期穩(wěn)健的財務結構，龍湖集團在資本市場備受認可。2020年9月，國際權威信用評級機構穆迪將龍湖的發(fā)行人和高級無擔保評級從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定；同年12月，惠譽也將龍湖評級展望調(diào)升至正面。至此，龍湖集團成為了中國全投資級房企中，2020年內(nèi)唯一一家獲兩家國際機構調(diào)升評級/展望的企業(yè)。

資本市場的信任，在龍湖的發(fā)債成本中也可窺見一斑。去年1月，龍湖宣布發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息在3.375%至3.85%之間，期限介乎7.25年至12年，曾創(chuàng)下了中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。

由于受到疫情沖擊，2020年的地產(chǎn)股估值承壓，板塊龍頭股表現(xiàn)低迷，二三線陣營的地產(chǎn)股更是集體跌破凈值，龍湖卻走出了特立獨行的行情。Wind數(shù)據(jù)顯示，去年，龍湖集團的股價漲幅近29%，市值也由2019年末的1956.2億港元上漲至去年末的2751億港元。

利好仍在不斷傳來。2021年3月15日，龍湖正式被納入恒生指數(shù)，成為55家成份股之一，躋身藍籌行列。業(yè)內(nèi)指，保持高度自律與克制，將安全穩(wěn)健作為底盤的龍湖集團，仍將保持有質(zhì)量、有利潤的增長。

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