房企“紅線降檔”初見(jiàn)成效一季度職業(yè)經(jīng)理人信心回升

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-03-29 14:20

中房報(bào)記者唐珊珊丨北京報(bào)道

2020年的“三道紅線”，讓地產(chǎn)行業(yè)氣壓陡降，殊不知，這場(chǎng)以增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力為目標(biāo)的“全民健身”運(yùn)動(dòng)才剛剛開(kāi)始。今年2月，一份“22城將集中供地”的網(wǎng)傳文件流出，文件要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。文件中提及的22個(gè)重點(diǎn)城市包括：北上廣深四個(gè)一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市。

該文件流出后不久，鄭州市和青島市自然資源和規(guī)劃局便相繼跟進(jìn)發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》。如果說(shuō)“三道紅線”收緊了企業(yè)的融資口，那么“集中供地”對(duì)于房企來(lái)說(shuō)又意味著什么？“假設(shè)各個(gè)城市每年三次集中出讓土地，按照2020年供地情況，幾個(gè)熱點(diǎn)城市單次集中供地超40宗，這也意味著房企需要準(zhǔn)備高額的保證金和土地出讓金，這將對(duì)企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。”杭州一位本地房企投資部總經(jīng)理?xiàng)钇碓诮邮苤袊?guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

“變”已成為每年“不變”的主題，面對(duì)2021年這場(chǎng)剛拉開(kāi)序幕的硬仗，房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人們是否有足夠的信心去打，又將以怎樣的方式去迎戰(zhàn)？根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)2021年一季度職業(yè)經(jīng)理人信心指數(shù)調(diào)查結(jié)果顯示，本季度中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)（ChinaReal-EstateManagerConfidenceIndex，簡(jiǎn)稱(chēng)中房MCI指數(shù)）為69.8，相比2020年四季度的63.1有6.7的回升，回升幅度也明顯增加。

━━━━經(jīng)理人對(duì)金融政策仍持謹(jǐn)慎態(tài)度

以2019年末數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，銷(xiāo)售排名前50位的房地產(chǎn)企業(yè)中，“三道紅線”位于紅檔的有4家房企，分別為：中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股、中梁控股，從近期多家企業(yè)發(fā)布的2020年業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，多家“踩線”房企三項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)不同程度的改善，這一情況也對(duì)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的信心情況產(chǎn)生了微妙影響。不僅房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人綜合信心指數(shù)較上一季度有所回升，在分項(xiàng)指標(biāo)方面，40％的職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)為稅收政策會(huì)有所寬松，不過(guò)86.7％的職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)為融資成本有所增加，46.8％的職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)為下半年適合補(bǔ)倉(cāng)拿地，81.43％的職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)為下半年市場(chǎng)購(gòu)房意愿會(huì)回暖，53.67％的職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)為今年房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)。

不過(guò)，值得關(guān)注的是，受訪房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人對(duì)金融政策的信心預(yù)判持謹(jǐn)慎態(tài)度。從國(guó)家宏觀政策、市場(chǎng)走勢(shì)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三大項(xiàng)的指標(biāo)評(píng)判情況來(lái)看，受訪職業(yè)經(jīng)理人對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的信心預(yù)判最高，城市供求情況和購(gòu)房意愿指標(biāo)的分?jǐn)?shù)都達(dá)到了7.7，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的信心指標(biāo)分?jǐn)?shù)也達(dá)到了6.9；相對(duì)而言，受訪職業(yè)經(jīng)理人在國(guó)家宏觀政策的分項(xiàng)信心指數(shù)預(yù)判中，稅收政策和金融政策的打分依然最低，分別為4.1和5.4；在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的分項(xiàng)信心指數(shù)預(yù)判中，受訪職業(yè)經(jīng)理人對(duì)企業(yè)融資能力的信心預(yù)判最低，只有5.8，這也與目前的行業(yè)大環(huán)境息息相關(guān)。

━━━━TOP31-50陣營(yíng)企業(yè)合作拿地力度加大

盡管在融資方面壓力重重，但多數(shù)房企在拿地上還是表現(xiàn)出積極的一面。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額3866億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)9.2％。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為60.3％。

TOP10企業(yè)1-2月新增貨值總額4073億元，占TOP100企業(yè)的32.9％。值得注意的是，這組數(shù)據(jù)中，有一些微妙的變化。據(jù)記者梳理觀察，50家代表房企2021年1～2月拿地權(quán)益占比總體增加，但不同陣營(yíng)房企拿地權(quán)益占比呈兩極分化。數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為86.9％，較上年同期增長(zhǎng)10％。

其中，前10陣營(yíng)企業(yè)和11-30陣營(yíng)企業(yè)更傾向于獨(dú)立拿地，保持足夠的利潤(rùn)空間；31-50陣營(yíng)企業(yè)在招拍掛市場(chǎng)更傾向于合作拿地，減少資金壓力，提高抗風(fēng)險(xiǎn)力，數(shù)據(jù)顯示，該陣營(yíng)2021年1-2月拿地權(quán)益金額下降3.8％。在拿地布局上，長(zhǎng)三角區(qū)域依舊是熱門(mén)區(qū)域，2021年1～2月TOP10房企在該區(qū)域拿地金額為1043億元，其次是中西部地區(qū)和粵港澳大灣區(qū)。

觀點(diǎn)

對(duì)于2021年的市場(chǎng)預(yù)判，以及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了3位職業(yè)經(jīng)理人，他們的觀點(diǎn)或許可以為行業(yè)帶來(lái)一些啟示。

對(duì)于2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我是有信心的。我認(rèn)為在這樣大變局的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)主要在“雙循環(huán)”基礎(chǔ)上立足。目前企業(yè)生存和行業(yè)已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)見(jiàn)底和橫盤(pán)的趨勢(shì)，如何在這樣的市場(chǎng)中有質(zhì)量的生存下去，我認(rèn)為需要做到三點(diǎn)：一、要做到精準(zhǔn)拿地，防范風(fēng)險(xiǎn)，要保證拿到優(yōu)質(zhì)性?xún)r(jià)比的地塊，企業(yè)可以穩(wěn)健前行。二、注重企業(yè)自身能力的打造，有四個(gè)端口：管理端口、產(chǎn)品端口、營(yíng)銷(xiāo)端口、服務(wù)端口。在利潤(rùn)很微薄的情況下，企業(yè)要向管理要效益；產(chǎn)品端口是做符合人們需求的高質(zhì)量產(chǎn)品，這樣才能實(shí)現(xiàn)品質(zhì)口碑傳播，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力；營(yíng)銷(xiāo)端的發(fā)力，是指利用好大數(shù)據(jù)，在科技加持下做到個(gè)性化、精準(zhǔn)化的營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)企業(yè)周轉(zhuǎn)起到支撐作用；服務(wù)端口是指有效貼近業(yè)主服務(wù)，深度喚醒業(yè)主對(duì)企業(yè)的認(rèn)同，這四個(gè)端口是需要企業(yè)持續(xù)深耕發(fā)力的地方。三、主業(yè)和輔業(yè)的相互協(xié)同。多元化的副業(yè)并不是阻礙主業(yè)，而是要對(duì)主業(yè)形成支撐。以地產(chǎn)為主業(yè)的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)、建筑體系在這塊的產(chǎn)業(yè)鏈上應(yīng)該可以更深度挖掘做好協(xié)同，整個(gè)這樣體系下，企業(yè)發(fā)展才會(huì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

信心是一定有的。第一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是非常大的規(guī)模，每年15萬(wàn)億、16萬(wàn)億元的市場(chǎng)。第二，雖然百?gòu)?qiáng)房企集中度越來(lái)越高，但是機(jī)會(huì)總是給有準(zhǔn)備的人。2021年是龍記泰信第六個(gè)三年戰(zhàn)略規(guī)劃期的起始年，我們計(jì)劃實(shí)行上海與西安的雙總部管理，將投資與合作，金融、融資、設(shè)計(jì)、品牌、外部商業(yè)運(yùn)營(yíng)、供應(yīng)鏈貿(mào)易并入到上?？偛?，全方位對(duì)接一線百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商，進(jìn)一步與上下游供應(yīng)商、合作伙伴合作，爭(zhēng)取三年后實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)綜合收入過(guò)千億，總資產(chǎn)過(guò)千億的目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)早已過(guò)了黃金、白銀時(shí)代，從整體形勢(shì)來(lái)看，近期出臺(tái)的一系列政策，如“三道紅線”、熱點(diǎn)城市集中供地，都使資源越來(lái)越傾向于頭部企業(yè)。但對(duì)于我們這樣的成長(zhǎng)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，依然有機(jī)會(huì)。我認(rèn)為，成長(zhǎng)型企業(yè)要實(shí)現(xiàn)“追趕超”有兩個(gè)要點(diǎn)：一是打造精準(zhǔn)、清晰的投資能力。根據(jù)不同的底層資產(chǎn)分情況合理運(yùn)用金融杠桿與合作杠桿；二是優(yōu)化拿地結(jié)構(gòu)，平衡好利潤(rùn)盤(pán)、流量盤(pán)貨值盤(pán)，形成戰(zhàn)略縱深和高質(zhì)量健康發(fā)展。今年我們雙總部全面對(duì)標(biāo)一線的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，我們非常有信心在三年內(nèi)達(dá)成進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)前50強(qiáng)的目標(biāo)。

2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是整體向好，穩(wěn)中有升的。22城集中供地對(duì)整個(gè)行業(yè)都有著深遠(yuǎn)的影響。集中供地后，對(duì)企業(yè)投資精準(zhǔn)度、產(chǎn)品研發(fā)、融資能力、銷(xiāo)售回款等方面都提出了更高的要求。集中拿地勢(shì)必會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大壓力，未來(lái)我們會(huì)考慮走合作之路；另一方面，我們今年增加了戰(zhàn)略發(fā)展部的和運(yùn)營(yíng)部的人員，目前已分布到全國(guó)各地進(jìn)行投拓，希望能夠在3月底有一個(gè)強(qiáng)大的落地。2021年我們制訂了三個(gè)計(jì)劃目標(biāo)：一是營(yíng)收在2020年的基礎(chǔ)上再增加一倍，二是在立足長(zhǎng)株潭，深耕京津冀，大力拓展珠三角的基礎(chǔ)上，增加長(zhǎng)三角和西南片區(qū)的發(fā)展，通過(guò)兩翼區(qū)域協(xié)同，真正實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局的戰(zhàn)略目標(biāo)；三是計(jì)劃將物業(yè)板塊和教育集團(tuán)分別運(yùn)作上市，目前正在做相關(guān)籌備工作。