“三道紅線”政策并未延期,仍將于2021年起在全行業(yè)全面實(shí)施

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-10-12 07:01

國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則(業(yè)界俗稱(chēng)“三道紅線”)自被曝光以來(lái)一直是行業(yè)熱議的話題。

近日，坊間傳言，三道紅線的嚴(yán)格執(zhí)行將被推遲到2023年。記者通過(guò)多方采訪了解到，該消息有誤讀之嫌，“三道紅線”政策并未延期，仍將于2021年起在全行業(yè)全面實(shí)施，并力爭(zhēng)讓房企在三年內(nèi)完成降負(fù)債的目標(biāo)。

“三道紅線”明年起在全行業(yè)鋪開(kāi)

今年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。包括碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、中海等12家房企參加了此次的座談會(huì)。而此次座談會(huì)的成果之一在于形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

近日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，監(jiān)管部門(mén)要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。同時(shí)提及今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會(huì)的12家房企試點(diǎn)實(shí)施，房企每月15日前需提交監(jiān)管部門(mén)下發(fā)的監(jiān)測(cè)表，共涉8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，其中涵蓋了“三條紅線”指標(biāo)。隨即網(wǎng)上關(guān)于“三道紅線的嚴(yán)格執(zhí)行將被推遲到2023年”的說(shuō)法不脛而走。

有接近監(jiān)管層的人士向上證報(bào)記者表示，上述說(shuō)法系媒體誤讀。

“不是延期的概念?！庇袇⑴c座談會(huì)的房企高管向上證報(bào)記者透露，從2021年1月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則將在全行業(yè)全面開(kāi)始實(shí)施，并力爭(zhēng)在3年內(nèi)達(dá)標(biāo)。“我們也是明年1月1日開(kāi)始執(zhí)行，現(xiàn)在只是先報(bào)個(gè)方案。我們做的方案是在2023年完成，即在2023年6月30日之前企業(yè)降負(fù)債達(dá)標(biāo)?！?/p>

該高管表示，“三道紅線”主要是和企業(yè)有息負(fù)債融資總額掛鉤。房企按照設(shè)定好的降負(fù)債的時(shí)間表按年漸次執(zhí)行，如果不達(dá)標(biāo)或踩了紅線，那可能對(duì)企業(yè)融資有些影響。但它并不是一個(gè)強(qiáng)制的規(guī)定，只是一個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)，若房企實(shí)在完不成也不會(huì)有什么處罰，也沒(méi)有“一刀切”。

哪些房企觸碰了“三道紅線”？

最近“恒大風(fēng)波”頗為引人注目。有分析人士認(rèn)為，“恒大風(fēng)波”的背后根源在于監(jiān)管層出臺(tái)“三道紅線”所給予企業(yè)的無(wú)形壓力。

其實(shí)不僅僅是恒大，坊間傳言融創(chuàng)也在出售上海的商業(yè)物業(yè)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮更公開(kāi)稱(chēng)“三道紅線”是行業(yè)規(guī)則的重大改變，影響力不亞于2002年的土地招拍掛改革。雖然業(yè)界爆出“三道紅線”的消息至今才1個(gè)多月，但房地產(chǎn)行業(yè)正面臨深刻的變革應(yīng)該是可以預(yù)見(jiàn)的事情。

究竟何謂“三道紅線”？

據(jù)了解，監(jiān)管層根據(jù)負(fù)債率為房地產(chǎn)企業(yè)劃定“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“踩線”的數(shù)量，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，并以此來(lái)劃定其融資時(shí)有息負(fù)債年增速的上限。比如，“未踩線”的綠色檔房企，有息負(fù)債年增速上限為15%，“踩一道線”的黃色檔房企，有息負(fù)債年增速上限為10%，“踩二道線”的橙色檔房企，有息負(fù)債年增速上限為5%，“踩三道線”紅色檔房企則不能新增有息負(fù)債。

記者以克而瑞地產(chǎn)研究中心公布的2020年上半年全口徑銷(xiāo)售金額排名前50的房企為初始樣本，在剔除尚未上市或部分?jǐn)?shù)據(jù)不全的房企后，按照2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)分別對(duì)其中45家上市房企按照“三道紅線”所設(shè)置的指標(biāo)進(jìn)行了排名。

結(jié)果“未踩線”的房企有4家，主要為央企，“踩三道紅線”的房企有7家，“踩二道紅線”的房企有8家，“踩一道紅線”的房企最多，達(dá)26家。

有房企高管表示，應(yīng)對(duì)“三道紅線”要分短期、中期、長(zhǎng)期來(lái)看。短期是向內(nèi)抓銷(xiāo)售、促回款，抓住融資窗口期；中期是考慮如何降負(fù)債，“三道紅線”本來(lái)就是動(dòng)態(tài)的，隨著房企拿地銷(xiāo)售回款一直在變，房企須自己主動(dòng)監(jiān)測(cè)“三道紅線”的水平，同時(shí)在過(guò)程中找到一些更好的經(jīng)營(yíng)方法，比如合作等；長(zhǎng)期則要容忍在低杠桿的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)模式，通過(guò)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的局面。

“不要存在任何幻想。從整個(gè)國(guó)家宏觀層面到房地產(chǎn)行業(yè)本身，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)壓器這個(gè)作用肯定是存在的，但企業(yè)想要長(zhǎng)久生存確實(shí)需要變革?！痹摳吖鼙硎荆L(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控主要集中在對(duì)需求端的調(diào)控，對(duì)供應(yīng)端的調(diào)控相對(duì)較少，而這次是要從供應(yīng)端著手降杠桿。從監(jiān)管層的初衷來(lái)看，就是要讓整個(gè)行業(yè)回到相對(duì)安全的水平上去。