“三道紅線”政策并未延期,仍將于2021年起在全行業(yè)全面實施

來源：智能家居時間：2020-10-12 07:01

國家有關(guān)部門出臺的重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則(業(yè)界俗稱“三道紅線”)自被曝光以來一直是行業(yè)熱議的話題。

近日，坊間傳言，三道紅線的嚴格執(zhí)行將被推遲到2023年。記者通過多方采訪了解到，該消息有誤讀之嫌，“三道紅線”政策并未延期，仍將于2021年起在全行業(yè)全面實施，并力爭讓房企在三年內(nèi)完成降負債的目標。

“三道紅線”明年起在全行業(yè)鋪開

今年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。包括碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、中海等12家房企參加了此次的座談會。而此次座談會的成果之一在于形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

近日，有媒體報道稱，監(jiān)管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。同時提及今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點實施，房企每月15日前需提交監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)測表，共涉8項財務(wù)指標，其中涵蓋了“三條紅線”指標。隨即網(wǎng)上關(guān)于“三道紅線的嚴格執(zhí)行將被推遲到2023年”的說法不脛而走。

有接近監(jiān)管層的人士向上證報記者表示，上述說法系媒體誤讀。

“不是延期的概念。”有參與座談會的房企高管向上證報記者透露，從2021年1月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則將在全行業(yè)全面開始實施，并力爭在3年內(nèi)達標?！拔覀円彩敲髂?月1日開始執(zhí)行，現(xiàn)在只是先報個方案。我們做的方案是在2023年完成，即在2023年6月30日之前企業(yè)降負債達標?！?/p>

該高管表示，“三道紅線”主要是和企業(yè)有息負債融資總額掛鉤。房企按照設(shè)定好的降負債的時間表按年漸次執(zhí)行，如果不達標或踩了紅線，那可能對企業(yè)融資有些影響。但它并不是一個強制的規(guī)定，只是一個指導意見，若房企實在完不成也不會有什么處罰，也沒有“一刀切”。

哪些房企觸碰了“三道紅線”？

最近“恒大風波”頗為引人注目。有分析人士認為，“恒大風波”的背后根源在于監(jiān)管層出臺“三道紅線”所給予企業(yè)的無形壓力。

其實不僅僅是恒大，坊間傳言融創(chuàng)也在出售上海的商業(yè)物業(yè)。萬科董事會主席郁亮更公開稱“三道紅線”是行業(yè)規(guī)則的重大改變，影響力不亞于2002年的土地招拍掛改革。雖然業(yè)界爆出“三道紅線”的消息至今才1個多月，但房地產(chǎn)行業(yè)正面臨深刻的變革應(yīng)該是可以預見的事情。

究竟何謂“三道紅線”？

據(jù)了解，監(jiān)管層根據(jù)負債率為房地產(chǎn)企業(yè)劃定“三道紅線”，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%，凈負債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“踩線”的數(shù)量，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，并以此來劃定其融資時有息負債年增速的上限。比如，“未踩線”的綠色檔房企，有息負債年增速上限為15%，“踩一道線”的黃色檔房企，有息負債年增速上限為10%，“踩二道線”的橙色檔房企，有息負債年增速上限為5%，“踩三道線”紅色檔房企則不能新增有息負債。

記者以克而瑞地產(chǎn)研究中心公布的2020年上半年全口徑銷售金額排名前50的房企為初始樣本，在剔除尚未上市或部分數(shù)據(jù)不全的房企后，按照2020年半年報數(shù)據(jù)分別對其中45家上市房企按照“三道紅線”所設(shè)置的指標進行了排名。

結(jié)果“未踩線”的房企有4家，主要為央企，“踩三道紅線”的房企有7家，“踩二道紅線”的房企有8家，“踩一道紅線”的房企最多，達26家。

有房企高管表示，應(yīng)對“三道紅線”要分短期、中期、長期來看。短期是向內(nèi)抓銷售、促回款，抓住融資窗口期；中期是考慮如何降負債，“三道紅線”本來就是動態(tài)的，隨著房企拿地銷售回款一直在變，房企須自己主動監(jiān)測“三道紅線”的水平，同時在過程中找到一些更好的經(jīng)營方法，比如合作等；長期則要容忍在低杠桿的經(jīng)營環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)模式，通過規(guī)模競爭達到穩(wěn)定經(jīng)營的局面。

“不要存在任何幻想。從整個國家宏觀層面到房地產(chǎn)行業(yè)本身，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟的穩(wěn)壓器這個作用肯定是存在的，但企業(yè)想要長久生存確實需要變革?！痹摳吖鼙硎?，長期以來，我國的房地產(chǎn)調(diào)控主要集中在對需求端的調(diào)控，對供應(yīng)端的調(diào)控相對較少，而這次是要從供應(yīng)端著手降杠桿。從監(jiān)管層的初衷來看，就是要讓整個行業(yè)回到相對安全的水平上去。