2020年下半年，以降低負(fù)債為目標(biāo)的“三道紅線”監(jiān)管要求對(duì)一些地產(chǎn)公司開(kāi)始施行，業(yè)內(nèi)專家建議未來(lái)如果在地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大執(zhí)行范圍，希望能夠提供2-3年緩沖期，針對(duì)不同地區(qū)特點(diǎn)實(shí)施柔性監(jiān)管。

2020中國(guó)房地產(chǎn)金融年會(huì)暨《上市房企信用狀況評(píng)估報(bào)告》發(fā)布日前在上海舉行，經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平參會(huì)，他預(yù)測(cè)地產(chǎn)公司融資空間將進(jìn)一步收縮。

目前，房地產(chǎn)的整體投資增速已經(jīng)處于過(guò)快過(guò)熱的狀態(tài)。據(jù)中航信托宏觀策略總監(jiān)吳照銀介紹，在房地產(chǎn)、基金、制造業(yè)這三大投資領(lǐng)域中，今年8月的制造業(yè)投資增速仍為負(fù)，而房地產(chǎn)投資增速已達(dá)到正6，房地產(chǎn)投資的過(guò)快增速導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀態(tài)嚴(yán)重失衡。

同時(shí)，房地產(chǎn)在非標(biāo)、發(fā)債、信貸等市場(chǎng)中仍占據(jù)較大比重，房企負(fù)債增速仍然保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，遠(yuǎn)超過(guò)M2（廣義貨幣供應(yīng)量）和多數(shù)宏觀指標(biāo)。近日，中國(guó)人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在文章中稱，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，并將房地產(chǎn)稱為現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。

連平現(xiàn)任植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)，他表示，如果全面執(zhí)行“三道紅線”政策，三百家發(fā)債房企有息負(fù)債整體增速可能很難超過(guò)6.9%，目前看2019年底和2020年上半年發(fā)債房企有息負(fù)債增速已經(jīng)高達(dá)8.6%，這說(shuō)明未來(lái)還是有一定的下降空間。

作為地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道，銀行開(kāi)發(fā)貸的增速預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步回落，連平稱信貸會(huì)更加關(guān)注高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，流向房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金會(huì)受到較為嚴(yán)格的管控。

銀行信貸之外，地產(chǎn)企業(yè)依托的信托融資同樣形勢(shì)緊張。連平介紹，2020年5月份監(jiān)管部門首次真正引入了非標(biāo)比例限制，在2018年、2019年上半年成立的信托中，約有40%以上投向房地產(chǎn)。隨著監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)信托政策趨緊，這一比例已經(jīng)在2020年10月份降到27%左右，該效應(yīng)在2021年還會(huì)有一定程度存在。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真預(yù)計(jì)，地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債的增速水平高于連平給出的數(shù)字，但是整體形勢(shì)同樣并不樂(lè)觀。蔡真表示，針對(duì)120家上市房企，預(yù)計(jì)有息負(fù)債整體增速約為12%，然而往年上市房企融資增速為27%。

蔡真援引研究數(shù)據(jù)稱，上市房企存在明顯分化，排名頭部和尾部差異較大，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)需要高度關(guān)注尾部房企狀況，其償債能力弱，現(xiàn)金流差，盈利狀況差，存貨周轉(zhuǎn)率很低，融資方面受到雙重打擊。

蔡真提醒，高速路上突然踩剎車就有翻車風(fēng)險(xiǎn)，建議稍微緩慢地實(shí)行“三道紅線”政策。

連平建議，從有息負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，對(duì)非標(biāo)、發(fā)債、銀行借款還是應(yīng)該采取逐步緩解的策略，建議逐步分階段來(lái)實(shí)施三道紅線監(jiān)管要求，根據(jù)房企從拿地到房屋驗(yàn)收等整個(gè)行業(yè)周期的平均時(shí)長(zhǎng)等情況，給出2-3年緩沖期。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)受到高度關(guān)注，連平認(rèn)為應(yīng)建立因地制宜的動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)體系，根據(jù)不同地區(qū)的不同風(fēng)險(xiǎn)特征來(lái)建立相應(yīng)的監(jiān)測(cè)體系。

在控制有息負(fù)債規(guī)模的同時(shí)，專家也建議決策層考慮給地產(chǎn)企業(yè)提供直接融資的機(jī)會(huì)。

連平稱，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱型行業(yè)之一，房企過(guò)渡依賴銀行信貸間接融資模式，會(huì)將行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)擴(kuò)大到整個(gè)經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域，可能產(chǎn)生系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，在當(dāng)下嚴(yán)控有息負(fù)債增速背景下，可以考慮提高房企股權(quán)融資比例，如合作開(kāi)發(fā)、分拆物業(yè)上市、債轉(zhuǎn)股、引入戰(zhàn)略投資者，甚至可以考慮恢復(fù)受理和重啟地產(chǎn)公司A股上市等，以此來(lái)優(yōu)化房企融資的結(jié)構(gòu)。同時(shí)還可以借鑒國(guó)外房企融資的一系列模式和經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托基金REITs、資產(chǎn)證券化以及夾層融資模式等。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

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