首開股份“滴血”出京:京外毛利率“斷崖” | 財(cái)報(bào)深響?

作者 | 關(guān)楠楠

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

自2020年8月底“三道紅線” 出臺之后,“控負(fù)債、降杠桿”成為眾多房企的目標(biāo)。經(jīng)過不到半年時(shí)間,很多房企實(shí)現(xiàn)“降檔”,或降一檔,或降兩檔,由紅變橙,或由橙變綠。

截至3月底,已發(fā)2020年報(bào)的房企中,“三道紅線”全踩的企業(yè)僅有三家,分別是恒大、陽光100和富力地產(chǎn)等。首開股份4月16日披露財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)后,“紅檔”房企再添一家,這意味著首開股份2021年有息負(fù)債不得增加。

截至2020年底,首開股份剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為74.83%,凈負(fù)債率為 178.56%,現(xiàn)金短債比為 0.89,“三道紅線”指標(biāo)全不達(dá)標(biāo)。

翻看其2020年財(cái)報(bào),整體業(yè)績表現(xiàn)也不盡如人意,營收 442.26 億元,比上一年降低 7.18%;歸母凈利潤 31.40 億元,同比增長 13.84%;實(shí)現(xiàn)簽約金額1074.55億元,同比增長6.03%;簽約面積381.55萬平方米,同比下降7.28%。

自2018年跨入千億后,首開股份的銷售規(guī)?;径季S持在1000億元左右,從2018年的1007.27億元,到2019年的1013.44億元,再到2020年的1074.55億元,增長緩慢。

首開股份將2021年的銷售目標(biāo)設(shè)定為1100 億元、并力爭達(dá)到 1200 億元,計(jì)劃銷售面積 400萬平方米,銷售回款 1053 億元。相比2020年,增速有所放大。

京外地區(qū)毛利率降21%

主營業(yè)務(wù)收入降低,是導(dǎo)致首開股份總營收降低的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

首開股份的主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)、舊城區(qū)更新改造業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)等。其中,地產(chǎn)開發(fā)是絕對主業(yè)。

2020年,首開股份主營業(yè)務(wù)收入 439.90 億元,同比降低 7.01%,主要原因是房屋銷售收入

減少、為 434.12 億元,同比降低 6.93%。同期,其主營業(yè)務(wù)成本 318.12 億元,同比增長 7.32%,主要原因是房屋銷售成本增加、達(dá)到 314.31 億元,同比增長 7.13%。

營收減少,成本上升,利潤可想而知。2020年,首開股份主營業(yè)務(wù)(地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù))毛利率為27.68%,同比減少9.66%。

深入研究可知,京外地區(qū)毛利的驟降,是導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)整體毛利率急劇下滑的主因。2020年,首開股份北京地產(chǎn)主營收入163.38億元,毛利率42.9%,相比去年增加8.82個(gè)百分點(diǎn);而京外地區(qū)收入276.52億元,毛利率為18.69%,相比去年減少21.19個(gè)百分點(diǎn)。

京內(nèi)、京外毛利率相差如此之大,不禁引人深思。

首開股份,素有"京城地產(chǎn)一哥"之稱。近些年依賴合作拿地、布局京外等手段,進(jìn)入了全國 17 個(gè)省市區(qū)的約 30 個(gè)城市,基本實(shí)現(xiàn)了全國化布局,業(yè)務(wù)布局形成了北京區(qū)域(以北京為中心的京津冀區(qū)域)、北方片區(qū)和南方片區(qū)三大區(qū)域。

企業(yè)規(guī)模雖然做大了,但從毛利潤指標(biāo)來看,京外毛利水平嚴(yán)重拉低了首開股份的毛利率, 9.66%的整體降幅,遠(yuǎn)超行業(yè)平均值。

克而瑞調(diào)查顯示,2020年,66家行業(yè)典型上市房企整體的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)下滑趨勢,且降幅較2019年有進(jìn)一步擴(kuò)大。其中,毛利率指標(biāo)降幅最大,2020年毛利率中位數(shù)同比降低4.8個(gè)百分點(diǎn)至24.3%。

盈利能力面臨下行壓力,是整個(gè)行業(yè)正在遭遇的境況,這無可厚非。對首開股份真正帶來壓力的是,如何提升大本營區(qū)域之外毛利水平,這也是其走出北京的一大考驗(yàn)。

“紅檔”下的融資術(shù)

除此之外,“三道紅線”之下不能增加有息負(fù)債,也是首開股份今年需要面臨的問題。這意味著,其新增融資額度與償債金額需要保持平衡,這樣才能維系“0增加”。

過去一年中,首開股份累計(jì)新增融資共計(jì)523.38億元,其中開發(fā)貸款150.24億元,信托貸款110.72億元,發(fā)債規(guī)模262.42 億元,累計(jì)歸還各類籌資 415.06億元,凈增融資規(guī)模 108.32 億元。

截至2020年底,其金融負(fù)債約1935.36億元,一年以內(nèi)到期金融負(fù)債為783億元,占比為40.46%。

如果將永續(xù)債包含在內(nèi),金融負(fù)債或再增加50億元。首開股份共發(fā)行兩筆永續(xù)債,分別在2019年底和2020年初發(fā)行,這兩筆有息債務(wù)并沒有被列為金融負(fù)債,而是歸類為權(quán)益工具,被分類在所有者權(quán)益之下,但永續(xù)債實(shí)際上也是一種債務(wù)。

而在融資授信額度方面,截至 2020 年底,首開股份合計(jì)獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額為1816.05 億元,已使用銀行授信總額683.35 億元,尚剩余授信額度 1132.7 億元。

如何在“紅檔”背景下,管控融資,首開股份的回答很籠統(tǒng),在竭力控制信貸融資成本的基礎(chǔ)上,全力爭取多種途徑融資。此外,積極應(yīng)對“三道紅線”影響,充實(shí)貨幣資金,調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu),提升權(quán)益比重,有效改善公司“踏線”指標(biāo),確保公司資金安全穩(wěn)定。

相關(guān)知識

首開股份“滴血”出京:京外毛利率“斷崖” | 財(cái)報(bào)深響?
中介離開,房企爆資金鏈危機(jī),業(yè)主免費(fèi)送房?揭秘環(huán)京樓市困境
首開股份頻繁融資背后的“造血”短板 | 深讀
直播+云設(shè)計(jì)+跨品類CP 京東家裝節(jié)新玩法引爆居家消費(fèi)
環(huán)京一哥,終于走到了窮途末路
起點(diǎn)城市副中心!京唐鐵路7分鐘到燕郊!這三條高速也通車?yán)?/a>
56.1億!京投發(fā)展底價(jià)競得朝陽東壩A002-1等地塊
養(yǎng)豬賺錢還是賣房賺錢?這家企業(yè)給了答案丨公司
京冶居裝飾方彬:齊家網(wǎng)多元支持助創(chuàng)業(yè)裝企突破發(fā)展瓶頸
環(huán)京樓市又現(xiàn)首付分期,這家房企還提出“限跌令”

網(wǎng)址: 首開股份“滴血”出京:京外毛利率“斷崖” | 財(cái)報(bào)深響? http://www.qpff.com.cn/newsview88277.html

推薦資訊