進(jìn)入2021年以來，首開股份不斷出手融資。3月15日，上清所披露，首開股份本年度第一期中期票據(jù)發(fā)行成功，所募集的22.6億元資金，將用于償還19首開PPN001、18首開MTN001、19首開MTN001三筆債券的本金及利息。

不久前，首開股份剛剛發(fā)行了一筆7.5億元公司債，用于償還“16首開01”的本息。2021年1月，首開股份還發(fā)行了10億元超短期融資券，發(fā)行期限270天，以償還“20首開SCP005”的本金。

積極借新償舊

事實(shí)上，首開股份一直偏愛發(fā)行超短期融資券。據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)梳理，2018年至2020年，首開股份共發(fā)行了9筆超短期融資券，期限由50天至270天不等。其中，有6筆集中在2020年發(fā)行。

對(duì)此，首開方面給出的解釋是，2020年發(fā)行超短期融資券是為了償還前期發(fā)行超短期融資券的本金。而在2019年之前，其發(fā)行此類債券的目的則是為了償還公司及其下屬公司的各類金融機(jī)構(gòu)借款。

不斷發(fā)債的背后，或是首開股份居高難下的債務(wù)壓力。2017年至2019年以及截至2020年9月，首開股份的負(fù)債總額分別為1937.87億元、2377.42億元、2454.74億元及2679.62億元，資產(chǎn)負(fù)債率為80.59%、81.58%、80.92%和81.13%，處于行業(yè)高值。

截止目前，首開股份尚有430.86億元債券余額待償。其中，超短期融資券30億元，一般中期票據(jù)92億元，永續(xù)中期票據(jù)50億元，定向債務(wù)融資工具83億元，資產(chǎn)支持票據(jù)29.96億元，資產(chǎn)支持證券16.85億元，公司債129.05億元。

有評(píng)論認(rèn)為，首開股份的債務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)較快，且隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)張，還可能進(jìn)一步增長(zhǎng)。若未來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大不利變化或公司的持續(xù)融資能力下降，首開的償債壓力將更大，存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

首開股份的融資能力似乎已經(jīng)受到了影響。2020年上半年，在其375.2億元的新增融資中，銀行貸款僅48.8億元，占比13%；高成本的信托貸款則高達(dá)87.9億元，占比23.42%，一躍成為僅次于中期票據(jù)的第二大融資來源。

在此之前，銀行貸款一直是首開股份的主要融資渠道。據(jù)財(cái)報(bào)，2017年至2019年，首開股份的新增銀行貸款分別為341億元、162億元和189.2億元，新增信托貸款為97億元、27億元和123.86億元。2020年上半年，首開的信托貸款融資額已經(jīng)達(dá)到了2019年全年的70%以上，銀行貸款卻不足該年融資額的零頭。

對(duì)于這些改變，首開股份表示，2020上半年銀行貸款減少，是因?yàn)楣揪邆溷y行開發(fā)貸放款條件的項(xiàng)目減少，銀行貸款的增量有所降低。信托貸款是公司階段性的輔助融資手段，某一短暫時(shí)期可能比例略有提高，但主要融資途徑還是開發(fā)貸款和各類公開市場(chǎng)的債券融資。

不過，在業(yè)內(nèi)看來，對(duì)于信托融資依賴性的增強(qiáng)，依然反映出了首開股份自身造血能力不足的問題。要提高這項(xiàng)能力，首開需在控制各項(xiàng)開支的基礎(chǔ)上，積極將土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化為更多的銷售款，同時(shí)提高銷售回款能力。

銷售增長(zhǎng)存壓

2021年前兩個(gè)月，首開股份的簽約金額為136.38億元，同比增加84.24%；簽約面積達(dá)40.11萬平方米，同比增加82.94%。

在中指院的統(tǒng)計(jì)中，以簽約金額計(jì)，首開股份排在行業(yè)第40位，而在2020年同期，其尚以78億元的銷售額排在第33位。今年相比去年，首開股份的銷售排名下降了7個(gè)名次。

近年來，首開股份一直有意調(diào)整布局，積極走出北京。截至2020年三季末，該公司的109個(gè)項(xiàng)目，銷售面積累計(jì)達(dá)到1734.12萬平方米。其中，京外項(xiàng)目占據(jù)62個(gè)席位，銷售面積約1132.72萬平方米，占比達(dá)65.32%。

同一時(shí)間，在首開股份的147個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中，有82個(gè)位于京外，總建筑面積2998.16萬平方米，在建建筑面積1233.13萬平方米，總投資額3737.52億元，在集團(tuán)中的占比分別為65.79%、59.88%及52.97%。

由此來看，首開股份的外拓之路已經(jīng)取得了不錯(cuò)的成績(jī)。但事實(shí)上，首開目前仍有超40%的主營(yíng)業(yè)務(wù)收人來自于北京地區(qū)。這意味著，一旦北京市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，首開的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)詴?huì)受到較大影響。

在盈利能力方面，首開股份的表現(xiàn)也不樂觀。去年三季度，首開股份僅錄得13.8億元的歸母凈利潤(rùn)，同比下降42.12%。疲態(tài)在2019年也有體現(xiàn)，該年，首開錄得27.58億元?dú)w母凈利潤(rùn)，同比下降12.90%。

自2015年提出“城市復(fù)興官”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以來，首開股份逐漸形成了涉足了住宅租賃市場(chǎng)、推進(jìn)老舊小區(qū)改造更新、培育社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)態(tài)、參與舊城保護(hù)復(fù)興、打造創(chuàng)客空間平臺(tái)等五大舉措，以挖掘北京的存量市場(chǎng)資源。

截至去年三季末，首開股份正在實(shí)施與拓展的棚改及土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目共有12個(gè)，總用地面積1589.12萬平方米。其中，實(shí)施項(xiàng)目7個(gè)，總用地面積974.45萬平方米，計(jì)劃投資447.33億元；后續(xù)項(xiàng)目5個(gè)，總用地面積614.67萬平米。

城市更新項(xiàng)目素來具有周期長(zhǎng)、難度高、回款慢等特點(diǎn)，容易對(duì)企業(yè)資金鏈帶來壓力，也容易導(dǎo)致企業(yè)銷售業(yè)績(jī)難以在短期內(nèi)集中爆發(fā)。這一點(diǎn)，在首開股份的年報(bào)中也有體現(xiàn)。

2020年，首開股份共實(shí)現(xiàn)簽約金額1074.55億元，同比微增6.03%。相比招商蛇口、中國(guó)金茂和金科股份超20%的銷售增速，首開的表現(xiàn)略顯落后。

首開股份也在積極尋求破局之道。前不久，首開股份聯(lián)合中國(guó)金茂、高和資本成立火炬基金，以收購(gòu)北京火炬創(chuàng)新科技發(fā)展有限公司100%股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊?，火炬基金將?duì)北京中關(guān)村啟迪科技大廈D座進(jìn)行改造升級(jí)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

有評(píng)論指，引入合作伙伴，也許能為首開股份尋得彎道超車的方法。畢竟，多家企業(yè)抱團(tuán)參與，能夠部分減少首開的資金沉淀。

相關(guān)知識(shí)

首開股份頻繁融資背后的“造血”短板 | 深讀
首開股份“滴血”出京:京外毛利率“斷崖” | 財(cái)報(bào)深響?
首開股份擬為三家子公司融資提供擔(dān)保 涉資近24億元
深讀 | 左暉的“道”,貝殼的“難”
首開股份：擬在北金所發(fā)行30億元債權(quán)融資計(jì)劃
解局 | 首開凈增融資108億與三道紅線
聯(lián)合金茂拿下常熟4宗地，首開股份增收難增利
首開股份：擬發(fā)行65億元定向債務(wù)融資工具 期限不超過5年
首開股份為旗下兩公司銀行融資提供11億元擔(dān)保
年中看數(shù)據(jù)|首開股份上半年?duì)I收下降22.45%