“一部首開史，半座北京城。”北京對(duì)于首開股份(600376,股吧)（SH：600376）的重要性不言而喻。然而，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，曾因北京名聲大躁的首開股份，卻想要極力擺脫“京城地產(chǎn)一哥”的名號(hào)，調(diào)倉(cāng)“出圈”。

7月14日，首開股份攜手中國(guó)金茂（HK：00817）在蘇州省常熟市納儲(chǔ)的動(dòng)作，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。據(jù)了解，當(dāng)天共有5宗地塊出讓，而首開股份和中國(guó)金茂則攜手強(qiáng)勢(shì)拿下其中5宗，總出讓面積約為23.69萬平方米。

值得注意的是，這只是首開股份今年拿地的一個(gè)縮影。據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年初至今，首開股份已經(jīng)通過獨(dú)立拿地、股權(quán)收購(gòu)或聯(lián)合拿地等方式新增16宗地幅，與去年新增地幅總數(shù)持平。其中68.32%的新增土地面積，來自京外區(qū)域，其中合作項(xiàng)目多達(dá)13宗。

事實(shí)上，從2016年開始，首開股份的重心開始偏向京外，開啟“根植北京，擴(kuò)張全國(guó)”的布局。在此背景下，首開京外項(xiàng)目收入份額有所增長(zhǎng)。不過，在業(yè)績(jī)上升的同時(shí)，首開股份也陷入了增收不增利的“怪圈”。

首開股份“調(diào)倉(cāng)”出圈

7月14日，常熟、武漢、徐州等多個(gè)城市同時(shí)賣地，引來諸多房企爭(zhēng)相競(jìng)搶，土地市場(chǎng)也掀起了一片“腥風(fēng)血雨”。其中，常熟土拍因金茂以一己之力包攬全局吸引了市場(chǎng)的目光。而首開股份作為金茂此次入局常熟的重要合作伙伴，同樣備受市場(chǎng)關(guān)注。

此次常熟市共出讓5宗地塊，首開金茂聯(lián)合體拿下了其中4宗涉宅地塊，總價(jià)40.72億元。作為北京市國(guó)資委下屬企業(yè)，北京一直是首開重點(diǎn)布局的城市，業(yè)績(jī)比重占據(jù)首開股份的半壁江山。

藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，2017年，首開北京地區(qū)營(yíng)業(yè)收入為179.79億元，占全年?duì)I業(yè)收入的49.17%。2018年，北京地區(qū)營(yíng)業(yè)收入為218.45億元，占比為55.21%。2019年，北京地區(qū)營(yíng)業(yè)收入為207.3億元，占比為43.82%。

然而，在2016年“房住不炒”基調(diào)以及2017年“3·17”調(diào)控政策的影響下，北京樓市調(diào)控政策不斷收緊，直接導(dǎo)致重倉(cāng)于此的首開業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄?、發(fā)展受阻。藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，2016年-2019年間，首開股份的業(yè)績(jī)?cè)鏊僖宦酚?016年的92.65%降至2017年的9.65%，2019年進(jìn)一步下探至0.61%。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)分析：“首開股份重倉(cāng)北京市場(chǎng)，不僅會(huì)為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來壓力，同時(shí)也會(huì)影響企業(yè)的增速?！?/p>

顯然，首開股份也意識(shí)到了這一問題，2016年以來，首開股份開始有意將擴(kuò)張重心偏向京外，開啟“根植北京，擴(kuò)張全國(guó)”的布局。

在此背景下，首開股份2016年全年在京內(nèi)僅增加1個(gè)項(xiàng)目；2017年京內(nèi)土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)的67.22%；2018年，首開股份京內(nèi)新增地上建筑面積105萬平米，同比減少59%；2019年，新增的16宗土地中有5宗土地位于京內(nèi)區(qū)域，全年京內(nèi)區(qū)域新增土儲(chǔ)占比僅2成；2020年，首開股份延續(xù)前兩年的布局策略。截至2020年6月30日，首開股份累計(jì)新增京內(nèi)土地面積33.64萬平凡米，約占上半年新增土儲(chǔ)的40.78%。

而除此之外，合作拿地也是首開股份分?jǐn)倝毫?，降低營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年-2019年，首開股份銷售權(quán)益占比由73.83%降至61.59%，2020年上半年，又進(jìn)一步降至59.01%。

不過嚴(yán)躍進(jìn)指出，由于稀釋了權(quán)益占比，真正歸屬于企業(yè)的銷售金額占比是縮水的。對(duì)于目前的首開股份來說，其在北京擁有的土地“紅利”優(yōu)勢(shì)正在不斷被削弱。若要開拓京外市場(chǎng)，操盤能力也是檢驗(yàn)企業(yè)能否適應(yīng)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)之一，這對(duì)熱衷于聯(lián)合拿地的首開股份，也是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。

業(yè)績(jī)?cè)鍪詹辉隼?/strong>

隨著外拓過程中合作項(xiàng)目的不斷增加，首開股份也使陷入了增收不增利的尷尬境地。

2019年首開股份錄得營(yíng)業(yè)收入476.45億元，同比增長(zhǎng)近兩成。但歸母凈利潤(rùn)及扣非凈利潤(rùn)卻分別為27.58億元和26.25億元，分別同比下降12.9%以及6.47%，雙雙縮水。藍(lán)鯨房產(chǎn)注意到，2016年—2019年期間，首開股份扣非凈利潤(rùn)僅于2018年實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，其余3個(gè)年份均有不同程度的下降。

而2020年一季度，這種情況更為明顯。首開股份2020年一季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，該公司今年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入38.19億元，同比下降54.08%；歸母凈利潤(rùn)為3.12億元，同比降13.39%；扣非凈利潤(rùn)表現(xiàn)更是直接虧損4.07億元，同比下降238.15%。

在盈利能力下降的同時(shí)，首開股份也面臨著較大的債務(wù)壓力。截至2019年末，首開股份總負(fù)債合計(jì)2454.74億元，其中，短期借款為17.14億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為239.53億元，二者合計(jì)達(dá)到256.67億元。而同期貨幣資金只有252.45億元，顯然已無法完全覆蓋其短期債務(wù)。

不過，當(dāng)境外融資渠道隨著疫情的發(fā)展而收緊，境內(nèi)融資環(huán)境卻相對(duì)寬松，這也給了首開股份喘息的機(jī)會(huì)。進(jìn)入2020年，首開股份融資步履不停。據(jù)其一季度報(bào)告披露，截至2020年3月31日累計(jì)新增借款145.68億元。其中，銀行貸款、信托借款新增71.68億元，公司債券、超短期融資券等新增74億元。而據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，首開股份融資規(guī)模同比增長(zhǎng)134.56%。其資金主要將用于償還到期債務(wù)，少部分用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)賽道上，為保持長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，首開股份勇于走出“舒適圈”，但在“廣交朋友”的過程中如何平衡規(guī)模與利潤(rùn)，也是首開股份該考慮的問題。