觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 今年的中期業(yè)績(jī)，越秀地產(chǎn)沒(méi)有像以往一樣搶先進(jìn)行，而是與其他房企“扎堆”在8月最后一星期。

8月24日，越秀地產(chǎn)發(fā)布中期業(yè)績(jī)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為人民幣237.1億元，同比上升8.8%；毛利約為人民幣66.4億元，同比上升1.5%；毛利率約為28%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利潤(rùn)約為人民幣19.9億元，同比上升8.5%；上半年平均借貸年利率為4.71%，同比下降5個(gè)基點(diǎn)。

銷售方面，2020年上半年，越秀地產(chǎn)錄得累計(jì)合同銷售金額約為375.6億元，同比上升1.8%，完成全年合同銷售目標(biāo)802億元的46.8%。

在基本應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的影響之后，對(duì)于全年銷售802億元的銷售目標(biāo)，林昭遠(yuǎn)稱目標(biāo)維持不變?！皬墓芾韺訄F(tuán)隊(duì)角度自然希望能夠突破，但總體而言能夠完成這個(gè)目標(biāo)是有信心的?！?/p>

從大灣區(qū)到華東

對(duì)于一向穩(wěn)健的越秀來(lái)說(shuō)，稍有些數(shù)據(jù)下滑都會(huì)引起關(guān)注。

就毛利水平看，上半年越秀地產(chǎn)錄得毛利率為28%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，投資者關(guān)系部總經(jīng)理姜永進(jìn)在業(yè)績(jī)上解釋稱，其指標(biāo)變化主要是由于上半年度入賬區(qū)域結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的調(diào)整，其中大灣區(qū)占比下降較大，華東地區(qū)的占比大幅上升。

但其表示，這一毛利率水平還是在公司規(guī)劃的25%-30%的目標(biāo)區(qū)間內(nèi)。

“過(guò)去行業(yè)確實(shí)是保持30%多的毛利率，但目前30%多的毛利率在行業(yè)里一個(gè)暴利的水平，未來(lái)還是會(huì)回歸正常的、穩(wěn)定的趨勢(shì)。”董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)繼而說(shuō)道，按照越秀自己合理的盈利水平角度，未來(lái)保持在25%上下的毛利率是合理的水平。

雖毛利率水平的波動(dòng)尚處于正常范圍內(nèi)波動(dòng)，但借此也可觀察到越秀地產(chǎn)在區(qū)域布局上的一些改變。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱財(cái)報(bào)獲悉，在提到的入賬區(qū)域結(jié)構(gòu)方面，上半年，在入賬銷售方面大灣區(qū)貢獻(xiàn)占比38%，華東貢獻(xiàn)占比54%，而2019年度這兩個(gè)數(shù)據(jù)則是84%及11%。

從上半年的合同銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，在約376億元的銷售中，大灣區(qū)約占59.6%，華東地區(qū)約占27.2%，2019年度則分別占比58.5%及23.4%。其中，華東地區(qū)首次實(shí)現(xiàn)合同銷售規(guī)模突破百億元，同比上升9.4%。

再?gòu)哪玫厍闆r上，上半年新增的五宗地塊，也有三宗投向了蘇州、杭州這些華東區(qū)域，華東地區(qū)合計(jì)新增總建筑面積25.46萬(wàn)平方米。

看起來(lái)，這家過(guò)去幾年常被詬病全國(guó)化擴(kuò)張步伐有些緩慢的房企，似乎有意擴(kuò)大灣區(qū)以外的步伐。林昭遠(yuǎn)也稱，之所以華東區(qū)域入賬比例上漲導(dǎo)致毛利率下降，則是因項(xiàng)目而異，總體而言從片區(qū)角度華東也是發(fā)展比較好的區(qū)域，毛利率水平并不低。

不過(guò)，布局的擴(kuò)張與改變對(duì)一家穩(wěn)健房企來(lái)說(shuō)，或許不是一個(gè)一蹴而就的過(guò)程。不管從土儲(chǔ)還是未入賬銷售來(lái)看，大灣區(qū)仍是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，這家企業(yè)最為核心的重倉(cāng)之地。

數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備為2363萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)占比持續(xù)提升近3個(gè)百分點(diǎn)至54%；華中、華東、北方分別占比19%、13%、12%。

業(yè)績(jī)會(huì)還披露，上半年越秀未入賬銷售額在955億元左右，其中大灣區(qū)仍占比63%。會(huì)上管理層也稱，未來(lái)大灣區(qū)銷售入賬比例還是會(huì)保持在60%以上的水平。

目前，越秀地產(chǎn)更愿意以“1+4”定位自己的全國(guó)化戰(zhàn)略布局，即除深耕大灣區(qū)以外，繼續(xù)拓展華東地區(qū)、中部地區(qū)、北方地區(qū)和西部地區(qū)。

另有投資者向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，未來(lái)越秀在大灣區(qū)會(huì)堅(jiān)持50%-60%左右的占比，但同時(shí)也會(huì)把重點(diǎn)的華東區(qū)域提高至20%-30%的土儲(chǔ)占比水平。

住宅+配建將成為主流拿地方式

在面粉越來(lái)越貴的市況下，多元增儲(chǔ)是越秀地產(chǎn)應(yīng)對(duì)土儲(chǔ)與貴地之間的方式。

“軌交+物業(yè)”成為這家房企過(guò)去一年來(lái)的關(guān)鍵詞。從成果來(lái)看，在去年2019年成功收購(gòu)的三個(gè)軌交項(xiàng)目品秀星圖、品秀星樾、品秀星瀚，均已轉(zhuǎn)化為銷售反映在越秀的財(cái)報(bào)中。

業(yè)績(jī)顯示，品秀系列項(xiàng)目合共實(shí)現(xiàn)合同銷售50.5億元，按此計(jì)算僅三個(gè)項(xiàng)目便占總銷售的13%。

同時(shí)，與廣州地鐵之間的合作還在繼續(xù)惠及越秀地產(chǎn)。今年5月份，憑借與廣州地鐵戰(zhàn)略關(guān)系的利益，越秀地產(chǎn)與母公司廣州越秀集團(tuán)訂立兩份期權(quán)契約，已落實(shí)取得可收購(gòu)兩個(gè)軌交項(xiàng)目水西項(xiàng)目和鎮(zhèn)龍項(xiàng)目51%權(quán)益的權(quán)利，預(yù)計(jì)總代價(jià)56.4億元。

業(yè)績(jī)會(huì)上，姜永進(jìn)進(jìn)而稱，兩個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于今年第四季度行使收購(gòu)期權(quán)并完成項(xiàng)目收購(gòu)，且可產(chǎn)生約200億元的可售貨值。若收購(gòu)?fù)瓿珊?，越秀地產(chǎn)軌交項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備總建筑面積將增加至419萬(wàn)平方米，占其目前總土地儲(chǔ)備的17.7%。

軌交這個(gè)大蛋糕誘人，但林昭遠(yuǎn)也稱，因?yàn)楝F(xiàn)在地鐵處于整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目也是配合地鐵在修建過(guò)程，需要具備開(kāi)發(fā)的條件才能呈現(xiàn)。

“按照整個(gè)地鐵建設(shè)的進(jìn)度來(lái)看，我們的規(guī)劃是每年獲取2-3個(gè)，當(dāng)然也希望這兩個(gè)成熟以后，同時(shí)再謀取一些新推的項(xiàng)目?！?/p>

其透露，除與長(zhǎng)沙軌道交通集團(tuán)達(dá)成框架協(xié)議外，目前越秀地產(chǎn)也和其他的城市進(jìn)行洽談，包括武漢地鐵，成都地鐵都有一些接洽。

值得注意的是，這一部分軌交項(xiàng)目的拿地支出，并不算在今年越秀地產(chǎn)300億元的拿地預(yù)算里。就上半年來(lái)看，越秀地產(chǎn)在拿地上并不算激進(jìn)。

林昭遠(yuǎn)稱，今年上半年投的地還不算太多，300億里面實(shí)際投入了70多億?！吧习肽暾麄€(gè)土地市場(chǎng)還是比較火熱的，我們也是按照投資標(biāo)準(zhǔn)，不符合標(biāo)準(zhǔn)，超出我們計(jì)劃的就不考慮了?！?/p>

“大投入應(yīng)該在下半年，我們會(huì)積極根據(jù)市場(chǎng)，根據(jù)土地，每塊土地的特性來(lái)進(jìn)行積極的參與?！绷终堰h(yuǎn)。

在上半年拿下的五宗地塊中，還可以窺見(jiàn)越秀在擴(kuò)儲(chǔ)上的新方式，即住宅加配建模式。其中，廣州番禺長(zhǎng)隆南地塊便是通過(guò)這種方式摘得，總建筑面積約44萬(wàn)平方米。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該宗地塊番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902107、BA0902111地塊，容積率為4.3，最大計(jì)容建面超40萬(wàn)平方米。地塊位于番禺總部地帶，緊鄰萬(wàn)博CBD商圈及長(zhǎng)隆度假區(qū)。

雖地塊起價(jià)為39.26億元，但按照出讓條件，拿地企業(yè)須按要求負(fù)責(zé)出資建設(shè)華南理工大學(xué)廣州國(guó)際校區(qū)二期第一批工程項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)面積42萬(wàn)平方米，總投資約39.37億元，并建成后無(wú)償移交給廣州市政府明確的相關(guān)部門(mén)。

林昭遠(yuǎn)稱，這種拿地方式是通過(guò)為政府配建一些公共設(shè)施，定向獲取優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。好處在于由于提前對(duì)開(kāi)發(fā)土地的指標(biāo)、定位做了策劃，拿地以后，開(kāi)工的效率可以得到有效的提升，加上配建額度可以直接抵減土地成本，令土地資金支出大幅度減少。

“這個(gè)模式應(yīng)該也是我們今年一個(gè)新的突破，我們也會(huì)把這個(gè)模式進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大，目前不單是廣州市，也希望能夠復(fù)制到其他城市去。”林昭遠(yuǎn)稱，這將會(huì)成為未來(lái)越秀地產(chǎn)主流的增加土儲(chǔ)的方式之一。

以下為越秀地產(chǎn)2020中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答整理實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年公司收購(gòu)了兩個(gè)軌交項(xiàng)目，之前管理層說(shuō)過(guò)計(jì)劃每年收購(gòu)兩到三個(gè)項(xiàng)目，請(qǐng)問(wèn)下半年是不是沒(méi)有收購(gòu)項(xiàng)目，還是疫情下看到更多的機(jī)會(huì)會(huì)加緊步伐呢？

還有看到毛利潤(rùn)也有下降一點(diǎn)，想請(qǐng)問(wèn)一下，下半年公司毛利率是不是可以回升，還有目標(biāo)是多少呢？

林昭遠(yuǎn)：至于每年拿幾個(gè)軌交項(xiàng)目，因?yàn)楝F(xiàn)在地鐵處于整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目也是地鐵在修建過(guò)程中具備開(kāi)發(fā)的條件才會(huì)浮出來(lái)。按照整個(gè)地鐵建設(shè)的進(jìn)度來(lái)看，我們的規(guī)劃是每年2-3個(gè)，當(dāng)然也希望新獲取的這兩個(gè)軌交下你過(guò)目成熟以后，同時(shí)再謀取一些新推的項(xiàng)目，如果有一些并購(gòu)的消息，我們也會(huì)按公司的規(guī)則披露。

毛利率確實(shí)是一個(gè)重要管控的指標(biāo)，我多次也提到了，正常一個(gè)行業(yè)的角度，要保持30%以上的毛利率真的是暴利，未來(lái)逐步肯定會(huì)回歸到正常的水平。從我們自己按照合理的盈利水平的角度，應(yīng)該25%上下的毛利率是合理的水平。至于毛利率是多少，這個(gè)要根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算才知道，現(xiàn)在也沒(méi)有辦法回復(fù)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：留意到今年上半年在長(zhǎng)沙和長(zhǎng)沙軌道交通公司簽了合作協(xié)議，想問(wèn)問(wèn)，公司也一直在提希望將軌道交通的模式復(fù)制到全國(guó)，除了長(zhǎng)沙以外，現(xiàn)在還有沒(méi)有意向的城市在洽談，今年還有沒(méi)有類似的拓展計(jì)劃？

林昭遠(yuǎn)：關(guān)于第一個(gè)軌交的問(wèn)題，廣州地鐵是我們的股東，廣州地鐵目前應(yīng)該在全國(guó)很多城市都有承包地鐵建設(shè)，輸出它的技術(shù)，這個(gè)過(guò)程中，是可以有條件帶動(dòng)和其他城市的地鐵公司進(jìn)行洽談。

目前我們簽訂了框架協(xié)議，具體的項(xiàng)目應(yīng)該還沒(méi)有真正的落地，當(dāng)然我們也是把這個(gè)模式強(qiáng)化成我們自己獨(dú)特的能力，同時(shí)，也和其他的城市進(jìn)行洽談，包括目前我們和武漢地鐵，成都地鐵都有一些接洽，實(shí)質(zhì)性的項(xiàng)目目前還是沒(méi)有。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于最近的融資政策收緊的消息，公司提到下半年國(guó)內(nèi)的環(huán)境會(huì)趨緊，在這個(gè)背景下，對(duì)公司會(huì)有什么影響？對(duì)我們未來(lái)的發(fā)展策略是不是也會(huì)做相應(yīng)的調(diào)整？

陳靜：關(guān)于融資政策的問(wèn)題，近段時(shí)間在資金市場(chǎng)和監(jiān)管對(duì)融資都有收緊的趨勢(shì)，大家都知道，剛剛林董提到整個(gè)市場(chǎng)上房住不炒的整體定位，以及對(duì)于整體投資和政府監(jiān)管部門(mén)的要求，我們也是在這個(gè)環(huán)境下，積極對(duì)根據(jù)相關(guān)的政策都進(jìn)行了安排。

大家知道，在交易市場(chǎng)，包括銀行間市場(chǎng)和央行和銀保監(jiān)會(huì)也出臺(tái)了規(guī)則，也在控制銀行間負(fù)債規(guī)模，因?yàn)楝F(xiàn)在有些具體的政策還沒(méi)有出臺(tái)，公司也會(huì)進(jìn)行密切的關(guān)注。我們作為一個(gè)國(guó)企背景的企業(yè)，目前來(lái)講，大家看到我們上半年的情況，目前的現(xiàn)金流穩(wěn)定，財(cái)務(wù)狀況也良好，我們會(huì)結(jié)合剛才提到的投資和研發(fā)的情況，來(lái)控制好我們的投資強(qiáng)度，也控制好我們投資和開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，根據(jù)境內(nèi)外兩個(gè)融資平臺(tái)，保障我們的流動(dòng)性的充足。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前越秀地產(chǎn)和旭輝的合作比較受關(guān)注，主要是源于哪些契機(jī)？合作主要要專注在大灣區(qū)的舊改方面，還是公司在長(zhǎng)三角方面有更多的布局考量？

因?yàn)閯倓傄蔡岬缴习肽耆胭~結(jié)構(gòu)在華東的占比大幅提升，導(dǎo)致毛利下降，未來(lái)隨著在華東的發(fā)展，毛利水平是否會(huì)呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)呢？

林昭遠(yuǎn)：我們上半年和旭輝簽了一個(gè)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，越秀地產(chǎn)這幾年也積極和同行，特別是前30位的頭部企業(yè)積極進(jìn)行合作，一方面通過(guò)合作，也是降低風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也是公司間互相的促進(jìn)。我們和旭輝簽了框架協(xié)議，目前有具體的項(xiàng)目已經(jīng)落地了。

剛才提到毛利率的事情，華東地區(qū)的毛利率因項(xiàng)目而異，剛好有些項(xiàng)目可能毛利率高一點(diǎn)，有些項(xiàng)目毛利率低一點(diǎn)，片區(qū)的角度，華東應(yīng)該也是一個(gè)比較好的區(qū)域，跟地區(qū)毛利率沒(méi)有太多的關(guān)系。當(dāng)然大灣區(qū)的角度，作為越秀地產(chǎn)深耕發(fā)家的區(qū)域，有些控制成本和地價(jià)的能力比較強(qiáng)，水平相對(duì)來(lái)說(shuō)應(yīng)該可以期待。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：舊改有沒(méi)有具體下半年可以入市、去化的面積，還是存量有多少？

林昭遠(yuǎn)：關(guān)于舊改我們已經(jīng)明確落地了兩個(gè)，一個(gè)是里仁洞村舊改項(xiàng)目，一個(gè)是南沙的東流村，兩個(gè)項(xiàng)目目前推進(jìn)的進(jìn)度都差不多，里仁洞村目前在控規(guī)，爭(zhēng)取可以把實(shí)施方案進(jìn)行審批，實(shí)施方案審批之后，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該可以正式進(jìn)行開(kāi)工。

至于今年，因?yàn)榕f村改造的規(guī)則還是要先做配建房，建好之后，才可以開(kāi)展地塊，從規(guī)模角度，目前土地接近190萬(wàn)左右了。舊村的改造，特別是廣州，應(yīng)該會(huì)大規(guī)模集中在舊城改造項(xiàng)目，公司的角度會(huì)加大舊村改造投入的力度，我們也會(huì)積極參與。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：房地產(chǎn)管理方面跟在物業(yè)投資有沒(méi)有分開(kāi)的可能，物業(yè)是否有計(jì)劃什么時(shí)候分拆？下半年買(mǎi)地的預(yù)算還剩多少？

林昭遠(yuǎn)：目前在管的物業(yè)面積是2100多萬(wàn)方，我們的營(yíng)業(yè)收入，按照這個(gè)口徑，目前是9億左右，有14個(gè)城市。確實(shí)在這輪里面，各大開(kāi)發(fā)商都分拆物業(yè)進(jìn)行上市，作為越秀地產(chǎn)物業(yè)品牌，我們也在積極地推進(jìn)研究這個(gè)問(wèn)題。

今年上半年投的地還不算太多，今年除了軌交兩個(gè)物業(yè)投地的額度之外，總的預(yù)算300億里上半年實(shí)際投入了70多億，大投入應(yīng)該在下半年，我們會(huì)積極根據(jù)市場(chǎng)，根據(jù)土地，每塊土地的特性來(lái)進(jìn)行積極的參與。

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