2021年沖擊千億，越秀地產(chǎn)大秀多元化拿地“肌肉”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-03-17 11:10

圖片來(lái)源：企業(yè)供圖

3月16日，越秀地產(chǎn)（00123.hk）召開(kāi)了線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約462.3億元，同比上升20.6%；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為42.5億元，同比上升21.9%；核心凈利潤(rùn)約為40.2億元，同比上升14.6%。

在交出一份穩(wěn)定的答卷時(shí)，管理層也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上回答了對(duì)行業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題的看法。其中，談及集中供地，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是有利有弊的，一方面，有利于減少房企獲取土地機(jī)會(huì)的成本；另一方面，對(duì)人力、財(cái)力上會(huì)為房企帶來(lái)壓力，會(huì)加大投資團(tuán)隊(duì)對(duì)于土地分析的強(qiáng)度，對(duì)資金而言更是一把雙刃劍。

2021年沖擊1122億元

2020年，越秀地產(chǎn)合同銷售金額約為957.6億元，同比上升32.8%，完成全年合同銷售目標(biāo)802億元的119.4%；合同銷售均價(jià)約為每平方米25200元，同比上升21.7%。

分區(qū)域來(lái)看，作為大本營(yíng)，大灣區(qū)依然是越秀地產(chǎn)的重要“糧倉(cāng)”。2020年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售額636.6億元，占比為66.5%；華東地區(qū)的銷售額為199.2億元，同比上升18%；華中地區(qū)的銷售額為68.4億元，北方和西南地區(qū)的銷售額分別為42.8億元和10.6億元。

“今年的銷售目標(biāo)是1122億元，按照可供貨值60%的去化來(lái)鋪排，達(dá)成目標(biāo)后將維持千億企業(yè)的銷售規(guī)模。此外，今年的回款率將達(dá)到70%，較去年有所回升?！睂?duì)于2021年，林昭遠(yuǎn)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露。

林昭遠(yuǎn)稱，2021年，越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持較大的投資力度，買地金額計(jì)劃達(dá)到520億以上。截至12月31日，越秀地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)擁有土地儲(chǔ)備約1353萬(wàn)平方米，約占總土地儲(chǔ)備的 55.1%；在華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)和西南地區(qū)分別擁有土地儲(chǔ)備303萬(wàn)平方米，380萬(wàn)平方米、321萬(wàn)平方米和97萬(wàn)平方米，約占總土地儲(chǔ)備的12.3%、15.5%、13.1% 和4.0%。

值得一提的是，對(duì)于越秀地產(chǎn)的多元化拿地能力，多份研報(bào)給出了“好評(píng)”。興業(yè)證券(601377,股吧)指出，公司毛利率有望維持高于行業(yè)平均的水平。

越秀地產(chǎn)在年報(bào)中指出，在拿地方面，公司形成了公開(kāi)競(jìng)拍、城市更新、住宅+配建、TOD、國(guó)企合作、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地的“6+1”特色化增儲(chǔ)模式。具體來(lái)看，2020年，公司通過(guò)TOD、住宅+配建、國(guó)企合作獲得的土地分別占新增土儲(chǔ)的18.5%、25.2%和10.4%。

林昭遠(yuǎn)稱，未來(lái)會(huì)深化TOD戰(zhàn)略實(shí)施。他指出，2021年集團(tuán)TOD項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)不低于180億元，希望TOD規(guī)模能夠在200億以上。

“三道紅線”指標(biāo)零踩線

財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，越秀地產(chǎn)三道紅線全部為“綠”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為69.2%、47.5%和2.25倍，全部“綠檔”達(dá)標(biāo)。2020年平均借貸成本為4.62%，同比下降31個(gè)基點(diǎn)。截至2020年底，越秀地產(chǎn)凈借貸比率大幅下降26.5個(gè)百分點(diǎn)至47.5%。

對(duì)于融資成本比較低的情況，越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)及執(zhí)行董事陳靜指出，公司確實(shí)做了多方面工作。“首先從大環(huán)境來(lái)講，去年由于疫情影響，整個(gè)融資環(huán)境前面比較松，后面比較緊，在這個(gè)情況下，公司在上半年做了資金置換。另外，在境內(nèi)和境外做了一些調(diào)整，增加了一部分境內(nèi)融資的比重，使整體融資成本降低，同時(shí)也增加了直融的比例，使成本進(jìn)一步降低?！彼榻B道。

對(duì)于2021年，陳靜表示，今年上半年融資環(huán)境稍微有點(diǎn)緊張，因此上半年做預(yù)算的時(shí)候，成本會(huì)比去年稍稍多一點(diǎn)，不過(guò)希望通過(guò)跟金融機(jī)構(gòu)的溝通，及多項(xiàng)融資產(chǎn)品的結(jié)合，盡可能地維持在去年水平。

在財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健的同時(shí)，越秀地產(chǎn)的毛利率也不可避免地出現(xiàn)了下滑，這是行業(yè)大勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2020年越秀地產(chǎn)毛利率為25.1%，比2019年同比減少了9.1個(gè)百分點(diǎn)。

越秀地產(chǎn)管理層解釋稱：“去年大灣區(qū)高毛利率項(xiàng)目交付減少，華東項(xiàng)目增加，相對(duì)拉低了毛利率的水平。另外，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率也在持續(xù)走低?！?/p>

林昭遠(yuǎn)進(jìn)一步解釋稱，毛利率與結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品的均價(jià)有關(guān)，有結(jié)構(gòu)性的變化，比如某些地區(qū)的限價(jià)等政策也會(huì)有所影響。能控制在20%-30%的毛利率是比較優(yōu)秀的水平，目前尚處于這個(gè)空間，與去年相比有所下滑，另外，行業(yè)回歸理性之后毛利率也在下調(diào)。

（責(zé)任編輯：冉笑宇）