??越秀地產(chǎn)（00123.HK)啟航“軌交+物業(yè)”的全國化布局再下一城。近日，長沙軌道集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)、廣州越秀集團(tuán)在湖南長沙正式簽署三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

??這不僅標(biāo)志著穗長兩市三家大型國有企業(yè)集團(tuán)正式建立全方位戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，同時(shí)也意味著越秀集團(tuán)旗下越秀地產(chǎn)將正式開啟“軌交+物業(yè)”模式的全國化戰(zhàn)略布局。

??得益于TOD項(xiàng)目（“軌交+物業(yè)”模式）的熱銷，在行業(yè)周期下，越秀地產(chǎn)去年業(yè)績逆勢增長，銷售金額、營業(yè)收入和利潤額表現(xiàn)等都創(chuàng)下了新高。年報(bào)顯示，2019年越秀地產(chǎn)錄得合同銷售金額約為人民幣721.1億元，同比上升24.8%，完成全年目標(biāo)人民幣680億元的106.0%；營業(yè)收入約為人民幣383.4億元，同比上升45.0%；核心凈利潤約為35.1億元，同比上升24.8%。

??加快促進(jìn)國企合作增儲(chǔ)成為越秀地產(chǎn)重要增儲(chǔ)渠道。年報(bào)顯示，2019年，越秀地產(chǎn)于11個(gè)城市新增優(yōu)質(zhì)土地27幅，總建筑面積約為771萬平方米，按權(quán)益計(jì)算建筑面積約為521萬平方米。其中，通過國企合作模式增加土儲(chǔ)約149萬平方米，約占新增土儲(chǔ)的19.3%。

??作為國內(nèi)TOD模式開發(fā)的先驅(qū)者，越秀地產(chǎn)通過引入廣州地鐵成為其戰(zhàn)略股東，借力“軌交+物業(yè)”模式，成功獲取多宗優(yōu)質(zhì)地塊，助力企業(yè)發(fā)展。

??TOD模式首出廣州邁向全國

??城市軌道交通TOD開發(fā)是以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式（Transit-Oriented Development，簡稱TOD），是在軌道及交通站點(diǎn)附近易于步行的開發(fā)，包括居住、就業(yè)、購物和市民活動(dòng)等功能。

??越秀地產(chǎn)作為國內(nèi)“軌交+物業(yè)”TOD模式的典型代表，于2019年4月成功引入廣州地鐵成為第二大股東，深度參與廣州軌交物業(yè)事業(yè)發(fā)展。通過引入廣州地鐵成為其戰(zhàn)略股東，借力“軌交+物業(yè)”模式，在重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地稀缺的情況下，成功獲取多宗優(yōu)質(zhì)地塊，助力企業(yè)發(fā)展。

??6月3日，越秀地產(chǎn)公告顯示，通過與廣州越秀集團(tuán)訂立兩份越秀地產(chǎn)期權(quán)契約，獲得收購兩項(xiàng)新地鐵房地產(chǎn)項(xiàng)目公司各自51%股權(quán)（連同按比例未償還股東貸款及累計(jì)利息）的權(quán)利。

??通過引入廣州地鐵成為戰(zhàn)略股東，強(qiáng)化TOD優(yōu)勢及布局。今年一季度，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以每股2港元向廣州地鐵發(fā)行30.81億股股份，涉及金額61.62億港元，引入廣州地鐵成為其戰(zhàn)略股東，持股比例19.9%，僅次于第一大股東，4月該事項(xiàng)獲通過。

??廣州地鐵入股后，為越秀地產(chǎn)日后獲取軌道交通物業(yè)帶來很大的優(yōu)勢。據(jù)越秀地產(chǎn)2019年半年報(bào)顯示，2019年上半年，越秀地產(chǎn)通過“軌交＋物業(yè)”模式、國企合作、產(chǎn)業(yè)勾地、招拍掛等多種方式，以較低溢價(jià)率，于廣州、深圳、杭州、成都等7個(gè)城市拿下14個(gè)項(xiàng)目，總建面達(dá)到374萬平方米?！败壗唬飿I(yè)”已成為越秀地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)的重要突破方向和不可多得的優(yōu)勢。越秀地產(chǎn)表示，目標(biāo)是未來每年獲取1-2個(gè)軌交項(xiàng)目，每年貢獻(xiàn)新增土儲(chǔ)約100萬平方米。

??此次帶著廣州的經(jīng)驗(yàn)落地長沙，越秀集團(tuán)和長沙軌道集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)三方的核心業(yè)務(wù)布局在房地產(chǎn)、金融、大交通等方面，三方各具優(yōu)勢且互補(bǔ)性強(qiáng)、協(xié)同性高。也標(biāo)志其TOD模式首出廣州邁向全國。

??TOD項(xiàng)目熱銷助推業(yè)績指標(biāo)增長

??廣州越秀集團(tuán)作為廣州市屬龍頭國企之一，現(xiàn)已形成了以房地產(chǎn)、金融、交通基建、食品為核心的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。截至2019年底，集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模近6700億元，擁有境內(nèi)外5家上市公司（基金）。

??2019年，其旗下房產(chǎn)板塊越秀地產(chǎn)，在銷售金額、營業(yè)收入和利潤額方面都創(chuàng)下了新高。年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)2019年合同銷售金額約為人民幣721.1億元，同比上升24.8%，完成全年目標(biāo)人民幣680億元的106.0%；營業(yè)收入約為人民幣383.4億元，同比上升45.0%；毛利率約為34.2%，同比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為人民幣34.8億元，同比上升27.7%；核心凈利潤約為35.1億元，同比上升24.8%。

??截至2019年底，越秀地產(chǎn)直接持有出租投資物業(yè)約70萬平方米，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)約6.9億元的租金收入，同比上升0.7%。其中，該公司持股38.1%的越秀房產(chǎn)基金持有出租性商業(yè)物業(yè)約97萬平方米，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約20.6億元，同比上升1.3%。

??6月3日，越秀地產(chǎn)正式公布截至2020年5月31日的未經(jīng)審計(jì)銷售統(tǒng)計(jì)資料。2020年5月，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額112.38億元，同比增長47%，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約為42.35萬平方米，同比上升約22%。截至前5個(gè)月，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售金額約人民幣258.37億元，累計(jì)合同銷售面積約100.50萬平方米。根據(jù)克爾瑞2020年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜顯示，越秀地產(chǎn)1-5月權(quán)益銷售提升39位至32名。

??推動(dòng)國企合作獲取優(yōu)質(zhì)土地資源

??長江商報(bào)記者注意到，國企合作增儲(chǔ)成為越秀地產(chǎn)重要增儲(chǔ)渠道。年報(bào)顯示，2019年，越秀地產(chǎn)于廣州、深圳等11個(gè)城市新增優(yōu)質(zhì)土地27幅，總建筑面積約為771萬平方米，按權(quán)益計(jì)算建筑面積約為521萬平方米。其中，通過國企合作模式增加土儲(chǔ)約149萬平方米，約占新增土儲(chǔ)的19.3%。

??2019年，越秀地產(chǎn)成功完成向廣州越秀集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)收購首個(gè)“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目品秀星圖86%股權(quán)；完成向廣州越秀集團(tuán)收購品秀星樾和品秀星瀚51%股權(quán)。三個(gè)項(xiàng)目為本集團(tuán)帶來約315萬平方米土地儲(chǔ)備。

??廣州地鐵成為越秀地產(chǎn)的第二大股東，未來“軌交+物業(yè)”將為越秀地產(chǎn)帶來更多優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。2019年，公司獲得廣州番禺區(qū)里仁洞村和廣州南沙東流村兩個(gè)村的舊改主體資格。其中里仁洞村擬改造面積約172萬平方米，改造后總建筑面積將達(dá)到約349萬平方米；東流村擬改造面積約為6萬平方米，改造后總建筑面積將達(dá)到約25萬平方米。兩個(gè)項(xiàng)目可為本集團(tuán)帶來約163萬平方米潛在土儲(chǔ)。

??具備與國企合作優(yōu)勢的越秀地產(chǎn)當(dāng)前拿地模式呈現(xiàn)多元化。2019年，越秀地產(chǎn)通過“軌交+物業(yè)”模式、“集團(tuán)孵化-地產(chǎn)購買”、國企合作、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地、公開市場招拍掛等多元化、特色化方式拿下多幅土地。

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