上海樓市:市中心買不起,遠(yuǎn)郊盤又偏,如何將有限的預(yù)算發(fā)揮到最

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-03-17 16:38

這里是成哥說(shuō)房，專業(yè)的房產(chǎn)專家，用最專業(yè)的角度為有需要的人提供買房的最佳方案！投資房產(chǎn)遇到問(wèn)題，成哥為你答疑解惑。關(guān)注“成哥說(shuō)房”，帶你成為最會(huì)買房的人！

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以下選自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)精選提問(wèn)：

提問(wèn)：成哥好，市中心的買不起，遠(yuǎn)郊盤又偏，怎么選？怎么樣用最少的錢挑到最合適的房子，把有限的預(yù)算發(fā)揮最大？

回答：年輕人一般會(huì)面臨預(yù)算問(wèn)題，買房不得不量力而行，

不同等級(jí)的城市有不同的標(biāo)準(zhǔn)：

一線城市：近郊地鐵盤，上班通勤時(shí)間45分以內(nèi)，一般不要距離CBD15公里以上。

二線城市：四環(huán)以內(nèi)，有地鐵在建或者規(guī)劃中；有核心產(chǎn)業(yè)支撐的新區(qū)。

三四線城市：自住實(shí)在要買，要盡可能選擇市政附近，或者瀕臨城市主干道的房子。

珍惜首貸資格，盡量選擇大戶型，不要為了眼前的輕松，而造成未來(lái)長(zhǎng)久的痛惜。選房即選籌，要目光長(zhǎng)遠(yuǎn)，第一套房通常是我們未來(lái)?yè)Q房的跳板，選好了增值潛力股，在未來(lái)二次改善時(shí)，才能有更充足的資金和更大的選擇面。大部分買房不是一個(gè)非黑即白的極端選擇，大城市和小城市，遠(yuǎn)和近、大和小、貸款方式貸款年限等等，你都可以去找一個(gè)最佳平衡點(diǎn)。沒(méi)有一套房子是絕對(duì)完美的，卻可以是絕對(duì)契合的。

提問(wèn)：成哥好，請(qǐng)問(wèn)上海目前的房?jī)r(jià)你怎么看？目前階段適合買房么？未來(lái)一年到2年房?jī)r(jià)的趨勢(shì)如何？如果買房是考慮買什么類型的，房齡在多少范圍的房子？

回答：上海是頂級(jí)城市，確定很大，未來(lái)但凡有全國(guó)性行情，不管大小，上海一定不會(huì)錯(cuò)過(guò)，所以買上海一定能漲的，投資眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，不要只看短期1-2年，所以在房票和資金滿足條件下，越早上車就是最好時(shí)機(jī)。

上海的房?jī)r(jià)是堅(jiān)挺的，但是當(dāng)前也是沒(méi)有洼地可言，哪怕上海那么繁榮，也必須堅(jiān)持一個(gè)原則，越靠中心價(jià)值越高，內(nèi)環(huán)隨便買，中關(guān)值得買，外環(huán)挑著買，外環(huán)以外，謹(jǐn)慎買。

上海買房，一定要選定地鐵來(lái)買，上海是個(gè)地鐵非常發(fā)達(dá)的城市，59%的小區(qū)覆蓋地鐵，屬于地鐵典型的密集城市，在這個(gè)大家都有地鐵，而你沒(méi)有的情況下，就是一個(gè)缺陷。

市區(qū)買房，最好買次新房，樓齡最好不要超過(guò)20年，上海的地鐵很發(fā)達(dá)，如果市區(qū)沒(méi)有學(xué)位好的老破小，價(jià)值會(huì)大減。大家寧愿買遠(yuǎn)一點(diǎn)，也要買好一點(diǎn)，反正地鐵那么方便。

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提問(wèn)：成哥你好，閔行，大寶明年九月上小學(xué)一年級(jí)，對(duì)口菜小，但可直接上閔行交大附小，初中，考交大閔分高中?，F(xiàn)在糾結(jié)是否有必要去徐匯買房，上徐匯的交大附小，初中上徐匯中學(xué)或南洋模范，徐匯和閔行初高中升學(xué)哪邊更有優(yōu)勢(shì)？徐匯最近的學(xué)區(qū)房漲價(jià)也太高，是否有必要犧牲生活質(zhì)量搬過(guò)去上學(xué)？目前2套一大一小，一套2007年66平小房子升值空間感覺(jué)不大，對(duì)口菜小，目前大概300，現(xiàn)金200，想去徐匯置換600多的學(xué)區(qū)房，但目前徐匯學(xué)區(qū)房老破小漲幅有點(diǎn)大，買來(lái)是否具有保值增值功能？

或置換閔行交大附近對(duì)口交大附小和二附中的學(xué)區(qū)房？閔行這邊學(xué)區(qū)房漲幅比徐匯小點(diǎn)，是否值得投資入手？或買徐匯交大附近的樂(lè)山公寓來(lái)保值增值出租是否劃算？因考慮以后養(yǎng)老離醫(yī)院近也可能以后要往徐匯住，到時(shí)再賣掉置換大一點(diǎn)？主要置換目的還是保值增值，不知哪種更好點(diǎn)？感謝！

回答：從升學(xué)路徑來(lái)看，當(dāng)然徐匯的會(huì)更好一點(diǎn)，這也是徐匯學(xué)區(qū)房漲的快的原因，是否需要犧牲生活品質(zhì)搬過(guò)去，這個(gè)沒(méi)有誰(shuí)能給你主意，完全取決于你的教育理念。你一定要考慮清楚，你如果買了徐匯，其實(shí)一方面是自己的孩子可以念，第二也可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。如果你買的小區(qū)一般，也可以只是掛個(gè)戶口，孩子念書后，直接租房子住。置換到更優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，特別是自己還能用到學(xué)票的情況下，是比較好的選擇。

提問(wèn)：成哥好，有幾個(gè)問(wèn)題要請(qǐng)教一下！

1、上海普陀桃浦智創(chuàng)城看好嗎？武威東路站地鐵口單價(jià)6.2萬(wàn)的圣都匯合適購(gòu)入嗎？

2、位于港城路和外高橋北站當(dāng)中98年的老兩房何時(shí)賣出合適？現(xiàn)在單價(jià)僅3.4萬(wàn)，不知道通車后還能溢價(jià)多少和多久。還有哪些板塊值得推薦嗎？

回答：1、桃浦板塊這一塊，有鐵路穿過(guò)，把板塊割的支離破碎，而且桃浦一直是動(dòng)遷導(dǎo)入?yún)^(qū)，也不在主要的發(fā)展方向上，沒(méi)辦法起勢(shì)，目前那一塊的價(jià)格也是比較溫和。2、外高橋是過(guò)去幾輪上海房產(chǎn)牛市里房?jī)r(jià)漲得比較慢的。區(qū)位有問(wèn)題，園區(qū)沒(méi)有高薪產(chǎn)業(yè)，然后又是偏距浦東北面一隅，不是發(fā)展的重心。20多年的老破小也沒(méi)多少優(yōu)勢(shì)了，現(xiàn)在可以考慮賣出置換了，把重心放在買入置換上面。

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提問(wèn)：成哥好，我在中山坦洲有一套買的剛需住房，無(wú)貸款。最近看到廣州南沙取消限購(gòu)了，價(jià)格和珠海市區(qū)的老房子的房?jī)r(jià)差不多，配套設(shè)施和學(xué)區(qū)卻比珠海好，距離珠海80公里，未來(lái)7年后為了孩子上學(xué)，想現(xiàn)在入手南沙越秀濱?，B城。想問(wèn)現(xiàn)在2.3w入手珺城是否太高？周圍有莞高速，雖然是低樓層但不知道噪音是否會(huì)有很大影響？珺城、心意華庭、圣淘沙、越秀濱海新城這四個(gè)盤相比，星叔覺(jué)得性價(jià)比最高？

回答：現(xiàn)階段不建議入手南沙，廣州發(fā)展向東向南，目前更傾向黃埔。

總體來(lái)看，黃埔屬于中心六區(qū)之一，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、軌道交通規(guī)劃、與中心區(qū)的距離等方面，都更占上風(fēng)。這也是為什么限購(gòu)放松后，黃埔更吸金的原因。不過(guò)買房還是要看實(shí)際需求，如果是在南沙工作的剛需客，買是沒(méi)問(wèn)題的。但對(duì)在中心區(qū)工作的人來(lái)說(shuō)，離中心區(qū)的距離遠(yuǎn)是南沙的缺點(diǎn)，這也是南沙發(fā)展最大的痛點(diǎn)，要幾年時(shí)間才會(huì)有所改善。從這一點(diǎn)看，南沙投資價(jià)值沒(méi)有黃埔好。南沙房?jī)r(jià)僅憑規(guī)劃支撐，利好兌現(xiàn)太慢。雖然現(xiàn)在南沙的購(gòu)房門檻低于黃埔，但如果有名額，首選黃埔。因?yàn)樘旌訁^(qū)是廣州的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心，黃埔站在承接其外溢需求的第一位，概念滿天飛不如隔得近。

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提問(wèn)：成哥好，樣板房ok嗎，一般是貴還是便宜？

回答：樣板間一般都會(huì)低價(jià)出售，一般樣板間線路設(shè)置不合理會(huì)影響房間布局，房屋格局不實(shí)用，軟裝成本高，開發(fā)商建造樣板房是為了向購(gòu)房者展示房屋格局，建造的時(shí)間往往都比較早，而用于展示的周期可能很長(zhǎng)，房子內(nèi)的裝修和裝飾肯定會(huì)有一定的損耗。但是樣板房?jī)r(jià)格較低，裝修效果質(zhì)量好，省事省心。需要根據(jù)自己情況來(lái)考量。

提問(wèn)：成哥好，請(qǐng)問(wèn)，我外甥女本科學(xué)歷，外地工作，可以將她的戶口轉(zhuǎn)到遷到我深圳房子上，變成深戶嗎？

回答：你的房子可以為深圳戶口提供掛靠戶口的作用。

并不是你有房子就可以入深圳戶口，這個(gè)邏輯是有問(wèn)題的。

現(xiàn)在本科畢業(yè)是可以入深圳戶口的，你的房子也是可以掛靠深圳戶口的。

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