觀點地產(chǎn)網(wǎng) 北京是一座包容的城市，這里接納了來自五湖四海的務(wù)工人員。

清晨，他們迎著早餐攤彌漫的煙火氣，走入一幢幢高聳的寫字樓；傍晚，趕著落日的余暉，回到各自租來的“家”。

對每一個初來乍到的年輕人來說，租房是他們?nèi)谌脒@個陌生城市的第一道坎，租在哪里、通勤時間多少、租金幾何……都是至關(guān)重要的問題。

近日，有媒體報道稱，北京三大集體土地租賃房項目于近期全面封頂，預(yù)計今年啟動預(yù)租，最快將在明年上半年實現(xiàn)入住。

上述三個項目共將提供2500套左右房源，房源未來租金價格水平將與周邊市場房源基本一致，根據(jù)戶型不同，每套價格大約兩三千元。

隨著集體土地供應(yīng)量加大、集租房入市，北京的出租房市場似乎有了更多的選擇，但與此同時，有關(guān)集租房的出租率、企業(yè)運作方式及賬本年計算等問題接踵而來。

此外，觀點地產(chǎn)新媒體了解到，上述三個項目均由首創(chuàng)新城鎮(zhèn)公司投資建設(shè)，其與首創(chuàng)置業(yè)同為首創(chuàng)集團下屬企業(yè)，而值得關(guān)注的是，首創(chuàng)置業(yè)同樣涉足了長租公寓業(yè)務(wù)。

為何首創(chuàng)集團要分設(shè)兩個平臺參與長租業(yè)務(wù)，兩平臺之間是否存在同業(yè)競爭，未來又該如何實現(xiàn)協(xié)同……如此種種，都成為投資者關(guān)注的重點。

集租房收成期

在北京，集體土地租賃房的概念不過誕生了四年時間。

2017年北京政府明確集體租賃房可依法出租，2018年首批集體土地租賃房項目簽約、開工建設(shè)，近兩年，市場傳來大量集租房項目竣工、預(yù)租的消息。

近日，有媒體從北京最大的集體土地租賃房建設(shè)投資平臺首創(chuàng)新城鎮(zhèn)公司獲悉，平谷白各莊、順義張鎮(zhèn)和房山下坡店項目近期全面封頂，預(yù)計今年啟動預(yù)租，最快將在明年上半年實現(xiàn)入住。

資料顯示，上述三個項目均是所在區(qū)首批建設(shè)的集體土地租賃房項目，預(yù)計可提供2500套房源。其中白各莊項目占地4.21萬平方米、955套，下坡店項目占地2.36萬平方米、469套，張鎮(zhèn)項目5.66萬平方米、901套。

根據(jù)相關(guān)政策，集體土地租賃房鼓勵長租，但為了避免出現(xiàn)“以租代售”，租期最長不超過10年，而上述項目未來租金價格水平將與周邊市場房源基本一致，根據(jù)戶型不同，每套價格大約兩三千元。

分析人士提到：“項目周邊都有當?shù)氐囊恍┊a(chǎn)業(yè)園，如興谷開發(fā)區(qū)、楊鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園、竇店產(chǎn)業(yè)基地等，這類集體土地租賃房后續(xù)的客群大概率以園區(qū)的白領(lǐng)為主，出租率還是能夠得到保障的?！?/p>

但不可否認的是，平谷白各莊、順義張鎮(zhèn)和房山下坡店都處在北京的五環(huán)、六環(huán)之間，距離核心商圈比較遠，地理位置對租賃項目的影響較大，和核心地段的項目相比，上述三個區(qū)域內(nèi)租戶的承租能力和抗壓性相對較弱一些。

此外，除了項目地理缺陷外，平谷白各莊、順義張鎮(zhèn)和房山下坡店三個項目面市后，或?qū)⒚媾R較大的競爭壓力。

一方面，隨著樓市調(diào)控不斷升級且市場逐步進入存量房時代，長租公寓行業(yè)成為房企眼中的“寵兒”；另一方面，近兩年，有關(guān)長租公寓的政策接連頒布，伴隨政策春風，越來越多資本進入到這個行列當中。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年至2021年，北京由集體土地供應(yīng)帶來的租賃住房增量便達到50萬間。此外，銷售排名前100的房地產(chǎn)企業(yè)當中，已有過半企業(yè)布局了長租公寓業(yè)務(wù)，其中包括萬科、龍湖、中海等等，截至2020年上半年，萬科泊寓累計開業(yè)12.7萬間，龍湖冠寓已累計開業(yè)房間數(shù)達7.9萬間。

這就意味著，上述三項目要在眾多“同類”當中脫穎而出，還需要發(fā)掘更多的獨特性。

長租平行線

從數(shù)學(xué)的意義來講，平行線代表兩條直線永遠不能相交，沒有交點，兩邊可以無限延長，就如同鐵路上的兩條鋼軌，盡管一路并肩同行，可是永遠也不會聚在一起。

但從企業(yè)運營的角度來看，兩條平行線或許也有相交的一天。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，首創(chuàng)集團旗下的房地產(chǎn)平臺共有三個，其中包括上市公司首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司，負責產(chǎn)業(yè)新城、政策性住房、城市更新三大業(yè)務(wù)的首創(chuàng)經(jīng)中（天津）投資有限公司，以及城鄉(xiāng)融合產(chǎn)業(yè)投資運營平臺北京首創(chuàng)新城鎮(zhèn)建設(shè)投資基金管理有限公司。

其中，涉足長租公寓業(yè)務(wù)的有首創(chuàng)置業(yè)和首創(chuàng)新城鎮(zhèn)。

前者于2018年首次提出“千億價值生態(tài)圈”的概念，并開始涉足長租公寓領(lǐng)域，成立長租社區(qū)品牌“Hé園”，房源一部分由存量項目改造升級而來，如北京房山Hé園、天津雙港Hé寓項目；一部分則由新獲集體用地建設(shè)而來，如北京朝陽十八里店“繁星”項目。

而此次即將封頂?shù)娜齻€項目均由首創(chuàng)新城鎮(zhèn)打造。

據(jù)悉，該公司的前身是首創(chuàng)集團與北京市發(fā)改委于2012年共同設(shè)立的城鄉(xiāng)融合創(chuàng)新型投資平臺，當時，這是北京市唯一的城鎮(zhèn)化專項政府引導(dǎo)投資基金，先后參與北京市遠郊10區(qū)30余鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

直到2019年8月，首創(chuàng)集團和北京市政府才正式成立了首創(chuàng)新城鎮(zhèn)，在名義上，這是首創(chuàng)集團全資二級公司。

從首創(chuàng)新城鎮(zhèn)的官網(wǎng)獲悉，該公司參與了北京多個文創(chuàng)旅游產(chǎn)業(yè)孵化項目、土地一級開發(fā)項目及定向安置房項目、環(huán)境治理工程項目以及集租房項目。

截止目前，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)公司已開工建設(shè)的集租房項目共有七個，包括即將封頂?shù)钠焦葏^(qū)大興莊鎮(zhèn)白各莊項目、順義區(qū)張鎮(zhèn)張各莊村項目、房山區(qū)竇店鎮(zhèn)下坡店村項目，三個項目均于2019年簽約并開工。

其余四個項目分別是房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村A地塊項目、順義區(qū)木林鎮(zhèn)東沿頭項目、平谷區(qū)興谷街道上紙寨項目以及順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)張喜莊村項目，四個項目共計占地29.31萬平方米，可提供3810套房源，預(yù)計將在2023年入住。

可以看到，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)參與的租賃房項目均為集租房這類城鄉(xiāng)融合的新型租賃房項目，而首創(chuàng)置業(yè)在長租公寓方面的涉獵更廣泛一些。

但同樣是長租業(yè)務(wù)，為何首創(chuàng)集團要將其拆分至兩個平臺當中？首創(chuàng)新城鎮(zhèn)在其中又扮演著什么樣的角色？

首創(chuàng)新玩法

事實上，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)在首創(chuàng)集團當中扮演著基金平臺的角色，而通過基金的方式來建設(shè)、運營集租房項目，一方面能夠融得更多“便宜的錢”，另一方面，后續(xù)的退出機制亦更加完善。

這或許將成為解決當下長租公寓盈利難題的一突破口。

以平谷白各莊項目為例，該項目的開工時間為2019年9月，預(yù)計竣工時間為2021年12月，預(yù)計項目總投資額為4.92億元，無土地購置費用。

首創(chuàng)新城鎮(zhèn)通過和當?shù)卮寮w簽約獲取土地的長期經(jīng)營權(quán)，并成立項目公司負責項目的建設(shè)和運營，這就像傳統(tǒng)的合作機制，村集體出地，而首創(chuàng)新城鎮(zhèn)出錢。

那么，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)的錢從哪里來？

據(jù)了解，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)會設(shè)立相關(guān)基金，首創(chuàng)集團出資一部分，政府會進行資金跟投。一般而言，北京市發(fā)改委會以政策資金對新城鎮(zhèn)基金出資跟投，出資比例達到25%。

同時，因為新城鎮(zhèn)基金所投項目均為國家重點支持領(lǐng)域，可按年度申請資金支持，且世界銀行和亞洲開發(fā)銀行將會向基金提供低息長期貸款。

這是公司首期資金的募集流程。完成上述步驟之后，新城鎮(zhèn)基金將會引入C類、D類社會資本，融資的方式包括銀行的土地貸、開發(fā)貸、抵押貸、并購貸款、信貸等；同時還將通過公司債、保險資金、信托、IPO、私募基金、資產(chǎn)證券化等方式來籌資。

公開信息顯示，去年首創(chuàng)集團就曾發(fā)行過一筆公司債券，所籌資金用于集租房項目的建設(shè)與運營。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱，2020年4月，首創(chuàng)集團獲準向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行面值不超過人民幣20億元的公司債券，首期發(fā)行規(guī)模10億元，募集資金分別用于北京房山區(qū)、平谷區(qū)、順義區(qū)等六個集租房項目，其中，用于平谷白各莊項目的資金達到1.5億元。

該筆債券的利率僅為2.68%，與2020年中期首創(chuàng)置業(yè)5.34%的存量有息債務(wù)平均融資成本相比，幾乎折半。

此外，去年12月，首創(chuàng)置業(yè)為其北京十八里店集體土地租賃住房項目借入不高于人民幣33億元的銀團貸款，期限為24年，利率為LPR加0.1%（每屆滿12個月時根據(jù)屆時LPR予以調(diào)整）。

而2020年11月20日央行LPR利率顯示，1年期的利率為3.85%，5年期的利率為4.65%，同樣比首創(chuàng)集團的公司債利率要高。

由此來看，首創(chuàng)集團通過首創(chuàng)新城鎮(zhèn)設(shè)立基金來建設(shè)和運用集租房項目，不僅能夠獲得政府資金的支持以及世行、亞行低息長期貸款，在社會資金籌措上的成本也要低得多。

成本下降，企業(yè)的盈利空間自然隨之擴大，但首創(chuàng)集團這種集租房新玩法的優(yōu)勢并不止于此，通過基金模式來運營集租房項目，首創(chuàng)集團在后續(xù)的退出上也將更靈活。

因為集租房項目的土地所有權(quán)為村集體，首創(chuàng)集團只擁有地塊的運營權(quán)，而非所有權(quán)，因此當集體土地合同到期后，首創(chuàng)集團可通過BOT移交的方式實現(xiàn)項目的退出，即將項目無償移交給管理部門或政府。

同時，首創(chuàng)集團還能通過獨家授權(quán)經(jīng)營股權(quán)轉(zhuǎn)讓、權(quán)益憑證資產(chǎn)證券化、項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓、減持份額、清算、專項資金REITs等等方式實現(xiàn)項目的退出。

分析人士認為，通過基金的方式來運營，肯定能夠大大降低企業(yè)自身的資金投入及沉淀。

對首創(chuàng)集團而言，首創(chuàng)置業(yè)的“Hé園”和首創(chuàng)新城鎮(zhèn)的集租房項目就象是兩條平行線，各自向前。

但首創(chuàng)集團和首創(chuàng)置業(yè)之間資產(chǎn)相互倒騰和配置的行為早已司空見慣，未來首創(chuàng)新城鎮(zhèn)運營的集租房項目是否會注入上市平臺，兩條長租平行線是否會產(chǎn)生交集，尚且無法蓋棺定論。

租賃房賬單

“我們不叫長租公寓，我們不是二房東，應(yīng)該叫集體土地租賃住房”，早在2019年，首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時如是說道。

事實上，首創(chuàng)置業(yè)最早接觸集租房是在2019年，彼時，首創(chuàng)簽下了朝陽十八里店集體用地租賃住房項目，但首創(chuàng)系接觸集租房的時間或許要更早一些，從首創(chuàng)新城鎮(zhèn)的官網(wǎng)獲悉，該公司自2017年政策頒布之初就開始接觸相關(guān)業(yè)務(wù)。

除了首創(chuàng)，北京萬科也是行業(yè)內(nèi)較早布局集租房業(yè)務(wù)的企業(yè)之一，2020年7月，北京萬科位于豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺村的集租房項目入市，且位于高立莊的項目也即將推出。

為何房企熱衷于集體土地租賃房？

分析人士看來，集體土地租賃房有政策法律的保護，再加上還有一系列的資金支持，故吸引了諸多房企參與，更重要的是，相較于普通長租公寓，集租房能夠獲得正常的投資回報。

據(jù)悉，當下市場上的長租公寓可以分為三種，第一種是企業(yè)通過招拍掛、收并購等方式獲取土地，然后進行公寓的建設(shè)、出租、運營等等；第二種是企業(yè)租賃現(xiàn)房，改造、升級之后進行出租，俗稱為“二房東”模式；第三種則是集租房模式。

前兩種模式當中，企業(yè)通常需要支付大額的土地獲取成本或者長期租賃的租金成本，而用集體用地開發(fā)，土地成本幾乎為零，因為集體土地的產(chǎn)權(quán)歸集體所有，企業(yè)獲得的僅僅是土地的經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)。

按照北京市政府規(guī)定，此類合作，鄉(xiāng)政府是集體用地的土地方，以土地出資，占51%股權(quán)，其他入股的開發(fā)公司占49%，這就意味著企業(yè)甚至無需支付租賃費用。

另外，通過長期租賃并裝修改造的公寓項目，一般的承租期為5-10年，但變現(xiàn)周期大約需要5-8年的時間，這就導(dǎo)致了這一業(yè)態(tài)有投入大、盈利慢、周期長的難題。

相對來說，招拍掛拿地或者使用集體土地建設(shè)的公寓，一般經(jīng)營權(quán)在50年左右，雖然項目需要投入大量的開發(fā)建設(shè)、建安、裝修及運營成本，但項目可運營周期長，即使需要十年乃至二十年的時間回本，后續(xù)依舊能夠獲得持續(xù)不斷的經(jīng)營收入。

“通過基金的模式來做集體土地長租公寓是當下比較新的玩法，能不能成功不好說，但肯定比開發(fā)商直接去做便宜得多”，分析人士提到。

一方面是首創(chuàng)新城鎮(zhèn)這種基金模式，進一步壓縮了項目的運行成本，另一方面，從項目獲取成本和運營收益兩方面分析來看，集體土地的盈利空間似乎較另外兩種模式更優(yōu)。

由此看來，集租房或許更有利可圖，但分析人士也提到，租賃項目能否回本和盈利主要還是看公寓的利用率、出租情況以及租金坪效。

從現(xiàn)有的集租房項目來看，雖然秉承“毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城”的原則布局，但距離城市中心依舊有較大的的距離，這類集租房的出租率幾何依舊有待檢驗。

與此同時，近兩年，長租公寓運營商暴雷的消息頻頻傳出，公寓獲客能力不佳，房間空置率日益升高等問題依舊未解，首創(chuàng)通過基金運行集租房的模式能否試驗成功，一切還是未知數(shù)。

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