解局 | 首創(chuàng)鉅大奧萊深水區(qū)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-03 08:00

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “首創(chuàng)鉅大的愿景是成為中國(guó)最大的奧特萊斯運(yùn)營(yíng)商，我們的對(duì)標(biāo)企業(yè)是美國(guó)的西蒙公司，西蒙公司是全球最大的奧萊運(yùn)營(yíng)商?！?/p>

對(duì)標(biāo)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)霸主的首創(chuàng)鉅大，在2017年提出做到“中國(guó)最大”的目標(biāo)。

如今三年時(shí)間過(guò)去，首創(chuàng)鉅大在全國(guó)累計(jì)開(kāi)業(yè)12個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，從項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，首創(chuàng)鉅大做到了“中國(guó)最大”。

但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，收益或許比開(kāi)店數(shù)量重要一些。

7月30日晚間，首創(chuàng)鉅大公布2020年上半年盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)錄得凈虧損不超過(guò)1.2億元，而2019年同期的凈利潤(rùn)約為2270萬(wàn)元。

對(duì)于出現(xiàn)虧損的原因，首創(chuàng)鉅大在公告中稱是“結(jié)轉(zhuǎn)收入減少、疫情影響等因素”。

2020年，新冠疫情爆發(fā)確實(shí)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商出了一道天大的難題，加上企業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)策略、布局思路，也是拖累首創(chuàng)鉅大的原因之一。

從業(yè)績(jī)與評(píng)效方面來(lái)看，首創(chuàng)鉅大要實(shí)現(xiàn)它的“奧萊夢(mèng)”，仍然任重道遠(yuǎn)。

虧損1.2億

奧特萊斯誕生在美國(guó)，與今天相比，最初的奧萊就是“工廠直銷店”，專門處理工廠尾貨。后來(lái)，慢慢形成類似Shopping Mall的大型購(gòu)物中心，并逐漸發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。

憑借“大品牌、小價(jià)格”的優(yōu)勢(shì)，奧萊模式受到了很多消費(fèi)者的歡迎，中國(guó)地產(chǎn)商也早早嗅到了其中的商機(jī)。過(guò)去十余年，奧特萊斯綜合體在全國(guó)各地開(kāi)花結(jié)果。

首創(chuàng)鉅大是國(guó)內(nèi)發(fā)展奧特萊斯項(xiàng)目的標(biāo)桿企業(yè)之一。

自2013年首個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目開(kāi)業(yè)至今，首創(chuàng)鉅大在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中摸索了七年時(shí)間，但在這場(chǎng)漫長(zhǎng)的零售戰(zhàn)爭(zhēng)當(dāng)中，首創(chuàng)鉅大似乎進(jìn)入了深水區(qū)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，2020年上半年，首創(chuàng)鉅大預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈虧損不超過(guò)約1.2億元，而2019年同期的凈利潤(rùn)約為2270萬(wàn)元。

該集團(tuán)在公告中透露，虧損主要由于2019年上半年以濟(jì)南奧萊為代表的物業(yè)銷售收入實(shí)現(xiàn)結(jié)利，而2020年上半年該集團(tuán)項(xiàng)下可結(jié)轉(zhuǎn)收入的可售物業(yè)項(xiàng)目大幅減少，物業(yè)銷售收入同比減少約92%。

同時(shí)，受年初公共衛(wèi)生事件影響，奧特萊斯店鋪業(yè)績(jī)下滑，今年上半年投資物業(yè)收入同比減少約16%。此外，首創(chuàng)鉅大為提升資金流動(dòng)性，積極開(kāi)展各項(xiàng)融資活動(dòng)，導(dǎo)致上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增長(zhǎng)約30%。

“疫情是很重要的一個(gè)因素，年初的時(shí)候，為了控制疫情蔓延，一些商場(chǎng)業(yè)主和零售商主動(dòng)縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間或暫停部分門店的營(yíng)業(yè)?！狈治鋈耸刻岬?，除了實(shí)體商業(yè)受到直接影響外，由于缺少場(chǎng)景，線上商業(yè)同樣受到波及，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常大的打擊。

事實(shí)上，受疫情影響，大部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商上半年都出現(xiàn)了不同程度的虧損。其中，九龍倉(cāng)置業(yè)中期股東應(yīng)占虧損44.54億港元，同比減少近115億港元；首商股份(600723,股吧)中期歸母凈利虧損最少9千萬(wàn)。

但上述分析人士也表示，疫情是一方面原因，首創(chuàng)鉅大本身的經(jīng)營(yíng)模式和投資結(jié)構(gòu)也是造成虧損的重要一環(huán)。

艱難奧萊夢(mèng)

最早將奧特萊斯概念引入中國(guó)的并非首創(chuàng)鉅大。

早在2002年，北京燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，這是國(guó)內(nèi)第一家?jiàn)W特萊斯業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心，首創(chuàng)鉅大的故事要晚十多年。

2011年，首創(chuàng)置業(yè)成立商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部；2015年，商業(yè)事業(yè)部正式更名為首創(chuàng)鉅大，成為首創(chuàng)旗下發(fā)展奧特萊斯、城市核心綜合體及創(chuàng)新業(yè)務(wù)為主的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。

更名完成后，首創(chuàng)鉅大一直受困于首創(chuàng)置業(yè)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

據(jù)悉，2014年，同在港股上市的首創(chuàng)置業(yè)及首創(chuàng)鉅大，訂立不競(jìng)爭(zhēng)契據(jù)，雙方以地域?yàn)榻缦薇苊鈽I(yè)務(wù)重疊，但這樣的規(guī)定實(shí)際上對(duì)雙方的發(fā)展都造成了約束。

2016年，首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)鉅大再度簽訂契據(jù)，主要更新內(nèi)容為首創(chuàng)鉅大奧特萊斯業(yè)務(wù)將不再限于17個(gè)城市，但這專指奧特萊斯業(yè)務(wù)。直到2018年，雙方才取消地理劃分的安排。

事實(shí)上，由于過(guò)去幾年的地理限制，首創(chuàng)鉅大規(guī)模擴(kuò)張或多或少受到影響，在項(xiàng)目選址與布局上也十分局限。

當(dāng)首創(chuàng)鉅大困守17個(gè)城市時(shí)，國(guó)內(nèi)其他奧特萊斯運(yùn)營(yíng)商早已全國(guó)擴(kuò)張，其中包括燕莎集團(tuán)、王府井(600859,股吧)、杉杉集團(tuán)、砂之船等老牌奧萊運(yùn)營(yíng)商，他們不存在類似首創(chuàng)鉅大的限制，擁有更多的選擇權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。

這也就意味著，首創(chuàng)鉅大一方面要承受內(nèi)部同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的限制，另一方面要抵擋外部的競(jìng)爭(zhēng)，猶如腹背受敵。

反映到數(shù)據(jù)上，首創(chuàng)鉅大近五年?duì)I收增幅不斷下降，凈利潤(rùn)也在不斷減少。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

借殼上市后，首創(chuàng)鉅大2015年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了較大增幅，錄得營(yíng)業(yè)收入8.94億元，凈利潤(rùn)6.31億元，分別同比增長(zhǎng)862.53%、1069.36%。

2016年，營(yíng)收增速降至11.64%，凈利潤(rùn)則同比減少-63.98%至2.27億元。至2018年、2019年，凈利潤(rùn)甚至錄得負(fù)值。

分析人士表示，目前一二線城市購(gòu)物中心已近飽和，競(jìng)爭(zhēng)甚是激烈，而首創(chuàng)奧萊要承受的競(jìng)爭(zhēng)壓力自然更加巨大。

事實(shí)上，奧特萊斯項(xiàng)目因?yàn)閰^(qū)位等原因，整體培育期較長(zhǎng)，這就導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)企業(yè)各項(xiàng)成本增加、資金回籠變慢。

與此同時(shí)，首創(chuàng)鉅大提出“5年20城”目標(biāo)，希望加快擴(kuò)張速度，這也導(dǎo)致企業(yè)的投資和各項(xiàng)支出不斷增加。

“凈利潤(rùn)虧損和企業(yè)運(yùn)營(yíng)策略有關(guān)，投資結(jié)構(gòu)變動(dòng)、運(yùn)營(yíng)成本增加都會(huì)導(dǎo)致凈利潤(rùn)下滑?！狈治鋈耸恐赋?，企業(yè)應(yīng)該注意投資結(jié)構(gòu)的合理性和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力。

解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。

（責(zé)任編輯：徐帥）