來源：界面新聞字體：宋

記者 |孫梅欣

首創(chuàng)置業(yè)近期公布的業(yè)績顯示，2020年公司營業(yè)收入212.48億元，同比上升2.22%；凈利潤12.72億元，歸屬母公司股東凈利潤9.81億元，每股收益0.01元。

全年簽約銷售量708.6億元，雖未完成預(yù)計的800億元目標(biāo)，但仍創(chuàng)下規(guī)模新高。其中操盤項目簽約占比為564億元，同比上升20%。

同時，公司過去一年加強對現(xiàn)金和流動性管理，重點搶抓銷售回款，最終實現(xiàn)全年并表銷售回款294.6億元，回款比例接近85%，同比增長11.8%。截止期末，公司期末現(xiàn)金余額372.48億元，同比上年同期超過百億。

首創(chuàng)置業(yè)管理層在業(yè)績會上坦言，2020年疫情對宏觀經(jīng)濟(jì)帶來持續(xù)性影響，疊加整體調(diào)控趨嚴(yán)，以及金融管控深化等因素，首創(chuàng)置業(yè)的運營面臨挑戰(zhàn)，使得業(yè)績承壓。部分二級開發(fā)項目銷售速度和價格不及預(yù)期，高毛利的一級項目也未能上市，同時奧萊業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊。

但在這一大背景下，公司仍堅持以穩(wěn)為主，穩(wěn)中求進(jìn)、穩(wěn)中求變的目標(biāo)，在多衡量維度上仍有所提升。

過去一年，首創(chuàng)置業(yè)土地投資金額達(dá)到189.9億元，新獲得10個二級開發(fā)項目，總建筑面積達(dá)到419.6萬平方米。管理層表示，通過強化非競爭性資源獲取，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略合作和一二級聯(lián)動等方式，大幅降低招拍掛拿地比例，降低土地獲取成本，平均樓面地價人民幣6126元/平方米，同比下降9.5%，平均溢價率僅為2.6%，其中9個為底價獲取。

3000

億貨值儲備

作為前兩年首創(chuàng)置業(yè)重點發(fā)力的市場，京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)的市場容量在去年得以釋放。年報顯示，2020年三大核心城市圈簽約量達(dá)到563.4億元，占總銷售規(guī)模的80%。其中長三角簽約額同比上升12%，粵港澳大灣區(qū)同比上升21%。

另外，單核城市發(fā)力明顯，武漢、昆明、廈門、鄭州北新鄉(xiāng)等強二線單核城市共計簽約額145.1億元，占比約20%，較上年同期提升約10個百分點。

簽約規(guī)模的上升，有賴于開發(fā)周期的提升和營銷渠道的加強。去年首創(chuàng)置業(yè)在疫情的大環(huán)境下，按照“快周轉(zhuǎn)”策略和“369”的標(biāo)準(zhǔn)運營提速，尤其是鄭州北項目，在獲取項目8個月后即開盤，加快項目運營周轉(zhuǎn)。同時加強建立自銷平臺，完善自銷渠道管理流程，加強企業(yè)自身的營銷能力，實現(xiàn)年度自銷平臺銷售額268.9億元，占總簽約規(guī)模的38%。

在市場容量需求之下，首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)一步在重點城市加碼土地儲備，去年在津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈總投資額達(dá)到138.9億元，占總投資規(guī)模的73.2%。在北京、武漢、天津、昆明等單核城市的土地儲備面積占比，分別達(dá)到16%、14%、13%、13%，重點城市的儲備得以提升。

與此同時，在招拍掛市場競爭日趨激烈的狀態(tài)下，首創(chuàng)置業(yè)通過戰(zhàn)略合作、并購、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等方式，在部分熱點城市拿下大體量項目，包括在鄭州北新鄉(xiāng)市平原示范區(qū)獲得的總建面積152.1萬平方米土地，以及通過高科技產(chǎn)業(yè)協(xié)同，在南京獲得的32.7萬平方米58產(chǎn)業(yè)用地項目。同時在去年年末，以文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同方式，在浙江桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)，獲得規(guī)劃總建面積27.7萬平方米土地，為公司獲得了較為充分的土地儲備。

年報顯示，截至去年年末，公司土地儲備總建筑面積達(dá)到1683.2萬平方米，其中公司權(quán)益面積1095.9萬平方米，其中88%為發(fā)展物業(yè)，12%為投資性物業(yè)，總貨值超過3000億元，至少可以滿足公司未來3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。

改善

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三條紅線

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盡快變

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綠

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2020年對金融行業(yè)尤其是房地產(chǎn)金融的管控，使得房企持續(xù)將降杠桿、降負(fù)債、加強企業(yè)流動性作為首要任務(wù)。在這一市場大背景下，首創(chuàng)置業(yè)對降負(fù)債率、回款等資金要求進(jìn)一步趨嚴(yán)。

年報顯示，截至期末，公司總資產(chǎn)額達(dá)到2105.49億元，同比上升13.64%，資產(chǎn)負(fù)債率維持在78%的水平，較上年同期基本維持同等水平。至2020年12月31日，貨幣資金達(dá)到371.78億元，貨幣資金較為充足，流動比率為1.84。

首創(chuàng)置業(yè)副總裁、財務(wù)總監(jiān)范書斌在業(yè)績會上表示，期末公司現(xiàn)金短債比達(dá)到1.13，比去年中期的1.3已經(jīng)有所降低。同時凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到127%，較去年年初大幅下降34個百分點，進(jìn)一步降低債務(wù)杠桿。雖然一年內(nèi)到期債務(wù)的315億元較去年的237億元規(guī)模有所提升，但主要是由于結(jié)構(gòu)性到期。目前公司370億元的貨幣儲備資金，足以覆蓋期內(nèi)債務(wù)，并會持續(xù)加強資金儲備，確保公司資金穩(wěn)健。

同時，國企背景為首創(chuàng)置業(yè)提供了更為多元通暢的融資渠道，去年發(fā)行的多筆3年期以上的公司債及定向融資工具，發(fā)行利率均低于4%，兩筆非公開發(fā)行的2年期共計8億元規(guī)模的公司債，利率均不超過5.5%，兩筆美元票據(jù)也均低于5%的融資水平。截止期末，首創(chuàng)置業(yè)的存量債務(wù)融資成本為5.14%，在房企中屬于較低成本。

首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰表示，2021年公司還將持續(xù)降負(fù)債控風(fēng)險，強抓回款，降費增效，以經(jīng)營現(xiàn)金流覆蓋土地投資，全力降低公司杠桿水平，降低負(fù)債規(guī)模，嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模，持續(xù)努力改善“三條紅線”的指標(biāo)。

轉(zhuǎn)讓鉅大變

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更輕

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值得注意的是，就在首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布業(yè)績的同時，也公布了對首創(chuàng)奧萊的重組意向書，計劃將全部奧特萊斯業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)集團(tuán)，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)的首創(chuàng)鉅大，以及首創(chuàng)置業(yè)其他的奧特萊斯項目。

公告稱，重組還需獲得國有資產(chǎn)評估、首創(chuàng)置業(yè)及集團(tuán)董事會批準(zhǔn)等多方面認(rèn)定。未來奧萊業(yè)務(wù)重組后，首創(chuàng)置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)，首創(chuàng)鉅大則在首創(chuàng)集團(tuán)的直接管理下，繼續(xù)專注綜合奧特萊斯物業(yè)項目。

盡管奧萊業(yè)務(wù)近年來給首創(chuàng)置業(yè)帶來營收和現(xiàn)金流，但在疫情之下，和國內(nèi)大部分商業(yè)一樣，客流量和經(jīng)營仍然受到不小的沖擊。在去年的3月的業(yè)績會上，李松平就表示，當(dāng)時除了武漢之外的奧特萊斯均已恢復(fù)。同時為了推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，減少商戶壓力，減免了奧萊等項目租金總額超過1億元，對收益造成一定影響。

數(shù)據(jù)顯示，到2020年末，首創(chuàng)奧特萊斯已開業(yè)數(shù)量13家，全年實現(xiàn)營業(yè)額約74億元，客流量為3810萬人次。

鐘北辰表示，奧萊業(yè)務(wù)在集團(tuán)內(nèi)尚在培育期，首創(chuàng)置業(yè)將奧萊業(yè)務(wù)出讓給集團(tuán)，可以有效盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，把回籠資金用于降低杠桿，增強公司抗風(fēng)險能力。

對于首創(chuàng)鉅大而言，歸屬集團(tuán)有利于爭取非房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)定，減少業(yè)務(wù)運營、資本運作和資金金融等方面限制，更有利于業(yè)務(wù)發(fā)展。鉅大歸屬集團(tuán)，便于首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)一步進(jìn)行輕資產(chǎn)運營，明細(xì)業(yè)務(wù)線，加速公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保障業(yè)務(wù)穩(wěn)健運營。

不過，首創(chuàng)置業(yè)的多元業(yè)務(wù)仍將持續(xù)。文創(chuàng)業(yè)務(wù)方面，通過園區(qū)運營、產(chǎn)業(yè)投資和內(nèi)容生產(chǎn)三個板塊，以園區(qū)載體和基金投資為平臺，進(jìn)行資源整合。同時郎園品牌效應(yīng)逐步呈現(xiàn)，去年文創(chuàng)項目在4個城市落地10個園區(qū)，數(shù)娛平臺金碼大廈落地，并有效推動底價獲取的桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項目。

租賃住房方面，朝陽十八里店項目持續(xù)建設(shè)，示范區(qū)計劃今年下半年對外開放，并新獲取的北京佑安門集體土地住房項目。和園和和寓保持70%的出租率，上海寶山項目正式運營，出租率達(dá)到95%，實現(xiàn)輕資產(chǎn)管理輸出。

面對2021年的市場，鐘北辰表示，堅持穩(wěn)健仍然是公司今年的重要目標(biāo)。同時回通過去化存量資產(chǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)盤活回籠資金，強化差異化資源獲取，在資源適度向長三角、粵港澳大灣區(qū)傾斜的同時，抓住城市發(fā)展新機遇。并在這一基礎(chǔ)上，發(fā)揮多元優(yōu)勢，建立綜合性運營平臺，輕重并舉，以輕資產(chǎn)賦能主業(yè)，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)為輕資產(chǎn)導(dǎo)入資源。

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