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記者 |孫梅欣

首創(chuàng)置業(yè)近期公布的業(yè)績(jī)顯示，2020年公司營(yíng)業(yè)收入212.48億元，同比上升2.22%；凈利潤(rùn)12.72億元，歸屬母公司股東凈利潤(rùn)9.81億元，每股收益0.01元。

全年簽約銷(xiāo)售量708.6億元，雖未完成預(yù)計(jì)的800億元目標(biāo)，但仍創(chuàng)下規(guī)模新高。其中操盤(pán)項(xiàng)目簽約占比為564億元，同比上升20%。

同時(shí)，公司過(guò)去一年加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金和流動(dòng)性管理，重點(diǎn)搶抓銷(xiāo)售回款，最終實(shí)現(xiàn)全年并表銷(xiāo)售回款294.6億元，回款比例接近85%，同比增長(zhǎng)11.8%。截止期末，公司期末現(xiàn)金余額372.48億元，同比上年同期超過(guò)百億。

首創(chuàng)置業(yè)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，2020年疫情對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)持續(xù)性影響，疊加整體調(diào)控趨嚴(yán)，以及金融管控深化等因素，首創(chuàng)置業(yè)的運(yùn)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)，使得業(yè)績(jī)承壓。部分二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度和價(jià)格不及預(yù)期，高毛利的一級(jí)項(xiàng)目也未能上市，同時(shí)奧萊業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊。

但在這一大背景下，公司仍堅(jiān)持以穩(wěn)為主，穩(wěn)中求進(jìn)、穩(wěn)中求變的目標(biāo)，在多衡量維度上仍有所提升。

過(guò)去一年，首創(chuàng)置業(yè)土地投資金額達(dá)到189.9億元，新獲得10個(gè)二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到419.6萬(wàn)平方米。管理層表示，通過(guò)強(qiáng)化非競(jìng)爭(zhēng)性資源獲取，通過(guò)產(chǎn)業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略合作和一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式，大幅降低招拍掛拿地比例，降低土地獲取成本，平均樓面地價(jià)人民幣6126元/平方米，同比下降9.5%，平均溢價(jià)率僅為2.6%，其中9個(gè)為底價(jià)獲取。

3000

億貨值儲(chǔ)備

作為前兩年首創(chuàng)置業(yè)重點(diǎn)發(fā)力的市場(chǎng)，京津冀、長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)的市場(chǎng)容量在去年得以釋放。年報(bào)顯示，2020年三大核心城市圈簽約量達(dá)到563.4億元，占總銷(xiāo)售規(guī)模的80%。其中長(zhǎng)三角簽約額同比上升12%，粵港澳大灣區(qū)同比上升21%。

另外，單核城市發(fā)力明顯，武漢、昆明、廈門(mén)、鄭州北新鄉(xiāng)等強(qiáng)二線(xiàn)單核城市共計(jì)簽約額145.1億元，占比約20%，較上年同期提升約10個(gè)百分點(diǎn)。

簽約規(guī)模的上升，有賴(lài)于開(kāi)發(fā)周期的提升和營(yíng)銷(xiāo)渠道的加強(qiáng)。去年首創(chuàng)置業(yè)在疫情的大環(huán)境下，按照“快周轉(zhuǎn)”策略和“369”的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)提速，尤其是鄭州北項(xiàng)目，在獲取項(xiàng)目8個(gè)月后即開(kāi)盤(pán)，加快項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)。同時(shí)加強(qiáng)建立自銷(xiāo)平臺(tái)，完善自銷(xiāo)渠道管理流程，加強(qiáng)企業(yè)自身的營(yíng)銷(xiāo)能力，實(shí)現(xiàn)年度自銷(xiāo)平臺(tái)銷(xiāo)售額268.9億元，占總簽約規(guī)模的38%。

在市場(chǎng)容量需求之下，首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)一步在重點(diǎn)城市加碼土地儲(chǔ)備，去年在津冀、長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈總投資額達(dá)到138.9億元，占總投資規(guī)模的73.2%。在北京、武漢、天津、昆明等單核城市的土地儲(chǔ)備面積占比，分別達(dá)到16%、14%、13%、13%，重點(diǎn)城市的儲(chǔ)備得以提升。

與此同時(shí)，在招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的狀態(tài)下，首創(chuàng)置業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略合作、并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等方式，在部分熱點(diǎn)城市拿下大體量項(xiàng)目，包括在鄭州北新鄉(xiāng)市平原示范區(qū)獲得的總建面積152.1萬(wàn)平方米土地，以及通過(guò)高科技產(chǎn)業(yè)協(xié)同，在南京獲得的32.7萬(wàn)平方米58產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目。同時(shí)在去年年末，以文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同方式，在浙江桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)，獲得規(guī)劃總建面積27.7萬(wàn)平方米土地，為公司獲得了較為充分的土地儲(chǔ)備。

年報(bào)顯示，截至去年年末，公司土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)到1683.2萬(wàn)平方米，其中公司權(quán)益面積1095.9萬(wàn)平方米，其中88%為發(fā)展物業(yè)，12%為投資性物業(yè)，總貨值超過(guò)3000億元，至少可以滿(mǎn)足公司未來(lái)3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。

改善

“

三條紅線(xiàn)

”

盡快變

“

綠

”

2020年對(duì)金融行業(yè)尤其是房地產(chǎn)金融的管控，使得房企持續(xù)將降杠桿、降負(fù)債、加強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)性作為首要任務(wù)。在這一市場(chǎng)大背景下，首創(chuàng)置業(yè)對(duì)降負(fù)債率、回款等資金要求進(jìn)一步趨嚴(yán)。

年報(bào)顯示，截至期末，公司總資產(chǎn)額達(dá)到2105.49億元，同比上升13.64%，資產(chǎn)負(fù)債率維持在78%的水平，較上年同期基本維持同等水平。至2020年12月31日，貨幣資金達(dá)到371.78億元，貨幣資金較為充足，流動(dòng)比率為1.84。

首創(chuàng)置業(yè)副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)范書(shū)斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，期末公司現(xiàn)金短債比達(dá)到1.13，比去年中期的1.3已經(jīng)有所降低。同時(shí)凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到127%，較去年年初大幅下降34個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步降低債務(wù)杠桿。雖然一年內(nèi)到期債務(wù)的315億元較去年的237億元規(guī)模有所提升，但主要是由于結(jié)構(gòu)性到期。目前公司370億元的貨幣儲(chǔ)備資金，足以覆蓋期內(nèi)債務(wù)，并會(huì)持續(xù)加強(qiáng)資金儲(chǔ)備，確保公司資金穩(wěn)健。

同時(shí)，國(guó)企背景為首創(chuàng)置業(yè)提供了更為多元通暢的融資渠道，去年發(fā)行的多筆3年期以上的公司債及定向融資工具，發(fā)行利率均低于4%，兩筆非公開(kāi)發(fā)行的2年期共計(jì)8億元規(guī)模的公司債，利率均不超過(guò)5.5%，兩筆美元票據(jù)也均低于5%的融資水平。截止期末，首創(chuàng)置業(yè)的存量債務(wù)融資成本為5.14%，在房企中屬于較低成本。

首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰表示，2021年公司還將持續(xù)降負(fù)債控風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)抓回款，降費(fèi)增效，以經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流覆蓋土地投資，全力降低公司杠桿水平，降低負(fù)債規(guī)模，嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模，持續(xù)努力改善“三條紅線(xiàn)”的指標(biāo)。

轉(zhuǎn)讓鉅大變

“

更輕

”

值得注意的是，就在首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布業(yè)績(jī)的同時(shí)，也公布了對(duì)首創(chuàng)奧萊的重組意向書(shū)，計(jì)劃將全部奧特萊斯業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)集團(tuán)，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)的首創(chuàng)鉅大，以及首創(chuàng)置業(yè)其他的奧特萊斯項(xiàng)目。

公告稱(chēng)，重組還需獲得國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估、首創(chuàng)置業(yè)及集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)等多方面認(rèn)定。未來(lái)奧萊業(yè)務(wù)重組后，首創(chuàng)置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)，首創(chuàng)鉅大則在首創(chuàng)集團(tuán)的直接管理下，繼續(xù)專(zhuān)注綜合奧特萊斯物業(yè)項(xiàng)目。

盡管奧萊業(yè)務(wù)近年來(lái)給首創(chuàng)置業(yè)帶來(lái)營(yíng)收和現(xiàn)金流，但在疫情之下，和國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)一樣，客流量和經(jīng)營(yíng)仍然受到不小的沖擊。在去年的3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，李松平就表示，當(dāng)時(shí)除了武漢之外的奧特萊斯均已恢復(fù)。同時(shí)為了推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，減少商戶(hù)壓力，減免了奧萊等項(xiàng)目租金總額超過(guò)1億元，對(duì)收益造成一定影響。

數(shù)據(jù)顯示，到2020年末，首創(chuàng)奧特萊斯已開(kāi)業(yè)數(shù)量13家，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約74億元，客流量為3810萬(wàn)人次。

鐘北辰表示，奧萊業(yè)務(wù)在集團(tuán)內(nèi)尚在培育期，首創(chuàng)置業(yè)將奧萊業(yè)務(wù)出讓給集團(tuán)，可以有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，把回籠資金用于降低杠桿，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

對(duì)于首創(chuàng)鉅大而言，歸屬集團(tuán)有利于爭(zhēng)取非房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)定，減少業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作和資金金融等方面限制，更有利于業(yè)務(wù)發(fā)展。鉅大歸屬集團(tuán)，便于首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)一步進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，明細(xì)業(yè)務(wù)線(xiàn)，加速公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保障業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

不過(guò)，首創(chuàng)置業(yè)的多元業(yè)務(wù)仍將持續(xù)。文創(chuàng)業(yè)務(wù)方面，通過(guò)園區(qū)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資和內(nèi)容生產(chǎn)三個(gè)板塊，以園區(qū)載體和基金投資為平臺(tái)，進(jìn)行資源整合。同時(shí)郎園品牌效應(yīng)逐步呈現(xiàn)，去年文創(chuàng)項(xiàng)目在4個(gè)城市落地10個(gè)園區(qū)，數(shù)娛平臺(tái)金碼大廈落地，并有效推動(dòng)底價(jià)獲取的桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項(xiàng)目。

租賃住房方面，朝陽(yáng)十八里店項(xiàng)目持續(xù)建設(shè)，示范區(qū)計(jì)劃今年下半年對(duì)外開(kāi)放，并新獲取的北京佑安門(mén)集體土地住房項(xiàng)目。和園和和寓保持70%的出租率，上海寶山項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)，出租率達(dá)到95%，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)管理輸出。

面對(duì)2021年的市場(chǎng)，鐘北辰表示，堅(jiān)持穩(wěn)健仍然是公司今年的重要目標(biāo)。同時(shí)回通過(guò)去化存量資產(chǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)盤(pán)活回籠資金，強(qiáng)化差異化資源獲取，在資源適度向長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)傾斜的同時(shí)，抓住城市發(fā)展新機(jī)遇。并在這一基礎(chǔ)上，發(fā)揮多元優(yōu)勢(shì)，建立綜合性運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，輕重并舉，以輕資產(chǎn)賦能主業(yè)，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)為輕資產(chǎn)導(dǎo)入資源。

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