【編者按：隨著蛋殼風(fēng)波的不斷蔓延，關(guān)于“長租公寓出路在哪”的話題在今年一直大熱。從11月17日起，北京商報地產(chǎn)頻道推出特別報道——尋找長租公寓破局之路，我們希望借助這個系列報道與行業(yè)、金融機構(gòu)、消費者、小業(yè)主們討論幾個問題：長租公寓還能不能做？誰能做？怎么做？誰來監(jiān)管？甲醛、隔斷間等公共安全問題如何破解？長收短付、違規(guī)放貸甚至泛資金池等金融問題誰來監(jiān)管？除了大裝修、長合同以外，還有哪些模式更利于抵抗下行市場存在的風(fēng)險？】

爆雷不止的長租公寓在引發(fā)行業(yè)熱議的同時，也將現(xiàn)階段直接關(guān)乎運營商盈利的“N+1”模式暴露在公眾關(guān)注目光下。北京商報記者近期走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管北京層面已經(jīng)明令“禁止群租房、隔斷房”，但目前北京租賃市場中隔斷間出租的現(xiàn)狀仍然存在，而在大量既有隔斷間房源未被企業(yè)限期整改之外，新簽業(yè)主房源的隔斷增量還在繼續(xù)，甚至出現(xiàn)N+2、N+N的情況。

從N+1到N+N 

所謂“N+1”模式，是指將房屋中比較大的起居室、客廳經(jīng)過改造后作為一間的臥室單獨出租。作為目前市面上絕大多數(shù)分散式長租公寓運營商的主要盈利手段，“N+1”模式近年來尤以在合租房型中最為廣泛運用。

北京商報記者近期走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京部分區(qū)域小區(qū)的大戶型租賃房源中，原本不被承認的“N+1”，甚至已被衍生到了“N+5”。 以豐臺區(qū)六里橋片區(qū)、一個始建于2003年的住宅小區(qū)為例，有業(yè)主告訴記者，同小區(qū)多棟樓中最大戶型不過三居室，而長租公寓品牌運營商來此收房后，將鄰居原本的三居室房源改成了五居室。

北京商報記者隨后在某頭部長租公寓APP上找到了這一類房源，從圖片可以清晰的看出，原來寬敞的大三居客廳與餐廳，均被改成了隔斷間。

而這樣的“超大合租房”改造案例，并非個例存在。在某長租公寓品牌App的線上推介房源中，5居-7居室可以搜索出數(shù)十套，涉及北京多個區(qū)域的新老小區(qū)房源。為了方便租客找房，平臺甚至在合租房源搜索中直接設(shè)置了 “五戶及以上”的快捷選項。

除此以外，記者還在調(diào)查中了解到，在大量既有隔斷間房源持續(xù)出租之外，新簽業(yè)主房源的隔斷增量還在繼續(xù)。據(jù)知情人士透露，在一面表態(tài)配合房管部門進行隔斷間有序清除的同時，部分長租公寓品牌運營商在從業(yè)主處收房時仍然心存僥幸、違規(guī)進行隔斷，使得現(xiàn)階段市場仍然有新增隔斷房源入市。

“一線城市和經(jīng)濟發(fā)達的二線城市租賃需求特別旺盛，尤其是暑期畢業(yè)季，供不應(yīng)求對租金上漲形成嚴(yán)峻壓力；另一方面，租房人群有通過合租分攤租金成本的需要，而中介機構(gòu)、租賃經(jīng)營機構(gòu)則有做‘N+1’提升單套房屋額外租金收益的需求。”同策研究院分析師陳朦朦表示，正是基于上述幾點“需求”，市場上的隔斷房層出不窮。

被視為“機構(gòu)二房東”的分散式長租企業(yè)，現(xiàn)階段大多側(cè)重“賺差價”這一模式實現(xiàn)盈利，該模式更被解讀為“N+1”在租賃市場屢禁不止的關(guān)鍵因素。有分析稱，由于房源規(guī)模直接影響著長租企業(yè)的市占率和企業(yè)估值，加之在當(dāng)前長租公寓盈利模式尚不清晰的現(xiàn)實條件下，以“租金差”為主要盈利點的企業(yè)少了那間隔斷，大部分都不能長久地活下去。

“隔斷房源供應(yīng)背后，一定程度上反映出國內(nèi)租賃市場真實的租賃需求。由此，也產(chǎn)生了機構(gòu)運營商從供給側(cè)提供隔斷房租賃產(chǎn)品的可能性。當(dāng)前大部分長租企業(yè)，均寄希望于通過‘N+1’實現(xiàn)收支平衡或者盈利預(yù)期。”空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)在接受北京商報記者采訪時表示，現(xiàn)階段對于很多長租公寓運營商而言，多出來的一間很大程度上就是企業(yè)的盈利點所在。

據(jù)了解，目前長租公寓的投資回報期大約是合同期的一半，而企業(yè)方面最大的成本支出是拿房成本，其次就是改造成本；除此以外，長租企業(yè)從拿房再到各項指標(biāo)合規(guī)后出租，期間的“時間差”也會產(chǎn)生一定隱形成本。分散式長租公寓的改造成本雖然會低于集中式，但每間房的改造成本也要2萬-3萬元。

長租企業(yè)通過“N+1”這一增加額外房源的手段，找補上述幾部分成本，并以此謀求盈利。以某長租公寓品牌位于東城區(qū)廣渠門片區(qū)的三居室合租房為例，該套房本為2室1廳1衛(wèi)，經(jīng)長租企業(yè)將客廳單獨隔出一間臥室后，一直以3居1廳1衛(wèi)的形式對外出租。截至目前，隔斷間仍未拆除，處于在租中。

記者簡單算了一筆賬，面積為13.9平米的房源系客廳隔斷房，此前對外出租的月租金為3160元（租客選擇季付下的租金價格，月付租金以季付價格為基礎(chǔ)上漲5%），其余兩間正規(guī)主、次臥中， 14平米左右的主臥價格為3360元/月（季付），另外一間9平米次臥的月租金達到了2730元。綜合計算，一套面積在80平左右的出租房源，長租企業(yè)每月可從3戶租客處收取租金共計9250元，全年租金收入超11萬。同時，租客為長租公寓支付的服務(wù)費也是一筆不小的開支：據(jù)測算，每年可產(chǎn)生服務(wù)費超萬元。這也就意味著，在房租穩(wěn)定不上漲的情況下，上述有隔斷的三居室每年可為長租企業(yè)貢獻超12萬元的租金。

據(jù)悉，鏈家網(wǎng)上同小區(qū)面積為80平米2室1廳1衛(wèi)的房源出租價格僅為7300元/月。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波張波也向北京商報記者表示，如果按現(xiàn)有長租公寓的運營模式來看，“N+1”是長租公寓重要的盈利手段，因為目前絕大部分的長租公寓本質(zhì)上還是“二房東”模式，這一模式的盈利十分依賴房源利用的效率。

“換言之，“N+1”是目前長租公寓提高坪效的主要做法，如果不能進行相應(yīng)分割，很難僅僅通過對居住空間翻新和優(yōu)化就產(chǎn)生有效的增值效應(yīng)?！?張波說道。

安全隱憂與法律風(fēng)險

在對“N+1”模式現(xiàn)階段存在的價值表示認同的同時，多名行業(yè)專家也指出了該模式存在的潛在風(fēng)險。

首當(dāng)其沖的是，是安全風(fēng)險。陳朦朦指出，若隨意進行“N+1”的改造，不僅會減少人均居住面積，影響采光與通風(fēng)，居住者的居住安全性與居住舒適度無法得以保障；也可能堵塞房屋的疏散通道，并增加對水、電、煤等公共設(shè)施的使用強度，造成消防問題。

據(jù)了解，2017年發(fā)生在大興西紅門的一起嚴(yán)重火災(zāi)，便是由于違規(guī)群租及隔所下電氣線路故障所招致，這也使得政府下令嚴(yán)查群租房、隔斷房。

諸葛找房高級分析師陳霄也指出，長租公寓“N+1”模式在安全性和居住舒適性等方面，仍然存在諸多弊端?！坝绕涫窃谝咔橹?，這種問題更加凸顯，人口的過度集中對于疫情的防控帶來很多問題?！?/p>

安全風(fēng)險的另一面，也有很大可能來自于企業(yè)運營自身。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，當(dāng)前市場一個值得關(guān)注的不良現(xiàn)象是，長租企業(yè)瘋狂跑馬圈地，通過不斷加杠桿擴充房源規(guī)模，甚至不惜違背市場規(guī)律。這被楊現(xiàn)領(lǐng)視為長租公寓領(lǐng)域“無效率的規(guī)模擴張”。其認為，這種擴張也在無形中加大了長租企業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性金融及運營風(fēng)險的概率。

事實上，自“N+1”模式引發(fā)外界關(guān)注之日起，長租公寓“N+1”是否應(yīng)該合法化的問題，在業(yè)內(nèi)已經(jīng)掀起了多輪討論，但國內(nèi)不同城市在政策規(guī)范方面也存在一些差異。 

據(jù)同策研究院不完全統(tǒng)計，目前已有上海、南京、杭州、武漢、成都、蘇州、廣州等多個城市陸續(xù)推出“N+1”政策。這些城市，對于“N+1”都是持“支持但審慎”的態(tài)度，但在鼓勵的同時并未放松監(jiān)管。以上海為例，它是全國最早落實“N+1”模式的城市，早在2015年便推出了相關(guān)政策實施“N+1”合法化，并于2019年對合法化進行了延期，有效期至2024年9月30日。上?！癗+1”合法化對隔斷間平米數(shù)、承重結(jié)構(gòu)、消防安全等均作出了規(guī)定。

但在北京，隔斷間的存在卻并不“合法”。2019年7月，北京市住建委會同市市場監(jiān)管局接連發(fā)布3個合同示范文本，更是將禁止隔斷房提升至法律層面。具體來看，除了對租賃方式、租金等內(nèi)容進行規(guī)定外，新版住房租賃合同示范文本對于群租房的政策再次重申：以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。

以北京為例，從政策規(guī)范這一角度來看，“法律風(fēng)險”是現(xiàn)階段部分城市長租公寓運營商的“不能承受之重”。

“‘N+1’各地執(zhí)行的政策差異非常大，總體是寬進嚴(yán)出，這類產(chǎn)品被終止的可能性很大，因此投資和經(jīng)營N+1存在巨大的風(fēng)險！”在房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂看來，“N+1”是一種過渡性的住房租賃產(chǎn)品，但不是終極方式。該模式僅存在于住房居住矛盾突出的區(qū)域，但不代表所有城市都適合。另外，“N+1”對于街道社區(qū)管理也是增加了很大的難度，并不會受到政府職能部門的關(guān)注和扶持，從長遠看，被取代的可能性非常大。 

高頻租賃糾紛  

現(xiàn)階段，盡管“N+1”模式來源于有限的市場真實需求，但不能否定的是，該模式背后與之相關(guān)的高頻租賃糾紛，似乎也從另一側(cè)面印證了監(jiān)管層認定模式“不合法”的合理性。

北京商報記者以關(guān)鍵詞“xx（品牌名稱）隔斷間”在某消費者服務(wù)平臺進行搜索，可見投訴記錄共計321條。從投訴時間線來看，盡管在2019年7月北京住建委再度發(fā)文嚴(yán)禁隔斷，但在三百余條投訴記錄中，發(fā)生在2020年內(nèi)的北京租客投訴仍然占據(jù)了較大的比重。投訴者大多被居委會要求限期搬離隔斷間，但長租企業(yè)避談違規(guī)出租隔斷后的違約賠償。

在最新調(diào)查中，北京商報記者了解到，當(dāng)前居住在長租公寓隔斷間中的租客，只要不被合租室友、同小區(qū)業(yè)主舉報，或者被居委會要求限期搬離，市面現(xiàn)存的部分隔斷間仍然可以對外出租。2020年以前，如果租客居住的隔斷間被拆除，大多數(shù)分散式長租公寓運營商會向租客給出“退還合約期未產(chǎn)生費用及押金+賠償一個月租金+無責(zé)換租（附贈搬家券）”的方案，這也是絕大部分租客“最理想”的解決方案。不過當(dāng)前，租金賠償選項已經(jīng)被長租企業(yè)取消。

近期在實地探訪北京多區(qū)域長租公寓隔斷房源時，記者被帶看管家明確告知，房源系隔斷間，如遇拆除，僅支持無責(zé)換租（附贈搬家券）。

被北京明令禁止的隔斷間，曾被分散式長租公寓品牌運營商以“優(yōu)化間”之名，保留于長租市場。然而伴隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，部分長租公寓App線上房源“屏蔽”了優(yōu)化間這一簡介；此外，在記者的跟蹤調(diào)查中更是發(fā)現(xiàn)，租客在被“隔斷”的背后，是長租公寓品牌為躲避監(jiān)管，集體下架合租房源戶型圖，從而讓租戶無從考證房源原始戶型。

對于當(dāng)前市面上存在的企業(yè)違規(guī)隔斷、肆意擴大“N+1”界限的市場違規(guī)操作，陳朦朦直言，應(yīng)該把好政策這道關(guān)，不能讓“N+1”變成了“N+2”、“N+3”甚至更多。

“拆除隔斷間，是對業(yè)主、運營商及租房者三方的損失。若產(chǎn)生違建，理應(yīng)從源頭上制止，避免拆除造成的不必要糾紛?！?陳朦朦說道。

來源：北京商報

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