在各地出臺(tái)監(jiān)管政策基礎(chǔ)上，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來(lái)首個(gè)系統(tǒng)監(jiān)管政策。4月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”），其中提出，住房租賃企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月（或押金超過(guò)1個(gè)月）的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶；同時(shí)，不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，《意見》主要是針對(duì)前期長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)“爆雷”事件而出臺(tái)，將倒逼輕資產(chǎn)租賃企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，降低資金杠桿率，提高經(jīng)營(yíng)能力。

加強(qiáng)從業(yè)監(jiān)管，單次收租金不超3個(gè)月

《意見》針對(duì)從事輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，提出了七方面監(jiān)管意見，包括加強(qiáng)從業(yè)管理、規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為、開展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款、合理調(diào)控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛、落實(shí)城市政府主體責(zé)任等。

其中，在從業(yè)管理方面，《意見》明確，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，以及轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的自然人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣。住房租賃企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的城市設(shè)立獨(dú)立核算法人實(shí)體。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有專門經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，開展經(jīng)營(yíng)前，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向所在城市住建主管部門推送開業(yè)信息，再由住建主管部門通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)公示。在貝殼研究首席市場(chǎng)分析師許小樂看來(lái)，此舉是通過(guò)“管入口”來(lái)防止一些企業(yè)脫離政府監(jiān)管之外。

除了“管入口”外，此次政策還加大了規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的力度?！兑庖姟芬?，住房租賃企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)落實(shí)互聯(lián)網(wǎng)管理各項(xiàng)政策要求，接入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)的房源信息納入住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)管理，并實(shí)時(shí)報(bào)送租賃合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情況等租賃合同信息。住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月，除市場(chǎng)變動(dòng)導(dǎo)致的正常經(jīng)營(yíng)行為外，支付房屋權(quán)利人（即房東）的租金原則上不高于收取承租人的租金。

對(duì)此，許小樂指出，上述舉措是為了防止長(zhǎng)租公寓企業(yè)“長(zhǎng)收短付”“高進(jìn)低出”的行為，“此前北京就已對(duì)輕資產(chǎn)租賃企業(yè)租金提出了收付周期匹配的要求，已經(jīng)落實(shí)并產(chǎn)生了一定效果，此次政策是將其在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行推廣?！?/p>

落實(shí)租賃資金監(jiān)管，禁止“違規(guī)租金貸”

新京報(bào)記者注意到，此次政策較系統(tǒng)地填補(bǔ)了租金監(jiān)管方面的問題?！兑庖姟分赋?，住房租賃企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月的，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過(guò)監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。

實(shí)際上，早在去年，成都、南京、重慶等城市都已推出了類似的租賃資金監(jiān)管政策。以成都為例，去年9月11日，成都市住建局、銀保監(jiān)會(huì)四川監(jiān)管局、成都市金融監(jiān)管局、央行成都分行營(yíng)管部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，要求住房租賃企業(yè)開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶，對(duì)于支付租金周期超過(guò)3個(gè)月的，應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。

此次六部委再度聯(lián)合推出租賃資金監(jiān)管政策，在許小樂看來(lái)，是將此項(xiàng)租賃資金監(jiān)管措施逐步在各地落實(shí)，由此來(lái)杜絕長(zhǎng)租公寓企業(yè)挪用租金來(lái)擴(kuò)張規(guī)模的現(xiàn)象。

中指調(diào)查事業(yè)部研究副總監(jiān)戰(zhàn)雪也表示，此次政策層級(jí)高、范圍大，且覆蓋面更廣，并將其精準(zhǔn)定位為從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，因?yàn)榇祟惼髽I(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)時(shí)沒有資產(chǎn)抵押，收取的租金額度也較高，沒有資金監(jiān)管容易聚集金融風(fēng)險(xiǎn)。

值得一提的是，此次政策還明確指出，要加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)租金監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況，對(duì)于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平?！斑@意味著，預(yù)計(jì)后續(xù)租金管控也會(huì)與房?jī)r(jià)管控一樣，一旦出現(xiàn)異常上漲，將面臨相關(guān)的穩(wěn)租金措施。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

除此之外，記者注意到，此次政策也規(guī)范了租金貸款的管控。《意見》指出，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款?！斑@是針對(duì)過(guò)去一些租賃企業(yè)通過(guò)引誘消費(fèi)者簽訂租金貸合同獲取資金的行為，這意味著租賃企業(yè)未來(lái)不得從事金融業(yè)務(wù)?！痹S小樂如是說(shuō)。

“倒逼”企業(yè)降低杠桿，提高經(jīng)營(yíng)能力

在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然看來(lái)，此次政策由多部門聯(lián)合出臺(tái)，打出了強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿、控租金、維權(quán)益的“組合拳”，其力度極大，主要落點(diǎn)就是規(guī)范行業(yè)發(fā)展和“保民生”兩個(gè)方面，同時(shí)，也開啟了資金監(jiān)管時(shí)代和租金管控時(shí)代，從而定義了住房租賃行業(yè)“長(zhǎng)期主義”的民生屬性。

嚴(yán)躍進(jìn)則指出，這一政策是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)首個(gè)系統(tǒng)監(jiān)管的政策，其措施嚴(yán)厲、方向明確，是今年管控經(jīng)營(yíng)貸的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)第二個(gè)嚴(yán)管金融市場(chǎng)的政策。

而從背景角度分析，許小樂指出，該政策主要是針對(duì)前期長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)“爆雷”事件而出臺(tái)的，是對(duì)過(guò)去行業(yè)粗放發(fā)展的糾偏。

恰如巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人朱維嘉所言，在此之前，長(zhǎng)租行業(yè)是一個(gè)門檻較低、“分散長(zhǎng)尾”且缺失行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)態(tài)，這導(dǎo)致了長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)各種規(guī)模和服務(wù)的差異化，“過(guò)去一段時(shí)間，行業(yè)中頻繁出現(xiàn)‘租金貸’‘長(zhǎng)收短付’‘高收低出’的現(xiàn)象，由此導(dǎo)致行業(yè)亂象，原因在于，住房租賃業(yè)務(wù)的盈利較薄，導(dǎo)致很多企業(yè)選擇犧牲租客權(quán)益、冒著租金風(fēng)險(xiǎn)去追求速度和規(guī)模，這極大地影響了租戶對(duì)租賃行業(yè)的信任?！?/p>

在此背景下，“這一政策是把之前各地行之有效的防止企業(yè)‘爆雷’措施，以及‘爆雷’后可實(shí)施的一些補(bǔ)救措施歸納集合，由此形成國(guó)家層面的政策，甚至可能將長(zhǎng)期執(zhí)行?！痹诮邮苄戮﹫?bào)記者采訪時(shí)，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥這樣表示。

趙慶祥建議，利用住房租賃條例立法的機(jī)會(huì)，將這些措施收納進(jìn)住房租賃條例中，形成一個(gè)穩(wěn)定的行業(yè)監(jiān)管制度。由此，行業(yè)發(fā)展既有一個(gè)獨(dú)立的分類，又有行業(yè)法治的基礎(chǔ)，行業(yè)才能長(zhǎng)久、平穩(wěn)、健康發(fā)展。

與此同時(shí)，趙慶祥強(qiáng)調(diào)，輕資產(chǎn)模式的住房租賃企業(yè)，要規(guī)范和發(fā)展并重，“這類企業(yè)是住房租賃市場(chǎng)的主體，在住房租賃房源供給方面發(fā)揮了重要作用，因此，在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，還要給予其一定的發(fā)展空間?！?/p>

而在這一政策下，對(duì)行業(yè)，尤其是輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)而言，將帶來(lái)哪些影響？輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在業(yè)務(wù)發(fā)展模式上需要做哪些調(diào)整？

從影響層面分析，趙然表示，《意見》將對(duì)整個(gè)行業(yè)特別是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司產(chǎn)生較大影響，將使輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司從“包租公”轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化的住房租賃服務(wù)提供商。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，控租金使得輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司無(wú)法單純依靠租金收入實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，探索如何提供各類與住房租賃相關(guān)的增值服務(wù)，將成為未來(lái)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司生存和發(fā)展的關(guān)鍵。

除此之外，趙然指出，“去杠桿”將使輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司形成兩極分化。一方面，頭部大型機(jī)構(gòu)能夠依靠資產(chǎn)證券化等金融手段，擴(kuò)規(guī)模、求發(fā)展；另一方面，深耕區(qū)域的小型運(yùn)營(yíng)公司將依托本地化優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)營(yíng)成本，獲得生存空間，而大量靠金融杠桿擴(kuò)規(guī)模的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司將被徹底淘汰。

許小樂指出，此次政策在舉措上強(qiáng)調(diào)多管齊下，通過(guò)管入口、管行為、管資金、管貸款等方面，倒逼輕資產(chǎn)租賃企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，降低企業(yè)資金杠桿率，減緩業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度，專注提高企業(yè)的精細(xì)化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)能力，未來(lái)還將倒逼輕資產(chǎn)企業(yè)探索出更有利于發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式，“在新的監(jiān)管要求下，未來(lái)長(zhǎng)租市場(chǎng)的市場(chǎng)主體會(huì)進(jìn)一步出清，讓真正從事長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)的企業(yè)獲得更加穩(wěn)定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，從而有利于長(zhǎng)租房市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展?！?/p>

朱維嘉指出，對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)而言，未來(lái)，只有將關(guān)注點(diǎn)集中在內(nèi)部流程和運(yùn)營(yíng)服務(wù)上，持續(xù)加強(qiáng)對(duì)租后體驗(yàn)的服務(wù)和對(duì)成本的控制，重視口碑和品牌建設(shè)，才能持續(xù)盈利、健康發(fā)展，修復(fù)租客對(duì)租賃行業(yè)的信任。

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