在各地出臺監(jiān)管政策基礎上，長租公寓市場迎來首個系統(tǒng)監(jiān)管政策。4月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委等六部委聯(lián)合發(fā)布《關于加強輕資產住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》（以下簡稱“《意見》”），其中提出，住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月（或押金超過1個月）的，應當將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶；同時，不得變相開展金融業(yè)務，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。

在業(yè)內看來，《意見》主要是針對前期長租公寓企業(yè)經營“爆雷”事件而出臺，將倒逼輕資產租賃企業(yè)規(guī)范化經營，降低資金杠桿率，提高經營能力。

加強從業(yè)監(jiān)管，單次收租金不超3個月

《意見》針對從事輕資產住房租賃企業(yè)，提出了七方面監(jiān)管意見，包括加強從業(yè)管理、規(guī)范住房租賃經營行為、開展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛、落實城市政府主體責任等。

其中，在從業(yè)管理方面，《意見》明確，從事住房租賃經營的企業(yè)，以及轉租住房10套（間）以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業(yè)執(zhí)照，其名稱和經營范圍均應當包含“住房租賃”相關字樣。住房租賃企業(yè)跨區(qū)域經營的，應當在開展經營活動的城市設立獨立核算法人實體。住房租賃企業(yè)應當具有專門經營場所，開展經營前，通過住房租賃管理服務平臺向所在城市住建主管部門推送開業(yè)信息，再由住建主管部門通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。在貝殼研究首席市場分析師許小樂看來，此舉是通過“管入口”來防止一些企業(yè)脫離政府監(jiān)管之外。

除了“管入口”外，此次政策還加大了規(guī)范住房租賃企業(yè)經營行為的力度?！兑庖姟芬?，住房租賃企業(yè)開展經營活動的信息系統(tǒng)應當落實互聯(lián)網管理各項政策要求，接入所在城市住房租賃管理服務平臺。住房租賃企業(yè)應當將經營的房源信息納入住房租賃管理服務平臺管理，并實時報送租賃合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情況等租賃合同信息。住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月，除市場變動導致的正常經營行為外，支付房屋權利人（即房東）的租金原則上不高于收取承租人的租金。

對此，許小樂指出，上述舉措是為了防止長租公寓企業(yè)“長收短付”“高進低出”的行為，“此前北京就已對輕資產租賃企業(yè)租金提出了收付周期匹配的要求，已經落實并產生了一定效果，此次政策是將其在全國范圍內進行推廣?！?/p>

落實租賃資金監(jiān)管，禁止“違規(guī)租金貸”

新京報記者注意到，此次政策較系統(tǒng)地填補了租金監(jiān)管方面的問題。《意見》指出，住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。

實際上，早在去年，成都、南京、重慶等城市都已推出了類似的租賃資金監(jiān)管政策。以成都為例，去年9月11日，成都市住建局、銀保監(jiān)會四川監(jiān)管局、成都市金融監(jiān)管局、央行成都分行營管部聯(lián)合發(fā)布《關于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，要求住房租賃企業(yè)開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶，對于支付租金周期超過3個月的，應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。

此次六部委再度聯(lián)合推出租賃資金監(jiān)管政策，在許小樂看來，是將此項租賃資金監(jiān)管措施逐步在各地落實，由此來杜絕長租公寓企業(yè)挪用租金來擴張規(guī)模的現(xiàn)象。

中指調查事業(yè)部研究副總監(jiān)戰(zhàn)雪也表示，此次政策層級高、范圍大，且覆蓋面更廣，并將其精準定位為從事轉租經營的輕資產住房租賃企業(yè)，因為此類企業(yè)進行轉租經營時沒有資產抵押，收取的租金額度也較高，沒有資金監(jiān)管容易聚集金融風險。

值得一提的是，此次政策還明確指出，要加強住房租賃市場租金監(jiān)測，密切關注區(qū)域租金異常上漲情況，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平?！斑@意味著，預計后續(xù)租金管控也會與房價管控一樣，一旦出現(xiàn)異常上漲，將面臨相關的穩(wěn)租金措施?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進稱。

除此之外，記者注意到，此次政策也規(guī)范了租金貸款的管控?！兑庖姟分赋觯》孔赓U企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款?！斑@是針對過去一些租賃企業(yè)通過引誘消費者簽訂租金貸合同獲取資金的行為，這意味著租賃企業(yè)未來不得從事金融業(yè)務?！痹S小樂如是說。

“倒逼”企業(yè)降低杠桿，提高經營能力

在ICCRA住房租賃產業(yè)研究院院長趙然看來，此次政策由多部門聯(lián)合出臺，打出了強監(jiān)管、去杠桿、控租金、維權益的“組合拳”，其力度極大，主要落點就是規(guī)范行業(yè)發(fā)展和“保民生”兩個方面，同時，也開啟了資金監(jiān)管時代和租金管控時代，從而定義了住房租賃行業(yè)“長期主義”的民生屬性。

嚴躍進則指出，這一政策是長租公寓市場首個系統(tǒng)監(jiān)管的政策，其措施嚴厲、方向明確，是今年管控經營貸的基礎上，房地產市場第二個嚴管金融市場的政策。

而從背景角度分析，許小樂指出，該政策主要是針對前期長租公寓企業(yè)經營“爆雷”事件而出臺的，是對過去行業(yè)粗放發(fā)展的糾偏。

恰如巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人朱維嘉所言，在此之前，長租行業(yè)是一個門檻較低、“分散長尾”且缺失行業(yè)標準的業(yè)態(tài)，這導致了長租公寓出現(xiàn)各種規(guī)模和服務的差異化，“過去一段時間，行業(yè)中頻繁出現(xiàn)‘租金貸’‘長收短付’‘高收低出’的現(xiàn)象，由此導致行業(yè)亂象，原因在于，住房租賃業(yè)務的盈利較薄，導致很多企業(yè)選擇犧牲租客權益、冒著租金風險去追求速度和規(guī)模，這極大地影響了租戶對租賃行業(yè)的信任?！?/p>

在此背景下，“這一政策是把之前各地行之有效的防止企業(yè)‘爆雷’措施，以及‘爆雷’后可實施的一些補救措施歸納集合，由此形成國家層面的政策，甚至可能將長期執(zhí)行?！痹诮邮苄戮﹫笥浾卟稍L時，北京房地產中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥這樣表示。

趙慶祥建議，利用住房租賃條例立法的機會，將這些措施收納進住房租賃條例中，形成一個穩(wěn)定的行業(yè)監(jiān)管制度。由此，行業(yè)發(fā)展既有一個獨立的分類，又有行業(yè)法治的基礎，行業(yè)才能長久、平穩(wěn)、健康發(fā)展。

與此同時，趙慶祥強調，輕資產模式的住房租賃企業(yè)，要規(guī)范和發(fā)展并重，“這類企業(yè)是住房租賃市場的主體，在住房租賃房源供給方面發(fā)揮了重要作用，因此，在加強監(jiān)管的同時，還要給予其一定的發(fā)展空間?！?/p>

而在這一政策下，對行業(yè)，尤其是輕資產住房租賃企業(yè)而言，將帶來哪些影響？輕資產運營企業(yè)在業(yè)務發(fā)展模式上需要做哪些調整？

從影響層面分析，趙然表示，《意見》將對整個行業(yè)特別是輕資產運營公司產生較大影響，將使輕資產運營公司從“包租公”轉向專業(yè)化的住房租賃服務提供商。從國際經驗來看，控租金使得輕資產運營公司無法單純依靠租金收入實現(xiàn)利潤增長，探索如何提供各類與住房租賃相關的增值服務，將成為未來輕資產運營公司生存和發(fā)展的關鍵。

除此之外，趙然指出，“去杠桿”將使輕資產運營公司形成兩極分化。一方面，頭部大型機構能夠依靠資產證券化等金融手段，擴規(guī)模、求發(fā)展；另一方面，深耕區(qū)域的小型運營公司將依托本地化優(yōu)勢，降低運營成本，獲得生存空間，而大量靠金融杠桿擴規(guī)模的輕資產運營公司將被徹底淘汰。

許小樂指出，此次政策在舉措上強調多管齊下，通過管入口、管行為、管資金、管貸款等方面，倒逼輕資產租賃企業(yè)規(guī)范化經營，降低企業(yè)資金杠桿率，減緩業(yè)務擴張速度，專注提高企業(yè)的精細化、專業(yè)化經營能力，未來還將倒逼輕資產企業(yè)探索出更有利于發(fā)展的經營模式，“在新的監(jiān)管要求下，未來長租市場的市場主體會進一步出清，讓真正從事長租房運營的企業(yè)獲得更加穩(wěn)定的市場競爭環(huán)境，從而有利于長租房市場規(guī)范健康發(fā)展?！?/p>

朱維嘉指出，對于長租公寓企業(yè)而言，未來，只有將關注點集中在內部流程和運營服務上，持續(xù)加強對租后體驗的服務和對成本的控制，重視口碑和品牌建設，才能持續(xù)盈利、健康發(fā)展，修復租客對租賃行業(yè)的信任。

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