一地雞毛無人拾

長租公寓爆雷頻發(fā)于多個城市之際，整個行業(yè)已是一地爛泥。

作為中國唯二的赴美上市的長租公寓公司，青客公寓和蛋殼公寓也難逃行業(yè)魔咒。前者在今年5月份被曝出資金周轉(zhuǎn)困難，險些宣布倒閉；后者上市僅10個月，就從資本市場的新秀，變成了一支大熊股。從年初至今，蛋殼公寓的股價從13.9美元高點一路下跌，跌幅超過80%。蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖更是疑似因涉及6億元國有資產(chǎn)流失問題被協(xié)助調(diào)查，COO顧國棟也因個人原因離職。蛋殼員工追討工資，租客和房東也在尋找他們“消失的”租金。

據(jù)自媒體壹地產(chǎn)爆料，為了緩解資金問題，蛋殼公寓已經(jīng)主動找到中國最大的長租公寓運營商談判，尋求接盤。財經(jīng)天下周刊也從相關人士處獲悉，早在曝出危機時，青客公寓就通過上海市國資委找到中國建設銀行出面解決。建行先從青客公寓手中接手了一批資產(chǎn)干凈、還沒有出租過的空置房，后續(xù)給青客提供了一筆貸款，用于資金周轉(zhuǎn)。

“如果青客未來還不上，建行會考慮債轉(zhuǎn)股，最終是不是全盤接手，建行也很困惑，因為青客公寓的底層資產(chǎn)很亂，不過青客背后有上海市國資委的成分，一旦爆倉對上海社會和經(jīng)濟民生影響很大，所以上海市不允許出現(xiàn)這種情況。北京本來也想照方抓藥，協(xié)調(diào)過蛋殼和建行，但好像談崩了?！鄙鲜鱿⑷耸勘硎?。

率先迎來上市高光的蛋殼，也率先迎來黑暗。緊隨而至的還有諸多規(guī)模較少的公司。最近兩個月，財經(jīng)天下周刊陸續(xù)收到上海嵐越公寓、廣州小鷹公寓的租客和業(yè)主的爆料信息。所有反饋無一例外：租客選擇了這些公司的房源，一次性繳納至少一年的房租后，因公寓方資金鏈出現(xiàn)各種問題，無法兌現(xiàn)業(yè)主租金，導致部分業(yè)主暴力收房，租客連夜被迫搬家。

講起這兩周的種種經(jīng)歷，租客王佳懊惱又無奈。她聽說過許多長租公寓爆雷的新聞，也在簽約前反復確認過法人資質(zhì)，但依舊“中招”了?！爱敃r覺得自己還挺謹慎的，確認了業(yè)主跟小鷹公寓之間存在房屋委托關系，還看了公司的資質(zhì)和文件，都是齊全的，但才住了幾個月就出事兒了，有什么用啊！”

2020年5月下旬，剛剛來廣州工作的王佳，通過貝殼找房搜索到一套喜歡的房源，但帶她看房的人卻不是貝殼的工作人員，“在我反復追問下，對方才說自己是小鷹公寓的人，還強調(diào)他們公司跟貝殼有戰(zhàn)略合作?！蓖跫褯]考慮太多，她認為貝殼是個大平臺，就算鏈家倒了，貝殼都不會。但對于第一次聽說的小鷹公寓，她還是不太信任。但是一邊處理工作，一邊找房子，消耗了王佳不少精力，當看到滿意的房子，她只想盡快定下來。

那是一套寬敞的一居室，小鷹的工作人員告訴王佳，如果選擇年付，月租金3188元；如果是半年付，月租金3888元，半年之后還要再漲。高低立見的金額下，王佳選擇“押1付12”，一次性交了41444元的房租。然而，6月初入住后，不到四個月時間，她便接到房東催促搬離的電話?！皹I(yè)主說從8月開始小鷹一直沒有按時支付租金，他想跟小鷹解除房屋委托合同，打電話只是通知我盡快搬走，如果10月底不搬，他就讓物業(yè)停水停電，并且過來清空屋內(nèi)所有物品?！?/p>

強勢的業(yè)主讓王佳感到緊張，但她很快意識到要維權?！靶→椬鳛橹虚g服務的公司，跟業(yè)主簽的是資產(chǎn)委托管理合同，跟我簽的是房屋租賃合同，即使他跟業(yè)主解除了委托合同，但跟我的租賃合同依然生效。沒有理由我就應該被趕出去?！?/p>

王佳打通了市長熱線，她的訴求是不希望業(yè)主停水停電，激化雙方矛盾。但對方在核實后回復稱，無法出臺相關政策，要求有租賃矛盾的房屋不能停水停電。她去派出所立案，警方的回復也只有三個字：等通知。

和上海嵐越簽訂《房屋委托合同》的業(yè)主劉敏也很無奈，她不想逼租客，但孩子馬上就要讀大學，家里還有老人要贍養(yǎng)，她和丈夫去年都做了手術，就靠房租補貼些家用了。8月份，劉敏告訴財經(jīng)天下周刊，如果她8月底還沒有收到租金，就要采取強制措施，“要不報警，要不就難看一點，把家里老人送過去一起住?！北緛頊蕚湔埪蓭煷蚬偎荆詈笏妥饪投疾幌霊镀v的訴訟，已經(jīng)協(xié)商好各自承擔相應的租金損失。

廣州市住建局的工作人員向財經(jīng)天下周刊表示，小鷹公寓的案件目前廣東省政法委已介入，他們只能提醒租戶，如遇到房東暴力收房，及時報警。“租戶和業(yè)主都是受害人，現(xiàn)在沒有相關文件規(guī)定是否可以收房。不過最近關于爆雷的討論中，有些律師提出來，如果業(yè)主簽了委托合同是不能收房的?！?/p>

在被問及政府部門如何從根源杜絕以長租公寓名義出現(xiàn)的“騙子公司”時，該工作人員表示，“其實我們也想杜絕，但不是我們說的算，現(xiàn)在鼓勵大眾創(chuàng)業(yè)，能不能開公司涉及工商局的問題了。我們住建局只針對房地產(chǎn)市場出臺政策，確實各部門之間的聯(lián)動沒這么緊密吧。”

行業(yè)畸變

上周末，王佳去了趟小鷹公寓的廣州辦公室，她聽說小鷹公寓的高層已經(jīng)被警方控制起來，但真假難辨。

“前臺只留了幾個接待人員，負責跟租戶簽訂解約書?！毙→椃矫娉兄Z，從2020年12月底開始，把剩余租金和押金分六期還給租戶。不過王佳對其的履約能力存疑，她認為該方案只是小鷹想把矛盾轉(zhuǎn)移到租戶和業(yè)主身上。

據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，2017年至今，媒體公開報道的陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛及跑路的企業(yè)多達107家，“爆雷”時間發(fā)生在今年的企業(yè)占比近四成，近七成是因為“高收低租”的模式導致。

王佳表示，自己這套房的業(yè)主，當初與小鷹公寓簽訂的收房租金是4250元/月，但小鷹租給她金額是3188元/月。“我也很好奇，中間的成本小鷹要怎么承擔。當時中介說，小鷹跟業(yè)主簽3-5年，疫情過后，等房子行情好轉(zhuǎn)之后，我這個地段的房租絕對能漲起來，租到4200元以上不成問題，之后小鷹就有定價權了，如果不出事，后續(xù)資金鏈有可能運轉(zhuǎn)起來，而且小鷹來錢的路也不只有租金一條，說是去做了投資?！?/p>

you+國際青年公寓華北區(qū)內(nèi)部合伙人唐思凱向財經(jīng)天下周刊表示，2018年開始，明顯能感到長租公寓大熱，資本紛紛進場，物業(yè)坐地起價。據(jù)他在北京長期調(diào)研了解到，按照北京的物價，在核心地段拿項目，成本不能高于3.5元/平米。他記得2018年五礦地產(chǎn)有個項目地理位置非常好，準備從3元/平米競價出租?！爱敃r競爭對手根本不看我們出什么價，只要我們出手，對方就多加5毛錢，最后這個項目硬是炒到了6.5元/平米。一核算，一個20平米的房間大概要租到8000元/月才能回本，這根本就不合理，后來我們就退出了。”

易居克而瑞副總裁張兆娟曾表示，2017年開始，長租公寓市場上資本蜂擁而至，收購一棟樓往往是四五家公司在競價。貝殼研究院統(tǒng)計，2015年以后長租公寓企業(yè)普遍感覺融資難，在經(jīng)歷了兩年埋頭拼市場份額以后，2018年龍頭企業(yè)融資頻率陡增。2018年長租公寓市場的股權融資額高達74億人民幣，是2017年的3.6倍，2019年截至9月的股權融資額更是高達114億元人民幣。

面對拔苗助長的行業(yè)氛圍，一些從業(yè)者恐慌掉隊，一些投機者卻冒險進入。當其時，物業(yè)持有者秉承“誰給錢多，就把樓租給誰”的原則，極少考量長租公寓公司是否有長期運營的能力，租客更是“哪里便宜租哪里”，于是“高收低租”的模式讓一些人打起挪用資金的主意。

該模式的底層邏輯是：在租金貸的加持下，很多長租公寓運營商要求租客一次性繳納一年或半年的租金，這樣平臺可以快速回籠一筆資金，利用支付的時間差形成資金沉淀。而提供租金貸的貸款公司通常不是正規(guī)銀行，有些是網(wǎng)貸公司或非正規(guī)金融機構，放大了風險。

部分長租公寓運營商在資金回籠后選擇擴大市場份額，另一部分入場者就是為了騙錢，通過成立殼公司，把收到的租金洗掉，然后稱公司因經(jīng)營不善導致破產(chǎn)。因為成立時是“有限公司”，最后只需賠些錢了事。

唐思凱反思，長租公寓行業(yè)之所以不斷“爆雷”，不僅是政策不完善和運營商經(jīng)營不力的問題，很大程度是貪婪心理所致?！昂芏嗳税验L租公寓當作資本游戲，其實這是個微利行業(yè)，需要細耕慢做，才能持續(xù)下去。”

目前爆雷的長租公寓平臺，主要是以分散式、中小規(guī)模的企業(yè)為主。一般這類公司進入門檻比較低，對資金和運營的門檻要求不高，很多是從個人二房東轉(zhuǎn)化而來，而像自如、萬科泊寓、龍湖冠寓和you+國際青年公寓這種集中式長租公寓，一般前期需要較大的啟動資金，門檻相對更高。

貝殼研究院租用投資分析師黃卉認為，商業(yè)模式的脆弱性也是爆雷頻發(fā)的原因之一?！耙皇亲饨鸪杀靖?，在主流的包租模式下，租金成本在總成本中占比超過50%，而裝修和運營也需要較高的成本投入。二是靈活性差，房源的空置風險由租賃機構承擔，在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，也就給租賃機構經(jīng)營帶來了較大的經(jīng)營壓力。三是精細化要求高，對企業(yè)的運營能力以及資金鏈管理能力要求較高，在市場的淡季和旺季，需要靈活調(diào)整收房速度，但部分企業(yè)為了拓展管理房間規(guī)模，激進收房而導致經(jīng)營風險加劇?！?/p>

資金“防爆”的關鍵

2018年，當從業(yè)者還在沉迷借助租金貸瘋狂收房、極速擴張的時候，景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉曾向市場和政府監(jiān)管部門發(fā)出預警，稱“長租公寓爆雷比P2P更厲害”。

從行業(yè)平均水平來看，長租公寓的回報率不足3%。唐思凱注意到，今年開始，即便是有“不差錢”的地產(chǎn)商背景的長租公寓，也放慢了擴張腳步?！皩ξ覀儊碚f，這是輸出品牌管理的好機會，通過設計和運營把物業(yè)增值，從中收取管理費用，這種項目只要做好市場調(diào)研，不盲目相信自己能超出市場價格，就可以復制?！?/p>

對于擴張，唐思凱表示要冷靜看待。他曾估算，一家長租公寓以5000元收房，再以高出市場價1000元至2000元的價格出租，只要房子空置一個月，企業(yè)一年的利潤幾乎就沒有了。

“我們現(xiàn)在盡量在每個店做到收支平衡后，再去投入下一個項目。”實際上，今年的疫情也在考驗長租公寓的抗風險能力。唐思凱說，6月份北京疫情二次復發(fā)時，很多準備返京訂房的人紛紛退房，讓他承受了不少損失，如今市場回暖，他在北京蘇州橋的項目已經(jīng)滿租，才算補上了虧損。

在黃卉看來，防止長租公寓繼續(xù)爆雷，一是要提升行業(yè)進入門檻，嚴格行政準入。租賃是民生行業(yè)，在前期分類監(jiān)管不完善的環(huán)境下，各類市場主體混業(yè)經(jīng)營帶來不規(guī)范、不好管等問題。因此，提升行業(yè)的進入門檻，以減少未來經(jīng)營的“隱患”。二是加強對于長租公寓企業(yè)融資的扶持力度，尤其是正規(guī)經(jīng)營的企業(yè)，拓寬融資渠道，降低融資成本。

民心是最大的政治。2019年12月25日，住建部等六部門印發(fā)《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》；今年5月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委等聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，多個地方政府開始對租賃市場加以整頓；住建部還對即將出臺的《住房租賃條例》開始征求意見。

在胡景暉看來，隨著立法與行業(yè)監(jiān)管的加強、國家隊進場，在有效集合資源和政策去推動的前提下，長租公寓未來依舊大有可為。

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