2020年末，有位財經記者問我這個問題：2021，長租公寓會消亡嗎？

“只有消亡的企業(yè)，沒有消亡的行業(yè)”，我這樣回答。

長租本身已經存在了幾十年甚至上百年，只要租賃需求真實存在，這個行業(yè)則永遠存在！你會覺得這個記者的問題會有點搞笑，其實，作為一個外行看長租，真得會感覺2020年的長租是慘不忍睹，不僅行業(yè)繼續(xù)虧損，而且負面新聞一個接一個，蛋殼雖然上市了，最終全部產品被下架，CEO被抓的窘境！坊間傳說，青客公寓的創(chuàng)始人兼董事長金光杰也被董事會罷免了，暫且不論真假，看看青客在天眼查上的官司糾紛以及限制消費等等，足夠自己喝一壺了！佛說：緣來天注定，緣去人自奪，種如是因，收如是果，一切唯心造！

長租行業(yè)從業(yè)者，大家現在都特別明白自己處境，有時候也是無奈，一位品牌公寓高管告訴我：從事長租公寓4年多，自己都46歲了，再跳槽還能往哪里去？長租的工作只解決了自己溫飽問題，其實很難看到“錢景”，還好自己早年買了2套房子。當然這位高管還算有房子作為靠山，那更多的職業(yè)打工者，他們的前景有如何呢？這的確是個很大的問題！一位地產品牌公寓高管坦言：長租更應該是不動產資產管理的范疇，是重資產導入，輕資產輔助，這樣才能真正做到重輕結合

。而在長租行業(yè)里，走輕資產，是難而未必正確的事情，也很難用過去酒店輕資產的邏輯套用！筆者一直認為，當資本介入后，包租似乎成為了快速復制的密碼，其實這個是嚴重誤區(qū)，包租看上去輕點，其實面臨三大風險，第一是租金波動風險，你在高位拿下的，其實變成了一個難以消化負債，第二是改造風險，能不能按時按質量完成，造價不超標，單項目至少要有18％IRR，才算基本合格，第三獲客風險，由于長租公寓數量增加很大，租客被嚴重分流了，要想獲得更多租客，只會增加自己的營銷成本！那長租還有沒有前景呢？

2021年將是中國住房租賃真正發(fā)力和分水嶺，特別要注意，住房租賃不僅僅指我們的長租公寓，其實國家重點的發(fā)展一種住房保障體系！住建部部長王蒙徽在12月29日指出，加快構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權為主體的住房保障體系。

大力發(fā)展租賃住房，完善長租房政策，擴大小戶型、低租金的保障性租賃住房供給，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動實現全體人民住有所居。看租賃市場，目前最大的問題是部分城市的二房東包租模式出現頻頻暴雷事件，嚴重影響民生！

在國內主流長租模式，還是二房東包租模式，當下70％的租賃房源很難真正見到房主，而這種情況下，一旦二房東經營出現問題，一跑了之或者申請停業(yè)，那么最受傷害的就是租客和房東，而目前是缺少嚴格的監(jiān)管，最多是事先預警，但是缺乏保障和監(jiān)督機制。

筆者多次強調，長租行業(yè)要健康發(fā)展，必須建立《住房租賃法》，這個是根本大法，這樣日后執(zhí)行這個有法可依！其中該法案里面明確了準入門檻和保證金制度！2021年，我們預計政府將在立法層面和準入門檻、保證金制度會出臺相關政策，加大規(guī)范住房租賃市場，對于規(guī)范性公寓企業(yè)給予更多的財政扶持，嚴懲違規(guī)的公寓企業(yè)。同時，我們又關注到著年輕人口的減少，這對于選址投資和精細化運營又提出了更高的要求，過去那種野蠻式成長，注定是難以長久的！所以，站在更高的角度和更長遠來看，長租還是一門良性的生意，需要我們真正能和時間做朋友！如何增加租賃房源？

12月19日的中央經濟工作會議明確：土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能！租賃房源增加有渠道了，如果各方面成本可控，管理長度合適，那么，長租的盈利模式還是可期待的！最近我走訪了幾家上海國有企業(yè)，都持有了多塊租賃用地，2021-2023年都是他們集中供應租賃用房的時期，他們在長租領域已經經過了多種實踐，并實現了項目現金流為正和項目進入盈利期。2021開始，長租公寓不僅不會消亡，而且會涅槃重生，取代長租公寓的未來一定是租賃型住宅！

—END—

相關知識

2021,長租公寓會“消亡”嗎?
長租公寓之殤
集中式長租公寓“擱淺”
窩趣:長租公寓行業(yè)正在經歷變革
中國長租公寓市場加速成長，REITs有望成為長租公寓投資者主要退出機制之一
房東和租客注意！長租公寓頻現跑路，別做冤大頭
集中式長租公寓“擱淺”
北京市住建委發(fā)文規(guī)范長租公寓 長租公寓租金不得超過三個月
回眸&冀望②|長租公寓“爆雷”事件受訪者:還會找長租公寓,但
長租公寓規(guī)范發(fā)展才有未來