2020年末，有位財(cái)經(jīng)記者問我這個(gè)問題：2021，長(zhǎng)租公寓會(huì)消亡嗎？

“只有消亡的企業(yè)，沒有消亡的行業(yè)”，我這樣回答。

長(zhǎng)租本身已經(jīng)存在了幾十年甚至上百年，只要租賃需求真實(shí)存在，這個(gè)行業(yè)則永遠(yuǎn)存在！你會(huì)覺得這個(gè)記者的問題會(huì)有點(diǎn)搞笑，其實(shí)，作為一個(gè)外行看長(zhǎng)租，真得會(huì)感覺2020年的長(zhǎng)租是慘不忍睹，不僅行業(yè)繼續(xù)虧損，而且負(fù)面新聞一個(gè)接一個(gè)，蛋殼雖然上市了，最終全部產(chǎn)品被下架，CEO被抓的窘境！坊間傳說，青客公寓的創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)金光杰也被董事會(huì)罷免了，暫且不論真假，看看青客在天眼查上的官司糾紛以及限制消費(fèi)等等，足夠自己喝一壺了！佛說：緣來天注定，緣去人自?shī)Z，種如是因，收如是果，一切唯心造！

長(zhǎng)租行業(yè)從業(yè)者，大家現(xiàn)在都特別明白自己處境，有時(shí)候也是無奈，一位品牌公寓高管告訴我：從事長(zhǎng)租公寓4年多，自己都46歲了，再跳槽還能往哪里去？長(zhǎng)租的工作只解決了自己溫飽問題，其實(shí)很難看到“錢景”，還好自己早年買了2套房子。當(dāng)然這位高管還算有房子作為靠山，那更多的職業(yè)打工者，他們的前景有如何呢？這的確是個(gè)很大的問題！一位地產(chǎn)品牌公寓高管坦言：長(zhǎng)租更應(yīng)該是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的范疇，是重資產(chǎn)導(dǎo)入，輕資產(chǎn)輔助，這樣才能真正做到重輕結(jié)合

。而在長(zhǎng)租行業(yè)里，走輕資產(chǎn)，是難而未必正確的事情，也很難用過去酒店輕資產(chǎn)的邏輯套用！筆者一直認(rèn)為，當(dāng)資本介入后，包租似乎成為了快速?gòu)?fù)制的密碼，其實(shí)這個(gè)是嚴(yán)重誤區(qū)，包租看上去輕點(diǎn)，其實(shí)面臨三大風(fēng)險(xiǎn)，第一是租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，你在高位拿下的，其實(shí)變成了一個(gè)難以消化負(fù)債，第二是改造風(fēng)險(xiǎn)，能不能按時(shí)按質(zhì)量完成，造價(jià)不超標(biāo)，單項(xiàng)目至少要有18％IRR，才算基本合格，第三獲客風(fēng)險(xiǎn)，由于長(zhǎng)租公寓數(shù)量增加很大，租客被嚴(yán)重分流了，要想獲得更多租客，只會(huì)增加自己的營(yíng)銷成本！那長(zhǎng)租還有沒有前景呢？

2021年將是中國(guó)住房租賃真正發(fā)力和分水嶺，特別要注意，住房租賃不僅僅指我們的長(zhǎng)租公寓，其實(shí)國(guó)家重點(diǎn)的發(fā)展一種住房保障體系！住建部部長(zhǎng)王蒙徽在12月29日指出，加快構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)為主體的住房保障體系。

大力發(fā)展租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大小戶型、低租金的保障性租賃住房供給，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居?？醋赓U市場(chǎng)，目前最大的問題是部分城市的二房東包租模式出現(xiàn)頻頻暴雷事件，嚴(yán)重影響民生！

在國(guó)內(nèi)主流長(zhǎng)租模式，還是二房東包租模式，當(dāng)下70％的租賃房源很難真正見到房主，而這種情況下，一旦二房東經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，一跑了之或者申請(qǐng)停業(yè)，那么最受傷害的就是租客和房東，而目前是缺少嚴(yán)格的監(jiān)管，最多是事先預(yù)警，但是缺乏保障和監(jiān)督機(jī)制。

筆者多次強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)租行業(yè)要健康發(fā)展，必須建立《住房租賃法》，這個(gè)是根本大法，這樣日后執(zhí)行這個(gè)有法可依！其中該法案里面明確了準(zhǔn)入門檻和保證金制度！2021年，我們預(yù)計(jì)政府將在立法層面和準(zhǔn)入門檻、保證金制度會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，加大規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于規(guī)范性公寓企業(yè)給予更多的財(cái)政扶持，嚴(yán)懲違規(guī)的公寓企業(yè)。同時(shí)，我們又關(guān)注到著年輕人口的減少，這對(duì)于選址投資和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)又提出了更高的要求，過去那種野蠻式成長(zhǎng)，注定是難以長(zhǎng)久的！所以，站在更高的角度和更長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，長(zhǎng)租還是一門良性的生意，需要我們真正能和時(shí)間做朋友！如何增加租賃房源？

12月19日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確：土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能！租賃房源增加有渠道了，如果各方面成本可控，管理長(zhǎng)度合適，那么，長(zhǎng)租的盈利模式還是可期待的！最近我走訪了幾家上海國(guó)有企業(yè)，都持有了多塊租賃用地，2021-2023年都是他們集中供應(yīng)租賃用房的時(shí)期，他們?cè)陂L(zhǎng)租領(lǐng)域已經(jīng)經(jīng)過了多種實(shí)踐，并實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目現(xiàn)金流為正和項(xiàng)目進(jìn)入盈利期。2021開始，長(zhǎng)租公寓不僅不會(huì)消亡，而且會(huì)涅槃重生，取代長(zhǎng)租公寓的未來一定是租賃型住宅！

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