長租公寓十年變局,自如能否重新定義行業(yè)

來源：智能家居時間：2020-10-26 14:29

租房關乎民生大計,近來,長租成為用戶繞不開的話題。

一邊是許多品牌負面新聞層出不窮,大量企業(yè)爆雷,引發(fā)外界唱衰的行業(yè)印象;一邊是成績斐然、邁過100萬間管理大關的自如迎來9周年?？此葡嗷ッ艿默F狀,卻恰恰證明了,長租行業(yè)正處于頭部長租機構發(fā)展轉型、中小企業(yè)批量洗牌,行業(yè)模式升級煥新的關鍵期。

而在自如9周年的公開信中,用“城市美好居住生活的注腳”這一概念,揭示了長租行業(yè)未來發(fā)展變局的重要可能之一——城市生活服務平臺。

9年長租與自如,行業(yè)分水嶺已至

自如成立于2011年,可以說是長租行業(yè)的開創(chuàng)者,自如體量斐然與長租不斷爆雷的表面認知之下,是長租行業(yè)呈現出的“大且好+小而美”的并行發(fā)展趨勢。

一直以來,我國的住房租賃市場主要以C2C模式為主導,即房東和租客直接交易。但是受限于舊有的城市規(guī)劃與城市建設步伐,老舊存量房源占據著住房租賃市場的絕對主流。隨著租房一代的逐漸年輕化,品質租賃需求崛起,租賃住房在房源品質、房源樣式、配套服務等方面的缺失,成為了C2B2C,即長租機構托管模式誕生的重要原因之一。

不難看出,與移動互聯(lián)網共同成長的長租,并非是一個簡單的虛擬互聯(lián)網行業(yè),而是一個“不動產+互聯(lián)網”的標準產業(yè)互聯(lián)網行業(yè)。相比于淘寶、天貓等提供交易和搜索的信息服務平臺,長租的入局者們更需要合格的產品化能力、品質管理能力,及更強的全過程服務滿足能力,“租住產品、租住服務、租住產業(yè)互聯(lián)、租住社區(qū)運營”缺一不可。

這是一個標準的“長鏈條、深運營”的行業(yè)?！邦^部+中小”的“二八”組合,成為必然趨勢。用自如CEO熊林的話來說就是“分散的集中化和集中的分散化”。也就是整棟式、集中式的物業(yè),在一個恰當的位置,會有小運營商存在著可能;但在最主流的、大量的、真正解決城市人口租賃需求供給的小區(qū)式物業(yè)上,因為它的分散和規(guī)模大,會出現另外一個極端,由更大規(guī)模的公司和平臺運營管理。

這樣看來,一些品牌的爆雷與退出,其原因也并不難理解:近年來,在長租成為“風口”之后,由于資本的大量介入,不少機構單純依靠“融資-高價包租-低價快租-再融資”的方式快速擴張。而當面對真實的租住生活運營問題、疫情影響之下的規(guī)模擴張放緩,“入不敷出”無法避免,難以走出短期暴利、長期難持的發(fā)展陷阱。

這也導致今年長租行業(yè)“雷聲”不斷。南昌一長租公寓租客被下了逐客令;長租公寓傳出跑路的消息。更有一些長租公寓運營商涉嫌成立不同公寓品牌作為“馬甲”,以“高收低出”模式進行詐騙。

相比之下,自如9年的穩(wěn)健發(fā)展對長租行業(yè)這一模式本身,顯得尤為重要,“中國租賃行業(yè)的大方向不會變,因為租客的需求、業(yè)主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之后,這個行業(yè)一定會變得更加理性?！弊匀鏑EO熊林表示。

頭部長租機構的100萬間大關,正在成為一個行業(yè)分水嶺,將行業(yè)與野蠻生長和良性循環(huán)分割開來。

100萬間之后,“平臺賦能”成長租破局法

在公開信中,自如表示將會“推出合租十項全能產品-友家7.0;直擊你心靈歸處的整租產品-心舍;城市生活圈產品-千戶級大型綜合租住社區(qū)自如里”。其中,品質合租作為長租品牌一直主打核心產品,迎來例行升級也屬于常規(guī)。而“心舍”與“自如里”的相繼面世,卻代表著管理超過100萬間、規(guī)模進入世界級序列的長租平臺,正在轉變發(fā)展思路:

前者,是業(yè)主托管的新模式;后者,是城市居住形態(tài)的新探索。

兩者背后,是悄然變化的中國城市租住現狀。

2020年9月,《中國青年租住生活藍皮書》(以下簡稱藍皮書)發(fā)布,藍皮書認為:“長租”已經成為中國城市青年生活的現狀:數據顯示,超過6成人已經租房3年以上、超過56%的租客熱衷選擇大且好的長租機構、約有半數租客接受“租房結婚”、有超過2成租客表示愿意一直租房;同時,數據預計,到2022年,中國住房租賃市場租賃人口將達到2.4億。

如何助力全社會共同解決不斷增長的品質租房需求,將在過去近十年的品質深耕所培養(yǎng)的產品開發(fā)、服務升級、租住科技以及社區(qū)運營能力,轉化為城市居住新形態(tài)發(fā)展的動能,成為了頭部長租機構的新難題。

在怎么做上,國家先給出了答案——“賦能”。

2016年6月,國務院辦公廳下發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,指出要鼓勵企業(yè)開展住房租賃業(yè)務、鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房,引導房地產開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作發(fā)展租賃地產。

2020年9月,住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》中,同樣重點關注了租賃行業(yè)上游的供應,“鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房,在新建商品住房項目中配建租賃住房……多渠道增加租賃住房供應”。

一邊是把管理100萬間的能力與經驗拆解出來,一邊是把長租機構從“資源投入”的壓力中釋放出來,用“價值輸出”的方式,解綁城市住房租賃發(fā)展與城市居住建設——可以自由選擇托管程度的自如心舍與和廣州國企合作開發(fā)運營的自如里,應運而生。

從租住生活圈層到城市生活圈層

長租變局不忘長期事業(yè)

在公開信的末尾,自如展望,“‘自如’不再是一種租住生活的代名詞,而是城市美好居住生活的注腳”。這代表的并非是一個簡單的企業(yè)愿景,而是長租行業(yè)在未來城市生態(tài)中的角色與定位。

這其中,一方面是租住對于城市生態(tài)的重要性,另一方面則是長租機構對于城市生態(tài)運轉的重要性。

熊林認為,租賃在中國大型城市人口的占比中達到35%以上,“而長租行業(yè)管理的每一套房、每一個客戶,交付的每一次工單都構成了這個城市生活的一部分,行業(yè)就是城市運營不可或缺的部分。(長租行業(yè))要做的不僅僅是簡單的一個功能性產品,還應該承載起更多社區(qū)或者是城市生活所賦予的責任?！?/p>

這并不僅僅意味著轉型成功的頭部長租機構,將獲得更廣闊的發(fā)展空間與市場前景,在住房租賃這個與民生緊密相關的話題之下,“城市生活”所包含的企業(yè)社會責任同樣更為真實。

公開信顯示,在年初疫情期間,“10000余名管家迅速返回工作崗位,志愿支援9城、953個街道、9235個社區(qū)抗疫工作;為12747名需要隔離的自如客,提供了免費的獨居房源安置;為受疫情影響無法離鄂返漢等遭遇的自如客,提供抗疫資金支持近4億元;獲得了21346位業(yè)主的愛心減免善舉……最終,全國2萬個小區(qū)里的150萬自如客、1萬余自如服務者,無一交叉感染?！?/p>

熊林表示,“運營長租公寓遠比想象中困難,它既不是一個高利潤的行業(yè),也難以追求短期利潤回報?！弊鳛槊裆袠I(yè),長租公寓與千萬租客、房東息息相關,就算是客觀原因導致的創(chuàng)業(yè)失敗,帶來的影響也比一般項目要大得多。

這或許就是為什么自如能夠成為率先走出100萬間發(fā)展瓶頸:長租總來不是一個只需要仰望星空的行業(yè),而是一個更需要腳踏實地、長期精耕的行業(yè)。而從租住生活領域向城市生活領域越遷、從住房租賃服務提供商向城市生活服務平臺升級之后,長期將會是長租真正的“初心”。

自如《歷9彌新,定自如初》公開信全文: