解局丨朗詩寓綁上新城房企自持的B方案

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-19 08:01

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 4月16日晚間，北京市規(guī)自委發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補(bǔ)充公告，在2021年第一批次掛牌的29個(gè)項(xiàng)目中，有多宗地塊采用了競配建“公共租賃住房”的方式出讓。

從集中供地到配建租賃住房，土地市場的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，北京不會(huì)是個(gè)例，而已在場中的各位玩家們需要作出改變。

4月16日，朗詩寓官方公眾號(hào)發(fā)布消息稱，新城控股(601155,股吧)與朗詩寓已簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。合作達(dá)成后，雙方將就新城控股已獲取及計(jì)劃獲取的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目和存量改建項(xiàng)目中涉及租賃住房經(jīng)營部分進(jìn)行深度合作。

這顯然是一場雙贏的合作。對(duì)于新城而言，公寓租賃市場非其長項(xiàng)。從2018年宣布“試水”長租并推出品牌“新橙寓”至今，新城的長租業(yè)務(wù)一直沒有太多起色。因此，引援“專業(yè)的人”不難理解。

至于朗詩寓一方，其能夠獲得的好處顯而易見，搭上擁有龐大體量的新城，相當(dāng)于是為自己的業(yè)務(wù)擴(kuò)張打開了一條穩(wěn)定的新渠道。

關(guān)于上述雙方的合作模式，有相關(guān)人士猜測(cè)，很可能是新城負(fù)責(zé)場地和品牌，朗詩寓只是單純輸出經(jīng)營管理；又或者是朗詩直接租用新城的場地。從目前來看，新城旗下的不少吾悅廣場都有涉及到公寓業(yè)務(wù)，因此新城既可以選擇只做一個(gè)“包租公”，又或者是和朗詩寓合作，一起盤活公寓業(yè)務(wù)。

對(duì)此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向企業(yè)方面進(jìn)行了求證，截至發(fā)稿前尚未得到相應(yīng)回復(fù)。

新城長租兩年

相比起許多同梯隊(duì)的房企而言，新城在長租公寓的起步稍有些晚。

2018年6月，新城推出了旗下長租品牌“新橙寓”，首店位于上海嘉定區(qū)，該項(xiàng)目共有公寓客房145套，目標(biāo)客群定位在青年白領(lǐng)人群。

一開始，幾乎大多數(shù)人都認(rèn)為新城將要在長租領(lǐng)域有所拓展。但始料未及的是，在那之后，坊間便幾乎再也沒有聽到過關(guān)于新城長租業(yè)務(wù)方面的消息。

不得不說，對(duì)于不少開發(fā)商來說，長租公寓確實(shí)是一個(gè)有些“雞肋”的板塊。由于該業(yè)務(wù)的投資回收期長，收益率普遍偏低，存貨周轉(zhuǎn)長且不可以變現(xiàn)銷售，這與開發(fā)商所熟悉的傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)相差極大。

新城似乎也是抱著同樣的心態(tài)，從過去兩年時(shí)間來看，新城對(duì)于這一領(lǐng)域幾乎算是毫無野心，以至于其推出長租品牌的動(dòng)作，也被外界稱作只是為了在長租領(lǐng)域“插一支旗”。

這也不免讓人想起，新橙寓推出時(shí)其管理層的“佛系態(tài)度”，“新城目前在長租公寓領(lǐng)域還處于試水階段，未來具體的發(fā)展規(guī)模將視市場情況決定”。

時(shí)至今日，新城已經(jīng)鮮少在公開場合談?wù)摰阶约旱拈L租業(yè)務(wù)，在其官網(wǎng)上也同樣沒有提及公寓的發(fā)展情況。據(jù)了解，目前在新城控股旗下也僅有一家名為“上海橙崧公寓管理有限公司”的平臺(tái)在從事公寓業(yè)務(wù)。

如此一來，這次和朗詩寓的合作便不免讓人心生疑惑，為何一個(gè)在新城內(nèi)部長期“坐冷板凳”的業(yè)務(wù)會(huì)突然有了大動(dòng)作？

有業(yè)內(nèi)人士指出，由于租賃住房市場的發(fā)展需要，越來越多一二線等熱門城市在土地出讓時(shí)都會(huì)加上“競配建租賃住房”的要求，于新城而言這是其弱項(xiàng)所在，因此引入一個(gè)長租領(lǐng)域的合作伙伴有利于幫助其消化因拿地而持有的一些土地項(xiàng)目。

據(jù)了解，截至2020年底，新城控股在未結(jié)轉(zhuǎn)面積小于3000平方米的完工項(xiàng)目中，自持部分共有268.69萬平方米。

除此之外，新城有著大量的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，在這些項(xiàng)目中同樣存在著不少適合開發(fā)經(jīng)營長租公寓的機(jī)會(huì)。對(duì)于新城而言，能夠?qū)⑦@一部分公寓項(xiàng)目經(jīng)營好，也將有助于提升其自持項(xiàng)目的整體盈利水平。

朗詩寓地產(chǎn)新路

專業(yè)的事自然要交由專業(yè)的人來做，新城選擇了朗詩寓。

雖然同樣是房企旗下的長租平臺(tái)，但朗詩寓的擴(kuò)張理念則比新城要堅(jiān)決得多。2016年底成立后，如今其在營房量1.3萬間，項(xiàng)目數(shù)量超過100個(gè)。

按照其以往的拓展路徑，主要是通過與金融機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)而撬動(dòng)重資產(chǎn)租賃項(xiàng)目。具體包括通過青杉資本與平安不動(dòng)產(chǎn)在長租公寓領(lǐng)域展開戰(zhàn)略合作，于2017年11月，雙方合作收購上海張楊北路項(xiàng)目；2019年3月，設(shè)立中國首單合作型長租公寓儲(chǔ)架式REITs。

又或者是進(jìn)行輕資產(chǎn)類的管理輸出，包括嘗試與政府及平臺(tái)公司、央企國企合作，接管運(yùn)營大型租賃社區(qū)等。其位于杭州的瓜山未來社區(qū)項(xiàng)目就是通過該模式獲取的項(xiàng)目之一。

某種程度來說，與新城合作對(duì)朗詩寓而言同樣是一次新的嘗試。當(dāng)然，合作的好處顯而易見，相比起其他的長租企業(yè)而言，房企旗下長租平臺(tái)具備著可以依托于母公司去做重資產(chǎn)，可以用土地建設(shè)長租公寓的優(yōu)勢(shì)。

與新城達(dá)成合作之后，朗詩寓無疑是找到了除朗詩自身之外，另一個(gè)能源源不斷提供項(xiàng)目用地的新“渠道”。

但由于在以往直接和開發(fā)商達(dá)成戰(zhàn)略合作的情況較為少見，因此，也有不少人對(duì)新城和朗詩寓的這次“聯(lián)姻”心存疑問。

其中，被外界提及較多的，是兩者的布局重心存在著一定差異。

不管雙方合作模式究竟是哪一種，僅從目前看來，新城都是提供項(xiàng)目實(shí)體的一方。而根據(jù)目前情況來看，新城的布局版圖里三四線城市仍占據(jù)著較大比重，尤其是吾悅廣場系列項(xiàng)目。截至2020年底，在新城控股的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)中一二線城市只占比40%，長三角強(qiáng)三四線城市占比30%。

反觀朗詩寓，大量項(xiàng)目位于一線及核心二線城市。具體的項(xiàng)目分布在了包括北京、上海、廣州、深圳，杭州、南京、西安、成都等城市。

從熟悉的一二線城市下沉至三四線城市，朗詩寓是否會(huì)出現(xiàn)水土不服的情況尚未可知。也有聲音猜測(cè)，這或許也正是朗詩寓想要突破原有布局，在三四線城市中尋覓新擴(kuò)張機(jī)會(huì)的一步暗棋。

解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實(shí)一面。

（責(zé)任編輯：徐帥）