??“中國REITs呼喚多年，之前并沒有大規(guī)模推進的原因主要在于立法。REITs是一種復雜的法律創(chuàng)造，需要立法層面支持，中國至今沒有專門為REITs立法?！辫惫⒐芾砗匣锶送鯊V英9日向時代財經表示，“這些年中國監(jiān)管機關和產（房地產）融（金融）業(yè)界已在REITs方向做了很多探索和積累?！?br>

??而今，公募REITs探路基建新邊疆的時機已然來臨。4月30日中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，隨后證監(jiān)會同步發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)(征求意見稿)》。

??5月8日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會也組織召開視頻座談會，邀請13家行業(yè)機構代表、發(fā)改委投資司等負責人參加會議。參會行業(yè)機構代表認為，公募REITs是連接產業(yè)和資金的有效金融產品，試點推出基礎設施公募REITs對于盤活存量基礎設施資產等有重要意義。

??業(yè)內專家指出，雖然公募REITs在商業(yè)地產領域受限，但醫(yī)養(yǎng)領域REITs卻有可能走上高速發(fā)展的快車道。

??基礎設施公募REITs開閘

??“近年來宏觀經濟逐步進入持續(xù)下行期，近期又疊加了疫情的嚴重影響，作為逆周期調節(jié)和抗擊疫情的需要，決策層在推出財政、貨幣雙寬松的同時，還要以大基建、新基建作為擴大投資來保增長和穩(wěn)就業(yè)的最重要的抓手之一?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向時代財經表示。

??柏文喜認為，基礎設施的資產流動性是基礎設施領域可投資性的重要條件。此時正式啟動基礎設施領域公募REITs試點工作，可賦予基礎設施資產以較高的流動性，旨在打開投資退出通道，在激活基礎設施領域沉淀的存量資產的同時，以提升基礎設施資產的流動性，推動多方面資源和投資進入基礎設施領域，支持和配合大基建、新基建建設。另外，也可以以資本市場規(guī)范來倒逼基礎設施投資建設和運營的市場化、規(guī)范化和行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

??“相對而言，基礎設施領域的資產權屬清晰、現(xiàn)金流相對穩(wěn)定且具備長期增長趨勢，通過結構性的安排可以實現(xiàn)相對于商用物業(yè)收益率而言更高的收益水平，所以更加適合發(fā)行權益類或者收益支持類的REITs產品，以匯集更多的社會資金投入基建領域?！卑匚南脖硎?。

??柏文喜認為，“公募REITs試點的推出有望成為運作我國巨量存量基建資產的工具，為基建發(fā)展打開新的空間，豐富資產管理市場產品類型，促進投資者參與不動產投資的形式多樣化。此外，也有利于為基建行業(yè)提供長期穩(wěn)定資金，提升基建企業(yè)的直接融資比例，進一步去杠桿?！?/p>

??北京大學光華管理學院院長劉俏認為，REITs本質上是將成熟不動產物業(yè)在資本市場進行證券化；既具有金融屬性，又具有不動產屬性。

??“通過REITs發(fā)展，可以把基礎設施投資形成的資產和房地產資產的存量部分，還有未來大量的增量部分作為底層資產，納入到市場化的資源配置體系里面來。通過對它們進行合理的估值、定價、發(fā)行、二級市場交易，實現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)?！?/p>

??“從這個角度講，我們認為REITs是未來中國金融供給側改革最重要的抓手之一?！眲⑶伪硎?。

??在基金業(yè)協(xié)會座談會上，與會者就公募基金管理人在基礎設施公募REITs業(yè)務中承擔的角色、交易結構設計、國內外公募REITs的異同、稅收影響等進行了深入交流。他們希望監(jiān)管機構能盡快出臺相關配套細則，推動有關部門解決公募REITs稅收等問題。

??商業(yè)地產公募REITs任重道遠

??隨著基礎設施領域公募REITs試點工作的正式啟動，也引發(fā)了業(yè)界對于中國商業(yè)地產領域開放公募REITs的多方聯(lián)想。

??正如一些行業(yè)人士所言，中國房地產行業(yè)如同基礎設施領域一樣沉淀了大量的持有型資產，亟需通過REITs來改善資產流動性提升資產價值和提升此類資產的可投資性，也為中小投資人和普通人士進入商業(yè)地產投資領域打開方便之門。

??令人質疑的是，為什么多年以來，商用物業(yè)的資產證券化卻只局限于很少的個案，無法得到廣泛推廣呢？

??“租金收益率相對太低了?，F(xiàn)在中國內地商用物業(yè)的平均收益率已經跌破2%了，連同期銀行貸款利率一半兒都不到，發(fā)了產品誰會買呢？”柏文喜表示。

??“土地出讓和規(guī)劃是政府控制的，強制性的規(guī)劃造成了商業(yè)地產供應的超前與過量，拉低了租金水平。”柏文喜認為，市場上無風險利率相對于商用物業(yè)的租售比來說過高，導致商用物業(yè)的資產證券化在商業(yè)邏輯上難以成立。

??“金融的準入管制（牌照）與價格管制（利率）整體抬高了無風險利率水平，導致商業(yè)地產的租金收益率過低，面對遠遠高出這一收益率的無風險利率，投資者自然就不會去買REITs產品了?！卑匚南脖硎?。與此同時，雙重征稅的問題也讓本來就過低的商用物業(yè)投資收益率雪上加霜。

??“商業(yè)地產公募REITs實際上很難普遍實施。寥寥無幾的房地產REITs產品，更多的是局限于可以進行結構化安排的公租房、保障房以及長租公寓等領域，而完全市場化的不動產領域只能作為少數(shù)個案?！卑匚南舱J為，要依靠REITs來解決房企的資金困擾，“目前尚不具備廣泛性意義?！?/p>

??但是，“公募REITs是現(xiàn)在可以值得期待的房地產領域內不多的幾種金融創(chuàng)新之一，對盤活商業(yè)地產資產存量和引導更多的資源進入商用物業(yè)投資領域具劃時代的意義，對商業(yè)地產行業(yè)的推動作用也將是不言而喻的?！卑匚南脖硎?。

??醫(yī)養(yǎng)REITs前景可期

??“老齡化社會在逼近，養(yǎng)老產業(yè)近年在國內已成熱門話題。但喧囂者眾、實干者少。實際投資和運營的機構中，真正做出模式并賺錢的，又少之又少?！辫惫⒐芾砗匣锶送鯊V英向時代財經表示。

??“醫(yī)院屬重資產投資，粗略估算，醫(yī)院初始投資中，約有一半是物業(yè)投資?！睋?jù)王廣英介紹，在美國，醫(yī)養(yǎng)REITs是與醫(yī)療大健康緊密相關的另一種業(yè)態(tài)。“這種業(yè)態(tài)一定程度上歸類為金融，但其與醫(yī)療大健康緊密相關，以康復、醫(yī)院及養(yǎng)老等醫(yī)養(yǎng)業(yè)態(tài)為產業(yè)基礎，是研究美國醫(yī)療大健康業(yè)態(tài)不能忽視的一種存在?！?/p>

??“美國很多醫(yī)養(yǎng)企業(yè)可以基于此制度將其物業(yè)剝離給專業(yè)醫(yī)養(yǎng)地產投資機構，自身一定程度上輕資產運營，從而將醫(yī)院和養(yǎng)老院投資者和運營者從物業(yè)投資中解脫出來、促進醫(yī)養(yǎng)產業(yè)資源的合理配置和發(fā)展。”

??“這是美國資本市場發(fā)達和專業(yè)化社會分工細化的標志，對中國醫(yī)療產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、地產業(yè)發(fā)展，有借鑒意義?！蓖鯊V英指出，美國醫(yī)養(yǎng)REITs頭部機構普遍盈利，股息率都比較高。在連年收益比較穩(wěn)定的基礎上，美國醫(yī)養(yǎng)REITs是機構投資者的重要投資配置選擇。

??同時，美國REITs對個人投資者也是非常好的投資選項，年化5%左右的投資回報、且隨時可拋售回收最初投資、以大量成熟物業(yè)為資產基礎（保險并防通脹），讓REITs產品相比企業(yè)股權投資和銀行儲蓄，既穩(wěn)健、亦有抗風險而合適的收益，對個人亦屬不錯的投資選擇。

??“我國醫(yī)養(yǎng)REITs，想象空間很大，但知易行難。”王廣英認為，主要問題在于：中國公立醫(yī)院/養(yǎng)老院的物業(yè)很多產權并不清晰，這是公立醫(yī)院/養(yǎng)老院物業(yè)打包上市的最大障礙；而民營醫(yī)院/養(yǎng)老院很多規(guī)模比較小，物業(yè)租賃較多，且主營業(yè)務層面并不夠穩(wěn)定，“這是民營層面物業(yè)資產證券化的障礙?！?/p>

??“中國醫(yī)養(yǎng)REITs比較可能的成功項目，應該來自類似泰康這樣的企業(yè)，自己大量拿地、自建和運營醫(yī)院和養(yǎng)老機構、物業(yè)產權相對清晰，相對適合來整合和發(fā)行REITs?！蓖鯊V英認為，中國現(xiàn)在已有不少高端養(yǎng)老機構，服務對象是中國高端養(yǎng)老人群，其定位有些類似美國的布魯克代爾，這部分高端養(yǎng)老的基礎物業(yè)，在土地性質和權屬清晰無瑕疵的前提下，待養(yǎng)老產業(yè)運營層面成熟并產生正現(xiàn)金流。

??“可以考慮將這些養(yǎng)老地產進行證券化，成為中國真正的養(yǎng)老REITs，給中國投資者提供養(yǎng)老REITs選項、給需要養(yǎng)老的高端人士提供可以對沖的養(yǎng)老投資產品、也給這些產業(yè)的最初投資方提供退出通道?！蓖鯊V英表示。

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