??“中國(guó)REITs呼喚多年，之前并沒(méi)有大規(guī)模推進(jìn)的原因主要在于立法。REITs是一種復(fù)雜的法律創(chuàng)造，需要立法層面支持，中國(guó)至今沒(méi)有專門(mén)為REITs立法。”璞公英管理合伙人王廣英9日向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，“這些年中國(guó)監(jiān)管機(jī)關(guān)和產(chǎn)（房地產(chǎn)）融（金融）業(yè)界已在REITs方向做了很多探索和積累?！?br>

??而今，公募REITs探路基建新邊疆的時(shí)機(jī)已然來(lái)臨。4月30日中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，隨后證監(jiān)會(huì)同步發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)(征求意見(jiàn)稿)》。

??5月8日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)也組織召開(kāi)視頻座談會(huì)，邀請(qǐng)13家行業(yè)機(jī)構(gòu)代表、發(fā)改委投資司等負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。參會(huì)行業(yè)機(jī)構(gòu)代表認(rèn)為，公募REITs是連接產(chǎn)業(yè)和資金的有效金融產(chǎn)品，試點(diǎn)推出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對(duì)于盤(pán)活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)等有重要意義。

??業(yè)內(nèi)專家指出，雖然公募REITs在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域受限，但醫(yī)養(yǎng)領(lǐng)域REITs卻有可能走上高速發(fā)展的快車道。

??基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開(kāi)閘

??“近年來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入持續(xù)下行期，近期又疊加了疫情的嚴(yán)重影響，作為逆周期調(diào)節(jié)和抗擊疫情的需要，決策層在推出財(cái)政、貨幣雙寬松的同時(shí)，還要以大基建、新基建作為擴(kuò)大投資來(lái)保增長(zhǎng)和穩(wěn)就業(yè)的最重要的抓手之一?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

??柏文喜認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)流動(dòng)性是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域可投資性的重要條件。此時(shí)正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)工作，可賦予基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以較高的流動(dòng)性，旨在打開(kāi)投資退出通道，在激活基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域沉淀的存量資產(chǎn)的同時(shí)，以提升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的流動(dòng)性，推動(dòng)多方面資源和投資進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，支持和配合大基建、新基建建設(shè)。另外，也可以以資本市場(chǎng)規(guī)范來(lái)倒逼基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化、規(guī)范化和行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

??“相對(duì)而言，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資產(chǎn)權(quán)屬清晰、現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定且具備長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)，通過(guò)結(jié)構(gòu)性的安排可以實(shí)現(xiàn)相對(duì)于商用物業(yè)收益率而言更高的收益水平，所以更加適合發(fā)行權(quán)益類或者收益支持類的REITs產(chǎn)品，以匯集更多的社會(huì)資金投入基建領(lǐng)域?！卑匚南脖硎?。

??柏文喜認(rèn)為，“公募REITs試點(diǎn)的推出有望成為運(yùn)作我國(guó)巨量存量基建資產(chǎn)的工具，為基建發(fā)展打開(kāi)新的空間，豐富資產(chǎn)管理市場(chǎng)產(chǎn)品類型，促進(jìn)投資者參與不動(dòng)產(chǎn)投資的形式多樣化。此外，也有利于為基建行業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金，提升基建企業(yè)的直接融資比例，進(jìn)一步去杠桿?！?/p>

??北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)劉俏認(rèn)為，REITs本質(zhì)上是將成熟不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)在資本市場(chǎng)進(jìn)行證券化；既具有金融屬性，又具有不動(dòng)產(chǎn)屬性。

??“通過(guò)REITs發(fā)展，可以把基礎(chǔ)設(shè)施投資形成的資產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)的存量部分，還有未來(lái)大量的增量部分作為底層資產(chǎn)，納入到市場(chǎng)化的資源配置體系里面來(lái)。通過(guò)對(duì)它們進(jìn)行合理的估值、定價(jià)、發(fā)行、二級(jí)市場(chǎng)交易，實(shí)現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)?！?/p>

??“從這個(gè)角度講，我們認(rèn)為REITs是未來(lái)中國(guó)金融供給側(cè)改革最重要的抓手之一?！眲⑶伪硎?。

??在基金業(yè)協(xié)會(huì)座談會(huì)上，與會(huì)者就公募基金管理人在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)務(wù)中承擔(dān)的角色、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、國(guó)內(nèi)外公募REITs的異同、稅收影響等進(jìn)行了深入交流。他們希望監(jiān)管機(jī)構(gòu)能盡快出臺(tái)相關(guān)配套細(xì)則，推動(dòng)有關(guān)部門(mén)解決公募REITs稅收等問(wèn)題。

??商業(yè)地產(chǎn)公募REITs任重道遠(yuǎn)

??隨著基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)工作的正式啟動(dòng)，也引發(fā)了業(yè)界對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)放公募REITs的多方聯(lián)想。

??正如一些行業(yè)人士所言，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如同基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域一樣沉淀了大量的持有型資產(chǎn)，亟需通過(guò)REITs來(lái)改善資產(chǎn)流動(dòng)性提升資產(chǎn)價(jià)值和提升此類資產(chǎn)的可投資性，也為中小投資人和普通人士進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域打開(kāi)方便之門(mén)。

??令人質(zhì)疑的是，為什么多年以來(lái)，商用物業(yè)的資產(chǎn)證券化卻只局限于很少的個(gè)案，無(wú)法得到廣泛推廣呢？

??“租金收益率相對(duì)太低了?，F(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地商用物業(yè)的平均收益率已經(jīng)跌破2%了，連同期銀行貸款利率一半兒都不到，發(fā)了產(chǎn)品誰(shuí)會(huì)買(mǎi)呢？”柏文喜表示。

??“土地出讓和規(guī)劃是政府控制的，強(qiáng)制性的規(guī)劃造成了商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的超前與過(guò)量，拉低了租金水平?！卑匚南舱J(rèn)為，市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率相對(duì)于商用物業(yè)的租售比來(lái)說(shuō)過(guò)高，導(dǎo)致商用物業(yè)的資產(chǎn)證券化在商業(yè)邏輯上難以成立。

??“金融的準(zhǔn)入管制（牌照）與價(jià)格管制（利率）整體抬高了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率水平，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率過(guò)低，面對(duì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出這一收益率的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，投資者自然就不會(huì)去買(mǎi)REITs產(chǎn)品了?！卑匚南脖硎?。與此同時(shí)，雙重征稅的問(wèn)題也讓本來(lái)就過(guò)低的商用物業(yè)投資收益率雪上加霜。

??“商業(yè)地產(chǎn)公募REITs實(shí)際上很難普遍實(shí)施。寥寥無(wú)幾的房地產(chǎn)REITs產(chǎn)品，更多的是局限于可以進(jìn)行結(jié)構(gòu)化安排的公租房、保障房以及長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域，而完全市場(chǎng)化的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域只能作為少數(shù)個(gè)案?！卑匚南舱J(rèn)為，要依靠REITs來(lái)解決房企的資金困擾，“目前尚不具備廣泛性意義?！?/p>

??但是，“公募REITs是現(xiàn)在可以值得期待的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)不多的幾種金融創(chuàng)新之一，對(duì)盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)存量和引導(dǎo)更多的資源進(jìn)入商用物業(yè)投資領(lǐng)域具劃時(shí)代的意義，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)作用也將是不言而喻的?！卑匚南脖硎尽?/p>

??醫(yī)養(yǎng)REITs前景可期

??“老齡化社會(huì)在逼近，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近年在國(guó)內(nèi)已成熱門(mén)話題。但喧囂者眾、實(shí)干者少。實(shí)際投資和運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)中，真正做出模式并賺錢(qián)的，又少之又少?！辫惫⒐芾砗匣锶送鯊V英向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

??“醫(yī)院屬重資產(chǎn)投資，粗略估算，醫(yī)院初始投資中，約有一半是物業(yè)投資?！睋?jù)王廣英介紹，在美國(guó)，醫(yī)養(yǎng)REITs是與醫(yī)療大健康緊密相關(guān)的另一種業(yè)態(tài)。“這種業(yè)態(tài)一定程度上歸類為金融，但其與醫(yī)療大健康緊密相關(guān)，以康復(fù)、醫(yī)院及養(yǎng)老等醫(yī)養(yǎng)業(yè)態(tài)為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，是研究美國(guó)醫(yī)療大健康業(yè)態(tài)不能忽視的一種存在?！?/p>

??“美國(guó)很多醫(yī)養(yǎng)企業(yè)可以基于此制度將其物業(yè)剝離給專業(yè)醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，自身一定程度上輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，從而將醫(yī)院和養(yǎng)老院投資者和運(yùn)營(yíng)者從物業(yè)投資中解脫出來(lái)、促進(jìn)醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)資源的合理配置和發(fā)展。”

??“這是美國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)和專業(yè)化社會(huì)分工細(xì)化的標(biāo)志，對(duì)中國(guó)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有借鑒意義?！蓖鯊V英指出，美國(guó)醫(yī)養(yǎng)REITs頭部機(jī)構(gòu)普遍盈利，股息率都比較高。在連年收益比較穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，美國(guó)醫(yī)養(yǎng)REITs是機(jī)構(gòu)投資者的重要投資配置選擇。

??同時(shí)，美國(guó)REITs對(duì)個(gè)人投資者也是非常好的投資選項(xiàng)，年化5%左右的投資回報(bào)、且隨時(shí)可拋售回收最初投資、以大量成熟物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)（保險(xiǎn)并防通脹），讓REITs產(chǎn)品相比企業(yè)股權(quán)投資和銀行儲(chǔ)蓄，既穩(wěn)健、亦有抗風(fēng)險(xiǎn)而合適的收益，對(duì)個(gè)人亦屬不錯(cuò)的投資選擇。

??“我國(guó)醫(yī)養(yǎng)REITs，想象空間很大，但知易行難?！蓖鯊V英認(rèn)為，主要問(wèn)題在于：中國(guó)公立醫(yī)院/養(yǎng)老院的物業(yè)很多產(chǎn)權(quán)并不清晰，這是公立醫(yī)院/養(yǎng)老院物業(yè)打包上市的最大障礙；而民營(yíng)醫(yī)院/養(yǎng)老院很多規(guī)模比較小，物業(yè)租賃較多，且主營(yíng)業(yè)務(wù)層面并不夠穩(wěn)定，“這是民營(yíng)層面物業(yè)資產(chǎn)證券化的障礙。”

??“中國(guó)醫(yī)養(yǎng)REITs比較可能的成功項(xiàng)目，應(yīng)該來(lái)自類似泰康這樣的企業(yè)，自己大量拿地、自建和運(yùn)營(yíng)醫(yī)院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)相對(duì)清晰，相對(duì)適合來(lái)整合和發(fā)行REITs。”王廣英認(rèn)為，中國(guó)現(xiàn)在已有不少高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，服務(wù)對(duì)象是中國(guó)高端養(yǎng)老人群，其定位有些類似美國(guó)的布魯克代爾，這部分高端養(yǎng)老的基礎(chǔ)物業(yè)，在土地性質(zhì)和權(quán)屬清晰無(wú)瑕疵的前提下，待養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)層面成熟并產(chǎn)生正現(xiàn)金流。

??“可以考慮將這些養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行證券化，成為中國(guó)真正的養(yǎng)老REITs，給中國(guó)投資者提供養(yǎng)老REITs選項(xiàng)、給需要養(yǎng)老的高端人士提供可以對(duì)沖的養(yǎng)老投資產(chǎn)品、也給這些產(chǎn)業(yè)的最初投資方提供退出通道?！蓖鯊V英表示。

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