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千呼萬(wàn)喚的公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）終現(xiàn)破冰。4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布，啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)的通知。

在應(yīng)對(duì)疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行壓力的當(dāng)下，公募REITs試點(diǎn)推出被認(rèn)為正當(dāng)其時(shí)。不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次對(duì)房地產(chǎn)利好的領(lǐng)域有限，僅涉及物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園等，但卻是非常積極利好的信號(hào)。隨著公募REITs落地，延展到寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以及住房租賃領(lǐng)域可以期待。

公募REITs試點(diǎn)，物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目受益

4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”），正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)工作。

在區(qū)域上，《通知》優(yōu)先支持京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國(guó)家級(jí)新區(qū)、有條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等開(kāi)展試點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，金融助力基建發(fā)展，將有助于相關(guān)城市發(fā)展和房地產(chǎn)的建設(shè)，有利于城市基本面的改善。

中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟資產(chǎn)證券化與REITs專(zhuān)委會(huì)副主席張平分析認(rèn)為，此次公募REITs試點(diǎn)僅限于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，目前尚未涉及寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、長(zhǎng)租公寓等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而基礎(chǔ)設(shè)施REITs和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)別涉及物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園以及數(shù)據(jù)中心。

張平進(jìn)一步解釋稱(chēng)，基建REITs試點(diǎn)，為物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園以及數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域在資本市場(chǎng)，提供了以實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為價(jià)值導(dǎo)向的有效金融通道。因?yàn)橘Y產(chǎn)流動(dòng)性大大增強(qiáng)，會(huì)使得更多的機(jī)構(gòu)投資者增加投資，從而促進(jìn)該領(lǐng)域的良性循環(huán)。

此外，張平還表示，公募REITs試點(diǎn)有助于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，給業(yè)主方更多渠道的選擇，同時(shí)會(huì)加速行業(yè)向以REITs為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈模式轉(zhuǎn)變，從而助力吸納更多社會(huì)資本的力量，加速投資和運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化操作，以改善資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，去杠桿，穩(wěn)增長(zhǎng)。

有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，支持經(jīng)濟(jì)重啟

對(duì)于上述《通知》的發(fā)布，北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)、金融學(xué)系教授，博士生導(dǎo)師張崢認(rèn)為，這是中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)的一個(gè)里程碑式的事件，公募REITs試點(diǎn)對(duì)于中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投融資體制改革具有重大意義。其重要性可以比肩注冊(cè)制試點(diǎn)對(duì)于A股市場(chǎng)改革的意義。

張平也認(rèn)為，基建REITs試點(diǎn)標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域邁開(kāi)了接軌國(guó)際資本市場(chǎng)的重要一步。

而戴德梁行北區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰表示，《通知》從基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)突破口，打開(kāi)了中國(guó)公募REITs的大門(mén)。這與其他國(guó)家要傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)中開(kāi)展REITs有很大不同，基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)資產(chǎn)需要利用REITs這樣的長(zhǎng)期型、權(quán)益類(lèi)的資本盤(pán)活存量、降低負(fù)債率，形成良性投資循環(huán)，擺脫以往過(guò)度依賴(lài)信貸資金的困境。

“從短期來(lái)看，為應(yīng)對(duì)疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行壓力，通過(guò)REITs市場(chǎng)可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，支持經(jīng)濟(jì)重啟；從長(zhǎng)期來(lái)看，REITs市場(chǎng)建設(shè)將成為解決中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投融資體制諸多結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的破題之作，能有效填補(bǔ)中國(guó)資產(chǎn)管理市場(chǎng)的產(chǎn)品空白。”張崢表示，這個(gè)時(shí)點(diǎn)推出REITs試點(diǎn)正當(dāng)其時(shí)。

吸引多方入場(chǎng)，資產(chǎn)質(zhì)量是關(guān)鍵

REITs 即房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。最早集中在持有型房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)已廣泛應(yīng)用于無(wú)線通訊設(shè)施、港口、物流倉(cāng)庫(kù)、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

公募REITs作為連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)的創(chuàng)新金融工具，可為普通居民提供投資基礎(chǔ)設(shè)施、直接分享投資收益的新方式。與此同時(shí)，也有助于吸引社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施投資，也是企業(yè)進(jìn)一步打通新投融資對(duì)接的通道。事實(shí)上，在國(guó)外，REITs由于收益率較高且較為穩(wěn)定成為投資者青睞的投資產(chǎn)品。

但是多年以來(lái)，我國(guó)發(fā)行的REITs產(chǎn)品都是類(lèi)REITs，而非國(guó)際上流行的標(biāo)準(zhǔn)化REITs。雖然中國(guó)在REITs政策探索研究方面進(jìn)行了推進(jìn)和多種模式版本的摸索，但是多年以來(lái)公募REITs在多方呼吁下仍遲遲未出臺(tái)。對(duì)此，張平認(rèn)為是受到包括政策、法律、稅收、定位、底層資產(chǎn)等諸多方面的影響。

早在2019年1月，上交所對(duì)外披露了當(dāng)年的工作部署，其中一項(xiàng)重要的內(nèi)容是進(jìn)一步發(fā)揮債券市場(chǎng)直接融資功能，深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)，加快發(fā)展住房租賃REITs。當(dāng)時(shí)被市場(chǎng)認(rèn)為，公募REITs在住房租賃領(lǐng)域首次取得突破。不過(guò)，此后并沒(méi)有進(jìn)展。

4月30日，《通知》一下發(fā)，就引起了與之相關(guān)行業(yè)的關(guān)注。畢竟公募REITs在資本市場(chǎng)已期盼多年。同時(shí)將建立眾多投資人可參與的證券產(chǎn)品。其中，早在2005年就推動(dòng)越秀房地產(chǎn)投資信托基金在香港聯(lián)合交易所上市的越秀集團(tuán)表示，將迎著公募REITs試點(diǎn)的政策東風(fēng)，努力爭(zhēng)取成為境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的首批試點(diǎn)企業(yè)。

公募REITs試點(diǎn)將會(huì)吸引誰(shuí)入場(chǎng)？張平稱(chēng)，REITs試點(diǎn)會(huì)吸引符合條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的業(yè)主方、持有方參與進(jìn)來(lái)。同時(shí)，吸引更多的房企以實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為前提進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理；吸引更多的資產(chǎn)管理公司打造自身更加專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理能力；吸引機(jī)構(gòu)投資者及個(gè)人投資者參與，并且會(huì)帶動(dòng)估值、法律、稅務(wù)等相關(guān)的第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的積極參與。

從目前來(lái)看，試點(diǎn)將為公募REITs掃平道路，但也面臨著挑戰(zhàn)。張平稱(chēng)，與國(guó)際接軌的標(biāo)準(zhǔn)REITs市場(chǎng)是脫離主體信用評(píng)級(jí)，而依靠底層資產(chǎn)本身的質(zhì)量來(lái)進(jìn)行權(quán)益型投資，這也是真REITs的核心價(jià)值所在。因此，資產(chǎn)質(zhì)量是否優(yōu)質(zhì)，是否具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是否具備可持續(xù)增長(zhǎng)性，資產(chǎn)估值是否合理，資管團(tuán)隊(duì)的資管能力是否專(zhuān)業(yè)經(jīng)得起考驗(yàn)等，這都將成為風(fēng)險(xiǎn)把控過(guò)程中重要的考量因素。

試點(diǎn)能否推廣到寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心？

在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這對(duì)于未來(lái)商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)說(shuō)是一個(gè)先行作用，也是一個(gè)非常積極利好的信號(hào)。

公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域破冰之后，將來(lái)能否推廣至商業(yè)地產(chǎn)，住房租賃？對(duì)此，張平表示，隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的落地，延展到包括寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)可期。

據(jù)張平介紹，根據(jù)國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟（IFFRE）資產(chǎn)證券化與REITs專(zhuān)委會(huì)發(fā)布的《疫情下商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)金融及證券化市場(chǎng)影響報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，從中國(guó)香港和新加坡已發(fā)行REITs的市值來(lái)看，購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓這兩類(lèi)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)類(lèi)別均占比較高，是REITs底層資產(chǎn)的重要組成部分。

“而商業(yè)地產(chǎn)本身就是以產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流為定義，與REITs的特性一脈相承。而住宅地產(chǎn)是以銷(xiāo)售給散戶(hù)作為收入來(lái)源，因此有著本質(zhì)區(qū)別。所以未來(lái)公募REITs推廣到商業(yè)地產(chǎn)，也符合‘房住不炒’的原則，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮健康積極的良性作用。”張平如是說(shuō)。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士建議，公募REITs試點(diǎn)應(yīng)盡快放開(kāi)到住房租賃以及商業(yè)地產(chǎn)，為“租購(gòu)并舉”政策提供支持，也為傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)提供轉(zhuǎn)型之路。畢竟此前曾有市場(chǎng)信號(hào)顯示，公募REITs會(huì)在住房租賃領(lǐng)域突破。

另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs試點(diǎn)更適宜在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域展開(kāi)，再推行到基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。因?yàn)橄啾戎?，基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)和收益的難度大于商業(yè)地產(chǎn)。

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