??中國(guó)公募REITs 試點(diǎn)落地，拉開(kāi)了不動(dòng)產(chǎn)投資新時(shí)代的大幕。

??呼吁了十余年之久，公募REITs 靴子落地。

??4 月30 日，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)下發(fā)試點(diǎn)通知和發(fā)行指引，甫一推出引來(lái)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士和從業(yè)者們的拍手稱(chēng)贊。REITs 對(duì)金融行業(yè)與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，以及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的重要性母庸質(zhì)疑。作為一種金融創(chuàng)新，自上世紀(jì)60 年代誕生以來(lái)，通過(guò)全球40 余個(gè)國(guó)家的探索和實(shí)踐，證明了REITs 對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的價(jià)值。

??從國(guó)外市場(chǎng)來(lái)看，公募REITs 占比最大的是房地產(chǎn)領(lǐng)域，此后拓寬到酒店倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。中國(guó)公募REITs 以基礎(chǔ)設(shè)施REITs 先行試點(diǎn)，“優(yōu)先支持”和“鼓勵(lì)”兩類(lèi)板塊。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目；鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開(kāi)展試點(diǎn)。

??為何是基礎(chǔ)設(shè)施而非其他領(lǐng)域？這是因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施是我國(guó)重點(diǎn)和大力投入的領(lǐng)域，且投資主體單一，主要以政府和國(guó)有企業(yè)為主。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，基礎(chǔ)設(shè)施投資是“投資、消費(fèi)、出口”三架馬車(chē)中重中之重。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力下，基礎(chǔ)設(shè)施投資猶如“定海神針”能夠逆周期調(diào)解經(jīng)濟(jì)下行。今年以來(lái)，新冠肺炎疫情影響，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域中快速啟動(dòng)以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為轉(zhuǎn)型的新基建投資，開(kāi)啟了一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)新時(shí)代。

??基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)歷了2008 年金融危機(jī)之后大規(guī)模的發(fā)展，已累計(jì)投資規(guī)模和存量超過(guò)300 百萬(wàn)億元。推動(dòng)REITs 落地，能夠向社會(huì)募集資金投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大資金來(lái)源，同時(shí)能有效降低政府和國(guó)企負(fù)債、化解債務(wù)問(wèn)題。針對(duì)存量的基礎(chǔ)設(shè)施而言，能夠有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，也能給新的基礎(chǔ)設(shè)施提供一種全新的投資模式，打通“建設(shè)- 運(yùn)營(yíng)- 退出- 再投資”閉環(huán)，服務(wù)國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

??此次試點(diǎn)的另一個(gè)看點(diǎn)是，并沒(méi)有狹隘的劃分基礎(chǔ)設(shè)施，房地產(chǎn)板塊領(lǐng)域中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流地產(chǎn)是兩大受益領(lǐng)域。從底層資產(chǎn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)REITs 發(fā)展更為成熟，細(xì)分門(mén)類(lèi)更為明確，如寫(xiě)字樓、長(zhǎng)租公寓、酒店、購(gòu)物中心等，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也更為市場(chǎng)化，資本參與程度較深，未來(lái)伴隨試點(diǎn)政策及各項(xiàng)制度進(jìn)一步完善，商業(yè)地產(chǎn)REITs 有望成為底層資產(chǎn)，這也將推動(dòng)“房住不炒”再深化、長(zhǎng)效機(jī)制再落實(shí)。

??從房地產(chǎn)從業(yè)者角度來(lái)看，公募REITs 試點(diǎn)無(wú)疑給房地產(chǎn)金融人士注入了信心，房地產(chǎn)由增量過(guò)渡到存量，REITs 將成為中國(guó)房地產(chǎn)存量時(shí)代重要的推動(dòng)力量，也將助推中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

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