結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的主要特點，可以看出公募REITs未來發(fā)展空間巨大。

采用與封閉基金類似的交易機制，既便于傳統(tǒng)基金投資人接受，又能提升公募REITs競爭力。

公募REITs收益來源于底層資產(chǎn)運營產(chǎn)生的使用費/租金以及資產(chǎn)的升值，保障了公募REITs的收益率，凈值波動也會相對較低。公募REITs具有雙重屬性：與股票資產(chǎn)相比，公募REITs凈值具有一定的波動性，但相對較低，產(chǎn)品的收益具有一定成長性，但增長空間相對有限，整體來說，價格彈性不大；與債券資產(chǎn)相比，公募REITs無固定利息回報，但有相對穩(wěn)定的分紅。

流動性表現(xiàn)主要取決于投資者構(gòu)成以及資產(chǎn)的質(zhì)量；國內(nèi)公募REITs已在投資者結(jié)構(gòu)上進行了多樣化安排，并對上市的資產(chǎn)進行了嚴格把關(guān)。

根據(jù)成熟市場公募REITs流動性的表現(xiàn)，美國市場REITs和新加坡REITs的流動性整體較好，而我國香港市場流動性整體較弱，最重要的原因在于投資者構(gòu)成的差異。

除了投資者結(jié)構(gòu)的重要因素，資產(chǎn)本身的質(zhì)量也至關(guān)重要。優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)具有高的派息率，如果其派息率在所處的市場環(huán)境中遠高于其它資產(chǎn)的收益水平，那么REITs這種穩(wěn)定高額派息的競爭優(yōu)勢就會十分突出，進而引起市場廣泛關(guān)注，進一步促進市場流動性的提升。

為推動公募REITs健康發(fā)展，國內(nèi)REITs制度的安排借鑒了國外成熟市場經(jīng)驗，還考慮了國內(nèi)金融市場現(xiàn)狀，在投資者保護方面做出充分安排。具體包括三個方面：

原始權(quán)益人參與戰(zhàn)略配售，并設(shè)置鎖定期的相關(guān)安排，讓投資者與原始權(quán)益利益綁定，更能起到投資者保護的作用。

原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計不得低于本次基金份額發(fā)售數(shù)量的20%。其中，基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個月。超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月，基金份額持有期間不允許質(zhì)押。原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬賣出戰(zhàn)略配售取得的基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的，應當按照相關(guān)規(guī)定履行信息披露義務。這樣的機制安排可以使得原始權(quán)益人的利益與其他投資人的利益保持一致。

在發(fā)售環(huán)節(jié)加強了投資者的適當性管理；管理人需落實投資者適當性管理制度，做好產(chǎn)品風險評價、投資者風險承受能力與投資目標識別、適當性匹配等投資者適當性管理工作。并制作完備的信息披露材料，充分揭示風險并加強教育，引導投資者認識風險特征。

發(fā)揮了持有人大會機制的作用，讓投資者參與公募REITs的管理決策；基礎(chǔ)設(shè)施項目購入或出售、擴募安排、關(guān)聯(lián)交易、解聘外部管理機構(gòu)、投資目標/投資策略的修改等均需要持有人大會通過方可執(zhí)行。讓中小投資者參與公募REITs的重大決策，可以充分保護投資者利益。

地方政府基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量已超過100萬億元，若按照百分之一的證券化率粗略估計，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場規(guī)?？山咏f億元?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs存量規(guī)模巨大，有望成為與股債并列的第三類資產(chǎn)，未來發(fā)展空間巨大。

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