深圳經(jīng)營(yíng)貸也遇辣招？銀行陸續(xù)跟進(jìn)按二手房參考價(jià)放貸，審查趨嚴(yán)是方向

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-02-23 20:10

由于二手住房成交參考價(jià)，春節(jié)后深圳樓市掀起波瀾。在市場(chǎng)人士看來(lái)，二手住房成交參考價(jià)格想要更好的落地，住建與金融通力合作才是關(guān)鍵，近期有關(guān)銀行貸款的消息也不斷傳出。

打擊經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入樓市的“決心”

據(jù)悉，如果銀行強(qiáng)力執(zhí)行二手住房成交參考價(jià)格，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)深圳絕大部分房產(chǎn)的首付比例將有所提高，投資客想從銀行套出抵押貸等貸款也會(huì)難上加難。近日，有市場(chǎng)消息指出深圳光大銀行(601818,股吧)已發(fā)通知，將深圳市住建局發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款參考依據(jù)。此外，深圳招商銀行(600036,股吧)和中國(guó)銀行(601988,股吧)的個(gè)貸經(jīng)理也告訴記者，銀行將參考二手住房成交參考價(jià)格，合理發(fā)放二手住房貸款。2月23日，媒體稱(chēng)建行深圳市分行也將按參考價(jià)格作為該行按揭貸款的參考依據(jù)。市場(chǎng)預(yù)期各大銀行亦將隨后跟進(jìn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，后續(xù)如銀行全面跟進(jìn)，將進(jìn)一步在信貸層面引導(dǎo)深圳樓市扼制“投資需求”。不過(guò)，總體來(lái)看目前還只是部分銀行表態(tài)跟進(jìn)，具體執(zhí)行細(xì)則尚未出臺(tái)。

不僅是住房貸款方面，近期經(jīng)營(yíng)貸方面也傳出許多“消息”，其中包括經(jīng)營(yíng)貸也要按照參考價(jià)來(lái)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，再發(fā)放貸款。

由于個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸利率低于房貸利率，有人以住房為抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸套出大量現(xiàn)金。早在去年，深圳市場(chǎng)就開(kāi)始嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2月23日，記者咨詢(xún)包括招商銀行、寧波銀行(002142,股吧)等多家銀行的個(gè)貸經(jīng)理后得知，目前暫時(shí)不需要參考二手房參考價(jià)格來(lái)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，但受訪的銀行經(jīng)理均強(qiáng)調(diào)，“經(jīng)營(yíng)抵押貸等估計(jì)很快也要按照二手房成交參考價(jià)，現(xiàn)在審查比以前還要嚴(yán)格，包括房產(chǎn)要求、資金去向等方面。借貸人一旦被查出經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)使用，會(huì)被銀行要求提前還款，通常是7個(gè)工作日內(nèi)結(jié)清?！?/p>

不用懷疑，深圳打擊經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入樓市的決心和力度前所未有。此前一直廣為詬病的經(jīng)營(yíng)貸流入樓市等現(xiàn)象，近期也成為各地的監(jiān)管重點(diǎn)。1月底，上海銀保監(jiān)局和北京銀保監(jiān)局均要求各銀行對(duì)2020年下半年以來(lái)的消費(fèi)類(lèi)、經(jīng)營(yíng)性貸款等進(jìn)行全面自查。2月10日，廣東銀保監(jiān)局表示將多措并舉嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。

隨著各地樓市調(diào)控政策不斷加碼，房貸利率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月20日至2月18日，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比上漲4個(gè)BP（基點(diǎn)，下同）；二套房貸款平均利率為5.56%，環(huán)比上漲3個(gè)BP。其中，廣東多個(gè)城市的房貸利率紛紛調(diào)漲，東莞、佛山地區(qū)的房貸利率幾乎全線上漲。不過(guò)，雖然多個(gè)二線城市房貸利率創(chuàng)新高，但部分地區(qū)尚未突破之前的利率最高水平。

政策效果“立竿見(jiàn)影”

除了房貸和抵押貸，深圳二手房市場(chǎng)最近的“傳言”紛飛。有消息指出。龍崗布吉片區(qū)已有按參考價(jià)成交的小區(qū)個(gè)案出現(xiàn)，而且已經(jīng)成功售出。記者采訪多位資深中介經(jīng)理均認(rèn)為，如果上述房源真的按照“參考價(jià)出售”，只能說(shuō)明部分業(yè)主心態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整。如果銀行強(qiáng)力執(zhí)行政策，購(gòu)房者的首付比例將有所提高，投資客想從銀行套出抵押貸等貸款也會(huì)難上加難，深圳諸多被熱炒而且掛牌價(jià)虛高的小區(qū)，在銀行去杠桿的保守參考價(jià)面前， “降溫”只是時(shí)間問(wèn)題。

在福田園嶺和中心區(qū)，記者調(diào)查了多家中介門(mén)店，中介經(jīng)理均表示自己的門(mén)店在二手住房成交參考價(jià)格出臺(tái)后無(wú)買(mǎi)賣(mài)成交，最近都在做節(jié)后的租賃業(yè)務(wù)。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳二手房網(wǎng)簽362套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比下跌78.3%。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，二手住房成交參考價(jià)的效果立竿見(jiàn)影，上周為春節(jié)假期后半段，仍受到“假日效應(yīng)”的影響。市場(chǎng)對(duì)于新政的最終反應(yīng)究竟如何，還得通過(guò)后續(xù)的觀察。

第一太平戴維斯華南區(qū)估值及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)部主管及董事徐憶表示，二手住房成交參考價(jià)格出臺(tái)后，除對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和市民的心理預(yù)期有一定的影響，也會(huì)影響到其他一些方面，如金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)中介及專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)等。據(jù)了解，深圳一些銀行已經(jīng)開(kāi)始參照政府出臺(tái)的二手交易價(jià)格，執(zhí)行按揭貸款，但多數(shù)仍在觀望之中。“我們也十分關(guān)注銀監(jiān)會(huì)是否會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策，支持此項(xiàng)舉措。銀行貸款是針對(duì)每個(gè)住房單位的價(jià)值的，而一個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)完全作為貸款金額的依據(jù)，仍值得商榷。”

徐憶表示，作為專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員，則更會(huì)就每個(gè)住房單位的實(shí)際情況，進(jìn)行不同的調(diào)整，包括小區(qū)的區(qū)位、樓層、朝向、裝修等，以適合客戶(hù)對(duì)評(píng)估值的需求，并不會(huì)因此而影響其專(zhuān)業(yè)性，但有此類(lèi)數(shù)據(jù)的公開(kāi)，可以使專(zhuān)業(yè)人員更多地了解實(shí)際的成交情況，從而完善自身的評(píng)估結(jié)果。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“現(xiàn)在又到了最關(guān)鍵的時(shí)候，能祭出參考價(jià)，相比過(guò)去前進(jìn)了一大步，政策開(kāi)始告別碎片化，告別頭痛醫(yī)頭，但如何把二手住房成交參考價(jià)格轉(zhuǎn)化為住建和金融通力合作，打擊違規(guī)加杠桿，這才是最關(guān)鍵的。”

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（責(zé)任編輯：岳權(quán)利 HN152）