首付3成變5成？銀行將以官方參考價(jià)放貸？深圳炒房客真哭了

來源：智能家居時(shí)間：2021-02-12 08:40

　　首付3成變5成？銀行將以官方參考價(jià)放貸？多家銀行回應(yīng)！深圳樓市連遭降維打擊，炒房客真哭了

　　這一天將成為深圳樓市歷史上載入史冊(cè)的日子。

　　2月8日，深圳住建局發(fā)布3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)后，各大房地產(chǎn)中介APP上的二手房交易價(jià)格不見了，截至券商中國記者發(fā)稿仍未恢復(fù)。

　　2月9日，在“房價(jià)被打七折”、“首付明顯上升”熱議中，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒在接受采訪中表示，銀行將會(huì)以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考，可以在這個(gè)基礎(chǔ)上有所浮動(dòng)，但太過離譜則可能觸發(fā)約談，并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：銀行發(fā)放房貸偏離參考價(jià)太多可能觸發(fā)約談

　　2月9日，住建部房地產(chǎn)專家、深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒接受媒體采訪，對(duì)深圳建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制進(jìn)行了深入解讀。

　　王鋒表示，深圳住建局《二手房指導(dǎo)價(jià)》是去年715新政后的延續(xù)，是落實(shí)715政策的具體措施。其目的主要有四點(diǎn)：1、落實(shí)中央抑制房價(jià)過快上漲、房住不炒的政策；2、促進(jìn)市場理性交易；3、引導(dǎo)中介合理掛牌；4、引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放貸款，降低杠桿，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　王鋒表示，此次3595個(gè)小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)格的形成，是根據(jù)近一年深圳樓市網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，通過調(diào)查市場實(shí)際成交及銀行評(píng)估價(jià)，綜合分析、測算形成的。

　　其中，約62%，根據(jù)去年的網(wǎng)簽價(jià)格計(jì)算得出；約10%，部分樓盤長期無成交，由評(píng)估師駐場測算；約27%，這部分是大家普遍感覺與市場價(jià)存在差距的，是因?yàn)槿ツ旮Ｌ?、南山、寶安的熱點(diǎn)片區(qū)，可能存在炒作因素，導(dǎo)致掛盤價(jià)虛高，擠出泡沫后才是合理價(jià)格。

　　對(duì)于銀行房貸將以何種價(jià)格為評(píng)估基準(zhǔn)的問題，王鋒表示，銀行將會(huì)以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考，可以在這個(gè)基礎(chǔ)上有所浮動(dòng)，但太過離譜則可能觸發(fā)約談，并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。此外，參考價(jià)也將會(huì)跟隨市場變動(dòng)進(jìn)行更新。

　　在關(guān)于二手住房成交參考價(jià)格的政策解讀中，深圳市住建局表示，將引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　王鋒認(rèn)為，二手房參考價(jià)格政策對(duì)深圳樓市的短期影響是有的，接下來二手住房買賣雙方會(huì)進(jìn)入博弈階段，讓賣方更理性，讓買方更了解市場價(jià)格，深圳的二手房成交量肯定會(huì)下降。長期看，這個(gè)二手房參考價(jià)格政策會(huì)讓市場趨于理性，有利于剛需購房。

　　多家銀行表示暫未接到通知

　　住建局二手房指導(dǎo)價(jià)格出爐后，深圳銀行對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款的評(píng)估基準(zhǔn)是否已經(jīng)對(duì)準(zhǔn)參考價(jià)？如果貸款與指導(dǎo)價(jià)發(fā)生背離，可能引發(fā)什么后果？

　　券商中國記者向多家銀行了解情況，得到的回復(fù)都是暫未接到相關(guān)通知。有銀行表示，銀行會(huì)配合相關(guān)要求做好房地產(chǎn)貸款的發(fā)放工作。

　　在銀行內(nèi)部，有一套對(duì)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的價(jià)格體系。出于謹(jǐn)慎經(jīng)營的考量，銀行對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格通常比市場上實(shí)時(shí)的成交價(jià)格要保守很多。這個(gè)價(jià)格，銀行一是用來評(píng)估抵押物是否足值，放出去的貸款是否有足夠的安全邊際，二是用來對(duì)照實(shí)際成交價(jià)，判斷這筆交易是否出現(xiàn)較大偏離，有無異常。

　　2月8日，深圳住建局剛頒布二手房參考價(jià)，就有人評(píng)論，這招將給深圳二手房市場的成交量極速降溫。

　　如果一個(gè)樓盤參考價(jià)為700萬，而市場上的成交價(jià)為1000萬，當(dāng)銀行以700萬的評(píng)估價(jià)確定該套房子的貸款，購房者屬于首套可以申請(qǐng)7成房貸，獲得的放貸額度是490萬，購房者需要拿出來的首付將由過去的300萬增加到510萬，也就是首付“由3成變5成”。

　　如果銀行對(duì)房貸政策變得保守或緊縮，將大大降低購房者可以申請(qǐng)貸款額度，而對(duì)于炒房者，將大幅降低杠桿，可謂是降維打擊。

　　招商證券(600999,股吧)(23.400, -0.55, -2.30%)首席分析師張夏在朋友圈分析稱，買賣家價(jià)格預(yù)期太大，如果再加上放貸按照參考價(jià)格，實(shí)際首付比例大幅提升，深圳二手房要被速凍了。

　　深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)：發(fā)布房源廣告時(shí)應(yīng)以參考價(jià)格為重要依據(jù)、合理發(fā)布

　　9日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布提示：各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、中介人員應(yīng)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，向業(yè)主主動(dòng)宣講《通知》要求，敦促業(yè)主合理調(diào)整委托放盤價(jià)格；各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、中介人員在線上、線下發(fā)布房源廣告時(shí)應(yīng)以參考價(jià)格為重要依據(jù)、合理發(fā)布；對(duì)房屋本身確鑿信息之外相關(guān)金融按揭等非中介專業(yè)服務(wù)內(nèi)容的咨詢，房地產(chǎn)中介人員不得隨意解釋、承諾。

　　9日上午，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布提示：

　　一、各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、中介人員應(yīng)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，向業(yè)主主動(dòng)宣講《通知》要求，敦促業(yè)主合理調(diào)整委托放盤價(jià)格。

　　二、各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、中介人員在線上、線下發(fā)布房源廣告時(shí)應(yīng)以參考價(jià)格為重要依據(jù)、合理發(fā)布。其中線上渠道包括但不限于企業(yè)官網(wǎng)、手機(jī)APP、微信公眾號(hào)、微信小程序、下轄從業(yè)人員微信朋友圈等。

　　三、提供住房信息發(fā)布服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，應(yīng)依法履行廣告發(fā)布者責(zé)任，對(duì)房源信息發(fā)布的合規(guī)性予以核查，并定期核實(shí)更新。對(duì)違規(guī)發(fā)布房源信息的，及時(shí)采取刪除（屏蔽）相關(guān)信息、暫停發(fā)布房源信息等必要措施，保存相關(guān)記錄，并向有關(guān)部門報(bào)告。

　　四、中介人員應(yīng)充分熟悉掌握各樓盤項(xiàng)目參考價(jià)格與相關(guān)規(guī)定，向消費(fèi)者提供準(zhǔn)確信息。對(duì)房屋本身確鑿信息之外相關(guān)金融按揭等非中介專業(yè)服務(wù)內(nèi)容的咨詢，房地產(chǎn)中介人員不得隨意解釋、承諾。

　　房貸從緊從嚴(yán)成為趨勢(shì)

　　伴隨著幾大城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲，按揭貸款也出現(xiàn)較快增長。

　　央行2月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份，以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶中長期貸款增加9448億元。同比2019年1月，這一數(shù)字是6969億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，這還是部分銀行今年1月末對(duì)信貸額度實(shí)施控制的結(jié)果。如過不控制，房貸規(guī)模會(huì)更高。

　　嚴(yán)控銀行資金違規(guī)流入樓市，是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要環(huán)節(jié)。1月底2月初，住建部官員親赴深圳和上海調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場，也是本次深圳住建局出臺(tái)二手房參考價(jià)的背景之一。

　　券商中國記者了解到，節(jié)前深圳銀行已經(jīng)開始嚴(yán)查購房者流水，無論是打新還是二手房申請(qǐng)貸款，對(duì)材料的甄別比以前更嚴(yán)格。

　　在上海，1月底，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，各商業(yè)銀行對(duì)2020年6月份以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，要求于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報(bào)送自查和整改報(bào)告。

　　對(duì)信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的嚴(yán)控，同樣出現(xiàn)在廣東。2月9日，廣東銀保監(jiān)局表示，針對(duì)近期部分媒體關(guān)于經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的報(bào)道，廣東銀保監(jiān)局多措并舉嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。

　　具體包括：

　　一是快速開展自查。及時(shí)通過窗口指導(dǎo)、監(jiān)管提示約談等方式部署全轄銀行機(jī)構(gòu)開展快速自查，全面摸排有關(guān)情況，針對(duì)違規(guī)問題立查立改，嚴(yán)格規(guī)范與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，及時(shí)堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞、完善產(chǎn)品服務(wù)流程，嚴(yán)肅開展問責(zé)。

　　二是下發(fā)通知組織全面風(fēng)險(xiǎn)排查。在全面摸排情況的基礎(chǔ)上，下發(fā)《關(guān)于組織轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)開展經(jīng)營性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)排查的通知》，要求轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)嚴(yán)格落實(shí)主體責(zé)任，圍繞授信調(diào)查、授信審查審批、授信后管理、第三方機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作等各個(gè)環(huán)節(jié)開展全方位風(fēng)險(xiǎn)排查。

　　三是迅速組織現(xiàn)場調(diào)查。針對(duì)媒體報(bào)道的6家銀行分支機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)問題，廣東銀保監(jiān)局迅速組織全局精干力量，組成6個(gè)核查組同步進(jìn)駐有關(guān)銀行分支機(jī)構(gòu)，深入開展現(xiàn)場調(diào)查取證，強(qiáng)化大數(shù)據(jù)篩查，嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為，形成市場震懾。

　　廣東銀保監(jiān)局表示，下一步將堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央“房住不炒”政策要求，堅(jiān)持依法從嚴(yán)監(jiān)管，著力構(gòu)建長效機(jī)制，始終保持嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為、整治市場亂象的高壓態(tài)勢(shì)，嚴(yán)肅追究違規(guī)銀行業(yè)機(jī)構(gòu)高管人員責(zé)任，多措并舉強(qiáng)化房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度和重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理規(guī)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

文章來源：券商中國

（責(zé)任編輯：李顯杰）