多地出臺二手房參考價引導(dǎo)銀行合理放貸房地產(chǎn)金融“降杠桿”還有哪些招

來源：智能家居時間：2021-08-12 08:40

樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，各地為此頻頻獻(xiàn)出“大招”。北京商報記者近日梳理發(fā)現(xiàn)，包括上海、浙江衢州、廣東東莞、浙江金華、江蘇無錫、陜西西安在內(nèi)的多地相繼出臺措施，通過執(zhí)行二手房參考價來引導(dǎo)銀行合理放貸。同時，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等違規(guī)流入樓市的排查力度也持續(xù)加大。對此，分析人士指出，未來房貸監(jiān)管的總體趨勢仍將是繼續(xù)趨嚴(yán)，房貸額度、利率將是監(jiān)管的重點(diǎn)。

多地出臺二手房參考價

上海再出“重拳”規(guī)范二手房信貸市場，北京商報記者獲悉，上海地區(qū)已有銀行執(zhí)行“三價就低”原則進(jìn)行房貸額度審批。某國有大行上海支行個貸中心業(yè)務(wù)人員告訴北京商報記者，“三價就低”即買賣合同價、交易中心核驗(yàn)價、銀行評估價，三者里面取最低的價格來審批貸款額度。

所謂合同網(wǎng)簽價是由買賣雙方共同商定，在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格；交易中心核驗(yàn)價是由房地產(chǎn)交易中心評估的價格；銀行評估價則是由銀行信任的評估公司出具的交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價值。以往，由于三個價格可能存在差異，這便給了房屋買賣雙方及房屋中介機(jī)構(gòu)操作“陰陽合同”的機(jī)會，通過各種方式虛構(gòu)價格，達(dá)到避稅、多貸款等目的。而“三價就低”后，將有效打擊“陰陽合同”的生存空間，降低投機(jī)購房的杠桿。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“就近期的政策看，貸款政策以收緊為導(dǎo)向，通過三價就低原則，可以壓縮貸款額度。類似舉措在某種程度上也配合了此前多地推出的二手房參考價制度，在這一制度下，買賣合同價也相對會降低，所以客觀上也會使得可貸的資金規(guī)模降低，這樣也在某種程度上管控了購房市場和房貸市場?！?/p>

據(jù)了解，近期浙江衢州、廣東東莞、浙江金華、江蘇無錫、陜西西安等地也紛紛出臺措施，通過執(zhí)行二手房參考價，引導(dǎo)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。例如，8月7日，衢州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，要求商業(yè)銀行嚴(yán)格按照發(fā)布的二手住房成交參考價格為上限發(fā)放二手住房按揭貸款。

再如，8月2日，東莞正式出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”，在二手樓盤網(wǎng)簽交易價格常態(tài)化發(fā)布的基礎(chǔ)上，加快建立二手住房成交指導(dǎo)價發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風(fēng)險，并加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。

各地為何頻繁出臺二手房參考價相關(guān)政策？蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金認(rèn)為，越來越多的地方發(fā)布二手房參考價，意圖為直接對價格進(jìn)行管制，熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控的核心目標(biāo)是控制房價，當(dāng)限購、限售、限制融資等間接手段無法有效抑制房價上漲時，只能通過直接管控價格的方式。更重要的是，參考價出臺主要是為了壓縮房貸額度，部分地區(qū)的參考價明顯低于市場價，以參考價為基礎(chǔ)的房貸額度遠(yuǎn)小于以市價為基礎(chǔ)的額度。

部分銀行房貸額度已收緊

在監(jiān)管機(jī)構(gòu)多輪政策的降溫下，部分地區(qū)房貸額度已出現(xiàn)了較為明顯的收緊態(tài)勢。在咨詢二手房貸款時，上海部分銀行相關(guān)人士向北京商報記者介紹稱“行內(nèi)已無貸款額度”。以上海一城商行分行為例，該行個貸人員表示，“二手房商貸銀行暫時沒有額度，不受理申請”。

北京商報記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)部分銀行房貸額度也出現(xiàn)收緊，多家銀行分行以及支行表示已無房貸額度。同時，資質(zhì)審核也日益趨嚴(yán)，部分銀行表示，客戶有未還清消費(fèi)貸或信用貸的，有可能會影響房貸的審批額度，甚至不能通過審批。

在陶金看來，房貸額度收緊，意在壓制購房需求，反映的是多地房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)趨嚴(yán)，更反映了當(dāng)前調(diào)控政策仍然是從需求端出發(fā)的調(diào)控視角。

銀行房貸額度的收緊除了與銀行自身信貸資金及放貸節(jié)奏有關(guān)，也與房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限這“兩條紅線”相關(guān)聯(lián)。去年12月31日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)銀行資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分五檔對房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。其中，第一檔的中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%；第二檔的中資中型銀行兩項(xiàng)占比分別為27.5%和20%，并根據(jù)實(shí)際情況對占比超標(biāo)的銀行設(shè)置2年、4年調(diào)整過渡期。

根據(jù)銀保監(jiān)會統(tǒng)信部副主任劉忠瑞此前表態(tài)，從銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度目前執(zhí)行的情況來看，政策實(shí)施的效果初步顯現(xiàn)。但是在執(zhí)行的過程中，銀保監(jiān)會也發(fā)現(xiàn)了一些新的問題，主要是一些地方中小銀行利用大型銀行房產(chǎn)貸款集中度壓降的時期，爭搶房產(chǎn)貸款的市場份額，房地產(chǎn)貸款的增速較快，房地產(chǎn)貸款集中度上升。劉忠瑞表示，銀保監(jiān)會高度重視這一問題，對新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實(shí)施名單制管理，督促這些銀行落實(shí)房地產(chǎn)金融調(diào)控的要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速。對限期整改不到位，將進(jìn)一步采取新的監(jiān)管措施。

信貸違規(guī)流入樓市排查力度不斷加碼

從成效看，房地產(chǎn)貸款增速已呈現(xiàn)降低態(tài)勢。根據(jù)央行日前披露的數(shù)據(jù)，6月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額50.8萬億元，同比增長9.5%，增速較3月末低1.4個百分點(diǎn)。其中，個人住房貸款余額36.6萬億元，同比增長13%，增速較3月末低1.5個百分點(diǎn)；住房開發(fā)貸款余額9.4萬億元，同比增長3.4%，增速較3月末低2.4個百分點(diǎn)。

在房地產(chǎn)貸款集中度措施、對涉房信貸政策持續(xù)“打補(bǔ)丁”等一系列操作外，各地監(jiān)管機(jī)構(gòu)對商業(yè)銀行違規(guī)涉房性貸款的排查也日益趨嚴(yán)。據(jù)北京商報記者此前統(tǒng)計(jì)，今年以來銀保監(jiān)系統(tǒng)披露的涉房貸款罰單超過百張，被罰主體涉及數(shù)十家銀行。

而在銀保監(jiān)會和各地銀保監(jiān)局年中工作會議上，嚴(yán)控房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理要求、防止銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等要求也多被提及。更有監(jiān)管機(jī)構(gòu)“曬”出排查成果，例如，8月7日，“深圳發(fā)布”披露，針對信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域問題，深圳金融監(jiān)管部門經(jīng)過多輪滾動排查和監(jiān)管核查，截至目前共發(fā)現(xiàn)21.55億元經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

談及未來房貸監(jiān)管的重點(diǎn)和趨勢，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從監(jiān)管的重點(diǎn)來看，關(guān)鍵是要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。實(shí)際過程中，還是要嚴(yán)查各類違規(guī)資金流入房地產(chǎn)。后續(xù)看，信貸政策只會收緊，而沒有放松的空間。

陶金也指出，未來房貸監(jiān)管的總體趨勢仍將是繼續(xù)趨嚴(yán)。對監(jiān)管層來說，除了加強(qiáng)監(jiān)管和處罰力度、提升監(jiān)管能力、編織更細(xì)密的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)外，更多的還是需要依靠銀行業(yè)的監(jiān)管體系，引導(dǎo)各家銀行嚴(yán)格落實(shí)貸前貸中和貸后的賬戶和資金風(fēng)險管理，并對銀行違規(guī)行為予以更大力度的處罰，以提高違規(guī)成本。

北京商報記者孟凡霞李海顏

（責(zé)任編輯：董云龍）